シティテラス目白 Part４

西向き低～中層階を検討しています。
過去スレにもあるとおり，西側は明治通り沿いなので騒音と排ガスを心配しています。
特に洗濯物や寝具をベランダに干せるのか，汚れないのかが気になります。
明治通り沿いにお住まいの方は，洗濯後の乾燥はどのようにされてますか？

８６３・どうせまともな人間の投書じゃないんだろうが、ヒマだからお答すると・・・
都心のマンションでベランダにモノを干すという行為はご法度、洗剤会社のＣＭのようにしたいなら都心のマンションは諦めた方がいいな、郊外の１戸建を志向すべき（それでも排気ガスからは逃れられないと思うが）、いい物件紹介するよ。

>>863さん

ガス浴室暖房乾燥機ついてますよ。
洗濯機についている電気式のものよりカラっと干せますし、
ランニングコストも低いのでいいですよ。
浴室内にはちゃんと物干し竿もついてます。
洗濯物干す時に紫外線も浴びなくてすむし（笑）重宝してます。

＞８６５
それ、都心物件ならどこでも常識の設備でしょう
住友の別のマンションにおりますが、うちはバルコニーの選択干しＯＫだから
浴室乾燥機を使う機会は、長雨の時以外ほとんどありません。

＞８６６

都心物件でなくても、浴室に窓のないマンションなら常識では？
洗濯物を乾燥させるのではなく「浴室」を乾燥させるのでしょう？

チラシを見る限りは価格交渉に応じてくれそうな感じですね。
マンション自体はすごい良いと思うので、あとは価格でしょうか。

ここはベランダ干しは禁止ではないと聞いています。
浴室乾燥機があるのも知っていますが，ウチは洗濯物の量が多いのと，外干しの方が好きなので…。
他のスレも見ましたが，幹線道路沿いだとやっぱり厳しいですかねえ。
これ以外は割と条件に合った物件なのですが…。

東側・西側ともに外干ししているようですよ。
西側はたしかに排気ガスが気になりますが･･･
住民の方はあまりこのサイト見ないみたいですね。
まともな返事がいただけない

排気ガスは下にたまるっていうから、上層階を購入されたらどうですか？

>>872
ここの上層階＝目白通りの地面くらいの高さ

はたしてどの程度違うんでしょうね。
というかココのバルコニーに洗濯物を干せるセンスが羨ましいです。

洗濯物うんぬんでグズグズ言ってないで嫌ならさっさと他検討すれば？

実はこの物権欲しいんです。
３割下がるの待っているんですけど、住友がなかなか首を縦に振らない。
黙って待っているのも癪なんで、ネガしているわけなんです。ハイ。

１割でしょう。ここまで下げてもらえばいいんでないか。スミフの１割は他社の３割に相当。

１割なんて去年の３月から引いてるよ。
去年の９月には…
今年の３月には…
それ以降は知らんけど『スミフの１割は他社の３割に相当』なら他社の物件はもうただ同然だね。

排ガスは都内ならどこでもあるんでしょうね

2割くらい引いてるのかな？
提示受けたことある人っている？？

881さん購入希望強いですね。大幅な値引きは先住者怒りますよ。

なぜだかわかりませんが、三茶の物件のスレにも、購入者の愚痴が書いてありますね。
何となく、わかる気がします。

＞大幅な値引きは先住者怒りますよ。

いい部屋を初期の頃に、定価で買って誰が怒るの？
マンションを初めとした不動産は、生ものです

それを言ったら、入居後に売却しようとしたら2割ダウンは覚悟するのが常識

スレpart1のころは、すぐ完売してガーデンヒルズみたいにその後も値上がりし続ける、って、希望に満ちていたのに・・・

＞入居後に売却しようとしたら2割ダウンは覚悟するのが常識

この物件買った人にはね。

都心にはそんなに下がらない物件たくさんありますよ。

今の市況でも、人気のある間取り、向きなどを選んでおけば、それなりの利潤とれますよ。

＞ガーデンヒルズみたい

まさかGHの特殊要因しらないんじゃないの？、比較するのとか、情報レベルが低くてお話にならんよね。

１割なんて去年の３月から引いてるよ。
去年の９月には…
今年の３月には… →ガセですね
てか安い間取りしか知りませんが去年の３月はほぼ値引きなしでしたよ。今でも一億以下の物件で１割引き以上はないですよ。ここも三茶も本当の入居者のスレは満足度高そうですけどね。それにしても両者現在６割程度の入居、高額物件の売れ残りといい非常に似てますよね。どちらが先に完売するのか。。。ここも名前だけグランドヒルズにすればよかったのにね。

目白の築２年のマンションに住んでいますが、先日、このマンションの別室の販売チラシが入りました。
価格は新築時と同額です。
値引き分のバッファが入っているのかもしれませんが。
試しに自室の見積もりを取ったら、購入価格より５％ほど値上がりしていました。
億ション物件ではありませんが、駅から徒歩２分という利便性＆希少性が故でしょうか。

>>888さん

で、おっしゃりたいことはズバリ何？

そんなに素晴らしいマンションてどこですか？
同じ文京区で駅から３分で築２年で７％ダウンで売却しましたが・・・・・・

　　　　　↑

申し訳けございません。ここは豊島区でしたね。大塚や護国寺等沢山あるので間違えてしまいました。

値引きブログで情報を集めている某マンション市場研究所の
Ｓ氏に相談したところ、ここは住友の竣工済みマンションの中でも
本格的な値引きを始めた先行物件だそうで。
すでに１割のラインは超えて１５％近くに達しているとの事。
他の方もどんどん値引き情報を掲載してください。

目白の築２年っていったら

１
目白通りに面して１階に店舗が入った１５階建て等価交換物件。
和菓子のしむらの隣、２つの東京三菱に挟まれた可憐なマンション。
シングル向けの３０～４０㎡しかない。

２
目白とは名ばかりの椎名町と下落合に近い聖母坂角のマンション。
１階がコンビニで便利ですよね。
目の前に７階建て賃貸が建築中で大変そうですが。

いずれにしても比較になりません。

引きは本当ですかね？以前を考えたらスミフならかなりの値引きですが。同じ状況の三茶では厳しかったですが。。。ガセ？

値引きの話は自分で聞きに行くのが一番。
人からうまい話聞いても簡単に信じちゃいけないって習いませんでしたか？


竣工と同時に入居した方はそれだけの資金を払っても住みたいと思える魅力をこの物件に見つけたということでしょう。

何より「ここに住みたい」と思われるマンションであることも資産価値のひとつなのではないでしょうか。

１５％なんてありえませんと返答あり。1億以下の物件は違う？ちなみに三茶、代田の物件も同様でした。きまって内は他と違って安売りするような物件ではございませんとの感じでした。ちなみに自己資金、年収は十分の者ですので人を見てる訳でないと思います。先住者を不快にさせたいガセですかね？どちらも１０％も引いてくれなそうでした。皆さんいかがでした？てか１５％引いてくれるなら三茶の物件なら買いたい。。。目白は２０％でも考えちゃうが。。

私は予算ぎりぎりの者で１０％引きなら即決しますといってもダメでした。（勿論１億以下の物件）もう少し時期を待ってみます。さすがに１５％引きだと８０００万なら６０００万台と普通のマンションの価格だもんなー。ちょっとスミフではないかな。。。でも待とう。

私はは５％プラス手数料などスミフ持ち→７～８％程度が限界でした。

昨年とは一変して、マンション販売が持ち直したので
また強気なんでしょう。
不良在庫が、優良資産とは言いませんが、売れる資産になりつつあります。

売れ残り期間が永くなって中古物件となっても、未入居には間違いないので
それ相応の価格は尽きますし、土地の仕入れ次期と資材の価格を考えても
コストは安いので、いくつか売れ残っても賃貸に回せばいい。
ここのデベではよくあることです。

＞901
最後のあたりは良く分かりませんが、前段はマンション探しをし、住友検討したしたならほとんど感じている事では。

住友のマンションを買ったら、最低三年はどんな事情が出来ても売りに出せない。
未入居が残っている限り、どれくらい買った値段より下げて売りに出せば換金できるのか想像できない。
換金できないようなら資産とはいえないのでは。

＞８８９

ズバリ申し上げると、
「このマンションは販売価格は値引きしないが、中古で売りに出すと相当値下がりするんだろうなぁ」です。

＞８９３

はっ？目白で築２年。駅から徒歩２分と書いています。椎名町と下落合に近いとは？
可憐な方も階数も面積も間違っていますよ。

断定的な物言いをされる割には、いい加減ですね。

億ション物件でないとも書いたんですが・・・
このマンションとは「格」を比較しているのではありませんよ。

ここが売れない原因は資産として捉えた場合の価値と価格のアンマッチ。
立地と建物のグレードがアンマッチなのでしょう。
せめて安価なファミリー向けを建てるべきだったと思います。

２年経って値上がりするマンションと売れない億ション。
その本質的な差は建物のグレードではなく、立地だと思います。

>>903
この時勢にうらやましい話です。どちらの物件かやはり興味わきます。

わずか数パーセント値上がりしたことだけが自慢の、投資用ワンルームマンション。

いいんじゃないですか。

在庫の山抱える、自称高級マンションよりましでしょ。
にっちもさっちも逝かない。

さーどーする？

>>888=903
売り出し価格と成約価格の区別がついてないみたい。
駅前の騒音か北向きか西向きかしかない駅前雑居ビルご購入、お金が余っている方はさすがです。

>>907
都内でも有数の急坂下の高級マンションと比べたら、どこのマンションも勝負になりませんものね。

＞９０４
私のマンションは私のコメントと、それに対するやっかみのコメントの中から察して
戴けると思うのですが、どうしてもお知りになりたいのでしたら、広告主の大京リアルドに
お問い合わせ下さい。
今朝の新聞にもチラシの折り込みが有りました。

＞９０５
コメントは自由ですが、投資用マンションじゃありませんよ。
私のマンションは投資用の購入者は少数派です。
立地が良いのと品質が高く、管理会社もしっかりしているので、自宅として購入され、
自身が住まわれている方が多いんですがね。
何より山手線駅から徒歩２分と利便性が良いですから。
昨今は投資用といわれるマンションほど、値上がりし難い状況なのでは？
自宅用として買える物件だからこそ、価値が有って値上がりするのではないでしょうか。
このマンションは苦戦しそうですが。

＞９０７
売り出し価格と成約価格が異なる事は知ってますし、最初にその様に書きましたが。
ちなみにここは「北向きか西向きかしかない駅前雑居ビル」じゃないですよ。
半数以上が南向き住戸ですし。
今時のマンションなので、防音サッシで室内は快適ですよ。
まぁ、所詮は目白通り、このマンションが面している明治通りとは交通量が違いますがね。

しかし、この板には他人の上げ足を取るのが好きな方が多いですね。

＞まぁ、所詮は目白通り、このマンションが面している明治通りとは交通量が違いますがね。

目白通り坂下と明治通りの上り坂＋都電のひなびた音色
でも、どこにも負けない豪華ロビーがあります。

あのロビーは確かに大したものですし、中身は立派ですよね。

中身以外で良いのは目白通りを挟んだ向かい側の、学習院の緑の借景くらいかな。

↑

目白通り＝誤

明治通りですね。

＞９０９

ほっとけばいいんじゃないんですか？
挙げ足をとって喜ぶくらいしかできない連中なんだから。
マンションの情報を得ようとしていろいろなスレを見ましたが、このスレだけじゃなく、ほとんどが物件や購入者に対するネガ情報にあふれています。
人間としての品格の問題でしょう。
それと、少数のひとが手を変え品を変え書き込んでいるようで、まともな情報は残念ながらあまりないようです。
いいも悪いも、安くはない買い物なのだから、自分で見て、考えて納得すればよいのであって、値段が上がるの、下がるのと金の亡者みたいな議論につきあう必要はないと思いますけど。

＞９１３

そうですね。仰るとおりですね。

こちらもちょっとムキになってましたかね。

今後はくだらない発言は無視します。

値上がりのマンションいいですね。
しかし実際には購入価格より売却価格が高いと税金が発生します。
１０年以上たって購入価格マイナス数万円で売却できれば最高ですが・・・
購入後数年では税金分考えればやはり購入価格位での売却になるので微妙です。
ひとつ気になるのは踏切のところに備えられているお花です。
以前からありますがみなさんご存知ですか？
事故だとは思いますが都電のスピードなのでどんな事故なのか気になります。

贈与所得控除って知ってる？　　それより数％だと手数料でほとんど利益無いから、税金も大したことないよ。

きっと今年に入ってから勘違いして強気を取り戻したのでしょう。
昨年はしっかり買う気を見せれば天％引きがスタートでしたけどね…
引かなくても買える客に引くワケないので頭金の調整で頑張れば買える位の設定で交渉に望みましたが、自分の設定した希望額と300万程の開きがあったのではっきり希望額を伝えて見送りました。
数ヶ月に連絡はありましたが他の物件を契約したあとだったのでどんな連絡かはわかりません。
ちなみに8000万～9000万近辺の部屋です。

あの垂れ幕の区画を希望したらどうなるんだろう。
「あちらはまだ販売されてません」
とか言われるのだろうか。
とりあえず室内の日焼けは免れて良い状態がキープされてそうだ。

目白、三茶、大崎、豊洲すべて苦戦してますがおすすめならどこ？全て場所、特徴違いますが。

比較が？ですね。２つに分けるなら三茶、目白・大崎、豊洲。この比較ならそりゃー三茶に豊洲だがスミフは皆たいして値引きがないからググット魅力的ではないわな。

>>922
目白でしょう。
住友の高田馬場再開発（オフィスタワー１６０ｍ、レジデンスタワー１６０ｍと１００ｍ、会議施設など）でこのエリアの地位が浮上しますから。


・・・と担当者なら言うでしょうね。

最上階の窓に「分譲中」って掲げられてますね。
価格も未定とかにしないで「MRに来てくれたら教えちゃう」とか「相談」とかにすれば、みんな気軽に行くと思うけどな。

どのくらい下がってるの？

>926
本当に買う気を見せれば３割程度いけます。
２割引きは普通に提示してる。

これは４か月くらい前
今は逆に引かないか同じくらいか。
まだ残ってたんですね。
値引きしても高いからか。

3割引なら完売できますね。スミフで3割は凄過ぎ。三茶、代田、豊洲などは今だに売れ残っても1割もいかないくらいだけど（最近いってきました）。目白いってみよう。でもこれだけ安く買うと先住民とうまくいくか不安もありますね。

久しぶりに来たけど、やっぱり値引きすることになったんだね。
明らかな高値で、売れ残って値引きすることになると忠告したのに、
「スミフはじっくり富裕層に売っていくから値引きはぜったいしない」
と元気に言い張ってた人たち、今、元気かな・・・

ときき私もMR行きましたが三割引とは寝耳に水といったかんじでしたよ。９２９さん本当かな？人を見るのかな？買う気はあるし資金も１億以下ならいける計算でしたがあきらめました。確かに100m2、1億三千万が9千万強で買えるとっくに完売してますもんね。以前いった時と担当は代わってましたが値段と担当の強気はあまり変わっていなかった。まだたくさんあまってるのにね。

単なる釣りでしょ。
少なくとも、927,929はそれで買ってないもんね。
実際に割引（３割引も１割引でもいいから）で買ったという人の話が欲しいよね。でないと、参考にならない。

このあたりで、朝比較的早めから空いている、おいしいパン屋さんを探しています。

お住まいの方、お勧めあったら教えていただけませんでしょうか。
よろしくお願いします。

ほぼ同様の売れ方。三茶とならどちらを選ぶ？（どっちもなしは抜きで）

by sumitomo というのがソソリマすね。

駅から遠いのは同じ。
坂の上または下なのも同じ。
建物は良さそうに見えるが醜悪な立地をカバーするためだけで、価値があるからではなくて、値段が高い事が価値があるんだと勘違いする人の為に値段が高いのも同じ。
小児病院の跡地を選ぶか、空気と騒音が酷いところを選ぶかですね。

私は病院の跡地には住めません、見えるんで。

結論は以上です。

約1年前に8000万前後の部屋を検討していました。
10％＋諸経費が限界のようでしたよ。
その時点で20％だったら確実に買ってたな。
立地条件を差し引いても大規模で良い人なら20％引けばもうそんなに残ってはいないでしょ。

>>932
目白通り沿い、鬼子母神入口よりちょっと先右側の「bebe（ベベ）」はどうですか？
上質な小麦を使った優しい味です。

それと、もう少し先を左に入った商店街の中に「赤丸ベーカリー」があります。
昔懐かしい店構えとこれまた懐かしいコッペパンや食パン。

にならんでしょう。募集戸数、駅距離だけは似てるけどね。そもそも三茶物件は免震構造からして建物の質、ブランドは一枚上だし、敷地面積の規模が違いすぎるうえ値段も若干三茶の方を単価を高くしているようです。さらに病院跡地を逆にうりにするくらいむこうは閑静な場所ですがやはりこちらは環境の問題もあるしね。だから同じ売れ残りでもこっちは３割引き（真偽は不明）なんて住友らしくない値下げをしているのでは。後は山手線利用か世田谷好きかの好みでしょう。

検討者でなく約九か月前に8000万台の部屋を購入しました。この時点で10％＋諸経費分値引きがあるならば頭金今日にも用意して即決しますといってもそれは厳しいと断られ約一か月連絡もこずこちらか折れちゃいました。最終的には諸経費、照明など込みで約８～９％であったのが事実です。今夏にMRいった友人もあんなに残っているのにあそこは一割以上は引かんといっていたことを考えると１憶以下の物件では現時点でも１０％引き程度ではないんじゃないでしょうか。勿論１００ｍ２越えの物件は当然１０％以上はあると思いますが２０％越えるなら私が買ってますからね。ちなみに三茶物件もHPなどで見たりしてましたがどちらがよいかは抜きにしてあちらは随分敷地が広いんですね。

まあスミフの高級物件で３割なんてつりに決まってますからそんなに熱くならんでもね。それでも最近のスミフが高級物件でも１割程度は軽く値引きはしてるのも事実ですが。三茶も目白もそりゃー良い物件でしょうがスミフにこだわらず目白なんて他にも一億だせばよい物件ありそうですがね。

私も１割弱値引き後の端数の○十万円ですら最後までＯＫしておらえなかった。。。

どっちの街にも住んだが、
三茶と山手線内を比べること自体が・・・

坂下とは言え、どこでも行ける利便性は高田。
今後の街の発展性は、以外や三茶かも。

中野ビルなどがある坂上なら文句なしに高田。

坂上なら江戸時代中期から旗本屋敷があり、昭和38年当時は鬱蒼とした森。
音羽から明治通り、学習院までの坂上はほとんど中屋敷、下屋敷、旗本。
雑司が谷などにも旗本屋敷が多くあった。

坂下は江戸時代は田畑で以後町人、農民などが住んでいた。
江戸時代の「馬場」にも近い。

目白エリアでいうと文京区の目白台と同じく高田は朱引きの範囲内で、
下落合などは「村」で江戸範囲以外。基本的には田畑。
近くの学習院下沿いガーヒルも谷地に近い。

シティテラス目白が坂上にあったなら、下落合村の目白より数段良い地歴。
ましてや旧15区に属していた三茶とは比較にならず。


しかし、今は、魅力に乏しい・・・と言わざるをえない。

どんな市況になっても絶対値下げしないという言葉を聞いた私からしたら、10%値引きでも単なるウソつき会社だけどね。

>942
この画像は随分と鮮明ですがどこのですか？
現代とかと重ねられるようですが。

目白と三茶の比較というが高田に太子堂（三茶は駅も太子堂だけど）の比較だから。どちらのMRにもいったが目白の方が上の材料はないよ。立地環境、ブランド、建物、住居人レベルどれをとっても三茶の方が一枚上でした。しかしそんな三茶でも売れていない。ですからここはもう少し柔軟な価格交渉が必要。

モデルルームに行くと居住者のレベルがわかるなんて、どんだけ個人情報を垂れ流しにしているデべなんですか？

三茶物件みてくればどちらが上かはねー。ここも名前だけでもグランドヒルズにしていればと思いますが。個人的には山手線内は魅力的ですが。

山手線内でも立地が悪いね！
それに比べると価格は高い！
20％引いて値ごろ感が出てくる。

>>936さん

どうも有難うございました。bebe行ってみましたよ！
仰るとおり、おいしかったです。

次は「赤丸ベーカリー」を目指します。笑

何年か前のミニバブルの頃でさえ高すぎとの声のここが、不景気になって20%程度ひいても割高感はぬぐえないでしょう。
建って二年もたてば、設計当時に選んだ設備機器っていったい何年落ちになるの？
それも大事に倉庫にしまっておいたわけでもなく、取り付けて店ざらし。

>>944
昭和38年当時のもので重ねてないよ。
坂上は江戸切絵図までのものもあり。ただしgooでは掲載なし。

>>945
三茶でも太子堂・・・あの場所は悪すぎでしょ。
山手線内の物件を考える場合、私鉄沿線は眼中外だから関係なし。

高田でも坂下はいまいち良くないが。

渋谷、三軒茶屋＝朱引大外で旧１５区なんて滅相もない土田舎→＊＊＊的屋など場末地区ポルノ映画館まであり→東急再開発中

豊島区目白高台＝朱引き内側でも田舎旧郡部。学習院と尾張徳川が、かなりあとに移転。分譲地でもないので農地だらけ。

文京区目白台＝朱引き内側でも明治期までは山林一応旧１５区で山県、黒田、細川が明治天皇より土地を拝領。→邸宅そのまま転売

新宿区下落合＝朱引き内側旧郡部で明治期まで山林、近衛、相馬が明治天皇より土地を拝領→分譲地に。

>>995
そんなこと気にする人、いないよ。

大事なのは目先のことだけ。
でも、「坂下・川沿い」より、「地盤がしっかりしている高台」が良いのは確か、、、

↑
>>955の間違い