ヴィークステージ北千住　（２）

ヴィークは敷地の真ん中に公共の緑道のようなものを新たに作るので、ＥＡＳＴ・ＷＥＳＴの２棟に分かれるらしいです。結構、雰囲気がよくなるような話を聞きました。価格が手頃ならば、いいのですが…。

マンション購入は、タイミングと縁。
東口駅前のマンションが出来るのはいつになるかわからない。

イニシアとヴィークとレコの3物件の比較検討かな。

2年くらい前、ステージオが高い、パークハウスが高いといっていたけど
両方とも坪200万いっていなかった。

中古まで検討すると、シテヌーブB棟のほうがいいかも
とも思ってしまう。

ヴィークのスレなのに
北千住駅東口話題で申し訳ないですが
周辺環境に関する情報として投稿します。

http://www.kitasenju.net/blog/archives/2007/06/post_151.html

旭町の方で、説明会に出席する方がいらしたら
再開発情報を流していただくと、うれしいです。

公式HP、更新されませんね。

東口のマンションは、まだまだ時間がかかりそう

http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20070706&newstype=k...

ＨＰ、更新されませんね。
待ってるんですけど。
売る気がないのかな？

今日になってもHPの更新が無かったですね。
平然と１４日にHP更新と変更されていましたが、
こんないい加減な仕事ぶりで、この先どうでしょう。

スレ立てしましたが、早々と残念な気持ちになりました。

公開空地をつくり、容積率などを緩和して貰ったのでしょうよね。（おまけプレゼント物件？）

と・・・言うことは、イニシア曙町より少しはお安くなるのでしょうか？
・・・ってことは、なさそうですわよね。

清水ｘ清水のマンションなので、安心感もあります。
問題あった場合、知らん振りはしないのではと思います。


悩み中です。

イニシアは同じように公開空地をつくっていますけれども
容積率400% 物件。　こっちは300% ですから、もともとの土地の
面積あたりの仕入れ値段が同じならば、こっちが高くなっても
不思議はないでしょうか。　

イニシアの南面よりも高いとすると、うちも見送りになりそうです。

現地近くを散策してみました。
　いくつか商店街があるとはいえ，買い物ができる店が少ないですね。イニシアも建つと住民が急増すると思われますが，スーパーなどが近くにできる予定はないんでしょうか？

今のところスーパーなどが出来る予定はないと思います。
買い物は、距離的には南千住の「べるぽうと汐入」が近いと思いますが、北千住の旭町商店街も充分行ける距離だと思いますが。

>>32さん

　31です。早速，ありがとうございました。
　それでは，今度「べるぽうと汐入」に行ってみます。もうちょっと
スーパーなどは充実しててもよさそうですよね…。

>>32
ここから、べるぽうと汐入行くなら、
北千住に出れますよ？何か勘違いされてるのでは？

３２です。
イニシアのスレと勘違いしてました。すみません。
ヴィークなら北千住１０分じゃないですか。
関屋、牛田は２分？
とにかく、立地は最高と思いますよ。

うちも価格高いから見送りです・・・

中層・中住戸・南向きの平均的なお部屋で、坪単価で
どの程度なんでしょうか？　軽く200万オーバーだったら、
あきらめるしかないかなと思うのですが。

＞３９さん
イニシア南側より高いからあなたは安いほうのイニシアにしときなさい。

実家の近所に住みたいので、両方を検討していました。

清水建設の方が銭高組より良いイメージだったので
イニシアの先行契約を諦め、
ヴィーク情報が出るまで、待つ賭けに出ましたが
ヴィークの方が値段が高かったのでショックを受けました。
地元を知ってる事もあり、見くびってました。

確か、ヴィークのAタイプの84平米位の部屋だと5500万位でしたっけ。
角部屋で、
バルコニーも大きそうで、
キッチンにも窓がある。
ただ、各部屋の平均は5畳ですか！位の細々設定。
そして高い！（イニシアも高い）

今となってはイニシアの希望していた部屋は他の方が契約していたので、
他の部屋でもう一度検討するか、
ヴィークで値段の折り合いが付く所で検討するか。
この際なので、ヴィークのモデルルームを見るまでは悩みます。

あの立地で８４平米で５５００万なら買いですよ。
どんどん上がっていきます。イニシアとは資産価値が桁違いになりますよ。

皆さん、お隣のリクコスのマンションの中古価格をお調べになってから、冷静に判断された方がよいのでは？
牛田も関屋もそれほど利便性が良い駅ではありませんし、商業設備も不足しております。
もちろん北千住まで出れば、ほとんどの用が足りますが、徒歩ですと１５近くかかりますよ。
別にイニシアの方を持つわけではないですが、それぞれのマンションでそれほど大きな資産価値の違いがあるとは思えません。

近隣住民の戯言とお聞き流し頂いても結構です。

3087 291300332 9204989　コスモスイニシア〔株

余計なお世話かもしれませんが、この近辺で購入されるのなら中古をお勧めします。近くなら関屋町の「コスモシティ北千住」がお勧めです。
ここは管理人さんがしっかりしているマンションです。７０平米後半で３０００万円台から売り出していました。
また築年数は古いですが、「グリーンコーポ」もお勧めです。
ここは管理組合がしっかりしているので、先日行われた大規模修繕も無事終了し、見違えるようにきれいになっています。
また古いマンションの為、敷地がとてもゆったりしており、近年のマンションでは望むべくもありません。

正直、牛田・関屋近辺の新築マンションは３０００万円台から４０００万円台前半が妥当かと思います。

もちろんこのマンションを余裕の資金計画でご購入される方には、釈迦に説法かもしれませんが、マンション価格が高騰する、といった焦りから無理な購入計画で買われる方はもう一度冷静に判断された方が良いかと思います。

どうしてもこの周辺に住みたいのならば、中古も視野に入れられた方が
賢明かと思います。

＞４１
＞清水建設の方が銭高組より良いイメージだったので

この両者の差は、「より良いイメージ」どころの差ではありません。
方やスーパーゼネコンの中でも常にトップ企業。方や一度潰れかけたところを債権放棄で生き長らえたいつ潰れてもおかしくない中堅ゼネコンの末席。
施工だけで別設計ならともかく、どちらも設計・施工ですから、建物の信用度が月とすっぽんほど違ってきます。
Yahooファイナンスで株価の違いを見比べたら、イニシアを買う気にはならないはずです。

>>42
>どんどん上がっていきます。xxxx資産価値が桁違いになりますよ。

懐かしいお言葉、バブルのころ不動産屋がよく言っていましたね。
その通りにしてたら大変な事になった。

＞４７さん
私は今後、円安の進行と共に、資産高・インフレへの潮流にあると思います。
長期固定金利で出来るだけ資金を借り、不動産（自宅を含め）・株（米国株中心）を買い、流動資産はドル建てMMF等で運用し、円の現預金は最小限に押えていこうと考えています。
４７さんはどうお考えですか。

>>49さん

バブルの前からマンションを購入しています。
従ってかなりいい思いも、すごく嫌な思いもしています。
都心の新築マンションに関しては3年前（竣工はこの1-2年の物件）で止めており、その後は中古マンションを購入しました。
それも今年の春で打ち止めです。
私は当面お休みです。

マンションのスレを見ても、竣工前から値上がりの話しをしている購入者が多過ぎます。
前回のバブルと経済状況は変っていますが、俄投資家の心うちは
全く前回と同じように感じています。

昨日，会員限定でモデルルームへの案内が来てました。9月22日(土)オープンとのこと。

　初日に行ってみようと思います。

北千住駅まで徒歩10分という表記は、詐欺に等しいです。
どこから測定したら徒歩10分相当になるのか教えてほしいものです。

また、緑道について、あえて作った、風光に配慮したと記載していますが、区との協議でそうせざるを得なかっただけです。

ちなみに開かずの踏切は通勤時間帯は車道にはみ出て待つ他なく、牛田・関屋駅へ行くにはここを利用するしかありません。（歩道橋・地下通路の要望は現状、却下されています）
踏切騒音は、敷地に設置された測定器を見る限りでは70デシベル前後です。

地域紛争が終結していない場合、大抵、管理組合が全て引き継ぐことになりますので、購入前に確認された方がいいと思います。

>>52さん
地域紛争があるのですか？

>>53
52です。
訴訟はまだ起こしていないようですが、周辺住民と紛争しています。
足立区には話を上げ済みだそうです。

確認…と言っても、施工主はとぼけるでしょうから、「もし知らないで契約して紛争の事実があったら、告知義務違反で訴えるよ」と言ってみてはいかがでしょうか。
6月あたま着工で現在、まだ周辺と工事協定書を結んでいないのは確かです。
（周辺住民さんからのまた聞きですので、このくらいしかわかりません；）

＞訴訟はまだ起こしていないようですが、周辺住民と紛争しています。
＞足立区には話を上げ済みだそうです。

ヴィークコート検討中なので気になります。

日照権や通風の訴訟でしょうか？＞緑道について、あえて作った、風光に配慮したと記載していますが、区と＞の協議でそうせざるを得なかっただけです。

区とは協議済みで、建築許可もおりたんですよね？

>>55

>>54に書きましたが、訴訟はまだです。
紛争＝もめている、の意味で使っています。（一つ一つの詳細は把握していません）

建築許可はおりています。
>>52は、緑道を「あえて」作ったという言い回しがおかしいという指摘です。

緑道の下は用水路？か何かで、そこにフタをしただけなので、最初から建物が建てられないのですが、「あえて」と書くと、まるで「建てられるけど、風光を考慮して緑道にした」かのように捉えられますので、都合良く言い変えるのはどうかと思いました。


建築許可がおりていて、「日影規制なし」と物件概要にありますが、これは盲点なので注意した方がいいです。

被害者側には日照権（権利）があり、受忍限度を超えていた場合は、日影規制の有無に関係なく、損害賠償や工事の差し止めが認められます。

被害者が訴訟を起こしたら、施工主は賠償金を払わなければならない可能性が高く、購入者居住までに終結しなかった場合、管理組合が訴訟を引き継ぐことになります。つまり、購入者が賠償金を負担しなければなりません。

ですので、よく確認された方がいいと思います。
もし、日影規制がないから日照権問題はクリア、と話を混同した回答をされたら、「都合良く言い変えるごまかし」をしているということですので、信用はせず、ご自分でしっかり調べて結論を出された方がいいと思います。

５６さん、どうもありがとうございます。

気になるので、調べてみたいと思います。
＞被害者が訴訟を起こしたら、施工主は賠償金を払わなければならない可能性が高く、購入者居住までに終結しなかった場合、管理組合が訴訟を引き継ぐことになります。つまり、購入者が賠償金を負担しなければなりません。


はあ・・そうなんですか。初耳でした。
被告名が違うのに（清水総合開発→ヴィークステージ北千住管理組合）、裁判を引き継ぐということなのでしょうか？
ちょっと信じられないです。

マンション管理組合が、日照権迷惑料を支払った裁判判例はあるのでしょうかね？
どこのマンションでも少なからず紛争はかかえておるでしょう。
ヴィークステージは、南側が鉄道に面しているし、閑静な住宅街でもないので、訴訟までいきそうな反対運動はおこらないのではないかと勝手に想像していました。

いろいろと検討してみます。

>>57

>被告名が違うのに（清水総合開発→ヴィークステージ北千住管理組合）、裁判を引き継ぐということなのでしょうか？

原告に変更手続きを促すのではないでしょうか。原告が申請すれば可能です。
常識的に考えれば、引渡しまでに取り下げてもらうよう、なんとか解決を図るものだと思いますが、この施工主が常識的なのかはわかりませんので、引き継がれる可能性はゼロではないということです。


説明会の議事録を見せてもらいましたところ、住民側からの日照権対応についての質疑への回答は、日影補償は一切しないと、一貫してつっぱねていますので、紛争は長引くのではないでしょうか。
日照時間ゼロになる住戸が多数ありました。ゼロともなると受忍限度の点で、明らかに新築側が不利ですし、住民側も切実でしょう。


>どこのマンションでも少なからず紛争はかかえておるでしょう。

そうです。ここもその一つということです。
それを小さなデメリットととるか、大きなデメリットととるかは購入者次第です。


10分で北千住につくわけないだろ！とツッコミを入れたかったあまりに、多くを語りすぎました。すいません；

先ほど，行ってきました。
MRとしてはまーまーのできですね。ただ，2タイプあるうちの1タイプが未完成とのことで，
それは10月にできあがるとのこと。

現地も案内してもらいましたが，58さんがいう「日照時間ゼロになる住戸が多数」という
のがいまいちよくわかりませんでした。eastのほうは階段状に作られていて，東側に行くほど
最高階のフロア数が低くなっています。おそらく日陰になりそうな近隣住民への配慮かと
思われますが(営業の方は「それもありますが，デザインを考慮しました」と言ってました)，
それでも完全に日陰になってしまうような近所の家はなさそうに思います。

若干値段が高いのが気になりますが，総じて高評価出来る物件だと思いました。

60さん＞
東西南北間違えて教えてもらってるんじゃないですか？
WESTに平行して思いっきり影になる建物がありますよw

>>58
プロアトラスではかると、千代田線の仲町口という出口から9分。
しかし、JR口からは11分でした。

プロアトラス
施工主は概略ソフトで計算して、実際には測量してないのかなぁ。適当ですねー。

駅が所有する敷地の末端があると想定される位置までは、その数値かもしれないですが、改札はどこかという点で、実際現地を歩いてみると、びっくりしますよ。ｗ

http://www8.ekitan.com/image-map-rmap/0709266151418716205408.gif

この物件の言う駅の位置は、図のセブンイレブンの「セ」の位置まで。
普通の周辺物件の目安は図の終点までの常識的なものが多いですよ。

もっとも、実際に歩いて確かめずに購入するかたはいらっしゃらないでしょうから、誰もが「あの広告はナイ」と思うでしょう。

ちなみに北千住の大踏切は開かずの踏切ですので、「セ」の位置にある地下道入り口は除外した方がいいですよ。

”北千住”という名前の駅の出入り口すべて中一番有利になるものから、
敷地中一番近い場所までの距離を80で割って整数に切り上げ表示になって
いなかったら、文句をいえばいいだけで、駅距離表示と、実際にかかる
時間には差があることは、不動産的には常識でしょうから、この物件に
だけ目くじらをたてるのもどうかと思います。

さて、今週末に予約を入れようかどうか迷っているのですが、すでに
実際に見られた方のとくに価格面についての印象はいかがだったで
しょうか？　中層以上で、坪200未満に収まっているような部屋がなければ
見にいっても無駄かなと思ってます。、

うちの場合は、あくまでも京成本線の駅近の物件として見ているのです
けれども、北千住表記の場合の割高度が、ここには反映されているのか
どうかですね。

坪220くらいからのようですよ。
イニシアよりもやや割高感がありますね。

管理費はどのくらいになるのでしょうか。
あれだけの規模の緑地や私道（？）の維持管理も管理費からとなると、どのくらいになるのか検討がつかないのですが。。。