ヴィークステージ北千住　（２）

201さん、202さん、ありがとうございます。
パブリックのところですか…、なるほどです。
住まいサーフィンは登録していないのでまだ見ていませんが、
後ほど見てみようと思います。

『マンション格付.JP』から返答がきました。

以下『マンション格付.JP』

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●●●●様

『マンション格付.JP』運営チームの○○と申します。
この度は、格付けのご依頼をいただき、ありがとうございます。

ご依頼いただきました「ヴィークステージ北千住」につきまして、
売主：清水総合開発様に格付調査の申し込みをしましたところ、
残念ながら承諾が得られませんでした。

折角のご依頼ではありましたが、売主のご協力なしでは、モデルルームまたは、
室内への立入り、設計図書の閲覧等をすることができず、格付調査を行うことが
できません。

もし、他の新築分譲マンションで格付けのご依頼がある場合は、
support@kakuduke.jp
まで、ご連絡いただければ幸いです。
（その際は、マンション名・売主名のほか、御氏名、登録IDもご記入下さい。）

今後とも倍旧のご支援、ご鞭撻を賜りますようお願い申しあげます。
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市川の件もあるし、ここは根性をみせてほしかった。
残念。イニシア千住曙町も同じ結果のようだ。

足立区物件、総崩れの予感
http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html

見積もり書の固定資産税予想額を見ると、約２８万となって
いたのですが、こんなにも高いものなのですか？

また、固定資産税等の預かり金も約２８万となっておりますが、
もし税金が確定して増減した場合はどうなるのでしょうか？

最近書き込みないね
今のところ、売れ行きはどうなのかな？
うちが契約したときは４割程度だったけど

今日ＭＲ行きました。まだ半分いっていなかった。

値段が割高すぎる。
競合物件イニシアへの優位性が駅近とミストサウナくらいなのに、イニシア川側よりも高い値付。
眺望に特筆すべきものがない点から、本来の競合相手と思われるイニシア街側との差額はちょっと納得しがたい。
メリットである駅近も、上で書かれているように踏み切りのそばでありデメリットを同時に増やしている面がある。
それでいて販売員はかなりイニシア叩きをしていて、姿勢としても感じが悪い。
こうなるとキャンデーつかみ取りとか洗剤プレゼントとかの変わったキャンペーンも悪く見えてくる。
コスモスびいきっぽくなるが、コスモ北千住ロイヤルフォルムの中古を買うのと大して違わないように思えてきてしまうよ。
売れ行きがよくないのも今の状態では納得できる。

コスモの中古、こっちの影にはいるせいか最近断続的に供給されていますけど、
すくなくとも最初の希望価格はかなり強気ですね。

>>210

分譲時の価格を見ると、今のこの市況でよくこんな値段つけるよなぁ、と唖然としてしまう。
強欲にもほどがある・・・。

>>210
強気でも売れてしまうんだから、やっぱりニーズがあるんでしょうね。
中古でも状態良ければ、1000万以上安いなら魅力的なのかも。

駅近ってものすごい大きなポイントじゃないですか。
私は、北千住から10分が決め手で購入しました。やっぱり便利ですよね。牛田駅の前ということも、大きなポイントでした。
普段は北千住まで歩きますが、雨の日は牛田駅かな。
牛田駅は小さいですが、やっぱり近いです。
将来、新しい出入り口ができれば、大きな資産価値アップになると思います。
それと、ＪＴの社宅？も再開発になり、直接ではないですが、妻の友人の友人が近所に住んでいるそうで、アリオができるって言ってたそうです。本当でしょうか。営業の人に聞いても知りませんでしたので、噂でしょうか。どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。
イニシア（川側）も検討しましたが、確かに眺望はいいと思いました。眺望を見て暮らすにはいいと思いましたが・・・。ずっと家に居るわけでもなく、やっぱり外に出たい！と思い、ヴィークにしました。妻も買い物の事とか考えて、同じ意見でした。
まあ、何がいいかは人それぞれだと思いますが、買った後に色々言われると、黙っていられず応援したくなり、書き込みました。

10分は駅近いとはあまりいわないと思うけど。　
牛田を出してしまうとあの踏切の待ち時間でイニシアと変わらなくなってしまうから、
あくまで北千住まで歩きうる物件として評価するしかないと思う。
イニシアから歩いて北千住まで買い物に行く人はそう多くないだろうから。

>>213
>将来、新しい出入り口ができれば

まだ言ってるんですかw
もう購入したんなら、ご自身が満足して、それでいいんじゃないですか？
そういう現実に伴わない希望を、既出で否定されているのに言い続けるメリットがよくわかりません。

>>213さん

先日ココのＭＲに行ったときに、アリオのハナシは営業さんも言ってましたよ。でも亀有や西新井に比べると規模はずっと小さくなるみたいです。
でも実際つくるとなると周辺道路も整備しなきゃいけないし、北千住の東口側ってあまりクルマの量がなくて落ち着いてるのがいいところなのに・・・、とは思っちゃいます。

考えてみれば、土手と東武線の線路で囲まれたこの地域で、外に抜けるのは主に北千住警察のところの踏切と牛田駅横の踏切になると思いますが、そうなるとかなりココの周辺もクルマの量が増えるかもしれませんね。

213さんの言うとおりまさに人それぞれで、そんな多種多様な人の中で
全戸数の半分弱の人だけがここの契約に踏み切っているのが今のところ。
私は209さんの指摘が的を射ていると思っています
。213さんは209さんの個々の指摘を覆しているわけではなくて、
北千住まで歩くライフスタイルが重要なポイントだとおっしゃってますが、
価格差を越えるほど重視している人がそれほど多くないのを、現状が表してます。

この物件自体を悪いと言いたいわけではないし、
213さんの決断＆経済力は素晴らしいと思いますが、
出口新設は当面否定されてますし、イニシアが外に出られないほど遠いわけでもなく（笑）、
この値段は住友風だなと。

建物は大分存在感が出てきましたね。

>>211さん
分譲時の価格ってどこかで見れるんですか？よろしかったら教えてください。

中古の売買で、分譲時価格を知っているってことは、ここ暫く上げ相場でした
から妥当な価格水準を見誤ることになるのであまり買い手にとって有利に働く
わけではないと思います。　直近では一番マンションが安かった時期ですし。

これは逆を考えればすぐにわかることでシテヌーブの南面をいくらなんでも
新築なら1億超えで買うって人も今はいないでしょう。
　同時期のトキアスなんかも100㎡こえで一番高くても5000万未満でしたけど、
南千住からどんなに歩いてもそんな値段の新築マンションはもう当分売られないで
しょうから、中古価格もあくまで新築から経年分を割り引いて相場がきまりますので。

一応情報です:

新築時の価格帯は
面積 71 〜 116 (m2)
価格 2,748 〜 5,298 万円
130-150万 全戸平均で140万/坪程度だったかと。

もっともまだまだ4-5年の築浅。 坪140では売ってくれないとは思います。
最上階が売りにでていたのは、あまり値引かないでさくっと売れたようです。
今でているのが、

8F 81.34㎡ 3980万 @160/坪
2F 93.32㎡ 4280万 @151/坪
2F 81.90㎡ 4280万 @172/坪
5F 86.90㎡ 4980万 @189/坪

ですね。 戸数も100戸未満、築浅のわりにたくさんでているのは、明らかに
こっちのマンションがずっと高くなりますし売り逃げようというパターン
でしょう。
　どれも専任媒介でやっているようで、それほど強欲な売主という感じも
もちません。上の2つくらいは、せいぜい5%引き程度までで成約すると思いますよ。

93㎡のほうのオープンハウスはちらっと覗きにいきましたけど、まぁまぁ価格なり
だったと思いました。

ヴィークの妥当な価格水準は、全戸平均で180-190万程度だと思います。
ちょっとだけ割高感があるのですが、足立区物件は、割高感が強いってのは
かなりマイナス効果がありますからちょっと苦戦気味もやむなしではないかと。

>>220さん
目の前にココが建ってしまう今、眺望・日当たり的に絶望的なこの中古物件が、この値段で売れると思えないんですけど・・・。

けど・・・。その指摘を220さんにしても仕方がありません。

よく見たら販売代理住友不動産販売と書いてあります。
今の値付は納得です。

>>220さん
219です。211さんにかわって解説してくださってありがとうございました。
地価の安い時の物件だからって、買った価格から築年数分引く必要もなく、現在の地価を考えて価格設定するものですものね。逆もしかり。
多少グレード落ちても、真隣りの物件が築浅で状態が良ければ、ヴィークとの値段の開きを考えて、そちらの方がお得なのかもと思い始めました。


>>211、221、222さん
あなたが買う気しなくても売れてしまっていますので、あなたの個人感情よりお値段の方が妥当なのだと思います。（安いにこしたことはありませんが）

>強欲

>よく見たら販売代理住友不動産販売と書いてあります。
>今の値付は納得です。

私の見たものは住友以外もいろいろありましたが。何かトゲトゲしてますね。

223さん、言葉が足りませんでしたが住友不動産販売なのはコスモでなくヴィークの方です。

222さんの書き込みは、こりゃあコスモ北千住のことに取れますね（笑）
なので223さんの勘違いはもっともですが、この板であまりコスモの話題に踏み込まなくとも…という気がしますぜ。
とりあえずヴィークの値段が今のところ高いのは住不だからということで納得です。

>>222、224、225さん
223です。連投補足ありがとうございます。
中古物件の値段付けが高い高いとおっしゃっていたので、ヴィークの値段付けの話題になっているとは思わず、勘違いして申し訳ありませんでした。

ちなみに、各物件の分譲価格を一覧できるサイトか何かあるのでしたら、教えていただきたいのですが…。
あと、直接の売主ではなく販売代理の立場ででも住友が関わっていると、いわゆる住友価格になるのでしょうか。片隅にでも住友の名があったらそういう目で見ておけ、という感覚を持った方がいいのでしょうか。

>>213さん
アリオはありえないですよ。
あそこは既に区と地元商店街を中心に区画整理が進んでいる地域で、
利用用途もほぼ決定していますが、
大型SCが使えるような用地はありません。
（地元の商店街がある以上当たり前の話ですが）

と言うか、西新井アリオですら最小規模と言われているのですから、
あれと同じものを東口に作ったらそれだけで終わっちゃいます。

ただし、アリオが来ないからと言って何も作られないという話でもないので、
あまり期待せず待つと言うのもありだと思いますが。

いつまでもコスモのハナシをして申し訳ないのですが、２２０さんが並べていただいた４件については、もう２ヶ月近く晒され続けてます。

最上階の物件がいくらで売れたのか知りませんが、私の知っている限りでは、昨年末にコスモスイニシアのＨＰ上で掲載されていた東向き３階７６ｍ２が３３００万ほどで売れてました。坪単価でいうと１４３万円くらいです。
またコスモスイニシアのＨＰにある中古マンションのオンラインセルフ査定システムで評価額を調べてみましたが、東向きバルコニーの目の前に既にヴィークが建っているという前提で、大体＠１３０万／坪の評価額でした（よかったら、試してみてください）。

ヴィークのＷ棟一番踏切から離れている北側の東向き３階８３ｍ２、４ＬＤＫが４８９０万円です。坪単価で言うと１９５万円。バルコニーが踏み切りのある道路と反対側に向いているのと、ペアガラス、２重床２重天井諸々の設備を考えると今売りに出ているコスモの中古物件の価格＠１５０〜１８０万／坪はやっぱり割高に思えるのですが、いかがでしょう？

>>211、（221、222、224？）、228さん（224さん≠225さんでした。失礼しました）
226です。2ヶ月以上も前からコスモ物件を見ていらしたんですね。いいものが出れば、とご検討中ですか？
オンライン査定を見てみましたが、詳細を記入できるところは、そこまで情報を知らないのでわからず、簡易査定の方には家の前にマンションがあるか否かは選択肢になく、228さんのデータと同じものは見られませんでした。
晒されている？という件ですが、販売終了になっているものもあり、またネットデータはリアルタイムではないことも考慮して、やはり需要があるのだと感じました。
お値段ももちろんそうですが、管理費が安いことやペット不可の点など、興味の点は他にもありますので、自分にあった選択をさせていただきます。坪150あたりが狙い目ということですね。ありがとうございます。
また、226での質問にも答えていただけましたら幸いです。

分譲時の価格については、実際に見学してみれば、仲介しているリハウスやら住不販やらで教えてくれます。

売買契約額については、本人同士が納得しているのであれば別にいいのですが、向かいのヴィークステージを建てるにあたり、コスモの住民と結構揉めたらしいので、日当たりのこともあるけど、本人たち（売主）も資産価値が下落することは充分認識しているはずだと思います。

オンライン査定ですが、２０．日当たりの部分で「日中５時間以上影がかかる」、２１．見晴らしの部分で、「建物のそばに障害物があり、眺望の大半がさえぎられている」を選択した場合です。

あまり言ってもトピずれだし、売り主にも悪いので、これにて自重します。

>>211、（221、222、224？）、228、230さん
229です。ご回答ありがとうございました。
>分譲時の価格については、実際に見学してみれば、仲介しているリハウスやら住不販やらで教えてくれます。
ということは、コスモ物件をご検討されて実際に見学なさったんですね。
オンライン査定に関しまして、20〜に到達するまでの質問内容が既に詳細すぎて正確な入力ができないですし、部屋タイプによってバラつきがある（対面して無い側は日照被害無しかと）と思いますので、やはり参考にするのはやめておきます。ありがとうございました。
>売買契約額については、本人同士が納得しているのであれば別にいい
>あまり言ってもトピずれだし、売り主にも悪いので
随分ひっかかってらっしゃったので、別にいい程度とは思わず、「強欲」と罵ってる時点で売り主に悪いことをご承知の上だと思っていました。勘違いして失礼しました。216さんの、ヴィークの営業さんもおっしゃっていたというアリオができる説について、当方も興味がありますので、またロムさせていただきます。227さんのおっしゃる内容がとても頷けるのですが、営業さんがおっしゃっていたっていうのが…まさか根拠無しには言わないだろうし…。

マンション名をいれれば頭のほうはすでに入っていて頭のほうはとくに詳細を知らなくても
評価可能ですよ。
そのあとの日照・眺望阻害とかは、どの程度につけるかでかなり値段が違って
きますけれども、今売られているコスモの4部屋に、コスモスイニシア自身のページで
130-140万/坪以上に評価される部屋はないように思えます。

ここの価格についていえば中古価格を、経年変化での価値の既存分で割り戻して直近新築物件の
価格を評価せよというやりかたには一定の説得力があると思いますが、それでいくと、
せいぜい170-180万/坪というところまででしょうか。牛田駅物件としてみて、1分の徒歩距離に
1-2%程度の価値をつけても、イニシア道路側との比較でもそんなものではないでしょうか。

コスモが今のチャレンジ価格でも売れるようであれば、ここも竣工前にあるいは完売できる
のかもしれません。　2月Ｗｅｂ上でさらされたままであるという情報からみると難しいかも。

違うよ、231さんは、ここの住民か、もしかしたら当の売主本人なんだよ。

購入検討者のふりをして、売出価格が高いという意見を何とか妥当な価格だという方向に持っていきたいだけなんだって。

>>232さん
231です。マンション名で出ましたか（笑）当方が探した時にマンション名登録で見つからなかったのですが、探し方が悪かったようですね。ありがとうございます。
>今売られているコスモの4部屋
今売られていましたか？当方が検索した時点では掲載終了もありました。また検索不足ですね。失礼しました。
>せいぜい170-180万/坪というところまででしょうか
うーん、当方もそれはあまりお得ではないと思いますので、229で申し上げました通り、坪150万台が出たらお得だと考えることにします。

>>233さん
私はむしろ、ここでわざわざ強欲と罵ってる方の方が…と思っておりました。
あまり、印象操作をしない方がよろしいかと思います。

ところでアリオの件はいかがでしょうか。情報お持ちの方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

>>232,235さん
234です。
>新築で150万代希望
いいえ、そんなことは申していません。何かいろいろと読み違いをなさっていらっしゃるようです。
再三申し上げたことが伝わらず、残念です。でも、ご好意の情報はありがとうございました。
また、該当者ではありませんので、お気遣いなく。

私の書き込みは
ここの駅直近、とくに川に面するとか眺望面/日照面に優れるとかの条件はなしで、
新築なら 170-180万程度
4-5年おちの仲介物件なら 130-140万/坪程度
が妥当水準ではというものです。 そのあたりより下なら積極的に買い、
上ならどうしても地縁などの理由でピンポイントに駅指定でない限りは、他の駅で
探したほうがいいかもしれないということです。

236さんの書き込みがどれであるのかわからないので、読み違いをしていたとしたら
失礼いたしました。　ではお邪魔いたしました。

このスレ全然更新されないですね。
話題も投資目的のような内容ですし、あまり人気ないんですかね？
実需がある人（住みたい人）にとってここは魅力的ではないのでしょうか？

うーん、正直言って価格ほどの魅力は感じないですね。
これを今買わないと後悔する！ってほど希少性があれば別ですが…。

ここの希少性を見出している方がいればお教えを。

今の価格でわざわざ購入という魅力はないですね。
もともと、なにかここだけという魅力のある物件ではないので、足立区ということも
あって、基本的には価格そのものを魅力にするしかない物件だと思いますので。

ここの希少性は
①通勤が大変便利なこと。（関屋、牛田　徒歩２分）
②北千住が近く生活に便利なこと。（北千住　徒歩１０分）
③建物の品質が高いこと。（清水建設総合プロデュース）
価格もお手頃だと思います。
以上、南千住住民より、羨望をこめて。

241さん、ありがとうございます。
①と②は上の方で話題にのぼっており、私としては疑問符付きです。
③について、大手でサポート等は安心な気はしますが
建物の品質として清水建設が優れているのは、具体的にどの点でしょうか。
資料等で見る限りスラブ厚230mmや内装でも床暖房や2重ガラスなどのよい仕様を採用していると思いますが、
最近のマンション設備として見るとそれほど目新しいわけではなく…。

あ、お金持ちでいいなあ（笑）。

線路に相当近いので、気になりますが。

http://www.ara.go.jp/arage/keisei/index.html
のなかの
http://www.ara.go.jp/arage/keisei/keisei02.html
ご参考まで

ずいぶん静かですが売れ行きはどうなんですか？

先日行ったとき、六割程度の成約でしたよ。
　売れ行き的には、いい方なのかなあ？？
　マンションギャラリーに来る人を見ていると、結構年配の人も多く見受けられました。

６割程度ですか。結構売れてるんですね。
電車の騒音さえクリアできれば、場所的にはいいところですよね。
２重サッシとかの仕様になっているのですか？

確か二重サッシではなかったと思うので、遮音レベルはT3まででしょう。
踏切音が完全に聞こえないかと思えばこれは厳しいと思います。

線路に近いと考えるのではなく、駅に近いと考えれば、前向きになれるんじゃないですかね。