シティテラス目白 Part４

売主という意味では確かに　住友＞鹿島
施工会社としては　　　　　鹿島＞前田
立地は　　　電車と学校と明治通りに面してないという意味で　　　プレ＞シテイ

必死さが伝わってくるような・・・

マンションを作るのは施工会社なんですけど、設計するのは設計事務所
この点では。鹿島は一流ゼネコンですが、それはオフィスビルにおいて。
設計事務所の実績
シティ＞プレ

施工数と実績
前田建設＝鹿島

駅からの立地
シティ＞プレ　（徒歩10分以上は都心では厳しい）

ネーミング
両方とも目白＆学習院の借景で、痛み分け

構造
二重床　天井高260の住シティ＞直床、天井高250のプレ

サービス
コンシェルジュ二交代常駐のシティ＞隔日にしかいないプレ

駐車場
棟内＆設置率50％超のシティ＞青空多く設置率30％未満のプレ

分譲価格
公団風でリーズナブルなプレ＞ＧＨの後追いで高価格の住友
製薬跡地で土壌汚染対策で、コストが掛かったのか・・

比較すると、価格が高いこと以外にデメリットはないと思いますけど。

もうPart4〜。
相変わらずこのマンションは大人気だね。

新スレ立て作業をしていて気づいたのですが、
このマンション、最初から「セントラルレジデンス」って付いていましたっけ？

全然気づかなかったです。（汗）

> 徒歩10分以上は都心では厳しい

そうですよね。

テラスの物件公式データとして

JR目白駅11分
東西線馬場　11分

ですもんね、厳しいですよね。

雑司ヶ谷から10分未満なのはちなみに同じですよ。

スーゼネと呼ばれる鹿島と同じ扱いで前田の人もさぞお喜びでしょうね。

ネガと思っている書き込みにに一生懸命反論してる方が必至っていうんですよ。この物件はネガ書かなくても売れない物件ですので、ネガを書く必要ないのわかってますよね？。そういうわけで、誰もネガと思ってこの物件の問題点を書いてる人いないと思います。事実を書いているだけ。

マンションを作るのは施工会社なんですけど、設計するのは設計事務所
この点では。鹿島は一流ゼネコンですが、それはオフィスビルにおいて。
設計事務所の実績
シティ＞プレ


ここの設計って、銀座のクラブビル（ソシアルビル？）の実績は豊富ですね。
高級クラブ風マンションってことでしょうか？

そういやこのマンションって、売り出し前は値上がり目当てに売り惜しみしてたんだっけ？

ここは、設計事務所の名前を表になるべく公表しない時点で終わっている。
まぁ銀座のクラブなら確かに窓のない部屋もOKというわけか。。

順調にPart４まできました〜！このままだとPart１０も行くかも。

伝説のマンションになる日も近いですね。

伝説のマンション・・かどうかはわかりませんが、
今ＭＲ巡りをすると、必ずこの物件の名前が出てくる。
不動産市況の指標になっているらしいので、スミフさんには次の手を見せて欲しい。

チラシばかり配っていないで。

すみふ業績悪化で年明けにも大幅価格改定？

あまり虐めないであげてください。

で、結局、何戸売れ残ってるんですか？

販売は当初の予定通りかなり順調に進んでいます。
との事です。

『おかげさまで土日のMRは大盛況なんですよ。』
『この物件に関しては景気の動向に全く左右されない物件なので販売は順調に進んでいます。』
との事です。
『凄いですね。』
と答えました。

おそらくここでは月に1戸程度売れると順調と表現するという約束があるのでしょうね。

完売まで10年以上かかってしまいますね。(笑

今はどこのマンションも住宅ローン減税の関係で様子見されているようですよ。
現制度を踏襲されれば入居が1月以降で適用となりますが、どうだか分からないですからね。

南側の白十字の跡地の開発が進んできましたが、やはり鹿○の高層マンションが建設予定なのでしょうか？情報求む

現地見学をしました。南面上層階の窓に大きく「分譲中」西と東の壁面にも「マンション名やモデルルーム見学」などの大きな垂れ幕がバッチリ張られていて、建設中ならまだしも、既に入居者がいる完成されたマンション、しかも高級マンションらしからぬ、センスのない広告に唖然としました。これでは住居者も落ち着かないのでは。

確かにあれは酷い。
どうせだったら《大特価分譲中》とか《閉店セール中》とかにしてほしい。

>>18
前スレの最後のほうで「コインパーキングの工事」って書かれていませんでしたっけ？
高層マンションならもっと話題になっていると思いますけど。

あのでかい垂れ幕が郊外のファミリーマンション並みの売り出し同様に自らを
下げている。

高貴な住民の皆様が苦情をおっしゃらないのが不思議ですね。

苦情をおっしゃる住民自体が存在しないのでしょうか？

>>21
ありがとうございます。看板の開発者名が鹿島なのが気になっていました。

垂れ幕が出た時は様子見、垂れ幕が消えたら買い。
所詮そういう物件なんだ。目白に騙されるな。

東京は誠にダイナミック、面白い街だ。

近くにお住まいのヤンゴトナキお方の悩み、如何ばかりか？
（別に投資目的で購入された訳ではないから悩みなしだな）

今月も順調に売れましたか？

一軒

突然すみません。マンション購入に興味を持ち始めた素人です。

坪単価って1坪あたりの価格ですよね？
マンションの階によってことなるかと思いますが、
一般的に何をもって、このマンションは坪単価○○万円
と言うのでしょうか？教えてください。

＞28

マンション全体の平均です。

せっかく、このHPに来たら、興味を持った物件、売主、施工会社に関連したすべての物件のすべてのレスを読み切りましょう。

それぐらいのことをするぐらいのお金と時間をかけて考えてください。

＞28
ここは、坪単価500万円近い100㎡超の億ションと　
1億未満の80㎡にも満たない窓なしの部屋もある庶民住戸と両極端なんですよ。
高層階角住戸のお金持ち、低層階と中住戸のその他大勢、スミフのマンションい多いパターン。
それでも平均で、坪単価380万円くだいでしょうか。

№30さん。ご丁寧に回答頂きありがとうございます。

おっしゃるとおりプレミアと呼ばれる部屋と
普通の部屋（でも高いですね）とで、かなり
坪単価って異なるようなので、このマンションの
坪単価が380万と言った時に高いのか安いのか
よく分からなくて。

よく、このマンションは坪単価300万以下の価値だ
とか書かれていたがイメージが湧きませんでした。

プレミアで坪350万、それ以外で坪270万くらいがいいところでしょう。
つまり、3割引は必須という感じですね。

入居者（売れた数）が少ないのであれば、その人たちも含めて全て3割引きで売ればいいのにね。
それくらいならばすぐ完売すると思う。
下手に値引きしないで長期在庫抱える方がよっぽど負担が大きいと思うのだが。
こんなご時勢だからこそ「損切り」すべきだし、大義名分が成り立つ。

経営陣はアホですな。
自分の金で経営しているオーナーだったら違う判断ととっくにしているでしょう。
値引きしない理由として、「大手ブランドのプライド」とか「方針」みたいな意味不明の言い訳が聞こえてきそうです。

>>32
この低金利時代、
住友は相当低い金利で資金を借り入れているはず。
新興のデベは資金ショートしてるけど住友は安泰。
金利負担＜販売利益　というところなのでしょう。

この先、市況がどうなるかわかりませんが。

>33
残念ながら、全く違うよ。
スミフのクレジット・デフォルト・スワップは5％に上昇してるよ。
クレジット・デフォルト・スワップベースの話では、調達金利6％になるよ。
さすがに財閥系だから、そこまで高くなくても資金調達できると思うけど。
有利子負債が多い企業の信用不安は高まってるから、調達金利は上がるよ。

財閥系と言いますが、住友不動産は三井や三菱と同列に考えれるだけの体力はありませんよ。倒産の危険性は十分あります。

マンションの売れ行きが悪いと、その分、借入金を増やす必要があるが、資金調達力も限界があるため、限界まで達したら、値下げして捌くしかないでしょ。

…ということは、3割引実現は近い可能性がありますね

気持ちはわかるがさすがにそれはないよ。。。
九千万円代が六千万だよ…

自分の予算内にまで下げてくれれば、文句はいいません。
住友がつぶれるくらいなら、自分の会社がはるか先に逝ってしまう事も分かってます。
この企業の経営陣が私より、明らかにその能力も優れていることも知ってます。

無記名の掲示板にあることない事を書いて、更に売り上げが鈍れば、がっつり値下げするかもという淡い期待です。
ほっといてください。

ご苦労様です。
私も本当は結構欲しい一人です。
私の希望は２割引きです。
お互い頑張りましょう。

4割引き希望の＊＊＊です

＞入居者（売れた数）が少ないのであれば、その人たちも含めて全て3割引きで売ればいいのにね。
＞それくらいならばすぐ完売すると思う。

安ければ、買いたい人がそんなにいるのでしょうか？
立地は別にして、高級感漂う建物のマンションが、大衆マンション並の価格になったら
魅了が半減するという人も多いと思いますけど。

財閥系、特にスミフのマンションは割高なのは誰もが認めるところ
しかし、百貨店で定価で買い物をする層と、ネットやディスカウントをあさる層は
明らかに収入も含めて違うと思いますけど。

安ければ、売れるとはあまり思えない。

＞安ければ、売れるとはあまり思えない。

理由は違いますが、同意します。交通不便、学校隣接、幹線道路隣接、都電隣接という立地です。
こういう立地にマンション建てようと思ったことが不思議。
そしてきわめて少数とはいえそれを買う方がいらっしゃる事も不思議。

皆さんの希望のように２割下がるような状況になったら、ほかのスミフの物件も２割下がるだろうし、他社の物件も下がるでしょう。そしたら他を選ぶでしょ。結局ここは選択されないと思います。

立地や環境の悪口は今更もういいでしょ。
それもふまえて二割引けば買いたい人がいるんですよ。
オレも買うし。

＞４３
毎晩深夜の書き込みご苦労様です。

相当な激務でストレス溜まってるんでしょう。
その、ストレスをＭＲで冷たい仕打ちを受けたここで発散させて明日の活力へ。

真剣に検討している人間からすれば、迷惑な存在だけどもこんな時間まで頑張っているお父さんに手が届く、素敵なマンションが見つかりますように。

モデルルームで冷たい仕打ちは、あまり関心できませんな。。（皆、貴重な時間を割いて来るわけですし）
そのような販売方法では、来年は住宅ローン減税もあるし、年内は閑古鳥でしょうな。。カァ〜

皆さん二割以上との指摘という事は現状は一割程度なんですかね？

確かに最初は全戸価格がついてたのに、途中から未定とかなってるし、あやしい

＞45

この物件を買われた方？、でしょうか。ここは高いから売れないという理屈でしょうか？、買わない人はお金がないという御考えが根底にあるのだと思います。

都心にはここより高い物件はたくさんあるのにここよりも売れている物件がたくさんあるのは、御理解できますか？、ここは価格以外に理由があるから売れないのですよ。

ここを買わない人はみんなお金がないからだという判断は、基本的なことが御理解いただけていないと思います。

43の様に価格以外の問題点を指摘すると、金がないんだろとすり替える方が問題の本質を理解していない意見であると感じます。

なにもそんなにムキになることもないんじゃない？

あなたが売れない理由を声高に言って何になる？

買うか買うまいか思案している身からすると・・・ウルサイ！