シティテラス目白 Part４

メジサバって

２００７年の言葉ですね。

今更ここに書く事自体、７７６って・・・

以下メジサバについて。

雑誌VERYによると、「目白コンサバティブ」の略です。

有名私立幼稚園･小学校が多く集まる目白の街で､

子供のお迎えにくるお母様方のｺﾝｻﾊﾞﾌｧｯｼｮﾝ（保守的なファション）

今週の割引はどうでしょう。
少し教えてください。

格～言えば下落合高台＝関口＝目白台》目白３》中落合高台・西落合３、４》目白その他。

下落合は華族本宅大豪邸跡地の分譲地と分譲地前の豪邸が混在。
中落合・西落合３、４は分譲地。

関口・目白台は華族本宅大豪邸

豊島区目白は別宅だった徳川大豪邸だけ
だから豊島区目白には著名人や政財界人は殆ど住んでない。
西池袋には結構いたけど。
落合高台と西落合は著名人と政財界人だらけ。
でも後からの人には豊島区目白の方が人気なんだよな。
田舎の人は地名に騙されてる。

例えば、過去・今の居住者著名人一例を挙げると

政治家
豊島区高田＝中曽根
文京区目白台＝角栄
新宿区下落合＝後藤田、河本、麻生(久)
新宿区中落合＝橋本、石橋(湛)、中川、池田(正)
新宿区西落合＝大臣２名、名忘れた。
豊島区目白＝無し。

財界人
豊島区目白＝無し
文京区目白台＝講談社
豊島区高田＝無し
新宿区下落合＝花王、ミツワ石鹸、三光汽船、大正製薬、三井分家、東邦生命等
新宿区中落合＝大日本印刷、ニコン、アフラック、アリミノ、ワシントン靴店、島津製作所(弟宅)、武田薬品、三井不大番頭等

新宿区西落合＝本田、リソー教育等

極一例ですが、こんだけ違えば「昔から目白＝邸宅街というネームバリューをどこが作ってきたんだ！」

と言いたくなるのもわからなくもないですね。
だって豊島区目白に金持ち皆無じゃん！！大きい家も無いし。とね。ちょっとした家あっても地元の医者の家だったりとね。

個人的には、どっちでも良いが豊島区目白住民が他地区をエセ目白扱いするのは抵抗ありますね。

敢えて言うなら(言いたくないですが)エセ目白＝豊島区目白ですね。

因みに華族本宅＝文京区目白台・関口には細川邸宅と黒田邸宅(和敬塾)、山縣邸宅(椿山荘)、新宿区中下落合には大島邸宅(現野村マンション)、相馬邸宅(おとめ山)宅、近衛邸宅、徳川別宅(元侍従長)、津軽別宅(常陸宮実家、現マンション)
民間伏見邸宅(旧宮家、現寮)
豊島区目白３に尾張徳川別宅(本宅は市谷大本営)

これで目白論争なんて意味が無いのがお分かりでしょう。

落合高台、目白台の人にとっては豊島区目白を上にも下にも見てないと思いますよ。

豊島区目白在住で変なプライドある方がいるようですが。実際の過去・現在の在住者の差歴然でしょう。

このように豊島区目白に著名人が少ないのは分譲地でなく田畑を地元農家が切売したからです。

落合高台は西武の分譲地だから在住著名人は多いんです。ただそれだけです。
当時の分譲価格も高かったんで著名人が集まりました。
西武分譲地＝落合高台(目白文化村)、松濤、品川５山、麻布。
当時の分譲価格＝麻布》落合高台(目白文化村)》松濤》品川５山》田園調布
今は全く逆ですね。
商業地価、目白自体が相当高かったんです。
目白》新宿》池袋》》》渋谷だったんです。

目白電波って本当に理屈っぽいですよね。
利便性がよくて閑静な町なのはよくわかりますが、偉い人が住んでる自慢や町名での格差話は完全な自己満足なのがわからないんでしょうか？

他の住友の物件を建設中に購入を決めました。新築の利点って、建設途中の基礎工事の状況レポート報告を受けたり工事現場見学、内装のカラーを選べたり、オプションで自分にあった設備を追加したり、そんな融通が利く事だと思います。
入居後も３ヶ月、６ヶ月、１年点検と住みながら問題が出てきたところも無償保障してくれる。内廊下で密閉性が強い室内は１年間は換気を切らさずと言うアドバイスももらいました。
完成後既に１年が経っているこの物件はそういった全てが出来ない状況なわけで、これはもう完全に中古を買うのと同じ条件だと思います。

考えられない最近の豪雨のニュースを見ていると、神田川近くのくぼみという立地もやはり心配。

自慢話してるんじゃないですけど事実挙げただけです。
電波扱い止めて下さい。

正直、書き込みの内容も物件もどうでもよいのだが、どんな素性の人がこういう書き込みをしているのかがとっても気になる。

あっ、私は単なる通りすがりです。

土地の歴史はわかりましたありがとうございます。
とりあえず地下鉄も開通し、雑司ヶ谷からサンシャインに交通が増えますし、
豊島区役所の移転も雑司ヶ谷～サンシャインの間にできるそうです。
時代はこれからも変わっていくのでとりあえずいまこの築２年経とうとする
マンション一体いくら引きで買えるのか知りたい。
その辺ぜひ情報提供お願いしたい。

>811

そんなん匿名掲示板で聞いてどうする？
ＭＲ行って、自分で聞けばいいじゃない。

自演で荒らすのが目的？

それにしても豪邸が建たない地域になってしまった目白界隈。
高台に高級マンションか切り売りミニ戸だらけで酷いもんだ。
地名で豊島区目白は得してる訳だが、文京区目白台も駅遠過ぎて豪邸建たないし、豪邸多かった中落合、下落合の方はイメージが西武線(旧住民利用０)かメトロ落合駅(旧住民利用０)の坂下スラムのイメージが定着して建たないし。

目白高台は、よそ者の都内商業用地売買土地成金に荒らされてしまった(ボロアパートオーナー)。
このままでは高台高級住宅街は崩壊スラムと化す。

そういった意味で高田のこのマンションは大いに評価できる。
坂下にタワー高級マンションを多数作って下さいスミフさん！

住友家とも関係深い土地なんですから浄化願います。

目白ガーデンヒルズの所も日通の汚い倉庫と、駐車場、どぶ川があり小汚い所でした。
今はガーデンヒルズが出来て、沿道も浄化されて有難い住友不さん。ナイスなお仕事！
早稲田～高田馬場～中井あたりまで坂下は全てタワーマンションだらけで結構です。
一層の浄化願います。

坂下土地持ち商売人の顔みるのも不愉快ですので他地域の城南エリアにでも追い出して下さい。

地域の公立学校もかつてのように名門に復活できますし、治安も良くなります。

そのような観点から考えると港区港南、江東区豊洲、川崎の武蔵小杉なども同様ですね。

>815

何が一緒なのかわからない。
そもそもここに関係ないし。

まあ、いいじゃないですか、目白エリア同士言い争いするのは、もう。

豊島区目白には　旧皇族のお姫様が住んでいらっしゃるのでしょうし、
他方、新宿区下落合には現皇族のお妃様のご両親が住んでおられる。
どちらも、皇室に所縁ある由緒正しき住宅地です。
城南辺りの戦後開発が進んだような、薄っぺらな新興住宅地とは素性
が違うわけですしね。

実際の販売状況どうなんでしょう
値引きまたはサービスなんかあるのか？

フリーダイヤルに電話してみよう。
ＭＲ見学の予約を入れてもらえる。
現地でアンケートに年収と準備できる頭金を書いてごらん。
長いＶＴＲを観てる間に営業がアンケートを吟味してくれてて、終わったところで購入可能と判断された間取りの紹介とローン計算までしてくれるよ。

建物自体は外装、内装共に良く出来ていますよね。
でも目白じゃないのに目白と名乗り、現地に行くと都内でも屈指の急坂と
路面電車の線路に挟まれた低地という立地。
その周辺環境の為か、公開空地や共用部分に開放感や癒し感が足りない様に
思います。
本質的な高級感が醸し出せていない。
やはり高田と改称し、副都心線雑司ヶ谷駅をアピールするセールス戦略に
転換して、再発売したら良いと思います。

目白アドレスを評価すると田舎者という論理は理解できませんよね。

過去から現在の政財界人の住まいの有無は、新規発売されるマンションの
価値にどれほどの影響を及ぼすのでしょう？
モデルルームの掲示物や資料ではアピールされますが・・・
都心部のマンション購入者の多くは利便性に相応の価値を求めていると
思います。
毎日、社用車で送迎されるクラスを除けば、駅まで徒歩で通えるという
価値は高い。
アッパークラスの人々のマンション住まいは少数派ですから、ここで
語られている下落合や高田こそが高級住宅地であるという話はそもそも
的外れな話ですね。
このマンションは副都心線まで徒歩圏なので、利便性の高いマンションで
あると思います。

高田は高級住宅街ではないですけど。
目白界隈ですと目白台、関口、下落合、中落合、中井高台限定
目白３丁目、西落合１、３、４丁目だけ高級住宅街です。
これは歴史的な事実も含めです。

何で皇室関係の人間が住んでいるから薄っぺらじゃない宅地？
この神経ワカランナァ・・・出来ては消え出来ては消えの食い物屋ばかり・・・買い物は紀伊国屋で・・・だと。

人の住む街なら、少なくとも三代は続いた蕎麦屋、鮨屋、鰻屋の2軒や3軒はなきゃな・・・ここに住んで50年を越すが、未だに好きになれない。
あの、それこそ薄っぺらな駅舎だけでも建て直してほしいね・・・年々薄汚い街になっていくのが残念。

駅舎たて変わりましたよ。
だいぶ前に。
はぁ？ですね。
確かにうまいのは佃煮やくらいですね。
でも南長崎の方に本田さんも通ったうまいうなぎ屋ありますよ。
鮨はイマイチですね。
探したらあるかもです。
私も約４０年住んでます。
この街自体戦前でストップしてるように感じます。
ブティックはミッチですしね。
保守丸出しです。

このご仁、ホント二スンデルノ？建て替えられた今の駅舎のことを言ってるんだよ！どうでもいいが・・・

住民では無いでしょう。
嫌がらせですよ目白に対する。
最近では豊洲あたりを貶しているようですよ。
戦後急に人気でた安物分譲地の方ですよ。
分譲地では西武》》》東急ですから。
ここらの品格あるお金持ちは皆さんご親戚ですし１００年は住んでますからね。

東京の何処もかしこも均一化してきた昨今の事情に無知なのか、知りたくないのか、こういう輩がデイべの謳い文句に踊らされるんだろうな。
因みに西武による分譲地は旧文化村、東急のそれは田園調布ぐらいのことは知ってるよな。
今時の金持ちが住んでる街にロクな街なし。それにしてもあの駅舎と隣接するホテルは最悪。

目白駅は乗換駅ではない小さな駅でない以上、大きな駅舎である必要もないと思います。
山手線ターミナル駅から延びている私鉄の駅と同じく、地元民や学生が日常的に使う駅とすれば十分ではないでしょうか。

こちらの物件は山手線目白駅だけでなく、副都心線や都バス都電も使えることは日常生活には強みだと思います。スーパーも近いみたいですし。

現実は手が出る価格帯ではありませんが。

下落合なんてオレオレ詐欺の＊＊と化しているのにね。

はぁ？下落合って高台ですよオレオレ詐欺って坂下でしょう。
目白近衛町＝下落合高台＝西武の分譲地。
他に松濤、麻布、池田山と西武の分譲地がありますが、分譲当時は麻布を除く最高峰ですけど？
坂下の下落合と混同される方って頭どうしちゃったの？
って感じますね。
貧しい方に多いようですが。

貧しいのはどっちだよ
昔高かったのがそんなにうれしいか？

>>832

分譲当時は良かったんだろうけど、今はどうなのよ？
時が経てば風化もするでしょ。
いま古い家を壊して自分の所だけ新築で建てても、周りを見渡せば古くなった
街並に囲まれているんだよ。しかもそこに住む人々は街と共に年老いた住人だよ。
なかにはあんたみたいに分譲当時から時代が止まっちゃった頑固な人もいるわけだ。
決して環境の良い高級住宅街って言い切れないだろう。

こういう街程このご時世で競売にかけられたり任売で安く買いたたかれたりして
極々普通よりちょい良いくらいのサラリーマンでも買えるものも結構あるのよ。
そういった住人が流入してきているのに未だに分譲当時のステータスがあると
本気で信じているのかい？

ある意味そういうあなたの方が人として貧しいのではないですか？

物わかりの悪い連中ばかりで話にならん、要するに皇族や金持ちが住んでるからって、何の意味があるの？、況や坂上だの坂下だのといった意味不明な言葉を濫用する輩・・・コイツラまともな人間？
それから売り手の諸君、Ｄ社に頼んでも気の利いた宣伝は出来ないぜ、あそこも老いた。自分で考えろ！

川上には猿しか住めない。

まぁ下落合に関しては、坂下には高級マンションが皆無なのは事実でボロマンや安物マンションが建ってるのは事実ですね。
２億近いマンションは坂上だけ。
またしても東急の嫌がらせは明らか。
今は主に豊洲を貶している。

下落合に住んで早や半世紀、だから西武には身びいきしているんだが８３７のような落書きを目にすると・・・鈍くさい輩もいるんだな。

東急沿線住民の嫌がらせはイタイからね。人気の街も目白→東急沿線→豊洲と移り。かつて東急は目白を貶していたが、今は豊洲を必死に貶している。
なんて住民なんだろう。
嫌だ嫌だ。

東急の戦略は沿線に高級人種を住まわせることなんでしょ。東急のアパルトヘイト。

東急沿線のイメージは私鉄のトップである事は周知の事実。
でも、沿線の住民比率は東京都民＜神奈川県民かな・・・
更に言えば、西日本からの転勤者は東急沿線に住むのを好む
傾向が有ります。
帰省する時に新横浜から新幹線に乗れるかららしい。
好んで都心に住む者にとっては、そもそも東急も西武も論外
ですが、それが何か？
だいたい西武って、都心に通勤する者には不便です。
駅舎ボロくて乗降客数に比べてホームや階段が手狭な高田馬場で
乗り換えなんて面倒で嫌ですね。
歌舞伎町で飲んで帰る時のみ、西武新宿駅から乗れるのは
羨ましいが。

このマンション坂の下ですが・・・
(しかもかなり急な坂ですよね)

昨日の大雨どうだったか気になります？
ご存知の方いますか？？

豊島区のハザードマップ見てみ。
浸水の恐れありだよ。

裏の急な坂道見るとそうだろうなと思います。

急な坂は全く利用しませんよ。

明治通りを利用します。緑がきれいです。

>>843

親子3代50年以上住んでるけど、浸水はなかったですよ。
ちなみに現在はシティ住人ですが。

十年くらい前まで神田川の増水の警報は時々鳴りましたが、浸水はなかった
浸水するのは、川幅の狭い落合から上流です。
豊島区内でも最も低地の海抜６ｍ、高台にはそういう人が住み、低地には庶民が住む
ここに限らず、どこでも同じようなものです。

何週間か前まで毎週金曜日に入っていた広告が
とうとう入らなくなりました。

当初、指を切るかもと思うほどぶ厚い紙を使っていたのに
最近は厚みも大きさも「控えめに」なってましたね。。。

あきらめの境地？

このマンションは順調に売れていますよ。
ネガティブキャンペーンはやめましょう。

＞このマンションは順調に売れていますよ。

そうならいいんですけど・・
このマンションのＭＲが高田馬場の駅の近くに出来たのが、1年以上竣工前の
平成19年（2007年）1月だったと思います。
つまり、販売開始から2年8ヶ月経過していますし、竣工の平成20年3月から
1年5ヶ月経過し、2年を超えると本当に新古マンションが、中古マンションになります。

物件概要にもわざとらしく
＞販売スケジュール 2009年8月下旬販売開始予定　
だから、住民さんも心配になります。

シティテラスの一番の予想外は、ここの高価格のおかげで
目白ガーデンヒルズの中古価格が高騰したことでしょう、あちらは目白駅から
徒歩5分で学習院大学隣接で、閑静な場所ですから、比較されれば当然の結果かも。

＞このマンションは順調に売れていますよ。
な訳ないでしょう。
１～２割だったのがせいぜい半分くらい売れたってことですかね。
先は長そうだな。

住人が増えれば近くのスーパーの利用者も増え、閉店が23時とかに延びるかと期待してましたが…
頑張れ、スミフ！

入居している友人に聞いたところ、既に７割以上は売れているみたいよ。
ようやくってところでしょ。

電気がついてるの３割くらいなので７割ということはないのでは？
でも３年も売ってるんだから完売まで５年？
ガンガレ住不。

6割以上は入居しています。
管理組合に確認しました。

3年で6割・・・・

293戸の30％で約１００戸

100戸ですよ～、何年かかるんだ、、、、。

>6割以上は入居しています。
3年もかかって、やっと6割しか売れない？？？
いくら土地の仕入れが激安でも、建築費を同じ設計事務所と前田建設で
南大塚とセットで値段を叩いても失敗だな。

西向き低～中層階を検討しています。
過去スレにもあるとおり，西側は明治通り沿いなので騒音と排ガスを心配しています。
特に洗濯物や寝具をベランダに干せるのか，汚れないのかが気になります。
明治通り沿いにお住まいの方は，洗濯後の乾燥はどのようにされてますか？

８６３・どうせまともな人間の投書じゃないんだろうが、ヒマだからお答すると・・・
都心のマンションでベランダにモノを干すという行為はご法度、洗剤会社のＣＭのようにしたいなら都心のマンションは諦めた方がいいな、郊外の１戸建を志向すべき（それでも排気ガスからは逃れられないと思うが）、いい物件紹介するよ。

>>863さん

ガス浴室暖房乾燥機ついてますよ。
洗濯機についている電気式のものよりカラっと干せますし、
ランニングコストも低いのでいいですよ。
浴室内にはちゃんと物干し竿もついてます。
洗濯物干す時に紫外線も浴びなくてすむし（笑）重宝してます。

＞８６５
それ、都心物件ならどこでも常識の設備でしょう
住友の別のマンションにおりますが、うちはバルコニーの選択干しＯＫだから
浴室乾燥機を使う機会は、長雨の時以外ほとんどありません。

＞８６６

都心物件でなくても、浴室に窓のないマンションなら常識では？
洗濯物を乾燥させるのではなく「浴室」を乾燥させるのでしょう？

チラシを見る限りは価格交渉に応じてくれそうな感じですね。
マンション自体はすごい良いと思うので、あとは価格でしょうか。

ここはベランダ干しは禁止ではないと聞いています。
浴室乾燥機があるのも知っていますが，ウチは洗濯物の量が多いのと，外干しの方が好きなので…。
他のスレも見ましたが，幹線道路沿いだとやっぱり厳しいですかねえ。
これ以外は割と条件に合った物件なのですが…。

東側・西側ともに外干ししているようですよ。
西側はたしかに排気ガスが気になりますが･･･
住民の方はあまりこのサイト見ないみたいですね。
まともな返事がいただけない

排気ガスは下にたまるっていうから、上層階を購入されたらどうですか？

>>872
ここの上層階＝目白通りの地面くらいの高さ

はたしてどの程度違うんでしょうね。
というかココのバルコニーに洗濯物を干せるセンスが羨ましいです。

洗濯物うんぬんでグズグズ言ってないで嫌ならさっさと他検討すれば？

実はこの物権欲しいんです。
３割下がるの待っているんですけど、住友がなかなか首を縦に振らない。
黙って待っているのも癪なんで、ネガしているわけなんです。ハイ。

１割でしょう。ここまで下げてもらえばいいんでないか。スミフの１割は他社の３割に相当。

１割なんて去年の３月から引いてるよ。
去年の９月には…
今年の３月には…
それ以降は知らんけど『スミフの１割は他社の３割に相当』なら他社の物件はもうただ同然だね。

排ガスは都内ならどこでもあるんでしょうね

2割くらい引いてるのかな？
提示受けたことある人っている？？

881さん購入希望強いですね。大幅な値引きは先住者怒りますよ。

なぜだかわかりませんが、三茶の物件のスレにも、購入者の愚痴が書いてありますね。
何となく、わかる気がします。

＞大幅な値引きは先住者怒りますよ。

いい部屋を初期の頃に、定価で買って誰が怒るの？
マンションを初めとした不動産は、生ものです

それを言ったら、入居後に売却しようとしたら2割ダウンは覚悟するのが常識

スレpart1のころは、すぐ完売してガーデンヒルズみたいにその後も値上がりし続ける、って、希望に満ちていたのに・・・

＞入居後に売却しようとしたら2割ダウンは覚悟するのが常識

この物件買った人にはね。

都心にはそんなに下がらない物件たくさんありますよ。

今の市況でも、人気のある間取り、向きなどを選んでおけば、それなりの利潤とれますよ。

＞ガーデンヒルズみたい

まさかGHの特殊要因しらないんじゃないの？、比較するのとか、情報レベルが低くてお話にならんよね。

１割なんて去年の３月から引いてるよ。
去年の９月には…
今年の３月には… →ガセですね
てか安い間取りしか知りませんが去年の３月はほぼ値引きなしでしたよ。今でも一億以下の物件で１割引き以上はないですよ。ここも三茶も本当の入居者のスレは満足度高そうですけどね。それにしても両者現在６割程度の入居、高額物件の売れ残りといい非常に似てますよね。どちらが先に完売するのか。。。ここも名前だけグランドヒルズにすればよかったのにね。

目白の築２年のマンションに住んでいますが、先日、このマンションの別室の販売チラシが入りました。
価格は新築時と同額です。
値引き分のバッファが入っているのかもしれませんが。
試しに自室の見積もりを取ったら、購入価格より５％ほど値上がりしていました。
億ション物件ではありませんが、駅から徒歩２分という利便性＆希少性が故でしょうか。

>>888さん

で、おっしゃりたいことはズバリ何？

そんなに素晴らしいマンションてどこですか？
同じ文京区で駅から３分で築２年で７％ダウンで売却しましたが・・・・・・

　　　　　↑

申し訳けございません。ここは豊島区でしたね。大塚や護国寺等沢山あるので間違えてしまいました。

値引きブログで情報を集めている某マンション市場研究所の
Ｓ氏に相談したところ、ここは住友の竣工済みマンションの中でも
本格的な値引きを始めた先行物件だそうで。
すでに１割のラインは超えて１５％近くに達しているとの事。
他の方もどんどん値引き情報を掲載してください。

目白の築２年っていったら

１
目白通りに面して１階に店舗が入った１５階建て等価交換物件。
和菓子のしむらの隣、２つの東京三菱に挟まれた可憐なマンション。
シングル向けの３０～４０㎡しかない。

２
目白とは名ばかりの椎名町と下落合に近い聖母坂角のマンション。
１階がコンビニで便利ですよね。
目の前に７階建て賃貸が建築中で大変そうですが。

いずれにしても比較になりません。

引きは本当ですかね？以前を考えたらスミフならかなりの値引きですが。同じ状況の三茶では厳しかったですが。。。ガセ？

値引きの話は自分で聞きに行くのが一番。
人からうまい話聞いても簡単に信じちゃいけないって習いませんでしたか？


竣工と同時に入居した方はそれだけの資金を払っても住みたいと思える魅力をこの物件に見つけたということでしょう。

何より「ここに住みたい」と思われるマンションであることも資産価値のひとつなのではないでしょうか。

１５％なんてありえませんと返答あり。1億以下の物件は違う？ちなみに三茶、代田の物件も同様でした。きまって内は他と違って安売りするような物件ではございませんとの感じでした。ちなみに自己資金、年収は十分の者ですので人を見てる訳でないと思います。先住者を不快にさせたいガセですかね？どちらも１０％も引いてくれなそうでした。皆さんいかがでした？てか１５％引いてくれるなら三茶の物件なら買いたい。。。目白は２０％でも考えちゃうが。。

私は予算ぎりぎりの者で１０％引きなら即決しますといってもダメでした。（勿論１億以下の物件）もう少し時期を待ってみます。さすがに１５％引きだと８０００万なら６０００万台と普通のマンションの価格だもんなー。ちょっとスミフではないかな。。。でも待とう。

私はは５％プラス手数料などスミフ持ち→７～８％程度が限界でした。

昨年とは一変して、マンション販売が持ち直したので
また強気なんでしょう。
不良在庫が、優良資産とは言いませんが、売れる資産になりつつあります。

売れ残り期間が永くなって中古物件となっても、未入居には間違いないので
それ相応の価格は尽きますし、土地の仕入れ次期と資材の価格を考えても
コストは安いので、いくつか売れ残っても賃貸に回せばいい。
ここのデベではよくあることです。

＞901
最後のあたりは良く分かりませんが、前段はマンション探しをし、住友検討したしたならほとんど感じている事では。

住友のマンションを買ったら、最低三年はどんな事情が出来ても売りに出せない。
未入居が残っている限り、どれくらい買った値段より下げて売りに出せば換金できるのか想像できない。
換金できないようなら資産とはいえないのでは。

＞８８９

ズバリ申し上げると、
「このマンションは販売価格は値引きしないが、中古で売りに出すと相当値下がりするんだろうなぁ」です。

＞８９３

はっ？目白で築２年。駅から徒歩２分と書いています。椎名町と下落合に近いとは？
可憐な方も階数も面積も間違っていますよ。

断定的な物言いをされる割には、いい加減ですね。

億ション物件でないとも書いたんですが・・・
このマンションとは「格」を比較しているのではありませんよ。

ここが売れない原因は資産として捉えた場合の価値と価格のアンマッチ。
立地と建物のグレードがアンマッチなのでしょう。
せめて安価なファミリー向けを建てるべきだったと思います。

２年経って値上がりするマンションと売れない億ション。
その本質的な差は建物のグレードではなく、立地だと思います。

>>903
この時勢にうらやましい話です。どちらの物件かやはり興味わきます。

わずか数パーセント値上がりしたことだけが自慢の、投資用ワンルームマンション。

いいんじゃないですか。

在庫の山抱える、自称高級マンションよりましでしょ。
にっちもさっちも逝かない。

さーどーする？

>>888=903
売り出し価格と成約価格の区別がついてないみたい。
駅前の騒音か北向きか西向きかしかない駅前雑居ビルご購入、お金が余っている方はさすがです。

>>907
都内でも有数の急坂下の高級マンションと比べたら、どこのマンションも勝負になりませんものね。

＞９０４
私のマンションは私のコメントと、それに対するやっかみのコメントの中から察して
戴けると思うのですが、どうしてもお知りになりたいのでしたら、広告主の大京リアルドに
お問い合わせ下さい。
今朝の新聞にもチラシの折り込みが有りました。

＞９０５
コメントは自由ですが、投資用マンションじゃありませんよ。
私のマンションは投資用の購入者は少数派です。
立地が良いのと品質が高く、管理会社もしっかりしているので、自宅として購入され、
自身が住まわれている方が多いんですがね。
何より山手線駅から徒歩２分と利便性が良いですから。
昨今は投資用といわれるマンションほど、値上がりし難い状況なのでは？
自宅用として買える物件だからこそ、価値が有って値上がりするのではないでしょうか。
このマンションは苦戦しそうですが。

＞９０７
売り出し価格と成約価格が異なる事は知ってますし、最初にその様に書きましたが。
ちなみにここは「北向きか西向きかしかない駅前雑居ビル」じゃないですよ。
半数以上が南向き住戸ですし。
今時のマンションなので、防音サッシで室内は快適ですよ。
まぁ、所詮は目白通り、このマンションが面している明治通りとは交通量が違いますがね。

しかし、この板には他人の上げ足を取るのが好きな方が多いですね。

＞まぁ、所詮は目白通り、このマンションが面している明治通りとは交通量が違いますがね。

目白通り坂下と明治通りの上り坂＋都電のひなびた音色
でも、どこにも負けない豪華ロビーがあります。

あのロビーは確かに大したものですし、中身は立派ですよね。

中身以外で良いのは目白通りを挟んだ向かい側の、学習院の緑の借景くらいかな。

↑

目白通り＝誤

明治通りですね。

＞９０９

ほっとけばいいんじゃないんですか？
挙げ足をとって喜ぶくらいしかできない連中なんだから。
マンションの情報を得ようとしていろいろなスレを見ましたが、このスレだけじゃなく、ほとんどが物件や購入者に対するネガ情報にあふれています。
人間としての品格の問題でしょう。
それと、少数のひとが手を変え品を変え書き込んでいるようで、まともな情報は残念ながらあまりないようです。
いいも悪いも、安くはない買い物なのだから、自分で見て、考えて納得すればよいのであって、値段が上がるの、下がるのと金の亡者みたいな議論につきあう必要はないと思いますけど。

＞９１３

そうですね。仰るとおりですね。

こちらもちょっとムキになってましたかね。

今後はくだらない発言は無視します。

値上がりのマンションいいですね。
しかし実際には購入価格より売却価格が高いと税金が発生します。
１０年以上たって購入価格マイナス数万円で売却できれば最高ですが・・・
購入後数年では税金分考えればやはり購入価格位での売却になるので微妙です。
ひとつ気になるのは踏切のところに備えられているお花です。
以前からありますがみなさんご存知ですか？
事故だとは思いますが都電のスピードなのでどんな事故なのか気になります。

贈与所得控除って知ってる？　　それより数％だと手数料でほとんど利益無いから、税金も大したことないよ。

きっと今年に入ってから勘違いして強気を取り戻したのでしょう。
昨年はしっかり買う気を見せれば天％引きがスタートでしたけどね…
引かなくても買える客に引くワケないので頭金の調整で頑張れば買える位の設定で交渉に望みましたが、自分の設定した希望額と300万程の開きがあったのではっきり希望額を伝えて見送りました。
数ヶ月に連絡はありましたが他の物件を契約したあとだったのでどんな連絡かはわかりません。
ちなみに8000万～9000万近辺の部屋です。

あの垂れ幕の区画を希望したらどうなるんだろう。
「あちらはまだ販売されてません」
とか言われるのだろうか。
とりあえず室内の日焼けは免れて良い状態がキープされてそうだ。

目白、三茶、大崎、豊洲すべて苦戦してますがおすすめならどこ？全て場所、特徴違いますが。

比較が？ですね。２つに分けるなら三茶、目白・大崎、豊洲。この比較ならそりゃー三茶に豊洲だがスミフは皆たいして値引きがないからググット魅力的ではないわな。

>>922
目白でしょう。
住友の高田馬場再開発（オフィスタワー１６０ｍ、レジデンスタワー１６０ｍと１００ｍ、会議施設など）でこのエリアの地位が浮上しますから。


・・・と担当者なら言うでしょうね。

最上階の窓に「分譲中」って掲げられてますね。
価格も未定とかにしないで「MRに来てくれたら教えちゃう」とか「相談」とかにすれば、みんな気軽に行くと思うけどな。

どのくらい下がってるの？

>926
本当に買う気を見せれば３割程度いけます。
２割引きは普通に提示してる。

これは４か月くらい前
今は逆に引かないか同じくらいか。
まだ残ってたんですね。
値引きしても高いからか。

3割引なら完売できますね。スミフで3割は凄過ぎ。三茶、代田、豊洲などは今だに売れ残っても1割もいかないくらいだけど（最近いってきました）。目白いってみよう。でもこれだけ安く買うと先住民とうまくいくか不安もありますね。

久しぶりに来たけど、やっぱり値引きすることになったんだね。
明らかな高値で、売れ残って値引きすることになると忠告したのに、
「スミフはじっくり富裕層に売っていくから値引きはぜったいしない」
と元気に言い張ってた人たち、今、元気かな・・・

ときき私もMR行きましたが三割引とは寝耳に水といったかんじでしたよ。９２９さん本当かな？人を見るのかな？買う気はあるし資金も１億以下ならいける計算でしたがあきらめました。確かに100m2、1億三千万が9千万強で買えるとっくに完売してますもんね。以前いった時と担当は代わってましたが値段と担当の強気はあまり変わっていなかった。まだたくさんあまってるのにね。

単なる釣りでしょ。
少なくとも、927,929はそれで買ってないもんね。
実際に割引（３割引も１割引でもいいから）で買ったという人の話が欲しいよね。でないと、参考にならない。

このあたりで、朝比較的早めから空いている、おいしいパン屋さんを探しています。

お住まいの方、お勧めあったら教えていただけませんでしょうか。
よろしくお願いします。

ほぼ同様の売れ方。三茶とならどちらを選ぶ？（どっちもなしは抜きで）

by sumitomo というのがソソリマすね。

駅から遠いのは同じ。
坂の上または下なのも同じ。
建物は良さそうに見えるが醜悪な立地をカバーするためだけで、価値があるからではなくて、値段が高い事が価値があるんだと勘違いする人の為に値段が高いのも同じ。
小児病院の跡地を選ぶか、空気と騒音が酷いところを選ぶかですね。

私は病院の跡地には住めません、見えるんで。

結論は以上です。

約1年前に8000万前後の部屋を検討していました。
10％＋諸経費が限界のようでしたよ。
その時点で20％だったら確実に買ってたな。
立地条件を差し引いても大規模で良い人なら20％引けばもうそんなに残ってはいないでしょ。

>>932
目白通り沿い、鬼子母神入口よりちょっと先右側の「bebe（ベベ）」はどうですか？
上質な小麦を使った優しい味です。

それと、もう少し先を左に入った商店街の中に「赤丸ベーカリー」があります。
昔懐かしい店構えとこれまた懐かしいコッペパンや食パン。

にならんでしょう。募集戸数、駅距離だけは似てるけどね。そもそも三茶物件は免震構造からして建物の質、ブランドは一枚上だし、敷地面積の規模が違いすぎるうえ値段も若干三茶の方を単価を高くしているようです。さらに病院跡地を逆にうりにするくらいむこうは閑静な場所ですがやはりこちらは環境の問題もあるしね。だから同じ売れ残りでもこっちは３割引き（真偽は不明）なんて住友らしくない値下げをしているのでは。後は山手線利用か世田谷好きかの好みでしょう。

検討者でなく約九か月前に8000万台の部屋を購入しました。この時点で10％＋諸経費分値引きがあるならば頭金今日にも用意して即決しますといってもそれは厳しいと断られ約一か月連絡もこずこちらか折れちゃいました。最終的には諸経費、照明など込みで約８～９％であったのが事実です。今夏にMRいった友人もあんなに残っているのにあそこは一割以上は引かんといっていたことを考えると１憶以下の物件では現時点でも１０％引き程度ではないんじゃないでしょうか。勿論１００ｍ２越えの物件は当然１０％以上はあると思いますが２０％越えるなら私が買ってますからね。ちなみに三茶物件もHPなどで見たりしてましたがどちらがよいかは抜きにしてあちらは随分敷地が広いんですね。

まあスミフの高級物件で３割なんてつりに決まってますからそんなに熱くならんでもね。それでも最近のスミフが高級物件でも１割程度は軽く値引きはしてるのも事実ですが。三茶も目白もそりゃー良い物件でしょうがスミフにこだわらず目白なんて他にも一億だせばよい物件ありそうですがね。

私も１割弱値引き後の端数の○十万円ですら最後までＯＫしておらえなかった。。。

どっちの街にも住んだが、
三茶と山手線内を比べること自体が・・・

坂下とは言え、どこでも行ける利便性は高田。
今後の街の発展性は、以外や三茶かも。

中野ビルなどがある坂上なら文句なしに高田。

坂上なら江戸時代中期から旗本屋敷があり、昭和38年当時は鬱蒼とした森。
音羽から明治通り、学習院までの坂上はほとんど中屋敷、下屋敷、旗本。
雑司が谷などにも旗本屋敷が多くあった。

坂下は江戸時代は田畑で以後町人、農民などが住んでいた。
江戸時代の「馬場」にも近い。

目白エリアでいうと文京区の目白台と同じく高田は朱引きの範囲内で、
下落合などは「村」で江戸範囲以外。基本的には田畑。
近くの学習院下沿いガーヒルも谷地に近い。

シティテラス目白が坂上にあったなら、下落合村の目白より数段良い地歴。
ましてや旧15区に属していた三茶とは比較にならず。


しかし、今は、魅力に乏しい・・・と言わざるをえない。

どんな市況になっても絶対値下げしないという言葉を聞いた私からしたら、10%値引きでも単なるウソつき会社だけどね。

>942
この画像は随分と鮮明ですがどこのですか？
現代とかと重ねられるようですが。

目白と三茶の比較というが高田に太子堂（三茶は駅も太子堂だけど）の比較だから。どちらのMRにもいったが目白の方が上の材料はないよ。立地環境、ブランド、建物、住居人レベルどれをとっても三茶の方が一枚上でした。しかしそんな三茶でも売れていない。ですからここはもう少し柔軟な価格交渉が必要。

モデルルームに行くと居住者のレベルがわかるなんて、どんだけ個人情報を垂れ流しにしているデべなんですか？

三茶物件みてくればどちらが上かはねー。ここも名前だけでもグランドヒルズにしていればと思いますが。個人的には山手線内は魅力的ですが。

山手線内でも立地が悪いね！
それに比べると価格は高い！
20％引いて値ごろ感が出てくる。

>>936さん

どうも有難うございました。bebe行ってみましたよ！
仰るとおり、おいしかったです。

次は「赤丸ベーカリー」を目指します。笑

何年か前のミニバブルの頃でさえ高すぎとの声のここが、不景気になって20%程度ひいても割高感はぬぐえないでしょう。
建って二年もたてば、設計当時に選んだ設備機器っていったい何年落ちになるの？
それも大事に倉庫にしまっておいたわけでもなく、取り付けて店ざらし。

>>944
昭和38年当時のもので重ねてないよ。
坂上は江戸切絵図までのものもあり。ただしgooでは掲載なし。

>>945
三茶でも太子堂・・・あの場所は悪すぎでしょ。
山手線内の物件を考える場合、私鉄沿線は眼中外だから関係なし。

高田でも坂下はいまいち良くないが。

渋谷、三軒茶屋＝朱引大外で旧１５区なんて滅相もない土田舎→＊＊＊的屋など場末地区ポルノ映画館まであり→東急再開発中

豊島区目白高台＝朱引き内側でも田舎旧郡部。学習院と尾張徳川が、かなりあとに移転。分譲地でもないので農地だらけ。

文京区目白台＝朱引き内側でも明治期までは山林一応旧１５区で山県、黒田、細川が明治天皇より土地を拝領。→邸宅そのまま転売

新宿区下落合＝朱引き内側旧郡部で明治期まで山林、近衛、相馬が明治天皇より土地を拝領→分譲地に。

>>995
そんなこと気にする人、いないよ。

大事なのは目先のことだけ。
でも、「坂下・川沿い」より、「地盤がしっかりしている高台」が良いのは確か、、、

↑
>>955の間違い

前にタワマンか？と噂になった白十字、
結局１３階建てですね。
建築主・設計施工は鹿島。
「目白プレイス」のパート２にするにはキツい立地でしょうか。。。

>>961
豊洲は耐震で、超高層ではの免震批判。
そしてその後、近くの有明では免震超高層。

>>961
グレード最上級のグランドヒルズがこの近所にありますよ。
「グランドヒルズ目白御留山」。
エントランスを見るだけでも勉強になるかと。

もうすぐ南側の個人邸と隣の公務員住宅が御留山公園に吸収されて、公園の中に建つ超高級マンションになります。

「公園の中に建つ」だって？
そんな自慢話なんかしてると戸山公園からみんなで移動しますよ。

おとめ山公園は、今の季節だと夕方5時に閉門です。
それと、起伏があって緑も鬱蒼としているせいか、ホームレスの好みの公園じゃないようで、入り口のベンチにたまに一人いるくらいです。


グランドヒルズだけど、あのエントランスがいい？外観も石張ってあるから高級に見えるでしょ？みたいで・・

躯体構造だけ見ても、ここのグレードは最上級ではないでしょう。
ラウンジとか、目に付くところはきれいなんだけどね。

＞９６２さんサンキューです。
けど、川沿いのあの狭い道では、消防車も入れません。
１３階建てにするには、周辺の道も整備しなくてはいけませんね。

道路が綺麗に整備されるのは、いいことです。

ここは、どうしても買いたいわけではないのですが、
価格にお買い得感があれば購入しても良いかな？との位置づけです。
公表されている価格で購入希望者がいるはずもないとないと思うのですが、
どのくらいまで下がると思いますか？
住友さんは認めないと思いますが、坪２３０以下が適正とかんがえているのですが、、。

こちらの物件ではありませんが、すみふの竣工済み物件を過去購入したものです。
他の板でも言われている通り、それほどの値引きはしてくれませんよ、すみふは。
ただ、自分がこの値段だったら買いたいという値段があるのでしたら、
思い切ってチャレンジしてみるといいと思います。
私もチャレンジしたのですが、玉砕しました。
ただ、なんとか購入できる範疇での値引き条件だったので、思い切って購入しました。
こちらは、高級物件ですので、坪２３０はとても無理だと思いますが、
頑張ってみてください。

坪２３０以下ですか？
３３０以下でも無理でしょうね？

最近この近所に用事があって朝晩毎日通ってるけど、
ホントに入居率低いね。
まだ引っ越してない購入者もいるだろうけど、人の気配がなさすぎ。

実態として何戸残っているのやら・・・。

間取り、立地、周辺環境の悪さを考えたら、少なくとも低層階にそんな値段の部屋がありそうに私も見えますけどね。売り手と住民は納得いかないのもわかりますが、それが客の印象だし、売れ行きが物語ってるでしょ。

まあ、あんたの予算ならそうみえるだろっていわれそうだけど、大量の売れ残りと長期の販売期間で何の反論もできないだろうし。

私のとこは平均坪410でほぼ売り切れの物件ですけどね。

２３０は無理でしょー
定借マンションじゃあるまいし。
ちなみに、うちは大手デベの物件で、３９０です。

>私のとこは平均坪410でほぼ売り切れの物件

それで完売をめざして他でネガ？
早く完売するといいですね。

やっぱ230は無理ですか。。？
不況とデフレと来年３月（？）の期限切れを全部考えると
その値段くらいじゃないと、後々後悔しそうな気が勝手にしてます。

ところで、来年も再来年もこのままのスタイルで売り続けるのでしょうか？
印象としては、最後に購入した方は、2009 5月くらいの印象なのですが、、（根拠はありません）。

すみふスタイルは変わりません。何年経っても市況より安く売ることはしません。絶対しません。

すでに買ってしまって売りに出したい人は、本当にご愁傷様です。
株でいうと塩漬けって事ですね。

幾らなんでも坪230なんかあり得る訳ないでしょ。
余程条件の悪い部屋でもない限り、坪300は下らないと思いますよ。
住不にとっては、ここでの「心配」など余計なお世話でしょう。

その通り。

すみふが建てたんですから。

３００は下らない。

２３０しか出せない人は、郊外で中小ブランドのマンションがお似合いです。

いまなら、新築で300はありと思うけど、
ここは、実質中古で、人気なしだから、
30%引いて270はありと思います。

上は、10%でしょ（どうでもいいことですが。。。）

購入検討中です。
西向きという点がやはり気になります。
西向き部屋、実際にご覧になった方の感想を伺いたいです。

別に問題なかったですよ。
向きより、階数ではないでしょうか？
何階を検討されているんですか？
加えて、参考までに価格と値引き率を教えて下さい。

>>984
本気で検討しているなら、販売事務所へ出向いて直接販売員に聞いてくるべきでは？

ここは、中古マンションスレでしたっけ？

下げときますね。

230？？？
一生賃貸がお似合いですよ！
無理して家は買わないほうが良いですよ
いつの時代に230で買えるのですか？

坂下で都電と明治通りと学校に囲まれた地下鉄１路線以外は遠いという山手線の内側には珍しい低レベルの立地ですからね。

いつの時代ってあなた2003年（ほん6年前には）その程度の相場でしたけど？、今も順調にこの辺の地価は下落中ですよ。

ドバイショックは根深い物がある。来年の３月に向かって２番底に向かう事を露呈してしまった。住不をはじめとする日本の不動産会社は売れ残っている不良資産をさっさと処分すべきだ。融資している銀行も不良資産として計上すべきだろう。さもなければ銀行株がどんどん下がって（みずほはもうリーマンショック時並みになっている）、合併を余儀なくされるだろう。

目白ガーデンヒルズ（2004年販売）は坪380万でしたね。

立地の悪いここは坪430万。。

西側に実際住んでますが、不便さは感じませんよ。
地下鉄メインで利用しており、新宿・渋谷・池袋に1出やすく
とても便利です。

価格が高いとは思いますが、お会いする住民の方々は、
皆さん感じのいい方ばかりです。

他のマンションを訪れると、ここのマンションの品質の高さ（特に内装）
を実感します。

230か270はわかりませんが、1-2年後に中古で売りだす際には250レベルではないでしょうか。

資産価値を上げるための秘策としては、
大規模住宅の住民パワーで住所名の変更が必要でしょう。
豊島区高田ではどうしようもありません。
できれば文京区、最低でも新宿区への編入。住所に目白の文字も必要でしょう。
文京区元目白なんかがお勧めです。

シティテラスというのもプレミアム感のない名前ですので、
グランドXXXにする必要があるでしょう。グランド　ヒルズを使いたいところですが、
立地条件とあまりに乖離してしまうので、
おもいきってグランド　ヴァレー　ではどうでしょうか。

マンション名、ガーデンヒルズ２とかにしてくれれば良かったのにね。

やっぱ目白ガーデンヒルズを唯一無二の特別の位置づけにしたかったのかな。

大幅な値下げの始まり
金利も下がってきたし
今からがチャンスかな

２５０でも甘い期待のようですね。

宝島　よみました？
ここらは下落率ワーストランキング入りで、坪２０５だそうです。

↑この物件のことですか？このエリアですか？

>>995

＞ここらは下落率ワーストランキング入りで、坪２０５だそうです。

詳しく教えてください！！！

月刊宝島ですね。いまネットで目次だけ見てきました。明日買いに走ります！

目白プレイスタワーの相場でしょ。

ただ、中古市場では、プレイスタワーとここが違うとも思えませんが。。

この投稿で1000レス目となります。

次スレ（Part.5）を立てましたので移動願います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58885/


以下、このスレッドへの書き込みはご遠慮ください。

＞目白プレイスタワーの相場でしょ。

目白プレイスのタワーは、元々投書の売値が坪300万円位でしたが
ガーデンヒルズの発売と時期が重なり条件が悪かったので
お隣の低層のレジデンスに、鞘寄せして260～280万円位だったような。
だから２割強の値下がり率で、中古としては順当な価格でしょう。

ここは、それより少し高いくらいからな。