ヴィークステージ北千住　（２）

223さん、言葉が足りませんでしたが住友不動産販売なのはコスモでなくヴィークの方です。

222さんの書き込みは、こりゃあコスモ北千住のことに取れますね（笑）
なので223さんの勘違いはもっともですが、この板であまりコスモの話題に踏み込まなくとも…という気がしますぜ。
とりあえずヴィークの値段が今のところ高いのは住不だからということで納得です。

>>222、224、225さん
223です。連投補足ありがとうございます。
中古物件の値段付けが高い高いとおっしゃっていたので、ヴィークの値段付けの話題になっているとは思わず、勘違いして申し訳ありませんでした。

ちなみに、各物件の分譲価格を一覧できるサイトか何かあるのでしたら、教えていただきたいのですが…。
あと、直接の売主ではなく販売代理の立場ででも住友が関わっていると、いわゆる住友価格になるのでしょうか。片隅にでも住友の名があったらそういう目で見ておけ、という感覚を持った方がいいのでしょうか。

>>213さん
アリオはありえないですよ。
あそこは既に区と地元商店街を中心に区画整理が進んでいる地域で、
利用用途もほぼ決定していますが、
大型SCが使えるような用地はありません。
（地元の商店街がある以上当たり前の話ですが）

と言うか、西新井アリオですら最小規模と言われているのですから、
あれと同じものを東口に作ったらそれだけで終わっちゃいます。

ただし、アリオが来ないからと言って何も作られないという話でもないので、
あまり期待せず待つと言うのもありだと思いますが。

いつまでもコスモのハナシをして申し訳ないのですが、２２０さんが並べていただいた４件については、もう２ヶ月近く晒され続けてます。

最上階の物件がいくらで売れたのか知りませんが、私の知っている限りでは、昨年末にコスモスイニシアのＨＰ上で掲載されていた東向き３階７６ｍ２が３３００万ほどで売れてました。坪単価でいうと１４３万円くらいです。
またコスモスイニシアのＨＰにある中古マンションのオンラインセルフ査定システムで評価額を調べてみましたが、東向きバルコニーの目の前に既にヴィークが建っているという前提で、大体＠１３０万／坪の評価額でした（よかったら、試してみてください）。

ヴィークのＷ棟一番踏切から離れている北側の東向き３階８３ｍ２、４ＬＤＫが４８９０万円です。坪単価で言うと１９５万円。バルコニーが踏み切りのある道路と反対側に向いているのと、ペアガラス、２重床２重天井諸々の設備を考えると今売りに出ているコスモの中古物件の価格＠１５０〜１８０万／坪はやっぱり割高に思えるのですが、いかがでしょう？

>>211、（221、222、224？）、228さん（224さん≠225さんでした。失礼しました）
226です。2ヶ月以上も前からコスモ物件を見ていらしたんですね。いいものが出れば、とご検討中ですか？
オンライン査定を見てみましたが、詳細を記入できるところは、そこまで情報を知らないのでわからず、簡易査定の方には家の前にマンションがあるか否かは選択肢になく、228さんのデータと同じものは見られませんでした。
晒されている？という件ですが、販売終了になっているものもあり、またネットデータはリアルタイムではないことも考慮して、やはり需要があるのだと感じました。
お値段ももちろんそうですが、管理費が安いことやペット不可の点など、興味の点は他にもありますので、自分にあった選択をさせていただきます。坪150あたりが狙い目ということですね。ありがとうございます。
また、226での質問にも答えていただけましたら幸いです。

分譲時の価格については、実際に見学してみれば、仲介しているリハウスやら住不販やらで教えてくれます。

売買契約額については、本人同士が納得しているのであれば別にいいのですが、向かいのヴィークステージを建てるにあたり、コスモの住民と結構揉めたらしいので、日当たりのこともあるけど、本人たち（売主）も資産価値が下落することは充分認識しているはずだと思います。

オンライン査定ですが、２０．日当たりの部分で「日中５時間以上影がかかる」、２１．見晴らしの部分で、「建物のそばに障害物があり、眺望の大半がさえぎられている」を選択した場合です。

あまり言ってもトピずれだし、売り主にも悪いので、これにて自重します。

>>211、（221、222、224？）、228、230さん
229です。ご回答ありがとうございました。
>分譲時の価格については、実際に見学してみれば、仲介しているリハウスやら住不販やらで教えてくれます。
ということは、コスモ物件をご検討されて実際に見学なさったんですね。
オンライン査定に関しまして、20〜に到達するまでの質問内容が既に詳細すぎて正確な入力ができないですし、部屋タイプによってバラつきがある（対面して無い側は日照被害無しかと）と思いますので、やはり参考にするのはやめておきます。ありがとうございました。
>売買契約額については、本人同士が納得しているのであれば別にいい
>あまり言ってもトピずれだし、売り主にも悪いので
随分ひっかかってらっしゃったので、別にいい程度とは思わず、「強欲」と罵ってる時点で売り主に悪いことをご承知の上だと思っていました。勘違いして失礼しました。216さんの、ヴィークの営業さんもおっしゃっていたというアリオができる説について、当方も興味がありますので、またロムさせていただきます。227さんのおっしゃる内容がとても頷けるのですが、営業さんがおっしゃっていたっていうのが…まさか根拠無しには言わないだろうし…。

マンション名をいれれば頭のほうはすでに入っていて頭のほうはとくに詳細を知らなくても
評価可能ですよ。
そのあとの日照・眺望阻害とかは、どの程度につけるかでかなり値段が違って
きますけれども、今売られているコスモの4部屋に、コスモスイニシア自身のページで
130-140万/坪以上に評価される部屋はないように思えます。

ここの価格についていえば中古価格を、経年変化での価値の既存分で割り戻して直近新築物件の
価格を評価せよというやりかたには一定の説得力があると思いますが、それでいくと、
せいぜい170-180万/坪というところまででしょうか。牛田駅物件としてみて、1分の徒歩距離に
1-2%程度の価値をつけても、イニシア道路側との比較でもそんなものではないでしょうか。

コスモが今のチャレンジ価格でも売れるようであれば、ここも竣工前にあるいは完売できる
のかもしれません。　2月Ｗｅｂ上でさらされたままであるという情報からみると難しいかも。

違うよ、231さんは、ここの住民か、もしかしたら当の売主本人なんだよ。

購入検討者のふりをして、売出価格が高いという意見を何とか妥当な価格だという方向に持っていきたいだけなんだって。

>>232さん
231です。マンション名で出ましたか（笑）当方が探した時にマンション名登録で見つからなかったのですが、探し方が悪かったようですね。ありがとうございます。
>今売られているコスモの4部屋
今売られていましたか？当方が検索した時点では掲載終了もありました。また検索不足ですね。失礼しました。
>せいぜい170-180万/坪というところまででしょうか
うーん、当方もそれはあまりお得ではないと思いますので、229で申し上げました通り、坪150万台が出たらお得だと考えることにします。

>>233さん
私はむしろ、ここでわざわざ強欲と罵ってる方の方が…と思っておりました。
あまり、印象操作をしない方がよろしいかと思います。

ところでアリオの件はいかがでしょうか。情報お持ちの方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

>>232,235さん
234です。
>新築で150万代希望
いいえ、そんなことは申していません。何かいろいろと読み違いをなさっていらっしゃるようです。
再三申し上げたことが伝わらず、残念です。でも、ご好意の情報はありがとうございました。
また、該当者ではありませんので、お気遣いなく。

私の書き込みは
ここの駅直近、とくに川に面するとか眺望面/日照面に優れるとかの条件はなしで、
新築なら 170-180万程度
4-5年おちの仲介物件なら 130-140万/坪程度
が妥当水準ではというものです。 そのあたりより下なら積極的に買い、
上ならどうしても地縁などの理由でピンポイントに駅指定でない限りは、他の駅で
探したほうがいいかもしれないということです。

236さんの書き込みがどれであるのかわからないので、読み違いをしていたとしたら
失礼いたしました。　ではお邪魔いたしました。

このスレ全然更新されないですね。
話題も投資目的のような内容ですし、あまり人気ないんですかね？
実需がある人（住みたい人）にとってここは魅力的ではないのでしょうか？

うーん、正直言って価格ほどの魅力は感じないですね。
これを今買わないと後悔する！ってほど希少性があれば別ですが…。

ここの希少性を見出している方がいればお教えを。

今の価格でわざわざ購入という魅力はないですね。
もともと、なにかここだけという魅力のある物件ではないので、足立区ということも
あって、基本的には価格そのものを魅力にするしかない物件だと思いますので。

ここの希少性は
①通勤が大変便利なこと。（関屋、牛田　徒歩２分）
②北千住が近く生活に便利なこと。（北千住　徒歩１０分）
③建物の品質が高いこと。（清水建設総合プロデュース）
価格もお手頃だと思います。
以上、南千住住民より、羨望をこめて。

241さん、ありがとうございます。
①と②は上の方で話題にのぼっており、私としては疑問符付きです。
③について、大手でサポート等は安心な気はしますが
建物の品質として清水建設が優れているのは、具体的にどの点でしょうか。
資料等で見る限りスラブ厚230mmや内装でも床暖房や2重ガラスなどのよい仕様を採用していると思いますが、
最近のマンション設備として見るとそれほど目新しいわけではなく…。

あ、お金持ちでいいなあ（笑）。

線路に相当近いので、気になりますが。

http://www.ara.go.jp/arage/keisei/index.html
のなかの
http://www.ara.go.jp/arage/keisei/keisei02.html
ご参考まで

ずいぶん静かですが売れ行きはどうなんですか？

先日行ったとき、六割程度の成約でしたよ。
　売れ行き的には、いい方なのかなあ？？
　マンションギャラリーに来る人を見ていると、結構年配の人も多く見受けられました。

６割程度ですか。結構売れてるんですね。
電車の騒音さえクリアできれば、場所的にはいいところですよね。
２重サッシとかの仕様になっているのですか？

確か二重サッシではなかったと思うので、遮音レベルはT3まででしょう。
踏切音が完全に聞こえないかと思えばこれは厳しいと思います。

線路に近いと考えるのではなく、駅に近いと考えれば、前向きになれるんじゃないですかね。

遮音性能T-３というのは単層サッシでは最高レベルですね。
電車の音、どの程度聞こえるのかな。

真ん前に見えている駅まで、朝とかは延々を踏切がふさがっていてなかなかいけないと
なったら、前向きになれますかね。

朝は北千住に歩いたほうが早いし。

二枚のガラス間に中空層を設け、ヘリウムガスを封入した防音複層ガラスを採用。二重のガラス構造により、室外からの温度の影響を受けにくく、結露などを抑えます。さらに、中空層のヘリウムガスが遮音性を高めております。

http://www.v-senju.com/quality.html

素晴らしい。
でも、窓を開けられませんね。うるさくて。

成約状況全体の六割です

何やら踏切に拘泥されている方がいらっしゃいますね。
ここは様々な思惑が入り混じる掲示板なのでそれも良いと思いますが、どうしても作為的な何かを感じざるを得ません。もちろんこれは私の主観ですが。

で、実は私も購入するにあたって踏切の問題は無視できない懸念事項でした。

朝などに踏切が延々と開かないことについては、北千住駅徒歩圏内を最大のメリットと考えている私にとっては全く問題にならなかったのですが、踏切音の問題は別。
そのため、実際に現場で踏切音がどの程度なのか、購入予定の部屋の想定位置辺りで体感してみたりもしました。

結論としては「まあこの程度なら許容範囲内かな」ということで、契約に至っています。

防音複層ガラスってのは、二重サッシとは別物で、完全でサッシを二重化しない限りは
T4 T5 の遮音レベルには到達できませんよ。

坪200万をかなり超える平均価格で60%の成約率ってのはかなり驚きです。
やはり北千住ぎりぎりとはいえ徒歩圏ってのは強いですかね。

価格表の赤い丸印を見た感じだけど、６割っていうのは、言いすぎだろう・・・。
４割〜４．５割くらいだと思うよ。
ＭＲ、週末でも全然人っ気がないし、今検討する必要性はないと思うけどなぁ・・・。
価格交渉を含めて、お盆を越えた辺りからが勝負でしょう。

6割、未成約と言いたかったのかなw

音に関しては259さんのように、実際に行って確かめて判断するのがいいでしょうね。
普段在宅しているであろう時間帯に行って、気にならなければそれでいいのではないでしょうか。（就寝時だったら、その場で目をつぶって音を意識しないでいられるか…とか）

ただ、防音ガラスであっても、室内には必ず外部から空気を取り込む口があるはずですので、そこからダイレクトに入ってくることも加味した方がいいのかもしれません。

個人的には261さんの勝負どころに賛成。

住戸の外でチェックしたら、とても耐えられないという結果になるだけのようにも
思えるのですが。　　実際にはT3サッシをはさんでいるわけで、窓さえ開けなければ
夜寝られないといったレベルにはならないでしょう。
低層階は電車そのものもかなり大きく真ん前を通っているのが見えるわけで、
かなり聞こえますというのは、モデルルームで販売されている方自身がおっしゃって
いました。　それに見合う価格面のメリットはないと考えてうちは見送りました。

GWはいろいろイベントがありますね。
購入者のかたも参加歓迎のイベントもいろいろありました。
参加される方、いらっしゃいますか？
個人的には、in the room主催のバスソルト作りが気になります。

>264さん
こんにちは。

私もイベントのお知らせ見ました！！
今日、さっそくバスソルト作りを申し込みました。
もしかしたら、ご一緒するかも知れませんね！
そのときはよろしくお願いします！！

検討板には、繰り返し踏切ねたとかを投稿する荒らしさんもいらっしゃるようですし、
購入者板も立ち上げたほうがいいと思います。
　私は、イニシアのP2棟を契約しましたが、これは単に予算上限の制約からで、
できればこっちがほしかったってのが正直なところでした。

私もイニシアのP2を契約したものですが
266さんとは全く逆で、ここのＭＲ見てみて
イニシアの方が総合的にいいと判断しました。

残念だったポイントは

踏切からの騒音
眺望が悪い（高層階でも）
東側メイン＆東棟の影響で日照があまり得られない
それなのに、価格がイニシアＲ棟と同程度

ということがあるんですが、それに加えて戸境壁が超高層でないのに
乾式耐火間仕切り壁ということが非常に残念でした。

なぜかイニシアの購入者どうしてやりあってもしょうがないんですけれども、
梁だの柱だののでっぱりぐあいは、イニシアのほうがきついですよ。
室内空間のすっきりさと、北千住駅へのアクセスで選べばこっちもありだと
思いますよ。　イニシアだったら、電車の音が聞こえないわけじゃありませんし、
イニシアは遮音サッシを採用しているわけでもないですから。　

　あんまり近隣物件に悪口を書き込むってのはいかがなもんでしょうか。
逆に、こちらの物件の人に自分のマンションに悪口書き込まれたらいい気持ちは
しないでしょう。　自分の判断は判断として、選ばなかった理由を延々と書くってのは
どうですかね。

なんだかんだで
もうイニシア買ったんでしょ…
こっち欲しかったのに、仕方なくあっち買ったって、それも立派な悪口。

ここで踏切音が気になるってのは、最大のネックだから度々話題に出るのはしょうがないと思うよ。
それより、やたらポジティブな書き込みの方が不自然さを感じているよ。

ほんと喧嘩してもしょうがないですよね。
私としては悪口では決してなく、素直に感じたこと・考慮したことを書いたつもりでした・・・

すんません。

もう二階部分に窓が入り始めていますね。
　今度、建物の写真を撮ってこようと思います。お楽しみに♪

　　ところで、牛田駅の北口設置の件で、なにか進展はあるのでしょうか？

東武が設置に前向きではないらしいので、望み薄のようだね。

要望→北口改札か地下自由通路作って。

東武→うーん、工事費半額、どこか負担してくれるなら…

行政→ヤダ。
清水建設→ヤダ。

東武→じゃあ、作らない。

地元議員を通して要望を出した結果がこんな感じじゃなかったかな？
進展（というより再考）してほしいなら、他力本願ではなく、自分達で働きかけをしないと無理だと思います。

皆さんが入居したら、以前よりも署名数増えるだろうし、再度嘆願運動するのもいいかも。（ついでに踏切警報機の改良も）