広尾ガーデンフォレスト その2

ここ本当に何世帯入居しているのかな。

たまたま、ここを見ていて、かなり前のことで恐縮ですが、気になるコメントがあったので一言。

>タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。

こういう風に思っている方が多いようですが、これは誤解でしょう。タワマンの建つ立地の容積率は
低層マンションしか建たない土地の5倍とか10倍とかあるわけです。ですから土地の持ち分の面積は
タワマンがはるかに少なくても、評価額は基本的に同等と見るのが妥当です。
実際、三井不の記念碑的高層マンション三井綱町パークマンション19階建は今1例を上げると
126.99㎡が10800万円で売りに出ています。タワマンというにはやや低層とはいえ土地の価値が
非常に小さいとするなら、この価格は説明不能でしょう。分譲価格を大きく上回っているのは
論を待ちません。

書き忘れました。三井綱町パークマンションは1971年4月築です。

９２２さん。ちょっと分かり難いのですが、それは借地でも成り立つ議論ですか？

924さん。
もちろん借地（定借含む）でも成り立ちます。
言うまでもなく定借の場合、借地期間終了で土地の価値はゼロになりますから
この分の減価が建物分に加え、あります。
ごく単純に言えば50年定借なら1年で2％減価ということになります。

いまちょうどタワマン（28階建て、約43平方メートル）の売買契約書があり、それに売買代金が
土地代金、建物代金に分けて記載されているので、紹介しましょう。
（安くて笑われそうですが投資用ということで）
売買代金3410万円
土地代金2402万円（70.4％）
建物代金1008万円（29.6％）

これでも、タワマンの土地の価値が大きいことが、よくわかるでしょう。
というわけで、資産価値維持のためには、都心超一等地のタワマンは、なかなかいいのですよ。
なかなか、俗説が流布していて、にわかには信じられない人が多いのですが、上記の例に限らず、
都区内くらいのタワマンなら、大同小異です。
ついでに言えば結局坪単価の高い物件ほど、土地分が大きいので、タワマン、低層を問わず、
資産価値維持には適しているということになります。我慢できるなら、専有面積を減らしてでも
坪単価の高い3A地区などを買うのがよろしいと。

でも、実際に売れるのは、築何年までですか？
その計算がいつまでも成り立つとは信じ難い。

　どうあがいても人口は減るし、経済も縮小する。日本は没落して、隠居した国になるのだよ。

　すぐ近くの羽沢ガーデンの開発に、反対している、文化人、専門家の会

「羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会」が、

昨年に続き１２月１５日（火）に、フォーラムを開催するそうです。

http://sky.ap.teacup.com/hanezawa/ を参照

＞９２７
そういうマクロの視点でのをしても、都心不動産の話には繋がらない。
東京区部（特に都心）は総人口減少後も人口の流入、増加が続きます。
あなたの論理は地方も都心も一緒の総論を言っているだけで的を得ていない。　

売買上の土地建物価格の按分などは任意・相対で決められます。
新築ならデベが勝手に決めているのに従っているだけの話です。
売り側は消費税を極力払いたくない（実入りが減る）からです。
議論するなら固都税評価額でないとあまり意味がありませんよ。
通常タワマンを投資節税目的で買う方は償却が取れる前提ですし。
余談でした。

もう一つ余談。
とはいえ建物が全部で土地ゼロとか言うわけには参りません、税務当局に否認されます。
上モノ7割（人によっては8割）が限界との説もありますが、これも定かではありません。
要は売主・買主の両当事者間でで合意あるかが第一義で、計算根拠があればベターです。
土地側に振ることを喜んで資産価値維持と仰る感覚は正直理解しづらいですが・・・
あくまで税務計算上の話ですので。実体経済とは関係ありません。

借地にも当てはまるのですか？

質問が曖昧で良くわかりませんが・・・
借地だろうが特別な理由があるとも思えませんが。

偶然読んだら、
元祖匿名はんがいらした。
お懐かしいです。

銀座タワーの現在を見れば、必ずしも２％で価値が償却されていくわけではないことはわかると思うが。。

　借地の場合税金は地主が払うんじゃないですか？　

下落合の「タヌキの森」裁判で、最高裁判決。

住民が完全勝利、建築確認は取り消し。

http://www.jsc-com.net/shimoochiai/top.htm

ここ、日赤乱開発反対の裁判も頑張れば展望は明るい。

１２月２２日の口頭弁論に行こう。

口頭弁論は、１２月２２日　１５時３０分　東京地裁５２２号室。
本開発の、都市計画法、建築基準法、東京都自然保護条例の違反が争点。
他人事ではありません。

　もうこういう都市を破壊する開発はやめよう。
土建国家から脱却しよう。政治腐敗もなくなる。
人は、福祉産業に振り向けよう。
三井や三菱は、なぜ福祉産業をやらないのだろう？

>>939
マンション：９割完成　建築確認取り消し　最高裁判決
http://b.hatena.ne.jp/entry/17996028

ここは9割どころか竣工後大分経ってるし、地権者も含む住民が既に居るんだが、
判決によっては住民が立ち退かなければならない可能性もあるの？

大阪では、分譲済みのマンションの、建築確認が取り消されました。

>>942
その場合居住者は立ち退かなければならないの？

被告行政が控訴していますが、最高裁でも覆らないと思います。
建築確認取り消しが確定判決となると、
その建物は、取り壊さなくてはなりません。
当然、人が住み続けることはできませんね。

「日赤・高層マンションから環境を守る会」の皆様ご苦労さまです。

「下落合タヌキの森」の判決は、前のスレでも多く指摘されている通り、マンションの建築仕様が都が定めた災害時の避難のための道路設置条例から見て適用例外に当たらず危険と判断されたのが直接の判断理由ですので、この広尾物件とは根本的に状況が異なると思います。

http://mainichi.jp/select/science/news/20091218k0000m040082000c.html

前提や準拠法の異なる他の判例はともかくとして、この広尾案件の裁判はその後も3カ月に1回程度は口頭弁論（裁判）が行われているはずで12月22日もあるとのことですが、その後最近の裁判がどうなったのか、原告がどういう点を指摘して裁判所がどういう指示を行い、方向を述べたのか最近の経緯がさっぱりわかりません。

ここで他の判例をどうのこうのと書くよりも、「日赤・高層マンションから環境を守る会」のホームページが今年の7月以降全くアップデートされていないので、どうなったのかこの本体のほうの話をよく聞かせてて下さい。
この方がよほど重要で的を得ていると思います。

http://nisseki.hoon.jp/main.html

>>944
その場合居住者への保障はどうなるのでしょう？
物件の購入代金や払い続けた地代、修繕積立金や解体準備積立金の返還はあるのでしょうか？
そもそも契約不履行となりますがその辺りはどうなるんでしょう？
具体的に明快に説明して下さいませ。

購入者への補償はデベロッパーの責任です。
一流企業ですから安心でしょう。

　ここの場合の違法は、都市開発法、建築基準法、都の自然保護条例について指摘されています。
違法性が認定された場合の、法理はタヌキの森と同様になりますよ。根本的には違わないのでは？
行政の処分に瑕疵があるということですから、建築確認は取り消されるのではないかと思います。

　最近の裁判所の指示は、東京都が廃棄したという「自然保護条例の相談の書類」を、開発側から借りるなどして、提出するように、というものです。
裁判所としては、都と業者のやり取りが適法に行われていたのかに、関心があるようです。

この開発で失われた緑は、「タヌキの森」など問題にならないレベルなのです。
それを忘れてはいけません。
しかも、５０年後には、また更地に戻すという、神をも恐れぬ計画です。
日赤、三井、三菱、見識を疑うものです。

>今日、日本中で、湧きあがっている「ちょっと待て！」というみんなの声。
>鞆の浦、泡瀬干潟、辺野古、タヌキの森、羽沢ガーデン・・・

横浜地裁での周辺住民勝訴事例
↓

横須賀市 湘南鷹取2丁目（ランド、小俣組）
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanrei...
鎌倉市 岡本2丁目（小松原建設、鴻池組）
http://www.geocities.jp/daigiri70207/02063.htm

明らかに、潮目が変化しつつありますね。

明けましておめでとうございます。
今年は、変革が本格的になる年です。
裁判の行方も、これまでの概念では予測できません。
環境訴訟、景観訴訟、行政訴訟に明らかな変化の兆しがあります。
ＧＦ開発につきまとう、さまざまな暗部に、司法のメスが入ることを期待しています。

圏央道の敗訴が確定したのは
ここでは無かったことになってるんですか？
それともマンションと道路は別扱いとか。

　「高尾山にトンネル掘るのはやめたほうがいい」と思っている人は多いでしょう?
それでも行政訴訟に勝つのは大変難しい。とても、これでいいとは思えないのですが。
市民の権利が絵に描いた餅では困るし、自然や環境が守れない。
行政訴訟について、民主党は「もっと使い勝手のよいものにしていく」という方針です。
ゼネコンの方などは別の考えがあるのでしょう。
辺野古の周りの山を買い占めたりする人たちですから。

企業が利益を追求するのは当り前です。
辺野古の海を埋め立てるのに必要な土を確保しなくてはならないのです。
県外移設や、国内移設は絶対反対です。困ります。

この物件のよいところは、道路は挟まずに(車の音がしない)、目線の高さで(上から見下ろすののではなく、まさに、緑の中にいる感じ)、整った緑が(うっそうとはしておらず、手入れのいきとどいた庭という感じ)見られる点だと思います。

そういった意味では、2，3階低層部の内庭に面している住居は良いですね。
今は冬で、枯葉が多いですが、今日、早くも桜？が開花していました。
早く緑の多き季節になることが待ち遠しい、そんなマンションです。

現地案内会に行きました。ガーデンフォレストという名前の割には樹木や草木が異常に少ないと思いました。
私の中で森イメージのはずでしたが残念。
しかも敷地面積に対して詰め込み過ぎで窮屈。戸数を稼ぎたいのか。
定借ですし、検討から外しました。

今は冬だからでしょう。

春とか夏は結構緑があると思いますけど。

全体的に、敷地面積に対する樹木の絶対数が少ないと思います。
今のままの数であれば、普通のマンションと変わらないですよね？
これからどんどん植樹して増やしていきますよね？

定借も、最近増えてる７０年ではなく
５０年なのがマイナスポイント。
５０年では、契約者がまだ生きている内に追い出される可能性がある。

正確には50年ではなく期限2063年8月で、あと53年ちょっと住めると思いますが。

まあ確かに40歳未満の人などが買うと、おっしゃるように生きているうちに出なければならない可能性もありますね。

このエリアの新規の所有権物件はデベによる供給が絞られているので思ったほど値下がりしてくれず、まだまだ高いなかで、ここだとまずまずの価格で買って住めるというメリットはありますが。購入者の年齢によっては判断迷うでしょうね。

植栽のことですが、私はまだ記憶があります。
この敷地の多くは病院の前庭で、緑の多い素敵な場所でした。
だれでも入ることのできる場所で、サクラのころは「霞か雲か」という風情でした。
池と噴水もあったと思います。下草にどくだみが多く、かわいい花が咲いていました。
花壇もあってよく手入れされていました。
無くなってしまうと記憶もだんだん薄れてしまいますね。さみしいことです。

夜通ると、相変わらず暗い窓が多い。
8時半ごろだとまだ残業でもしているのかな。
ローン返済大変なのかな。家賃の支払い大丈夫かな。
それとも、部屋の明かりを消して、夜景でも楽しんでいるのかな。

　北側の通りに、運転手が乗って、
止まっている車が、非常に多い。
アイドリングもしている。
これはすごく迷惑です。
都条例にも違反。
ＧＦは、無関係なの？

　愛人の部屋に来てる、おじさんの車？

所有権であるにこしたことはないけど、まぁ、それは仕方がないことなので…。子供が生まれ、小学校高学年になるくらいまでの15年くらい住んで、その後は、(地元を離れるのを嫌がらなければ)両親に住んでもらってもよいかなと考えたり、子供がもっと大きくなったら、一人暮らし(兄弟暮らし？)用にしてもよいかな～等と考えてみたり。

でも、住んでみるとやはり以後心地はよく、気が早いですが、手狭になったら、広い部屋に買い換えたいなとも思い始めてます。

日本では、買い替えのたびに、高い税金がかかりますよね。
それも、中古市場の形成、良質の住宅の建設の出来ない原因になっているのではないでしょうか。
米国などでは、住宅は世代間で引き継がれ、順々にグレードアップされていくのですが。
それに、50数年で使い捨てるというのは、今どき不見識な話だな、とも思います。

ローン返済でアップアップしてるんじゃない？空室だらけだし。