広尾ガーデンフォレスト その2

どんな経緯で出来たか、違法性を指摘されて訴訟人あっている。
「そんなこと関係ない」という人には、関係ないのだろうね。

「訴訟人あっている」って？
何かを訴えたいなら、せめてきちんとした文章で書かないと説得力ないですよ。

失礼,「訴訟にあっている」＝「訴訟を起こされるような仕儀に至っている」というつもりでした。

　違法行為でも完成したらやり得、というのが俗説であることを示す判決が出ています。
このガーデンフォレストでも、様々な口実で、開発許可を受けていません、東京地裁で係争中です。

新築マンションに…　異例の「建築確認」取り消し命令
　分譲を開始した大阪狭山市の１１階建てのマンションに、裁判所が待ったをかけました。
建設した大手デベロッパーが行政からの開発許可を得ていなかったのは「不適切だ」として、建築確認の取り消しを言い渡しました。
　このマンションは、大阪狭山市の住宅街に大手デベロッパーが建設した１１階建てで、先月、竣工し、すでに分譲も始まっています。
　裁判はマンション建設に反対する周辺の住民たちが起こしていました。
「今年夏に完成し、契約も順調に進んでいるというこのマンション。裁判で問題となったのは、その裏手にある機械式の駐車場でした」（記者リポート）
　この立体駐車場はマンション北側の急斜面を掘り、コンクリートで基礎を築いて造られましたが、住民たちは、デベロッパー側が「立体駐車場は建築物ではない」として、行政からの開発許可を得ていなかったことについて「許可の無い開発だ」と主張してきました。
　判決で大阪地裁は「原野ともいうべき斜面地の形質を変更させたもので、開発行為にあたる」と判断、建築確認を出した民間の検査機関に取り消すよう命じました。
　すでに完成したマンションの建築確認取り消しは極めて異例。
　一部の部屋では分譲契約もすんでいるということで、デベロッパー側は「判決文を精査し、弁護士と協議した上で対応を検討したい」と話しています。
ＭＢＳニュース(09/10 20:25)

　被害者は、購入者です。
気の毒でなりません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs//thread/6937/

　ここガーデンフォレストも、開発許可をとっていないんですよね。
「地形、区画の変更は無い」という理由でしたね。だいじょうぶですか？

原告勝訴でマンション取り壊しになる可能性が少しでもあるなら、もっとマスコミが報道して
るでしょう。　結局「地形、区画の変更」はなかったということで、原告敗訴になることは
ほぼ確実なのでは？

ここは５０年？５５年？経ったら何を作る予定なのでしょうか？　取りあえず住人を全て追い出した後、
また同じようにマンション建てて販売するってことあり得ます？

マスコミというのは、裁判の報道では、判決が出るまで、何も書かないのが普通です。

裁判の内容を部外者がどうこう言うことはあまり適切ではないとは思いますが、上記の大阪地裁の判例でも、民間業者に建築確認の取り消しを命じたとしても、それが何らかの示談にならずに、いきなり建物全体の取り壊しになるかどうかは不明です。

ましてや今後、控訴されて最高裁まで行った際に、訴えの利益に関する過去からの判例が完全に覆されるまでの利益があると最高裁が判断するかどうかも不明です。

この物件の場合、もし何らかの示談すらなされず、控訴されて最高裁まで行くことがあったら、現在のピッチを見ているとあと3，4年はかかる可能性もあると思いますが、ますます利害関係人が増えて現状回復が難しくなってきます。

そもそもの地形、区画の変更があったのかという判断と共に、このプロジェクト自体の地域社会に与える社会的利益や影響（渋谷区や東京都としても大きな責任のある大震災などの際の広域災害に備えた近代医療施設の完備という意義や利益。定期借地権の売買自体が建築確認を要し且つこれを認めないとの理由で原始的不能により無効となれば、売主の日赤も一定の損害を負担する可能性あり）も検討されると思います。

それにも拘わらず、数年たってもっと利害関係者が増えて現状が確定してしまった後で、過去一度も最高裁レベルで覆ったことのない判例を覆してまで建物の取り壊しを行わしめるだけの訴えの利益がこの事例に限っては本当に存在すると最高裁が判断するか。個人的には相当に疑問と思いますが。

まあ住人の皆さんも、特にこの件については重要事項として説明されても気にせずに購入して気楽に居住されているところを見ると、特に心配している様子もなく、また最高裁まで行ったらまだ数年はかかるでしょうから、気長に今後の裁判の経緯を見守ることとしましょう。

10月上旬にあったとの口頭弁論（裁判）では何か進展あったのでしょうか？ご存じの方がいらっしゃたら教えて下さい。

＞マスコミというのは、裁判の報道では、判決が出るまで、何も書かないのが普通です。

そうでもないでしょう。　新宿のタヌキの森などは判決が出るずっと前から報道され続けていました。
世間の注目を集めそうな目新しい事案で見込みのありそうなものなら遅くとも裁判が始まれば報道されますよ。
ここはマスコミの長年の勘からも専門家の意見からしても到底原告が勝てるとは思えないです。
原告が負けるとは思いますが、ここは判決が出ても報道されない気がします。

行政訴訟で「示談」って。どうするのですか？

この夏ごろから、司法の空気が変わっています。
政権交代の先どりのようです。典型的には「鞆の浦」判決。
この先４年間は、法相は千葉さん。司法官僚のキャリアプランも、今まで通りとはいきませんからね。
今まで自民党政権の、鼻息をうかがっていた人たちですから、変わり身も早いのですよ。頭はいいから。
行政訴訟について、民主党のマニフェストや、政策集を、読んでみることをお勧めします。

司法の空気は間違いなく変わっていますが、この事案には到底及ばないですよ。
原告団は今一度何をすべきなのか検討すべき。　このままではただ完敗して虚しい思いをするだけでしょう。

ここも「鞆の浦」のように有名人が応援してくれると少しは望みが出てくるのに…
誰も原告側の主張に賛同してる著名人はいないのでしょうか？

これから建設となる残りの2棟については、建築確認未取得という理由で少なくとも建設の着工を差し止めて、その分を地域住民にも開放されるような森林公園に戻すようなことは可能ではないでしょうか。

その場合は、広尾日赤の入院患者の皆さんも自由に出入りできるようになるような地域市民にとっても利益実感のある公園施設になると思いますし、大震災の際などは避難場所としても利用できると思います。

今後の一種の示談として、区が新規着工分の建物については建築確認を認めないことによって、こういう建築未着工の分の敷地の有効利用について前向きな協議ができないものでしょうか。

>まあ住人の皆さんも、特にこの件については重要事項として説明されても気にせずに購入して気楽に居住されているところを見ると、特に心配している様子もなく、

はい。全く気にしておりません。

残り２棟分の敷地なんて大した広さないのでは？　まぁ公園にしてくれるのなら非常に嬉しいですが、
公有地でもないところ強制的に公園にするようなことは日赤側が自主的に申し出ない限りはあり得ない
でしょう。　元々森林公園だったわけでもないですし…　日赤に用事がない人は基本立ち入る権利は
なかったのですよね？

残り２棟は判決が出るまで着工しないのでしょうか？　借地期間はどんどん減っていくし、もう建てない
ような気も…　こちらも日赤とデベで裁判で争うことになるのかな？

日赤とデベが裁判？どういうことですか？御説明いただければありがたいです。

＞日赤とデベが裁判？どういうことですか？

いや、土地にマンションを建てれることを前提で借りたのに、開発できないとなれば裁判沙汰になり得るのかな？
と思ったまでです。　まぁデベはそんな面倒な選択肢は選ばないと思いますが…

もとあった庭というか、林というか、保全樹林に指定されていたものです。かなり立派なものでした。
町並みという面からも、このマンションは高層すぎるのです。
新しく制定された渋谷区の高さ制限を超えていて、既存不適格になっているのです。

保全樹林だったけど、指定は解除されましたからね。　まぁ指定解除を受け入れた都（区）がだから
訴えられてるのでしょうが、時すでに遅しですよね。　まぁ裁判所は「指定解除が違法とは認められ
ない」と判断するでしょう。

原告はもっと実力行使で阻止していれば、もう少しマスコミが注目して流れは変わったのかもしれない
のにね…　

実力行使っていうのは、いわば違法行為ですよ。
無責任なことを言わないでください。
しかし、今ならこんな計画なかったろうなと思うと残念ですね。、

　東京都が、都の自然保護条例に反して、開発許可不要と決定したことの違法性が、認定される可能性は大きいのではないでしょうか。その場合、建物の完成を持って、法理と情の利益がなくなるという、判例に変更が加えられる可能性は大木のです。邦楽界で、正義に反するという説が優性なのです。それはそうですよ、今のままじゃ違法行為でもやってしまえば、やり得だもの。大阪の判決は、判事さん達の、そういういらだちの現れですよね。

というか、ここの原告団は動くのが遅すぎ。　最初は前の女子高がやってて、途中から参戦したのでし
たっけ？　どうも後から必死に粗さがしして訴えてるという感が拭えないですな。

こうゆう事案は何としてもマスコミに取り上げてもらわないと話にならないでしょう（現実はそんな
もの）

実力行使は違法になりうるものは多いと思うけど、合法の範囲で世間に見える形で運動すべきだった
のでしょうね。　まぁ真の目的が何かにも寄る話ですけれどもね。

法理と情⇒法律上
大木の⇒大きいの
邦楽界⇒法学会

どうもすみません。

　裁判の行方にご注目ください。

ここの事案が違法性がないという分水嶺になりそうな気がします。
場所が場所ですからね・・・

判決はいつごろ出る予定でしょうか？

都市計画法の開発許可も受けていないのです。
皆さん、ええっと驚かれます。それほど不自然なのです。
そのおかげで、道路の拡幅ができないのです。
道路をいじるには、開発許可がいるからです。
大阪の事案と似たところがあります。

どういった点で都市計画法の開発許可が必要なのでしょう？
それを書いてもらわないと、よくわからないです。

大阪の事案と似てる？　そうかなぁ？
大阪のは崖を削ったりしてますからね。　ここはどういった点で「土地の形質変更」があったと
訴えてるのでしょうね。日赤がまとめて持ってた土地だし、どう判断されるのだろ？
確かに興味深い案件ですね。都を訴えてるのですか？　
都側の主張も知りたいです。

確かにマスコミは全然興味ないみたいですね（苦笑）

都の主張は、「住民には原告適格がないから、訴えを却下してくれ」の一点張り。
卑怯だよね。都は自分の処分の正当性を主張できないのかな？

　レンガ塀の取り壊しのときには、住民がずいぶん集まって抗議したものです。
業者は、真夜中に工事するという卑怯さでした。ひどいものですよ。

裁判所は、マスコミを重視しないよ。政治家と違って、裁判官には選挙がない。

レンガ塀は惜しかったな・・　でもあれはいずれ地震等で崩壊してたような気も。
一部だけでも記念で残してほしかったですが、仕方ないのですかね。
それなりに綺麗に整備してくれてるので、私はそんなに不満はないです。　

都の主張は原告適格がないという主張なのですか？　これが認められて裁判終わり
だったら原告さんたちは虚しすぎますね。

裁判の話で盛り上がっていますが、「事故」の件はまるで話題になりませんね。
告知事項として相当重要な事があった旨、不動産屋から聞きましたが．．．
口にするのも憚られる、ということでしょうか。

事故って何ですか、もっと詳しく教えてください。

　日赤の公表した、開発名目が「病院建設のため」と、いわば半分の事実しか言っていないのです。
用途の変更、土地区分の変更に当たるので、都市計画法４７条に定められた開発許可が必要です。
この点で決定的に違法なのです。

>>757
＞裁判官には選挙がない。

選挙は無いけど国民審査があるじゃん、こないだの選挙のとき審査投票があったよ、選挙行かなかったの？

最高裁判所裁判官国民審査
ウィキペディア（Wikipedia）より
http://ja.wikipedia.org/wiki/最高裁判所裁判官国民審査

裁判所はマスコミを重視しないだろうが、間違いなく影響は受けています。
裁判官も人ですからね。　もちろん全く影響を受けない裁判官もたまにはいるでしょうが…

７６１さん、本当に決定的に違法なのでしょうか？　本当に決定的に違法だったなら、どうしてマンション
建設を阻止できていないのでしょう？　仮処分で差し止め等できなかったのでしょうか？

実際は違法がどうか簡単に判断できないのですよ。
病院をマンションに変えることが「用途の変更」「土地区分の変更」に当たるという解釈がされた裁判例は
あるのでしょうか？

そして仮にここが開発許可が必要なものであったと判断された場合どうなるのでしょう？　ここの場合、役所
が「開発許可は必要ない」と判断したのでしょうか？（都が訴えられてるのでそうなのでしょう）　
飽くまでも役所の責任なので、謝罪して改めて開発許可を発行して終わりですかね？

この前、大阪で出た判決です。都市計画法に違反した分譲マンションの建築確認が取り消されました。
完成し、分譲もされて、入居もしているのです。いままではあまりない例ですが、今後はこういう判例が増えるのではないでしょうか。司法官僚のスタンスが、住民運動寄りになってきているようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6937/　購入した人は気の毒ですね。

　いろんな人が意見を述べているが、「完成後に建築確認が取り消された」という事実が受け入れられない人が多いようです。それほど異例なんでしょうか？　完成しようがしまいが、違法は違法で、免罪するのがおかしいと思っていました。（たとえば国立のマンション）

　大阪のケースでも、行政が開発許可不要として、業者に加担していたようですね。
判決は、必要な開発許可を得ていないので、建築確認を取り消すという、じつに論理的なもの。

　先日の裁判でのこと。東京都は「東京の自然の保護と回復に関する条例」についての業者の申請の書類を、すでに廃棄したと言っている。これに対して裁判長が、何とか見つける努力をしてくださいと命じました。つまるところ、裁判所も開発の完了前に書類を捨てたりするはずがないと、東京都を疑っているのです。
裁判所のスタンスは、それほど行政寄りでもないですよ。

最高裁判事の 国民審査は「おとぎ話」っていうのはみんな知ってることでしょ。

　　地裁や高裁の判事にはなにもないし。

　マスコミのはどうか知らないけど、政権交代の影響は明らかですね。

大阪のマンションの建築確認が取り消されたそうですが、これって何か建築確認を行う民間会社
が訴えられて判決ができただけですよね？　実際これが出たからどうなるというのでしょう？
この民間会社が免許取り消しにでもなるのでしょうか？
マンションに関しては問題となったのはガレージ部分だけみたいですし、ここの部分を元に戻し
て再度建築確認を取るのでしょうか？

それとここのマンションについても。　東京都を訴えて実際のところこのマンションはどうなり
得るのでしょう？　東京都が謝罪して、今後は気をつけますということになるだけでしょうか？

現実問題として、どうなり得るのかの意見が聞きたいです。　何か品質保証が取り消されただけ
みたいな判決は正直あまりピンとこないのですけれども・・・

東京都を訴えて、このマンションが取り壊されて元の景色に戻るということはないのでしょう。
元に戻す費用を東京都に全て出させるというような判決はあり得ないし。
結局、うまくいって東京都に一部に関して「ごめんなさい」させて、その担当者であった公務員
が降格するのが精一杯では？　

しかし、何で今更裁判してるのですか？　どうして差し止めできなかったのでしょう？　その
辺りの経緯が分かってる方はおられないのでしょうか？

　建築確認の取り消しが確定すれば取り壊すしかありません。
これがどうしても飲み込めないようですね。お仕事がらですか？
このマンション建設関係の人の検討や、入居が多いようですね。

　建築確認も、開発許可も、絵空事ではない。
ただのお札じゃないですよ。
運転免許がないと、運転してはいけない。
建築確認のない建物は建ててはいけない。存在してはいけないのです。取り壊すしかないでしょ？

　行訴訟法の改正で、開発許可処分は事前の差し止め訴訟が、可能になりました。
だから、行政と結託して開発許可がいらないことにしたものと考えられます。
違法ならなぜ止められないのか？それはね、行政と結託した三井、三菱連合軍が、猛烈に強力だからですよ。

＞７７４さん
＞建築確認の取り消しが確定すれば取り壊すしかありません。

建築確認で問題となったのはガレージ部分だけだそうですよ。　一部の問題で全てを取り壊させられる
のでしょうか？　

　司法的には取り壊し。
後は、行政とデヴェロッパーと購入者の三者で、始末をすることになるんでしょうね。
これも、いくつもの訴訟とかになるかもしれませんね。

　大阪で、建築確認が取り消されたのは、駐車場ではなくて、マンション本体です。事実確認,念のため。

何か大仰な話になってるけど、結局裁判所は「問題があったとはいえるが違法とは言えない」といういつも
のあいまいな表現の判決で結審でしょう。　収賄行為でも証明できてマスコミが取り上げるようになれば
まじめに取り壊しの可能性も含めた話につながるかもしれないけどね。

神戸の方のタワーマンションで土地の入札に問題が発覚したマンションがあるそうだけど、あれはどうなる
のでしょうね？？

　耐震偽装事件のときのことを思い出しました。

　被害者はいつも購入者ですね。

　違法とまでは言えない？
取るべき開発許可を取っていないという違法があると、はっきり認定しています。
収賄では建物は壊さないでしょう？
建築確認の取り消しが確定したら取り壊しになります。

大阪の物件ですが、建築確認が取り消されたのは建物全体ですが、問題となったのは飽くまでも
立体駐車場の部分ですから、ここの部分を元に戻せば建築確認を取り直すことは不可能ではない
と思われます。　ただ駐車場のないマンションが売れるのか？ここまで問題となったマンション
が売れるのか？といった問題が残るので、もうマンション自体取り壊して土地を売ってしまう
ということもあり得るのかな？

＞取るべき開発許可を取っていないという違法があると、はっきり認定しています。

本当に？　このガーデンフォレストでそんな認定いつ誰がしたのでしょう？

何か大阪のマンションとごっちゃになってますが、ここはガーデンフォレストの板。
大阪のマンションの話という但し書きがない場合はガーデンフォレストの話。
皆さんも気をつけて投稿しましょう。

大阪の話ですが、建てちゃってから建築確認をとるとか、取り直すということはできないと思います。
　広尾の話ですが、病院の庭を共同住宅にする、しかも高さ制限の規制緩和を受ける、こういう大規模な開発が、「都市計画法上の開発行為に当たらない」というのは、なぜなのですか？
どなたか、業者側を弁護してみてください。裁判所が認めてくれるように。

　大阪のケースは、建築確認の内容が違法なのではなく、必要な開発許可を取っていない建物の建築確認は、そもそも無効だという理解でいいですか。

　大阪の判事たち、建て逃げ、建て得がよっぽど腹にすえかねていたようです。
業者も、最終弁論後、判決前という時期に、「検査済み証」を発行したりして、
露骨な駆け込みをやって、ますます怒らせたようです。
これまでは、検査済み＝完成をもって、「訴えの利益」がなくなったという、とんでもない非情な判決がまかり通っていたのです。正義の観点からすれば、この判決は正しいと思います。違法建築はぶっ壊せ。

まあ最高裁まではずいぶん時間がかかるし、実際入居している人は誰も心配していないようなので、外野がどうのこうのというよりも、最高裁の判決まで気長に数年間結果を待てばよいのではないですか。

＞広尾の話ですが、病院の庭を共同住宅にする、しかも高さ制限の規制緩和を受ける、こういう大規模な開発が、
＞「都市計画法上の開発行為に当たらない」というのは、なぜなのですか？

法解釈の問題ですから、簡単に答えは出ませんよ。　法の趣旨からよくよく考えてこの裁判の判事が答えを
出してくれるでしょう。

病院の庭に新しい病棟を建てる、これは開発許可不要で争いはないでしょう。
それでは、寮ならば？　マンションならば？
興味深い話ですね。　どうしてマスコミは全く報道しないのでしょう？
まことちゃんハウスがあれだけ報道されたのにね（笑）

＞大阪の話ですが、建てちゃってから建築確認をとるとか、取り直すということはできないと思います。

その根拠は？　軽々しく「できないと思います」じゃないですよ。

建築確認が取り消されれば、その問題となった部分（大阪の場合駐車場）だけでなく全ての部分において
二度と建築確認が取れないなどという決まり（法律等）があるのでしょうか？

>外野がどうのこうのというよりも、最高裁の判決まで気長に数年間結果を待てばよいのではないですか。

購入検討者としてはどうしても気になる話です。
でもここの場合まず大丈夫なのですよね？　原告の方たちは何を要求してるのでしょうか？　どうなる
可能性があるのでしょうか？　この件でインターネット上で記事は報道されてないのでしょうか？　
もしあるのならば教えてください。

原告は、 ①建築確認の取り消しの判決。（取り消しになれば、建物は取り壊しになります）②東京都の自然の保護と回復条例により、建築中止命令と、樹林等自然環境の原状回復命令を都知事が出すように命じる判決。の二つの判決を求めています。

７９０さん
デヴェロッパーは答えられるはずです。
ちゃんと説明してもらいたくないですか？

本件が訴訟されていることは事前に書面並びに口頭で重要事項としてちゃんと説明されており、それを十分知った上で私を含め450戸程度について皆さん購入されています。

特に気にしていませんし、敗訴になるとは全く思っていません。
それに三菱三井の我が国を代表するデベロッパーが購入者に変なことはするまいというのが購入者のほとんどの意見と思います（全員にインタビューしたわけではないので詳細にはわかりませんが）。

この件が気になれば、少なくとも当該重要事項は購入検討者の方もちゃんと説明を受けられると思いますよ。

気にしないというのは、判断停止ですか？
それとも目にしたくないということ？
気になって当然だと思うけどね。
それは逃げじゃないかなあ。政権交代の影響はあるでしょう。
事実関係の詳細だけでも抑えておいたほうがいいのでは。

↑
「敗訴になるとは思っていません」とは、被告側が敗訴になって、建物が取り壊され、罪のない全く善意のわれわれ住民がみな集団移住するようなことになるとは全く思っていませんという趣旨です。そんなことは迷惑千万です。

上にも書かれていますが、そんなことになったら日赤も無傷でいられなくなるでしょうから、大震災などの際に1000床緊急で用意して傷病人を治療するなんてこともできなくなるのでしょうね。

それで死人まで出てでも、原告はもとの駐車場や樹木を戻したいと考えておられるのでしょうか。
とても冷たい皆さんだと思えてなりません。残念です。

　入居する前によく調べればよかったのにね。

　違法開発の犠牲者は、まず地元住民です。
それから、購入者。

　死人というのは前に出てた「事故」とかのことですか？

現在行われている一審だけでもさっさと判決出してほしいですね。　こうゆう裁判ははとにかく迅速に
行われるべき。　そもそも開発許可が必要だとか必要でないとか、何で今頃裁判が行われてるのでしょう？
裁判所に問題があるのか、制度が悪いのか、原告がのんびりし過ぎていたのか…
判決はいつ頃出そうですか？

残り2棟の予定は今どうなっているのでしょう？　裁判を配慮して停止してるのでしょうか？

開発許可不要というのが、デヴェと行政、そりゃおかしいというのが原告＝住民。
別に不思議でも、おかしくもないと思います。
すでに完成しているので、審理を急ぐ理由はありません。
慎重に十分審議を尽くすべきです。
そのためにも行政が、申請書類等を開示すべきです。
また、原告の求釈明（質問）にちゃんと答えるべきです。
これは裁判長もたびたび要請しています。

　　集団移住するの？、仲がいいんですね。

　　購入済みの人は身勝手です。地元の住民の住環境がこんなに破壊されているのに、自分ばかり被害者面。

　デヴェの人の再就職先は、管さんが心配してくれるようです。よかったですね。

開発許可が必要か必要でないのか素人には判断付かないのは理解できますが、行政法を専門としてる
法律家でも何カ月も何年も掛けないと判断ができないのでしょうか？　申請書類の内容で変わること
なのでしょうか？？　慎重というか無駄な議論をしていないでしょうか？

違法開発云々は置いておいても、高い。。。。

50年定期賃借でこの価格とは・・・・しかも管理費が高めだし、解体準備積立基金までかかるとは。。。。
最寄りの広尾駅まで、日赤構内〜ガーデンヒルズ内を通れば近道ではあるけど、それでも遠いし、もしそこが通れなくなったらぐるっと遠回りしなければならないし。。。。

ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？

ガーデンフォレストの皆さんは、約束通りガーデンヒルズの指導部分の通行は、なさらないでください。

　指導部分⇒私道部分　失礼
やっと小康を得て、近隣住民はホッとしています。
ＧＦ住民は約束を守ってください。お願いします。

人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
長くなってすみません。



１．初期投資コストが安い

孫子までマンションを残そうにも、40年もたつと住民の合意形成ができて建て替えができるのかどうかも不明です。
30年を超えた後のマンションの長期修繕計画がない物件は一杯ありますが、ランドマーク物件の広尾ガーデンヒルズでさえあと20年もしたら建て替えがどうなるかわからないと個人的には思っています。

それでも７０㎡から８０㎡で所有権物件だと、広尾や麻布の新築マンションだと今でも１億５千万円程度はする物件が多いと思いますが、そんななかで70㎡から80㎡台で1億2千万円程度以内（坪430万円程度）で買えるここの物件は割安と思いました。
また、広尾や麻布で、新規の物件は当面供給自体ほとんど期待できませんでした。
このエリアには楽しい店が多いので、特にリタイアした後などにここにそこそこのお金で住居を構えて生活できることは（物件購入のお金をいくらかでもセーブして、生活をエンジョイするためのお金を残すためにも）お得と思いました。


２．医療提携がある


私はまだそんな年ではありませんが、あと20年余りも後になって70代にでもなれば、毎日の勤務もしていないでしょうし、一方でその頃の自分の健康には結構心配します。

この物件は、80㎡台の物件でもなかに物件内に２個はパニックボタン（押すと管理事務所が「どうしました？」と対応してくれるプッシュボタン）があり、普段から広尾日赤にメインの健康診断データとカルテを保管したうえで担当の先生がいてくれているので、万一の時もすぐに状況がわかって対応してくれます。すでに家族の健康診断データとカルテは検診を行って保管してもらいました。

年を取るごとに、こうした点はとみに重要となってきます。
電話一本か、最悪の場合はパニックボタンでせいぜい最大でも20分程度後には総合設備の整った（これからもっとよくなりますが）広尾日赤に入院できる安心感は大きいです。
今は健康ですが、年をとって郊外で心筋梗塞にでもなって、救急車を呼んだが基幹道路が渋滞だとどうなるかわかりませんので、これは安心と思いました。


３．セキュリティー上安全である

世界のいろんなところに住んだり出張しましたが、東京は本当にぶっそうになりました。
それでもマンハッタンよりは銃が少ないのでまだ安全ですが、アジアでもシンガポールはもとより、香港などに比べても本当に安心かなと思うようになりました。
ここは5重のセキュリティーがあるので、本音のところは同じエレベーターを共有しているまわりの3戸程度の方（存じていますが）だけは信じられれば、自分の住戸の鍵すらかける必要すらない状況です。

外部の方を敷地内から完全にシャットアウトすることがよいのかどうかの問題はあると思いますが、中庭でゆっくりしている際などはとても安心で、意外に静かでほっとします。


４．貸したければ賃貸に出せる


基本的には永住用ですが、まだ転勤もあるかもしれないので、貸す時に貸せるかどうかは大きな要因になりした。
正直このご時世で必要であれば貸せるのか気になったのでちょくちょく賃貸情報も見ていますが、７月末引渡しのE,F棟物件はまだ賃貸にも時間がかかるかとも思いますが、３月渡しのA~F棟は、見てみると全部で４０戸くらい賃貸に出ましたが、後７、８戸を除いて全部契約されて消えていますね。

残っているのは、４０㎡と５０㎡の小さなものの３戸程度と（外資系のシングルの方の重要がないのでしょう）と１００㎡を超える大きな物件の２，３戸は残っていますが、特に２LDKや３LDKの７０㎡から９０㎡台の物件はすべて消えています。１LDKのニーズはこの景気のせいかあまりないようですね。

さすがにプチバブルの頃の坪2万円超えは現在ではどう見ても無理でしょうが、ここのデベの方に万一の場合に備えて相場を聞いてみたら、坪18,000円台では十分契約されていると伺いました。

これだと頭金２０％も出していると（我が家はもっと頭金が大きいですのでもっと楽ですが）、転勤などで万一貸した場合でも、ローン返済は全部賃貸収益で返せます。これも安心です。

当面貸す必要はありませんが、いざという時のすぐに貸せる安心は大きいと思いました。


５．駅まではバスでもよい

広尾駅までは実際に歩くと確かに10分程度かかるし、特に帰宅の上り坂は少し大変ですね。
70歳程度を超えると、私の場合はサラリーマンなのでその年になるとお車付きといった送迎もしてくれないので、ご指摘の通り駅までの道は結構大変かもしれません。

でも隣の日赤から出ている渋谷駅と恵比寿駅間のバスは便利です。
渋谷駅行きは特に便利は便数の頻度は都内でNo1のルートだそうですね。実際2，3分で来て、7分から10分で渋谷駅に着きます。これは便利で結構使っています。


坪430万円も出すと、このエリアで数年前築の所有権物件もあるかもしれませんが、他の物件も見てみましたが、ここに比べると共有部分は小さく比較的貧弱で、雨にも濡れずバリアフリーで地下の駐車場から車で外部のホテルや施設まで行くようなことは不可能な物件が多かったです。

54年後の取り壊しの積立金を入れても坪450万円程度であったので、上記のような医療の安心やセキュリティー上の安心なども考えると、これならばいいかと思って購入しました。

転売目的というよりも、特にこういう実需の方にはいい物件と思いますけど。
快適なので、この投稿版では、いろんな方が裁判だとかいろんなことをおっしゃっていますが、我が家は特に気にすることもなく楽しく生活しています。

>人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
そんな話してませんよね。なぜ今頃、唐突に？特段新しい情報でも無し。
妙に力の入ったプレゼンテーションで、まるで営業が売り込みに来たようだ。

811です。サラリーマンですが海外にも展開している上場企業の管理職にある者で購入者の一人です。

別に唐突でもなんでもなく、808さんが「ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？
」と聞いておられたので質問に答えました。

参照して引用をするやり方がわからなかったので、ベタ打ちしてすみません。


どうしてこのように書き込むと、デベだとか営業だとか書きたがるのかわかりませんが、思ったことを書きました。
あくまでご参考まで。

環境や、住民訴訟についてはどう思いますか？
考えたことはありませんか？現在はどうですか？

　日赤は、ベッド空けて待っているのだろうか？

808です。

>>811様、非常に細やかに書き込んでいただき有難うございます。
実際に住まわれている方からのご報告ですし、そういったユーザビリティーは検討段階ではなかなかわからないことなので、大変参考になりました。

「永く住む」という観点からいうと、大変快適な環境のようですね。
セキュリティーやホスピタリティーも魅力的ですし、日赤前から出ているバスの利便性がそれほど高かったとは知りませんでした。

個人的には、それでもなお、どうしても割高に感じてしまいます。。。。
広尾の高台のあの立地環境は、余裕を感じられて落ち着きもあり、緑も多くて凄く魅力的なんですけどね。。。。

70平米台のB棟の部屋を例にすると、約9800万円の表記であっても、それ以外の初期費用がプラス400万円ほどもかかってしまうので、実質一億越えになってしまうのは、私のような者(40代印刷会社勤務・役職付)にとってはどうしても高価に感じてしまいます。

確かに書き込んでいただいた部分を読めば（それに、土地が賃借なので、その部分に関しては固定資産税がかからないという点でも）コストパフォーマンスが非常に高いことは理解できるんですが・・・これは個人的感覚的な問題なのかもしれません。。。

緑は多くありません、元の庭園と比べたら、惨憺たるものです。
患者さんの癒しの庭をつぶして、営利に走った人たち。まことに情けない限りです。
環境の面から、緑の減少と、熱源の増加、温暖化ガスの排出源の増加、ヒートアイランド化などの問題の源です。
また車の渋滞で、排ガスが増えています。渋滞は確実に増えています。
墓地のところのクランクなどひどいです。私が歩いて通るたびに渋滞していて、なかなか通過できないようです。
建設の環境負荷に加えて恒常的な負荷が非常に多いマンションです。入居者が増えたら、もっと深刻な問題が起こるでしょう。周辺住民の中には、初めにもっと反対しておくべきだったと、後悔している人が大勢います。

バスの利便性を確保するためにも、渋滞させないことは重要です。
開発許可がいらないようにと、道路の拡幅をしなかったことは、極めて反社会的な行為だと思います。

　１００年住宅と言っている時代に、５０年ちょっとで壊すことを前提に立てるというのはどうもいけない。
物をまじめに考えているとは思えない。リーディングカンパニー２社がこれでは、世界に恥をさらす。

　住む場所に人格が現れるということもある。善意の第３者とは言い切れない。
こういうものを買うう人がいるから作られてしまう。

　こういうものが作られてしまうのは、実需のためだけだけではない。
不動産ファンドなどのマネーゲームの罪も見逃せない。

　庭をつぶしたので、患者さんお散歩の場所がなくなった。
看護婦さんがガーデンヒルズの中に、車いすの患者さんを連れて行ってあげている。
ガーデンヒルズ住民の皆さんどうかどうか、容赦容認してあげてください。

固定資産税って大したことはない。私の家、広尾３丁目で、持ち家で戸建てだけど、少ないよ。