匿名さん
[更新日時] 2010-07-05 23:15:52
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も?
引き続き、情報交換お願いします。
物件データ:
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格:1億6350万円-2億7640万円
間取:3LDK
面積:102.66平米-118.05平米
売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル
売主:三菱地所
販売提携(代理):三菱地所リアルエステートサービス
販売提携(媒介):みずほ信託銀行
管理会社:三井不動産住宅サービス
設計・監理:三菱地所設計
施工:鹿島建設
こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2009-01-19 10:24:00
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
|
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
|
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
-
885
周辺住民さん
ガーデンヒルズ売って、フォレスト購入はやっぱりやめた方がいいようですね・・・。
-
886
匿名さん
この辺はすでに町としての魅力は無くなってきた。
私は、引っ越しを考えている。ここ以外にもマンションばかりが増えて、もうお屋敷街ではなくなった。
住んでる人も、魅力がないというか全然見当のつかない違う種類の人たちになってきた。
緑も激減して、車ばかり増え、へんてこな飲食店が増え、歩きにくくなった。
上滑りでバカ的であり、風情もなにももう死んでしまった。
-
887
匿名さん
中古定借にはなかなか、銀行がローンを貸してくれないのは確かですよ。
転売で買う客だってそれを承知の上なので買い叩こうとして、中古だと買い手市場ですね。
-
888
匿名さん
中古マンションの担保評価については、銀行は原則土地と建物を分離して見てます。
というか土地建物評価は一般的にそうですが。
マンションは個別性が強いので、同じ地域築年数でも坪単価の開きが多いため、近隣で坪単価いくらの取引があったからいくらとはなかなか言えません。勿論ガーデンヒルズのように同一物件で何十件も取引事例があれば別ですが。
RCのマンションは47年が法定耐用年数なので、23年で概ね価値が半減します。実際には更に割り引くので15年から20年で価値が半分になります。
一方で土地分は価値が減損しないため当初と同じです。
従って20年後に価値が何割残っているかは、当初の土地と建物の価値比率によります。
一種低層の3階建てマンションなどはかなり土地の価値があると思われますが、タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。定期借地権だと土地の価値が逓減する上に更に流動性の不足を割り引くのでタワマンよりもっとひどいことになるでしょう。
そう考えるとなかなか定借物件の担保評価というのは難しいものがあります。というか無理があると思います。住宅ローンというのは絶対に焦げ付かないように貸すものなので、慎重臆病石橋渡を旨とする銀行が貸すというのは、可能性は低いと思われます。
-
889
疑問
中古の定借マンションに住宅ローンが付きにくいのは納得です。ではなぜ新築時にはつくのでしょうか? 詳しい方ご教示ください
-
891
匿名さん
-
892
匿名さん
前に話が出ていた、羽沢ガーデンですが、羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会が、
新政権の川端文部科学大臣に会って、羽沢ガーデンを国の文化財として保存するように要請したそうです。
大正時代の、邸宅建築として、また庭園とそろって残っている点で、貴重なのだそうです。
近所ですから、ああいう森が残るといいですね。
参照 羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会 http//sky.ap.teacup.com/hanezawa/
-
893
匿名さん
担保価値の議論ならば築浅中古の定借と新築で違いはあまりありませんよね。
-
894
匿名さん
新築時にローンがつく(というか、ローンも利用できますと宣伝されている)のは2つの要因が有ると思われます。
1.新築時は借地権価値をディスカウントせずに見れるので一応物件価値と担保価値が見合っている。
2.売出人が大手財閥系不動産会社なので、銀行も販売協力のため100%ローンも可能という宣伝に乗らざるを得ない。
実際には2.が大きいようです。
但し、そのような要因があっても、個別審査では銀行は冷静に判断するので、やはり年収審査が厳しいとかLoan To Valueが所有権の物件より低くないと(つまり頭金をたくさん出さないと)納得しないとかそういうことがあるようです。リーマンショックで本物件や表参道の借地権物件にローンキャンセルが相次いだ要因もそのあたりにあるのではないかと思われます。
-
895
匿名さん
-
-
896
匿名さん
定期借地マンションは一つのアイディアであり、市場を成熟させる必要があるとおもいます。個人的には新築、中古に限らず、将来キャッシュフローに基づいた適切な資産価値評価に基づいた融資が行われるべきだとおもいます。仮にその結果、現状価格が割高という結論ならば、価格是正の一つの契機になるのではないでしょうか。現状の新築なら評価し、中古は評価しないという方針は、べき論でいうならば是正されるべきとおもいます。
-
897
匿名さん
まあそれはそうなんですが、定期借地権というのは平成4年に改正された借地借家法に基づくものなので、一応既に15年以上の歴史があるのに、市場が未だにほとんど形成されていないというのは、やはりあまりにも売り手にとって都合のいい法律(旧法があまりにも借り手にとって都合のいい法律だったのと対象的に)であることが原因なのではないかと思いますし、この買い手有利のご時世にそのような売り手の都合の良い話が発展するということも多分ないでしょう。
また大部分の定期借地権というのは、郊外の戸建て開発物件で土地が所有権物件に手が出ないような比較的所得の低い世帯向けの物件で担保価値的にもほとんど魅力がないものだったりするので、銀行から見て本物件のような都心に立地してそれなりに価値があるものは数が非常に少なく、そのための審査マニュアルなど作っても仕方がないということもあるでしょうね。
-
898
匿名さん
それにしても、暗い窓が多いね。
いつまでもこのままなんじゃないかというのが、近所の評判。
-
899
ビギナーさん
>それにしても、暗い窓が多いね。
だよね。
だから、売れ残りがたったの25戸とは思えないし、買った人が後から引っ越してくる説でも、説明つかないんじゃないかと。
賃貸にでも出したらいいだろうに。
-
900
匿名さん
本当にそうなるのかは正直なところ誰にもわかりませんが、東京12チャンネルのWBSによると、
首都圏のマンション価格は、現状まだ底打ちとはいかないものの、来年のゴールデンウィークあたりに販売される物件の価格と売れ行きによって今後の趨勢が見えてきて、そのあたりを底として、その頃から物件にはよるものの底支えされていくのではないかといった予測です。
名物スレッドの「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?」のスレッドでも取り上げられているようですが。ご参考まで。
http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/post_559.html
-
901
物件比較中さん
経済は必ず回復するものなのだろうか?
今の状態のまま、これが普通ということになるのではないだろうか。
これからは、あたかも年金暮らしのような経済が続くのだと思う。、
-
902
物件比較中さん
もっと安くて済みやすいマンションはいくらでもある。
-
903
匿名さん
かなり立地には都心中の都心で個人的に魅力を感じています。が、定期借地物件となると、ちょっと生活スタイルも含め、数年先のことを考えなきゃいけないんですね。白金というブランドがある限り、三井のブランド物件であれば永住以外の方法で運用することもできるかも。それにしても、キャンセルやら売れ残りやら、マイナス情報があるのはちょっと難題。新築でも幸先良くない情報が最初からあると、こちらも身構えちゃいます。
-
904
匿名さん
-
905
K1
>それにしても、暗い窓が多いね。
これでもかなり明るくなってきた方かと・・・。
入居者からすれば、満室より住みやすいと思います。
-
906
匿名さん
賃貸されているいる部屋の、入居者の質はコントロールされるのだろうか。
外資系の減った今、お金を持っている人はどんな人なのだろう。
-
907
ご近所さん
うちのそばのマンションも賃貸で、芸能人や、飲食業の人が多い。普通の人と生活時間が違う。真夜中2時3時にに、ポルシェや、フェラーリなどの、音の大きな車で出入りされると、かなりうるさいよ。
-
908
K1
>907さん
確かに駐車場には高級外車が多いですが、真夜中の出入りによる騒音で不快になったことはありません。駐車場への入口が郵便局との隣あたりですので、C,D棟の日赤どおり側の住居にお住まいの方には騒々しく感じられるかもしれませんが、どちらかというと日赤に向かう救急車の音の方をよく覚えています。それでも不快感は全くありませんよ。
-
910
匿名さん
眠りの浅い人や、癇性の人、正義感の強すぎる人などは、ここは避けたほうがいいかな。
-
911
匿名さん
鳩山さんではないけれど、相続財産のある、筋目正しき人たちと、自力で財をなした人たちが、一緒に暮らすことになりそうです。
-
-
912
匿名さん
-
913
匿名さん
-
914
匿名さん
今週の、折り込みチラシ。部屋のづ面に、個別の価格が付いていない。
タイプ別の価格幅が書かれているだけ。
-
915
マンコミュファンさん
>>900
WBSは三井不がスポンサー。おめでたいな。
-
916
匿名さん
ウェブに個別の価格が出てるからそれを見ればいいだろ。
また増えているよね。A棟17階197㎡59900万円って、前見たときはなかった気がするけど。
引き渡しが終わってるはずなのになぜ今頃出てくるのか謎だ。
しかし坪単価1000万・・・ありえない
-
917
匿名さん
そのパンフの写真の天井部分に、ずらっと並んだエアコン?が、これはなんですか?
「歴史と自然を継承し」ているでしょうか? まるきり反対だと思います。
-
918
匿名さん
エアコンくらいいいじゃん、、、917さんはエアコン無しで暮らしてるの?
-
919
匿名さん
1メートルおき位に4台並んでるんだもの。殺風景ですよ。
-
920
匿名さん
あ、いいおくれました、うちはエアコンなしで暮らしてます。
裏が、羽沢ガーデンなので、樹林の冷気が来るのです。
-
921
物件比較中さん
-
-
922
匿名さん
たまたま、ここを見ていて、かなり前のことで恐縮ですが、気になるコメントがあったので一言。
>タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。
こういう風に思っている方が多いようですが、これは誤解でしょう。タワマンの建つ立地の容積率は
低層マンションしか建たない土地の5倍とか10倍とかあるわけです。ですから土地の持ち分の面積は
タワマンがはるかに少なくても、評価額は基本的に同等と見るのが妥当です。
実際、三井不の記念碑的高層マンション三井綱町パークマンション19階建は今1例を上げると
126.99㎡が10800万円で売りに出ています。タワマンというにはやや低層とはいえ土地の価値が
非常に小さいとするなら、この価格は説明不能でしょう。分譲価格を大きく上回っているのは
論を待ちません。
-
923
匿名さん
書き忘れました。三井綱町パークマンションは1971年4月築です。
-
924
匿名さん
922さん。ちょっと分かり難いのですが、それは借地でも成り立つ議論ですか?
-
925
匿名さん
924さん。
もちろん借地(定借含む)でも成り立ちます。
言うまでもなく定借の場合、借地期間終了で土地の価値はゼロになりますから
この分の減価が建物分に加え、あります。
ごく単純に言えば50年定借なら1年で2%減価ということになります。
いまちょうどタワマン(28階建て、約43平方メートル)の売買契約書があり、それに売買代金が
土地代金、建物代金に分けて記載されているので、紹介しましょう。
(安くて笑われそうですが投資用ということで)
売買代金3410万円
土地代金2402万円(70.4%)
建物代金1008万円(29.6%)
これでも、タワマンの土地の価値が大きいことが、よくわかるでしょう。
というわけで、資産価値維持のためには、都心超一等地のタワマンは、なかなかいいのですよ。
なかなか、俗説が流布していて、にわかには信じられない人が多いのですが、上記の例に限らず、
都区内くらいのタワマンなら、大同小異です。
ついでに言えば結局坪単価の高い物件ほど、土地分が大きいので、タワマン、低層を問わず、
資産価値維持には適しているということになります。我慢できるなら、専有面積を減らしてでも
坪単価の高い3A地区などを買うのがよろしいと。
-
926
匿名さん
でも、実際に売れるのは、築何年までですか?
その計算がいつまでも成り立つとは信じ難い。
-
927
匿名さん
どうあがいても人口は減るし、経済も縮小する。日本は没落して、隠居した国になるのだよ。
-
928
匿名さん
-
929
匿名さん
>927
そういうマクロの視点でのをしても、都心不動産の話には繋がらない。
東京区部(特に都心)は総人口減少後も人口の流入、増加が続きます。
あなたの論理は地方も都心も一緒の総論を言っているだけで的を得ていない。
-
930
元祖匿名はん
売買上の土地建物価格の按分などは任意・相対で決められます。
新築ならデベが勝手に決めているのに従っているだけの話です。
売り側は消費税を極力払いたくない(実入りが減る)からです。
議論するなら固都税評価額でないとあまり意味がありませんよ。
通常タワマンを投資節税目的で買う方は償却が取れる前提ですし。
余談でした。
-
931
元祖匿名はん
もう一つ余談。
とはいえ建物が全部で土地ゼロとか言うわけには参りません、税務当局に否認されます。
上モノ7割(人によっては8割)が限界との説もありますが、これも定かではありません。
要は売主・買主の両当事者間でで合意あるかが第一義で、計算根拠があればベターです。
土地側に振ることを喜んで資産価値維持と仰る感覚は正直理解しづらいですが・・・
あくまで税務計算上の話ですので。実体経済とは関係ありません。
-
-
932
匿名さん
-
933
元祖匿名はん
質問が曖昧で良くわかりませんが・・・
借地だろうが特別な理由があるとも思えませんが。
-
934
匿名さん
偶然読んだら、
元祖匿名はんがいらした。
お懐かしいです。
-
935
匿名
銀座タワーの現在を見れば、必ずしも2%で価値が償却されていくわけではないことはわかると思うが。。
-
936
匿名さん
-
937
匿名さん
-
938
匿名さん
口頭弁論は、12月22日 15時30分 東京地裁522号室。
本開発の、都市計画法、建築基準法、東京都自然保護条例の違反が争点。
他人事ではありません。
-
939
匿名さん
もうこういう都市を破壊する開発はやめよう。
土建国家から脱却しよう。政治腐敗もなくなる。
人は、福祉産業に振り向けよう。
三井や三菱は、なぜ福祉産業をやらないのだろう?
-
940
匿名さん
-
941
匿名さん
ここは9割どころか竣工後大分経ってるし、地権者も含む住民が既に居るんだが、
判決によっては住民が立ち退かなければならない可能性もあるの?
-
-
942
匿名さん
大阪では、分譲済みのマンションの、建築確認が取り消されました。
-
943
匿名さん
>>942
その場合居住者は立ち退かなければならないの?
-
944
匿名さん
被告行政が控訴していますが、最高裁でも覆らないと思います。
建築確認取り消しが確定判決となると、
その建物は、取り壊さなくてはなりません。
当然、人が住み続けることはできませんね。
-
945
匿名さん
「日赤・高層マンションから環境を守る会」の皆様ご苦労さまです。
「下落合タヌキの森」の判決は、前のスレでも多く指摘されている通り、マンションの建築仕様が都が定めた災害時の避難のための道路設置条例から見て適用例外に当たらず危険と判断されたのが直接の判断理由ですので、この広尾物件とは根本的に状況が異なると思います。
http://mainichi.jp/select/science/news/20091218k0000m040082000c.html
前提や準拠法の異なる他の判例はともかくとして、この広尾案件の裁判はその後も3カ月に1回程度は口頭弁論(裁判)が行われているはずで12月22日もあるとのことですが、その後最近の裁判がどうなったのか、原告がどういう点を指摘して裁判所がどういう指示を行い、方向を述べたのか最近の経緯がさっぱりわかりません。
ここで他の判例をどうのこうのと書くよりも、「日赤・高層マンションから環境を守る会」のホームページが今年の7月以降全くアップデートされていないので、どうなったのかこの本体のほうの話をよく聞かせてて下さい。
この方がよほど重要で的を得ていると思います。
http://nisseki.hoon.jp/main.html
-
946
物件比較中さん
>>944
その場合居住者への保障はどうなるのでしょう?
物件の購入代金や払い続けた地代、修繕積立金や解体準備積立金の返還はあるのでしょうか?
そもそも契約不履行となりますがその辺りはどうなるんでしょう?
具体的に明快に説明して下さいませ。
-
947
匿名さん
購入者への補償はデベロッパーの責任です。
一流企業ですから安心でしょう。
-
948
匿名さん
ここの場合の違法は、都市開発法、建築基準法、都の自然保護条例について指摘されています。
違法性が認定された場合の、法理はタヌキの森と同様になりますよ。根本的には違わないのでは?
行政の処分に瑕疵があるということですから、建築確認は取り消されるのではないかと思います。
-
949
匿名さん
最近の裁判所の指示は、東京都が廃棄したという「自然保護条例の相談の書類」を、開発側から借りるなどして、提出するように、というものです。
裁判所としては、都と業者のやり取りが適法に行われていたのかに、関心があるようです。
-
950
匿名さん
この開発で失われた緑は、「タヌキの森」など問題にならないレベルなのです。
それを忘れてはいけません。
しかも、50年後には、また更地に戻すという、神をも恐れぬ計画です。
日赤、三井、三菱、見識を疑うものです。
-
951
匿名さん
-
952
匿名さん
-
953
匿名さん
明けましておめでとうございます。
今年は、変革が本格的になる年です。
裁判の行方も、これまでの概念では予測できません。
環境訴訟、景観訴訟、行政訴訟に明らかな変化の兆しがあります。
GF開発につきまとう、さまざまな暗部に、司法のメスが入ることを期待しています。
-
954
匿名さん
圏央道の敗訴が確定したのは
ここでは無かったことになってるんですか?
それともマンションと道路は別扱いとか。
-
955
匿名さん
「高尾山にトンネル掘るのはやめたほうがいい」と思っている人は多いでしょう?
それでも行政訴訟に勝つのは大変難しい。とても、これでいいとは思えないのですが。
市民の権利が絵に描いた餅では困るし、自然や環境が守れない。
行政訴訟について、民主党は「もっと使い勝手のよいものにしていく」という方針です。
ゼネコンの方などは別の考えがあるのでしょう。
辺野古の周りの山を買い占めたりする人たちですから。
-
956
匿名さん
企業が利益を追求するのは当り前です。
辺野古の海を埋め立てるのに必要な土を確保しなくてはならないのです。
県外移設や、国内移設は絶対反対です。困ります。
-
957
匿名さん
この物件のよいところは、道路は挟まずに(車の音がしない)、目線の高さで(上から見下ろすののではなく、まさに、緑の中にいる感じ)、整った緑が(うっそうとはしておらず、手入れのいきとどいた庭という感じ)見られる点だと思います。
-
958
入居済み住民さん
そういった意味では、2,3階低層部の内庭に面している住居は良いですね。
今は冬で、枯葉が多いですが、今日、早くも桜?が開花していました。
早く緑の多き季節になることが待ち遠しい、そんなマンションです。
-
959
匿名さん
現地案内会に行きました。ガーデンフォレストという名前の割には樹木や草木が異常に少ないと思いました。
私の中で森イメージのはずでしたが残念。
しかも敷地面積に対して詰め込み過ぎで窮屈。戸数を稼ぎたいのか。
定借ですし、検討から外しました。
-
960
匿名さん
今は冬だからでしょう。
春とか夏は結構緑があると思いますけど。
-
961
ご近所さん
全体的に、敷地面積に対する樹木の絶対数が少ないと思います。
今のままの数であれば、普通のマンションと変わらないですよね?
これからどんどん植樹して増やしていきますよね?
-
962
匿名さん
定借も、最近増えてる70年ではなく
50年なのがマイナスポイント。
50年では、契約者がまだ生きている内に追い出される可能性がある。
-
963
匿名さん
正確には50年ではなく期限2063年8月で、あと53年ちょっと住めると思いますが。
まあ確かに40歳未満の人などが買うと、おっしゃるように生きているうちに出なければならない可能性もありますね。
このエリアの新規の所有権物件はデベによる供給が絞られているので思ったほど値下がりしてくれず、まだまだ高いなかで、ここだとまずまずの価格で買って住めるというメリットはありますが。購入者の年齢によっては判断迷うでしょうね。
-
964
ご近所さん
植栽のことですが、私はまだ記憶があります。
この敷地の多くは病院の前庭で、緑の多い素敵な場所でした。
だれでも入ることのできる場所で、サクラのころは「霞か雲か」という風情でした。
池と噴水もあったと思います。下草にどくだみが多く、かわいい花が咲いていました。
花壇もあってよく手入れされていました。
無くなってしまうと記憶もだんだん薄れてしまいますね。さみしいことです。
-
965
匿名さん
夜通ると、相変わらず暗い窓が多い。
8時半ごろだとまだ残業でもしているのかな。
ローン返済大変なのかな。家賃の支払い大丈夫かな。
それとも、部屋の明かりを消して、夜景でも楽しんでいるのかな。
-
966
ご近所さん
北側の通りに、運転手が乗って、
止まっている車が、非常に多い。
アイドリングもしている。
これはすごく迷惑です。
都条例にも違反。
GFは、無関係なの?
-
967
ご近所さん
-
968
匿名さん
所有権であるにこしたことはないけど、まぁ、それは仕方がないことなので…。子供が生まれ、小学校高学年になるくらいまでの15年くらい住んで、その後は、(地元を離れるのを嫌がらなければ)両親に住んでもらってもよいかなと考えたり、子供がもっと大きくなったら、一人暮らし(兄弟暮らし?)用にしてもよいかな~等と考えてみたり。
でも、住んでみるとやはり以後心地はよく、気が早いですが、手狭になったら、広い部屋に買い換えたいなとも思い始めてます。
-
969
ご近所さん
日本では、買い替えのたびに、高い税金がかかりますよね。
それも、中古市場の形成、良質の住宅の建設の出来ない原因になっているのではないでしょうか。
米国などでは、住宅は世代間で引き継がれ、順々にグレードアップされていくのですが。
それに、50数年で使い捨てるというのは、今どき不見識な話だな、とも思います。
-
970
匿名
ローン返済でアップアップしてるんじゃない?空室だらけだし。
-
971
芦屋市に乾杯!
マンション計画:芦屋市が不認定 景観地区指定自治体で初
市内全域を景観法(05年施行)に基づく景観地区に指定している兵庫県芦屋市は、三井不動産レジデンシャル(東京都中央区)が市内の住宅地に予定する5階建てマンション建設計画について「規模が大きく、周辺の環境にそぐわない」として不認定とした。国土交通省によると、景観地区は京都市や神奈川県鎌倉市など全国に28地区あるが、自治体が建設計画を不認定としたのは初めてという。
マンションは芦屋市大原町の一戸建て住宅が建ち並ぶ地域の土地(1173平方メートル)に計画され、高さ約15メートル、延べ面積3667平方メートル。
景観法は、景観地区に指定されたエリアで建築物を新築したり、色彩を変更する場合、自治体の認定が必要と定めている。
今回の計画に対しては今月5日、学識者らによる市景観認定審査会が「一戸建て住宅の並ぶ周辺の景観に反する」などとして「不認定とすべきだ」と答申。市も同様の理由で不認定を決めた。建設するには計画を修正して再申請する必要がある。
市は「景観法というソフト重視の法律のおかげで住宅都市としての魅力を引き継げる」と強調した。一方、同社は「引き続き市と協議していく」とコメントした。
-
972
匿名さん
-
973
匿名さん
「日赤・高層マンションから環境を守る会」というホームページも読んで経過も見ていましたが、昨年7月頃から全く更新されておらず、その後どうなったのか全くわかりません。
3か月に一回くらいは口頭弁論が行われているようなので、その後も3回くらいは開廷されているはずなのですが。
サポートする人も少なくなったのでしょうか?
関係者の方がおられたら、経過などがわかるようきちんと更新をお願いします。
http://nisseki.hoon.jp/main.html
-
974
匿名さん
送迎車を、公道で待機させている方が、いらっしゃるようです。
近所迷惑、交通の妨げ等、社会問題化しかねません。
送迎車は、地下駐車場を、ご利用くださいますよう。
-
975
匿名さん
日赤環境裁判、次回は3月30日(火)15:30から東京地裁5階522号室です。
-
976
匿名さん
日程を教えて頂きありがとうございます。
でも仕事もあるのでWeekdayの日中に裁判を傍聴することはなかなかできません。
「環境を守る会」のホームページでは、2年前の4月までは双方の主張のポイントや、裁判長の指示などが詳しく議事録のように説明されていました。ところが、その後も7回くらい裁判があったと思うのですが、こうした経過の説明がその後は全く説明されていません。
特に説明を要するような進展はないということでしょうか。
日程もさることながら、できればこうしたポイントや進展をホームページ上でいいですから教えて下さい。
-
977
匿名さん
-
978
匿名さん
ここを買った人は全員この訴訟のことを重要事項として説明された上でリスクは低いと理解して買っていますから、要はどれだけ原告側が勝てる見込みがあるかどうかという判断と、万一、現在の地裁から最終的に最高裁まで行って原告勝訴で現状復帰などという事態になった場合に、買った人に損をさせるような売主かどうかという判断によるのでしょうね。
-
979
匿名さん
前にも書いたけれど、ここを開発するためにつぶされた、樹林と前庭は、かなりの規模で、見事なものだった。
もったいないというのは、誰でも思う。それをほとんど全部失わせて、50数年後には、また更地にするような、
重ね重ね環境負荷をかける計画なのだから、反対されるのには当然の理由がある。
我慢できない人たちが裁判を起こした。東京女学館も生徒学生を守ろうと参加したのだが、こちらはある程度条件が折り合ったのと、学校法人という制約もあって、訴訟から降りた。
環境破壊に怒っている周辺の住民たちは、裁判を維持しているのだ。
原告の主張は、ホームページに載っている。進展が無いように見えるのは、被告(東京都、渋谷区)がのらりくらりと、釈明を避けたり、資料を捨ててしまったと主張したり、しているためである。
都市計画法違反(開発許可なしで開発)、東京都自然保護条例違反(無許可で樹林を伐採)などが訴因である。
ちなみに違法に開発許可を取っていない大阪のマンションが、建築確認を取り消された大阪地裁の判決が昨年あった。
-
980
匿名さん
ということは、購入者の方は裁判に負けてもokという計算の下で住んでいるということ?
それはそれですごいな。
-
981
匿名さん
残念ながら、行政訴訟で、住民が勝訴するのは、大変なのです。現在のところ。
行政事件訴訟法に「原告適格」の規定があって、直接被害を受けない、たとえば環境を守りたいなどの理由で訴える市民を、「門前払い」するシステムができているのです。平成16年に改正されたのですが、文言があいまいなのか、裁判官によって、解釈に差があるようです。
先日は、大阪で、競輪の車券売り場の建設に、反対する住民の訴えが、「門前払い」されるという、時代に逆流するような判決が、最高裁でありました。近所に「車券売り場」ができるのに、周辺に住む市民には、発言権がないということです。ひどい国ですね、日本は市民なんの権利もないのでしょうか。
都市計画法と、景観法で、少し緩んできて、市民の訴えが通りやすくなっているのですが、このごろ都市計画法の開発許可を受けないようにするケースが多いのです。ここもそうですね。開発許可処分については事前差し止めの訴えが起こせるようになったことも、一因です。
開発許可をスルーして失敗、建築確認が取り消されたのが、大阪のセレッソコートの事件ですね。
景観法で住民の景観利益が認められ、埋め立て許可処分差し止めの判決を勝ち取ったのが、伴の浦ですね。
少しずつ、潮目が変わりつつあるようです。
だから、デベロッパーや役所の皆さんは、行政側が裁判に負けるはずがないと思っているのでしょう。
でも、立場を変えて考えてみてください。自分たちの住環境が大きく変わるとき、貴重な自然環境が失われるとき
、文化財が破壊され、景観が変わってしまうとき、行政に意見も聴いてもらえない、裁判でも取り上げられないとしたら。
あなたは、どう思われますか?
-
982
匿名さん
>>981
景観法根拠にマンション建設認めず 全国初、芦屋市
http://b.hatena.ne.jp/entry/19280892
同市都市計画課は「これまでは周辺環境になじまないという認識があっても、建築基準法や都市計画法に適合していれば、建築を認めてきた。今回の決定は、景観を軸とした新たなまちづくりの一歩」としている。
マンションは、大手不動産会社「三井不動産レジデンシャル」(東京都)が芦屋市大原町に計画している地上5階建て地下1階建てで、延べ床面積約3700平方メートル。
周辺は2階建て規模の一戸建てが多いが、計画中のマンションは東西約40メートル、高さ約15メートルに及ぶため、識者で構成する同市景観認定審査会が平成22年2月5日に不認定の答申を出した。市は10日、同社に不認定を通知した。
-
983
匿名さん
景観法が、「絵にかいたモチ」ではないことが、明らかになりました。
しかし、これは、芦屋の市民と芦屋市の行政が、自分の街に、強い誇りを持ち、
大企業にあえて損をさせるという、勇気を持っていたからできたのです。
これから、デヴェロッパーによって、行政が提訴されるといった、軋轢も予想されます。
私は、会社の独身寮ですが、芦屋で暮らしたことがあります。
確かにあれは特別な街です。極めて富裕な人も住む、本物のお屋敷街です。
東京にもああいう街はないし、あったとしても崩壊しています。
田園調布など敷地のコマ切れで、小住宅になるか、お屋敷が丸ごとマンションになってしまっています。
芦屋は、一方で、敷地のコマ切れ化を、防ぐための条例も、作っています。
芦屋市に乾杯したいと思います。
-
984
匿名さん
ここらへん、高樹町や笄町も、御屋敷町でした。大きな木も多く、塀の外にも枝を伸ばしていて、散歩が楽しい町でした。羽沢ガーデンみたいなのが、あちこちにあったんです。今は白いマンションが立ち並び、夏は暑くまぶしく、散歩なんかする気になれませんね。殺風景な街になってしまいました。
-
[PR] 周辺の物件
ご近所マンション
同じエリアの物件(大規模順)
新着物件