広尾ガーデンフォレスト その2

５４．８６平米６，６１０万円、９２．０７平米１５，２５０万円
今日、はいっていたディーエム。ほかに４部屋。
ねえ、ほんとに売れているの？
カスつかまされないように気をつけよう。

そのＤＭに誤植。
「美しき森にの安らぎに包まれる」だって。
これって末期症状？

まぁまぁ・・・許してあげてください。
彼らも頑張ってるんですから。

がんばってんのに売れないの？このままだと立ち腐れの、
新古住宅になってこの掲示板ににいられなくなってしまう。

それまであと何日？

森、森って
５０数年の余命しかないものを。
森っていうか？今んとこ植木屋の畑みたいだし。
薄っぺらな書割だ。セールスコピーも、誇大宣伝だ。
「私は、森を手に入れた。広尾の丘に、一つの都心住宅が姿を現しました。大樹の木立に守られ、
庭園と呼ぶにはあまりにも広大な森を抱いて。」だって。
コピーライターの職業倫理を疑うね。薄呆堂かな？

定借かぁ。
家賃一括払いみたいなもんか。転売もしにくそうだし。

夢がMORI MORIですね。

森が夢夢。
ゆめゆめ、騙されないように。

866さん
一括払いじゃないよ。地代は毎年必要だよ。

毎年改定されて、月割りで払う。５，０００円から１５，０００円くらい？

地代は80㎡程度の物件だと現在で月12,000円程度と聞いています。

でも来年4月頃からは改訂されて月9,000円程度になる予定と聞いていますので、年間10万円強程度と思います。

まあ所有権物件の場合の土地の固定資産税より少し高いかという程度と思います。
当然、定期借地権物件の場合は、土地分の固定資産税はかかりません。

定期借地権物件の地代の設定は物件によって相当異なって、この5倍以上もかかるような事例も見ます。
よく見ないとトータルのコストは結構変わってきます。ここはまず良心的とは思いますが。

今は地価もが下がっているからこんなものです。
地価は今後上がることはないかもしれないが、
日赤の経営難や、インフレはあるかもしれない。
地代がじわじわ上がるなんてことがなければいいのだが。

地代は固定資産税路線価にリンクしてあらかじめ決められた一定のフォーミュラで計算されているので、路線価（固定資産税）が上がったり下がったりすると地代も連れて動くと入居時に書面で説明を受けています。

固定資産税が日赤（土地の所有者）の経営状態によって変動しないのと同様に、ここの地代は日赤の経営状態には影響されません。

固定資産税が上がるようなインフレの時代には地代も連れて上がることになりますが、それは所有権物件でも固定資産税が上がって負担が増えるので仕方ないと思っています。

未だにDMが家に届きますが・・・まだ25部屋も売れ残っているんですね。
定借なのに坪単価400万円以上という値付けからして、相当値下げしないと売れるはずはないと思うんだけど、今となってはあり得ない値段のまま三菱・三井は頑張っているんでしょうか、それとも買いそうな態度を見せたら相当柔軟に交渉できるんでしょうか、どんなものでしょう。

いくらお金を払っても所詮は人のもの。むなしくないか？

　環境税の検討が始まった。都市の樹木を伐採する場合は莫大な税金を徴収するべし。
この際、現実的には払えないような、禁止税的な税額でもいいでしょう。

この物件を中古で購入する際はローンが通らないって
聞いたのですがどうなのでしょうか？

厳しいと思いますよ。どこの銀行も定借は嫌いでしょうからね。

昔ここのモデルルームに行ったけど、説明してくれた人が、
「中古で売るのは難しいでしょう。住みたいだけ住んで、あとは賃貸に回してください」
と言い切ってたよ。それはそれで潔い売り方だと思ったけど。

因みに銀行は中古定借だと金を貸さないというわけではないです。あくまで審査次第です。
ただ所有権の土地はいつまでも価値を見れるけど、定借権は価値逓減する上に流動性不足のディスカウントを
受けるから、古くなるとものすごく厳しいよ。築10年くらいで元値の6-7割、築20年になると
当初価値の3-4割くらいという感じかな。30年になるとほぼゼロ査定に近いでしょう。
ここは立地もいいし早い段階なら買い手はいるだろうから、早めに見切って売ればいいんじゃないかな。

880ですが、、、
べつに物件の市場価格が10年後に6割、20年後に3割になるなんて言ってないよ。
あくまで銀行の担保価値査定価格、つまり住宅ローンを借りられる上限がそんなものになるだろうというだけで。
以前旧法借地権のマンションの住宅ローンを検討したときに銀行からそんな話を聞きました。
ここは定期借地権なのでもっと厳しいかもしれないけど。

普通に考えれば20年後で4-5割くらいの価値は残ってるでしょうが、銀行は担保を見て2-3割しか出せないので、
40-50％の頭金を出せる人じゃないと買えないよと。
そんな人は（投資家も含めて）あまりいないわけで、なかなか売れないのではないかと思うわけで。

築20年のマンションでも、土地が所有権であれば、銀行は土地持分を見て100％でも貸してくれます。
だから売れます。そんなものです。銀行は杓子定規だけど、きっと20年後も杓子定規ではないかと。

銀行だって頭の良い人が多いんだから、過去に何度も失敗を繰り返して
「やっぱり杓子定規が一番」
という結論に達したんだろうし。
もちろん、金融庁とかの指導もあるんだろうけど。

８８１です。

８８０（８８２）さん、失礼いたしました。

ご趣旨よくわかりました。

あくまで定期借地権の不動産担保評価のことをおっしゃっているのですね。早とちりしてすみませんでした。

それなら確かに銀行ごとに一定の評価基準があるはずなので、その程度であってもおかしくないでしょうね。

でも所有権物件でも、２０年もたって相場が当初購入価格の6割にでもなれば、担保価値はその70%程度なので当初価格の４０％程度まで担保価値が下がることになります。

土地が右肩上がりで、上物の老朽化にもかかわらず土地分の価値が上昇してマンション全体が一定の相場で推移しない限り、所有権物件といえども担保価値が20年たっても当初価格の７０％などで維持できることにはなりません。

今後土地の価格が上ってそうなる期待感もありますが、高い土地代を含めて高価な超都心所有権物件を買って、この後ダラダラとの土地が下がり続けたら、20年後の所有権物件の担保価値はそれこそ当初購入価格の３０％といった水準になる可能性もあるかもしれませんね。


でもご指摘の通り、この物件は、基本的にかなりの部分をキャッシュで払えるような方が買う物件なのかもしれませんね。

現在の景気のゆえに、そうした方が今は減っていて、残った物件もあまり順調には売れないということなのでしょう。

ガーデンヒルズ売って、フォレスト購入はやっぱりやめた方がいいようですね・・・。

この辺はすでに町としての魅力は無くなってきた。
私は、引っ越しを考えている。ここ以外にもマンションばかりが増えて、もうお屋敷街ではなくなった。
住んでる人も、魅力がないというか全然見当のつかない違う種類の人たちになってきた。
緑も激減して、車ばかり増え、へんてこな飲食店が増え、歩きにくくなった。
上滑りでバカ的であり、風情もなにももう死んでしまった。

中古定借にはなかなか、銀行がローンを貸してくれないのは確かですよ。
転売で買う客だってそれを承知の上なので買い叩こうとして、中古だと買い手市場ですね。

中古マンションの担保評価については、銀行は原則土地と建物を分離して見てます。
というか土地建物評価は一般的にそうですが。

マンションは個別性が強いので、同じ地域築年数でも坪単価の開きが多いため、近隣で坪単価いくらの取引があったからいくらとはなかなか言えません。勿論ガーデンヒルズのように同一物件で何十件も取引事例があれば別ですが。
ＲＣのマンションは47年が法定耐用年数なので、23年で概ね価値が半減します。実際には更に割り引くので15年から20年で価値が半分になります。
一方で土地分は価値が減損しないため当初と同じです。

従って20年後に価値が何割残っているかは、当初の土地と建物の価値比率によります。
一種低層の3階建てマンションなどはかなり土地の価値があると思われますが、タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。定期借地権だと土地の価値が逓減する上に更に流動性の不足を割り引くのでタワマンよりもっとひどいことになるでしょう。

そう考えるとなかなか定借物件の担保評価というのは難しいものがあります。というか無理があると思います。住宅ローンというのは絶対に焦げ付かないように貸すものなので、慎重臆病石橋渡を旨とする銀行が貸すというのは、可能性は低いと思われます。

中古の定借マンションに住宅ローンが付きにくいのは納得です。ではなぜ新築時にはつくのでしょうか？ 詳しい方ご教示ください

担保価値があるからでは？

　前に話が出ていた、羽沢ガーデンですが、羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会が、
新政権の川端文部科学大臣に会って、羽沢ガーデンを国の文化財として保存するように要請したそうです。
大正時代の、邸宅建築として、また庭園とそろって残っている点で、貴重なのだそうです。
近所ですから、ああいう森が残るといいですね。
参照　羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会　http//sky.ap.teacup.com/hanezawa/

担保価値の議論ならば築浅中古の定借と新築で違いはあまりありませんよね。

新築時にローンがつく（というか、ローンも利用できますと宣伝されている）のは2つの要因が有ると思われます。
１．新築時は借地権価値をディスカウントせずに見れるので一応物件価値と担保価値が見合っている。
２．売出人が大手財閥系不動産会社なので、銀行も販売協力のため100％ローンも可能という宣伝に乗らざるを得ない。
実際には２．が大きいようです。
但し、そのような要因があっても、個別審査では銀行は冷静に判断するので、やはり年収審査が厳しいとかLoan To Valueが所有権の物件より低くないと（つまり頭金をたくさん出さないと）納得しないとかそういうことがあるようです。リーマンショックで本物件や表参道の借地権物件にローンキャンセルが相次いだ要因もそのあたりにあるのではないかと思われます。

ありがとうございます。2は現実的には納得ですね。

定期借地マンションは一つのアイディアであり、市場を成熟させる必要があるとおもいます。個人的には新築、中古に限らず、将来キャッシュフローに基づいた適切な資産価値評価に基づいた融資が行われるべきだとおもいます。仮にその結果、現状価格が割高という結論ならば、価格是正の一つの契機になるのではないでしょうか。現状の新築なら評価し、中古は評価しないという方針は、べき論でいうならば是正されるべきとおもいます。

まあそれはそうなんですが、定期借地権というのは平成4年に改正された借地借家法に基づくものなので、一応既に15年以上の歴史があるのに、市場が未だにほとんど形成されていないというのは、やはりあまりにも売り手にとって都合のいい法律（旧法があまりにも借り手にとって都合のいい法律だったのと対象的に）であることが原因なのではないかと思いますし、この買い手有利のご時世にそのような売り手の都合の良い話が発展するということも多分ないでしょう。

また大部分の定期借地権というのは、郊外の戸建て開発物件で土地が所有権物件に手が出ないような比較的所得の低い世帯向けの物件で担保価値的にもほとんど魅力がないものだったりするので、銀行から見て本物件のような都心に立地してそれなりに価値があるものは数が非常に少なく、そのための審査マニュアルなど作っても仕方がないということもあるでしょうね。

それにしても、暗い窓が多いね。
いつまでもこのままなんじゃないかというのが、近所の評判。

>それにしても、暗い窓が多いね。
だよね。
だから、売れ残りがたったの２５戸とは思えないし、買った人が後から引っ越してくる説でも、説明つかないんじゃないかと。
賃貸にでも出したらいいだろうに。

本当にそうなるのかは正直なところ誰にもわかりませんが、東京１２チャンネルのWBSによると、
首都圏のマンション価格は、現状まだ底打ちとはいかないものの、来年のゴールデンウィークあたりに販売される物件の価格と売れ行きによって今後の趨勢が見えてきて、そのあたりを底として、その頃から物件にはよるものの底支えされていくのではないかといった予測です。


名物スレッドの「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？」のスレッドでも取り上げられているようですが。ご参考まで。


http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/post_559.html

経済は必ず回復するものなのだろうか？
今の状態のまま、これが普通ということになるのではないだろうか。
これからは、あたかも年金暮らしのような経済が続くのだと思う。、

　もっと安くて済みやすいマンションはいくらでもある。

かなり立地には都心中の都心で個人的に魅力を感じています。が、定期借地物件となると、ちょっと生活スタイルも含め、数年先のことを考えなきゃいけないんですね。白金というブランドがある限り、三井のブランド物件であれば永住以外の方法で運用することもできるかも。それにしても、キャンセルやら売れ残りやら、マイナス情報があるのはちょっと難題。新築でも幸先良くない情報が最初からあると、こちらも身構えちゃいます。

東京１２チャンネル、って古い呼び名だね…

>それにしても、暗い窓が多いね。

これでもかなり明るくなってきた方かと・・・。
入居者からすれば、満室より住みやすいと思います。

賃貸されているいる部屋の、入居者の質はコントロールされるのだろうか。
外資系の減った今、お金を持っている人はどんな人なのだろう。

　うちのそばのマンションも賃貸で、芸能人や、飲食業の人が多い。普通の人と生活時間が違う。真夜中２時３時にに、ポルシェや、フェラーリなどの、音の大きな車で出入りされると、かなりうるさいよ。

>907さん

確かに駐車場には高級外車が多いですが、真夜中の出入りによる騒音で不快になったことはありません。駐車場への入口が郵便局との隣あたりですので、Ｃ，Ｄ棟の日赤どおり側の住居にお住まいの方には騒々しく感じられるかもしれませんが、どちらかというと日赤に向かう救急車の音の方をよく覚えています。それでも不快感は全くありませんよ。

眠りの浅い人や、癇性の人、正義感の強すぎる人などは、ここは避けたほうがいいかな。

鳩山さんではないけれど、相続財産のある、筋目正しき人たちと、自力で財をなした人たちが、一緒に暮らすことになりそうです。

>>903
白金？ここは広尾なんだが・・・。

幸先悪いのもう一丁、「裁判つきマンション」

今週の、折り込みチラシ。部屋のづ面に、個別の価格が付いていない。
タイプ別の価格幅が書かれているだけ。

>>900

WBSは三井不がスポンサー。おめでたいな。

ウェブに個別の価格が出てるからそれを見ればいいだろ。
また増えているよね。A棟17階197㎡59900万円って、前見たときはなかった気がするけど。
引き渡しが終わってるはずなのになぜ今頃出てくるのか謎だ。
しかし坪単価1000万・・・ありえない

そのパンフの写真の天井部分に、ずらっと並んだエアコン？が、これはなんですか？
「歴史と自然を継承し」ているでしょうか？　まるきり反対だと思います。

エアコンくらいいいじゃん、、、917さんはエアコン無しで暮らしてるの？

１メートルおき位に４台並んでるんだもの。殺風景ですよ。

　あ、いいおくれました、うちはエアコンなしで暮らしてます。
裏が、羽沢ガーデンなので、樹林の冷気が来るのです。

ここ本当に何世帯入居しているのかな。

たまたま、ここを見ていて、かなり前のことで恐縮ですが、気になるコメントがあったので一言。

>タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。

こういう風に思っている方が多いようですが、これは誤解でしょう。タワマンの建つ立地の容積率は
低層マンションしか建たない土地の5倍とか10倍とかあるわけです。ですから土地の持ち分の面積は
タワマンがはるかに少なくても、評価額は基本的に同等と見るのが妥当です。
実際、三井不の記念碑的高層マンション三井綱町パークマンション19階建は今1例を上げると
126.99㎡が10800万円で売りに出ています。タワマンというにはやや低層とはいえ土地の価値が
非常に小さいとするなら、この価格は説明不能でしょう。分譲価格を大きく上回っているのは
論を待ちません。

書き忘れました。三井綱町パークマンションは1971年4月築です。

９２２さん。ちょっと分かり難いのですが、それは借地でも成り立つ議論ですか？

924さん。
もちろん借地（定借含む）でも成り立ちます。
言うまでもなく定借の場合、借地期間終了で土地の価値はゼロになりますから
この分の減価が建物分に加え、あります。
ごく単純に言えば50年定借なら1年で2％減価ということになります。

いまちょうどタワマン（28階建て、約43平方メートル）の売買契約書があり、それに売買代金が
土地代金、建物代金に分けて記載されているので、紹介しましょう。
（安くて笑われそうですが投資用ということで）
売買代金3410万円
土地代金2402万円（70.4％）
建物代金1008万円（29.6％）

これでも、タワマンの土地の価値が大きいことが、よくわかるでしょう。
というわけで、資産価値維持のためには、都心超一等地のタワマンは、なかなかいいのですよ。
なかなか、俗説が流布していて、にわかには信じられない人が多いのですが、上記の例に限らず、
都区内くらいのタワマンなら、大同小異です。
ついでに言えば結局坪単価の高い物件ほど、土地分が大きいので、タワマン、低層を問わず、
資産価値維持には適しているということになります。我慢できるなら、専有面積を減らしてでも
坪単価の高い3A地区などを買うのがよろしいと。

でも、実際に売れるのは、築何年までですか？
その計算がいつまでも成り立つとは信じ難い。

　どうあがいても人口は減るし、経済も縮小する。日本は没落して、隠居した国になるのだよ。

　すぐ近くの羽沢ガーデンの開発に、反対している、文化人、専門家の会

「羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会」が、

昨年に続き１２月１５日（火）に、フォーラムを開催するそうです。

http://sky.ap.teacup.com/hanezawa/ を参照

＞９２７
そういうマクロの視点でのをしても、都心不動産の話には繋がらない。
東京区部（特に都心）は総人口減少後も人口の流入、増加が続きます。
あなたの論理は地方も都心も一緒の総論を言っているだけで的を得ていない。　

売買上の土地建物価格の按分などは任意・相対で決められます。
新築ならデベが勝手に決めているのに従っているだけの話です。
売り側は消費税を極力払いたくない（実入りが減る）からです。
議論するなら固都税評価額でないとあまり意味がありませんよ。
通常タワマンを投資節税目的で買う方は償却が取れる前提ですし。
余談でした。

もう一つ余談。
とはいえ建物が全部で土地ゼロとか言うわけには参りません、税務当局に否認されます。
上モノ7割（人によっては8割）が限界との説もありますが、これも定かではありません。
要は売主・買主の両当事者間でで合意あるかが第一義で、計算根拠があればベターです。
土地側に振ることを喜んで資産価値維持と仰る感覚は正直理解しづらいですが・・・
あくまで税務計算上の話ですので。実体経済とは関係ありません。

借地にも当てはまるのですか？

質問が曖昧で良くわかりませんが・・・
借地だろうが特別な理由があるとも思えませんが。

偶然読んだら、
元祖匿名はんがいらした。
お懐かしいです。

銀座タワーの現在を見れば、必ずしも２％で価値が償却されていくわけではないことはわかると思うが。。

　借地の場合税金は地主が払うんじゃないですか？　

下落合の「タヌキの森」裁判で、最高裁判決。

住民が完全勝利、建築確認は取り消し。

http://www.jsc-com.net/shimoochiai/top.htm

ここ、日赤乱開発反対の裁判も頑張れば展望は明るい。

１２月２２日の口頭弁論に行こう。

口頭弁論は、１２月２２日　１５時３０分　東京地裁５２２号室。
本開発の、都市計画法、建築基準法、東京都自然保護条例の違反が争点。
他人事ではありません。

　もうこういう都市を破壊する開発はやめよう。
土建国家から脱却しよう。政治腐敗もなくなる。
人は、福祉産業に振り向けよう。
三井や三菱は、なぜ福祉産業をやらないのだろう？

>>939
マンション：９割完成　建築確認取り消し　最高裁判決
http://b.hatena.ne.jp/entry/17996028

ここは9割どころか竣工後大分経ってるし、地権者も含む住民が既に居るんだが、
判決によっては住民が立ち退かなければならない可能性もあるの？

大阪では、分譲済みのマンションの、建築確認が取り消されました。

>>942
その場合居住者は立ち退かなければならないの？

被告行政が控訴していますが、最高裁でも覆らないと思います。
建築確認取り消しが確定判決となると、
その建物は、取り壊さなくてはなりません。
当然、人が住み続けることはできませんね。

「日赤・高層マンションから環境を守る会」の皆様ご苦労さまです。

「下落合タヌキの森」の判決は、前のスレでも多く指摘されている通り、マンションの建築仕様が都が定めた災害時の避難のための道路設置条例から見て適用例外に当たらず危険と判断されたのが直接の判断理由ですので、この広尾物件とは根本的に状況が異なると思います。

http://mainichi.jp/select/science/news/20091218k0000m040082000c.html

前提や準拠法の異なる他の判例はともかくとして、この広尾案件の裁判はその後も3カ月に1回程度は口頭弁論（裁判）が行われているはずで12月22日もあるとのことですが、その後最近の裁判がどうなったのか、原告がどういう点を指摘して裁判所がどういう指示を行い、方向を述べたのか最近の経緯がさっぱりわかりません。

ここで他の判例をどうのこうのと書くよりも、「日赤・高層マンションから環境を守る会」のホームページが今年の7月以降全くアップデートされていないので、どうなったのかこの本体のほうの話をよく聞かせてて下さい。
この方がよほど重要で的を得ていると思います。

http://nisseki.hoon.jp/main.html

>>944
その場合居住者への保障はどうなるのでしょう？
物件の購入代金や払い続けた地代、修繕積立金や解体準備積立金の返還はあるのでしょうか？
そもそも契約不履行となりますがその辺りはどうなるんでしょう？
具体的に明快に説明して下さいませ。

購入者への補償はデベロッパーの責任です。
一流企業ですから安心でしょう。

　ここの場合の違法は、都市開発法、建築基準法、都の自然保護条例について指摘されています。
違法性が認定された場合の、法理はタヌキの森と同様になりますよ。根本的には違わないのでは？
行政の処分に瑕疵があるということですから、建築確認は取り消されるのではないかと思います。

　最近の裁判所の指示は、東京都が廃棄したという「自然保護条例の相談の書類」を、開発側から借りるなどして、提出するように、というものです。
裁判所としては、都と業者のやり取りが適法に行われていたのかに、関心があるようです。

この開発で失われた緑は、「タヌキの森」など問題にならないレベルなのです。
それを忘れてはいけません。
しかも、５０年後には、また更地に戻すという、神をも恐れぬ計画です。
日赤、三井、三菱、見識を疑うものです。

>今日、日本中で、湧きあがっている「ちょっと待て！」というみんなの声。
>鞆の浦、泡瀬干潟、辺野古、タヌキの森、羽沢ガーデン・・・

横浜地裁での周辺住民勝訴事例
↓

横須賀市 湘南鷹取2丁目（ランド、小俣組）
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanrei...
鎌倉市 岡本2丁目（小松原建設、鴻池組）
http://www.geocities.jp/daigiri70207/02063.htm

明らかに、潮目が変化しつつありますね。

明けましておめでとうございます。
今年は、変革が本格的になる年です。
裁判の行方も、これまでの概念では予測できません。
環境訴訟、景観訴訟、行政訴訟に明らかな変化の兆しがあります。
ＧＦ開発につきまとう、さまざまな暗部に、司法のメスが入ることを期待しています。

圏央道の敗訴が確定したのは
ここでは無かったことになってるんですか？
それともマンションと道路は別扱いとか。

　「高尾山にトンネル掘るのはやめたほうがいい」と思っている人は多いでしょう?
それでも行政訴訟に勝つのは大変難しい。とても、これでいいとは思えないのですが。
市民の権利が絵に描いた餅では困るし、自然や環境が守れない。
行政訴訟について、民主党は「もっと使い勝手のよいものにしていく」という方針です。
ゼネコンの方などは別の考えがあるのでしょう。
辺野古の周りの山を買い占めたりする人たちですから。

企業が利益を追求するのは当り前です。
辺野古の海を埋め立てるのに必要な土を確保しなくてはならないのです。
県外移設や、国内移設は絶対反対です。困ります。

この物件のよいところは、道路は挟まずに(車の音がしない)、目線の高さで(上から見下ろすののではなく、まさに、緑の中にいる感じ)、整った緑が(うっそうとはしておらず、手入れのいきとどいた庭という感じ)見られる点だと思います。

そういった意味では、2，3階低層部の内庭に面している住居は良いですね。
今は冬で、枯葉が多いですが、今日、早くも桜？が開花していました。
早く緑の多き季節になることが待ち遠しい、そんなマンションです。

現地案内会に行きました。ガーデンフォレストという名前の割には樹木や草木が異常に少ないと思いました。
私の中で森イメージのはずでしたが残念。
しかも敷地面積に対して詰め込み過ぎで窮屈。戸数を稼ぎたいのか。
定借ですし、検討から外しました。

今は冬だからでしょう。

春とか夏は結構緑があると思いますけど。