匿名さん
[更新日時] 2010-07-05 23:15:52
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も?
引き続き、情報交換お願いします。
物件データ:
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格:1億6350万円-2億7640万円
間取:3LDK
面積:102.66平米-118.05平米
売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル
売主:三菱地所
販売提携(代理):三菱地所リアルエステートサービス
販売提携(媒介):みずほ信託銀行
管理会社:三井不動産住宅サービス
設計・監理:三菱地所設計
施工:鹿島建設
こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2009-01-19 10:24:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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921
物件比較中さん
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922
匿名さん
たまたま、ここを見ていて、かなり前のことで恐縮ですが、気になるコメントがあったので一言。
>タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。
こういう風に思っている方が多いようですが、これは誤解でしょう。タワマンの建つ立地の容積率は
低層マンションしか建たない土地の5倍とか10倍とかあるわけです。ですから土地の持ち分の面積は
タワマンがはるかに少なくても、評価額は基本的に同等と見るのが妥当です。
実際、三井不の記念碑的高層マンション三井綱町パークマンション19階建は今1例を上げると
126.99㎡が10800万円で売りに出ています。タワマンというにはやや低層とはいえ土地の価値が
非常に小さいとするなら、この価格は説明不能でしょう。分譲価格を大きく上回っているのは
論を待ちません。
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923
匿名さん
書き忘れました。三井綱町パークマンションは1971年4月築です。
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924
匿名さん
922さん。ちょっと分かり難いのですが、それは借地でも成り立つ議論ですか?
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925
匿名さん
924さん。
もちろん借地(定借含む)でも成り立ちます。
言うまでもなく定借の場合、借地期間終了で土地の価値はゼロになりますから
この分の減価が建物分に加え、あります。
ごく単純に言えば50年定借なら1年で2%減価ということになります。
いまちょうどタワマン(28階建て、約43平方メートル)の売買契約書があり、それに売買代金が
土地代金、建物代金に分けて記載されているので、紹介しましょう。
(安くて笑われそうですが投資用ということで)
売買代金3410万円
土地代金2402万円(70.4%)
建物代金1008万円(29.6%)
これでも、タワマンの土地の価値が大きいことが、よくわかるでしょう。
というわけで、資産価値維持のためには、都心超一等地のタワマンは、なかなかいいのですよ。
なかなか、俗説が流布していて、にわかには信じられない人が多いのですが、上記の例に限らず、
都区内くらいのタワマンなら、大同小異です。
ついでに言えば結局坪単価の高い物件ほど、土地分が大きいので、タワマン、低層を問わず、
資産価値維持には適しているということになります。我慢できるなら、専有面積を減らしてでも
坪単価の高い3A地区などを買うのがよろしいと。
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926
匿名さん
でも、実際に売れるのは、築何年までですか?
その計算がいつまでも成り立つとは信じ難い。
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927
匿名さん
どうあがいても人口は減るし、経済も縮小する。日本は没落して、隠居した国になるのだよ。
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928
匿名さん
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929
匿名さん
>927
そういうマクロの視点でのをしても、都心不動産の話には繋がらない。
東京区部(特に都心)は総人口減少後も人口の流入、増加が続きます。
あなたの論理は地方も都心も一緒の総論を言っているだけで的を得ていない。
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930
元祖匿名はん
売買上の土地建物価格の按分などは任意・相対で決められます。
新築ならデベが勝手に決めているのに従っているだけの話です。
売り側は消費税を極力払いたくない(実入りが減る)からです。
議論するなら固都税評価額でないとあまり意味がありませんよ。
通常タワマンを投資節税目的で買う方は償却が取れる前提ですし。
余談でした。
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931
元祖匿名はん
もう一つ余談。
とはいえ建物が全部で土地ゼロとか言うわけには参りません、税務当局に否認されます。
上モノ7割(人によっては8割)が限界との説もありますが、これも定かではありません。
要は売主・買主の両当事者間でで合意あるかが第一義で、計算根拠があればベターです。
土地側に振ることを喜んで資産価値維持と仰る感覚は正直理解しづらいですが・・・
あくまで税務計算上の話ですので。実体経済とは関係ありません。
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932
匿名さん
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933
元祖匿名はん
質問が曖昧で良くわかりませんが・・・
借地だろうが特別な理由があるとも思えませんが。
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934
匿名さん
偶然読んだら、
元祖匿名はんがいらした。
お懐かしいです。
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935
匿名
銀座タワーの現在を見れば、必ずしも2%で価値が償却されていくわけではないことはわかると思うが。。
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936
匿名さん
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937
匿名さん
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938
匿名さん
口頭弁論は、12月22日 15時30分 東京地裁522号室。
本開発の、都市計画法、建築基準法、東京都自然保護条例の違反が争点。
他人事ではありません。
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939
匿名さん
もうこういう都市を破壊する開発はやめよう。
土建国家から脱却しよう。政治腐敗もなくなる。
人は、福祉産業に振り向けよう。
三井や三菱は、なぜ福祉産業をやらないのだろう?
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940
匿名さん
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