TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

>>40
今週号のマンションズに広告が出てたのですが(初めて？)、それによると
入居者専用の託児所を併設するそうですから保育園の心配は少ないのではないでしょうか。
その分共益費に跳ね返ってくるような気がしますが。。

それにしても、こちらはス○ッチに比べてあまり盛り上がりませんね。なんででしょ？

とりあえず見に行ってみようと思います。

ただ４千万弱くらいが最多価格帯になるようですが価値があるかな？
駅から徒歩１５分は掛かりますね～あと併設された高校の存在が・・・
折角、綺麗な建物を建ててもスプレーワークとかされたら最悪です。

汐入のトキアスの中古物件もチラつきだしたのでソチラも候補にしようと思ってます。

本日、現地下見をしてきました。

南千住駅から妻と子供を連れ実測で現地までの時間を測りましたが１２分程度の所要時間でした。
雨の中、物件までの最短コースですのでかなり正確に測れたと思います。
南千住から国道４号線までは古びた商店街があり歩道の広さはまぁまぁ広く楽に歩けました。
但し４号線を渡ってからの神社横の道は狭くガードレールも途切れ途切れ、また交通量をあり歩きにくいです。
ベビーカーなどを押して歩くなら迂回しなければならないほどですね。
そのまま都電の荒川区役所前まで歩いて見ましたが８分程度どの所用時間でした。
ちなみにすぐそばにモデルルームのプレハブが既に建っていました。（５月末から展示のようです。）

汐入と比べるとかなり不便な気はしました。
物件価格次第では買う気になるかもしれませんが現在公表の予価では売れ残るんじゃないでしょうか？
購入時期が未定の方は物件の完成を待ってから検討でも良いかもしれませんね。
フォレストの向いにもマンションが建つような雰囲気でしたし…

うちも>>42さんと同様トキアスの中古と比較してしまいます。
トキアスのほうが便利そうだけど、こっちだと同じぐらいの値段で新築・・・
南千住からの道は、コツ通りを通って行くからあまり距離は感じなさそうですが、
オール電化なのがちょっとネックになっててガスのトキアスのほうがいいかなと思ったり・・・

まあ>>43さんのいうとおり値下げしそうだから登録だけしとこうかな・・・

ぜんぜんもりあがらないねー

そういえば5月下旬から先行販売始まってるんじゃなかったっけ？

これだけ大規模で、既に先行販売始まっているというのに、全く盛り上がらないスレになってますねぇ
・・・
先行販売に行った人、価格はどうでしたか？

これといった取り得が無いから人気が無いという事ですよ、単に。

別サイトの掲示板が盛り上がってますから
検討者はほとんどそっちに定住してて
こちらには流れてこないのかも。

ライフができるから便利になるとは思いますが
南千住駅から帰ると必ず渡る
日光街道なぁ。

ベビーカーだと心配。

都立荒川工業高校についてお応えいたします。
工業高校ということで様々な憶測が飛び交っていますが、
近所に住む住民としては非常に残念です。
と言いますのはここに通う生徒さんは非常に礼儀が正しく
まじめな生徒ばかりだからです。
実際近くの保育園に以前、息子を通わせていましたが、
運動会やお祭りなどの手伝いを率先して手伝っていただき、
子供の面倒も本当によく見ていただきました。
今でも感謝いたしております。
一度、現地にいらしてください、すぐに分かっていただける
と思います。

>>44
うちも同じくトキアスの中古とリバーフェイスの残りの部屋で比較検討しています。
トキアスと比較した場合、確かに新築というメリットはありますが、きっと10年後にはあまり変わらないのかなと。仕様の面ではどうなんでしょう？あまりトキアスの仕様を知らないのですが。
リバーフェイスと比較すると、駅徒歩は感覚的にはあまり変わらない気がします。雰囲気は全く違いますね。仕様面では近いように思っています。

どれも長谷工なんだから仕様に大差はないでしょう。
でも中古ってのは私だったら引きますね。
やっぱり新築がいいですよ、新築。

リバーフェイスとフォレストは仕様的には近いね。
ただ、周辺の雰囲気やコンセプトが違うかな。
自分は汐入公園側の方が雰囲気は好きだけど、生活の利便性を考えるとフォレストの方かな？
トキアスの中古は価格次第でかなり魅力的だと思うね。
仕様的には劣るんだけど、駅からもララテラスやウェルシップからも近い、周囲の雰囲気も良い、眺望の良い部屋が多いということで、魅力も十分。
ということで価格次第かと。

ライフができるって話はどうなったんでしょうか？

今朝の新聞にFORESTのチラシが入ってましたが、商業施設予定地となっているところが
ライフの建設予定地のはずです。

今日モデルルームに始めて行ったらトキアスにそっくり！部屋の中も外廊下もトキアスかと思った。しかも100㎡6000万以上の割りにスロップシンクなし、食洗機、床暖房、浄水器などオプション使用でガッカリ。75㎡4700万でも２階だから前の自走式駐車場で昼間も暗そうだし.最近行ったモデルルームで一番最悪だった。良い点は自走式駐車場が９００円から１万ちょっとという安いとこだけ。

あの・・・・その広さでそんな価格、ありましたっけ？？？
まさかまさか値上げなんてしていないよね？！？

西新井、金町、ここと検討してるけど・・・
直床がなぁ～、フニャフニャ感が気になる。購入済みの人はあまり気にならなかったのかな？

私も長谷工のマンションに住んでますけど、直床は全く気になりませんよ。むしろ音がしない分、良い感じです。
将来のリフォームを考えると、多少は２重床の方が有利なのかもしれませんが、どっちみちマンションの場合、
水回りは勝手に動かせないですもんね。

長谷工が大好きな直床。
個人的意見ですけど、どうしても安っぽくみえてしまいます。

他の面で魅力があるから直床を理由に候補からは外さない。

西新井、金町で直床だったらいらん。

リフォームを考えても、直床と二重床に大きな違いは無いですよ。

私は直床のことはあまり気にならなくて契約しました。
ただ江東区にある長谷工仕様のメガマンションの掲示板で（少しの差で購入を逃してしまったので、気になってたまにのぞいてます）、折りたたみの椅子を置いて座ったら跡が残ってへこんだとありました。真実かどうかはわかりませんが、今更ながらちょっと気になってます。あと家具を同じ場所にずっと置いておくとへこむとか。
柔らかい分そういうこともあるのでしょうか？詳しい方がいらっしゃったら教えて下さい。

人間程度の荷重＋折りたたみイスでへこむ・へこまないはフローリングの表層木材とコーティングの問題です。（下記の１パターン）
これは直床・二重床を問わず発生し、床構造とは関係ありません。

床の「柔らかい」には種類があり、各々性質が全く異なるので区別して考える必要があります。
１：表層材・仕上の柔らかさ（フローリングの木質と塗装による）
２：フローリング裏貼クッションの柔らかさ（直床のクッション性）
３：床板下地自体の柔らかさ（二重床のクッション性）

１は傷やフローリング自体のへこみ、耐磨耗性や光沢感などにかかわります。
いわゆるフロアーコーティングやワックスなどもここを補強するものです。
オーク（ナラ）やウォルナット（クルミ）のようなハードウッドは木質自体の硬度が高く木目も美しいですが、反面高価なものが多いです。
仕様を見てはいませんが、このマンションで使用される木材はバーチ程度（下～中級）だと思われます。

２は大まかに言うとフローリング板数枚単位で局所的に沈み込みを行い、荷重のかかった箇所から0.5メートル以上離れた周囲には沈み込みの影響を及ぼしにくいです。
沈みこみの振幅が大きいため体感度が大きいことも特徴ですが、荷重を支える下地がスラブ直のため、限度はありますが大型の本棚のような高荷重にもそのまま耐えることができます。
長期間重い物を置くと局所的にその場所が沈む（「へこむ」ではなくクッション材がつぶれたまま戻らなくなる）可能性が有りますが、その場合はフローリングの部分張替えで対応します。

３はフローリングの下地となる木パネル板をスラブから浮かせて設置しその木パネル板自体が沈み込みます。沈み込みの振幅は２より小さい（体感度が小さい）のですが、その時に沈む平面範囲が２より大きいのが特徴です。
そのため家具を置いてその周囲を歩いたときに家具が揺れる（食器棚の周囲を歩くと食器がガチャガチャしやすい）のがこのタイプで、大型の本棚のような高い重量の家具などを設置する場合には床板をいったん壊した上で補強が必要になります。
また、長期間重い物を置いた場合には床下地木パネル自体が沈み込み、荷重をかけた周囲を含め床傾斜（へこみではない）を起こす可能性があります。
＊クッション材の復元力が戻らない場合は下地からやり直しです。

64さん。

さっそくのご回答、ありがとうございます。
とてもわかりやすかったです。

では私が逃したマンションはあまり良い木材ではなかったのですね。ひどいようですが、ちょっと安心？しました。
ただ同じ長谷工物件なので、このマンションの木材の仕様も気になるところですが・・・

ちなみにあと１点だけお伺いしてもいいですか？
今まで色々物件を検討した中で直床は長谷工だけで、それ以外はすべてといっていいほど二重床でした。64さんのお話だと、部分的な張替で直せてしまう直床のほうが個人的には便利な気がしますが、ちまたに二重床が多いのは何故なんでしょう？

二重床物件が多く造られる理由
個人的にそれは「関東には二重床を好む消費者が多いから」だと思います。
（正確にはわかりませんが）
デベとしては消費者に好まれないものを作っても仕方が無いですからね。

上記で上げた性能特性は各床構造のごく一部であり、それだけで全てを評価をすることはできません。
二重床も「コストをかけてしっかり」つくれば高度な遮音性を確保できますし、フローリングの選択肢も増え、SI工法にも対応でき、バルコニー床面と居室床面をフラットに造りやすい等メリットとされる点は多いです。

しかし一般論としてコスト的には二重床の方が高くつく上に、二重床でコストを省くと遮音性や床強度（抜けはしません、耐しなり特性です）などが大きく低下します（直床以下）ので、長谷工のような比較的低い価格帯のマンションが安易に二重床に手を出すのは逆に危険だと思います。
（そのあたりを長谷工はわきまえている！？）
東京地区を見ると個人的にはあまりお勧めできない構造の二重床も多いですね。（大半はそうかも。。。）

最後に、よく言われていることとして、

・二重床→全て高い遮音性を持つ
・二重床→直床に比べ大幅にリフォームしやすい

上記２点は一般論としては明らかな誤りなのでご注意ください。

＞66さん

お答いただきありがとうございました。
色々気になって、ネットをみていたら『直床は論外』とか『安っぽい』みたいな意見も多く、なんだか凹んでいましたが、少し安心しました。コスト的には確かに安いようですが、好みによるところも大きいのですね。

どうもありがとうございました。

間取り図を見ていると、ベランダにスロップシンクがありませんね。
スロップシンクは運動靴を洗ったり、植木に水をやったり、なにかと重宝します。
直床問題よりこっちの方が大きいと思いますが。

あれば便利、って程度くらいにしか思ってないよ。

35年もローン払って買うマンションが、一歩入っただけでチープな安マンションと思わせてしまう直床のが問題。

だって実際安マンションなんだから、仕方ないじゃないの。

直床＝チープとしか考えられない70のチープな脳の方が問題。

ここの外観予想図見ると、汐入のフロンティアシティにそっくりだね。
よくも悪しくも長谷工の設計施工ということか。

高級住宅地だったら気にするかもね。
でも南千住だもん、高級感は求めてないわ～。

好きよ。下町。

坪単価は170～ってとこでしょうか？

スロップシンクは確かに子供の靴洗いには便利だけど靴洗いをする頻度や時期は限られているからね。
バケツでもできるし。
植木に関しては規約上小規模なものしかバルコニーには置けないのだから、普通に室内からじょうろで水を運べば良いしさ。
畑じゃないんだから。

個人的にはそんなところに単独で給排水を引いて余計な費用をかけてほしくはないですね。
給排水工事は安くはないし、同じ物件金額ならばスロップシンクを付けると他の何かが付かなくなるわけだから。

トキアス兄さんを筆頭に、新大陸、リバーフェイス、東京フォレストと長谷工四兄弟！

おっとアクロシティも長谷工だった。

>>72
考え方は人それぞれですらね。
70のような発想の方は直床物件を買わなければいい話。


ここってトキアスと使用似てますよね。

ライフができるのでスーパーが近い、図書館も近い
というメリットはありますが
トキアスの方が立地的に便利そうな気もするので
条件の良いトキアスの中古を待つか迷います。

物件自体はすごく魅力的で購入検討中ですが、やっぱり土地柄が気になってしまいます。
・投げ込み寺、処刑場といった過去
・山谷地区
・三ノ輪駅は吉原利用者の待合所
・・・皆様はこういったネガティブな情報はどうやって納得したのでしょうか？

>>79
住所は南千住ですがここは山谷地区からは外れてますし
(というか駅の向こう側だから気にしすぎでは？)
地歴を気にしていたら山手線近辺は
住めないと思って納得してます。

三ノ輪駅が吉原待合いとは知りませんでした。


しかし実生活とは関わりがないので
個人的にはそれらのことより
トキアスとの仕様の近さの方が気になります。

パンフレットを見て気になったのですが、もしかして床暖房ついてないってことないですよね？

先日まで朝顔祭でしたね。

近隣にお住まいでお出かけされた方いらっしゃいますか？

>81
床暖房はオプションだったと思います。

このマンションが建っていた場所にそーいう過去があったら気にしたかもしれないけど離れているしね～。

逆に昔この地でプロ野球をやっていたなんてステキじゃない？
ずいぶんにぎわっていたんだろうな～。

>79
気になる人は後々も気になるようなので絶対オススメしません。
ただ、この辺りは静かでいいですよ、昼でも夜でも静かです。
しかしここの施工速過ぎ、ポンポンポンと出来上がっていく。
大丈夫なのかなぁ

>79,80
そういえば吉原の利用者も働いてる人も実は南千住も多いんです
出勤する人や迎えを待つ人をよく見ます。かんｓり多いですよ
でも別に害は無いですから。

>84

東京スタジアム・光の球場

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%82%B9%E3%82%BF%E3%8...(%E9%87%8E%E7%90%83%E5%A0%B4)

俺には逆に工事がゆっくりしているような印象だけど？

79さん

刑場跡の近くだし、
遊女の投げ込まれた跡の近くだし、
山谷地区は線路の向こうのほうにあるし、
荒川区にも南千住にも悪いイメージを持っている人も多いし、
いやならやめたほうがいいですよ。

他人がどう克服したか聞いても意味ないし、
それを聞いてもどうせ最後までこだわるんだから、
金町とか平井あたりで買えばいいんじゃないですか。