広尾ガーデンフォレスト その2

決済の時に販社から聞いた記憶では、購入者の住宅ローン利用率は確か３割とのことだった。
つまり７割はキャッシュ（か住宅ロー以外の調達）ということか。

ガーデンヒルズも元は日赤の土地だったのね。
ガーデンヒルズが建設される前って皆さんどうやって駅にアクセスしてたのですか？
ガーデンヒルズの真ん中を通ってる公道も昔はなかったのですよね？

今はこんなことになりました。

私が見学させてもらった時は案内人と駅から徒歩で行ったのですが、
案内人は今回はここ（公道）を通りますが、もっと近道もありますよ、と言っていました。
三井不の人は購入検討者に脱法行為を勧めたのでしょうかね（笑）
ガーデンヒルズ内を通り抜けするのがダメなら、契約時の重説より以前に、
案内時にも言っておくべきなんじゃないですか。

やっぱり！こっそり通っているんじゃないか！
近所迷惑だから止めてください。
側杖食って困るのは古くからの住民です。
三井、三菱、日赤は、ガードマンにＧＦ住民の通行を阻止させてください。
そして、こっそり通行する住民は居住させないでください。

昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。
僕ら子供のころは、外苑西通りに都電が走っていたのだ。
てんげんじのところで曲がって下通から、中通、上通りとたどって、渋谷駅に行く。
のどかでいい時代だった。
そのころは、省線（ＪＲ）の恵比寿まで歩くほうが便利だったな。

晴海の物件に似てますね。
公道１１分なのに、公開空地通って１０分で売ってた物件。

＞やっぱり！こっそり通っているんじゃないか！
＞近所迷惑だから止めてください。

何か非常に違和感を抱かざるを得ない発言ですね。
自分が違法行為を今後も見逃してもらう為に新しい住人には同じことをすることを迷惑だと訴える。
ＧＨの人がＧＦの新しい住人に対して訴えるのならまだ理解できるのですが…

ＧＦの住人は良識のある人がほとんどだろうので、販売会社との約束はちゃんと守っていると思い
ます。

実際に歩いていますが、公道を通っても、信号待ちを無視すると広告の通り９分か１０分で少なくとも正門までは着きますよ。下り坂の場合の広尾駅行きの場合だと９分という時間は問題ないですね。

そんな通ってはいけないと重要事項で書いている道路を通った場合の裏道ルート所要時間を書くようなコンプライアンス違反行為を、さすがに三菱地所・三井不動産連合がやるわけがないでしょう。

重要事項に書いてあってもなくても、通り抜けでショートカットした道は、所要時間に使えないんですけどね。
ここの場合は広尾駅の入り口から改札まで更に歩きますから、実際に９から10分で行くかは難しい所ですが、
計算上は地下鉄出入り口から、マンション敷地の最寄りの部分までで計算すれば良いので、９分は妥当な所でしょう。

上のスレで店晒しとずいぶん書かれていた74㎡程度の物件で、当初の価格から唯一14%下げて8500万円程度で売りに出したままになっていた新古物件、ふと見ると売れてしまって消えていますね。

その後出ている新古物件で、少なくともネットベースで値下げしている人は、もともとの三菱・三井のデベを含めて誰もいなくなってしまい、70㎡台でもみんな１億円前後はする値付けに戻ってしまいましたね。

株価もだんだん戻ってきているし、時間と共にこうした価格でも徐々に売れていくのでしょうか？
個人的には少なくとも年末超えとか、もう少し時間がかかるような気もしますが、興味深いですね。

うーん、その物件本当に成約したのかな？店晒し期間が長くなったので掲載を辞めたとは考えられませんか？

>昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。

そうでしょうか？　ガーデンヒルズができる少なくとも１５年以上前にはあったと思いますが…（勘違い
かな？）
ここの投稿の流れではガーデンヒルズのできる前はどうだったかという話だと思いますので、それよりも
ずっと昔の話はあまり意味がないかと…

確かにガーデンヒルズができる前は日赤通りの人たちはどうしてたのでしょう？　広尾駅は使わず恵比寿
へ行った方が便利だったのでしょうかね…

新古、中古、は店晒し期間が長いと引っ込める事がありますからね。
みんなで高く出してれば、それが「相場」なんだと思ってくれる気の良い人もいますしね。一般論ですが。

まあその可能性も否定しませんが、このオーナーさんはいろんな事情からか相当に売り急いでいらっしゃったようで、同じ物件を６、７社くらいの仲介業者に依頼して、２度にわたって値下げし、最終１４％まで下げておられたので、急に全部の仲介業者にお願いして一旦引っ込めるとはちょっと考えにくいですね。

おそらく結局は売れたのだと思いますよ。

仲介業者は別に頼まれなくても、専任契約ではない物件ならば、
勝手に広告を出す場合がありますよ。
つまり、何社も広告してたかどうかは、売れた根拠になりません。

例の店晒し物件、もし売れたにしても、新築未入居で定価
から１４％以上も値引きして、何ヶ月も経過してようやく
売れたわけだから、決して飛ぶように売れているわけじゃ
ない。
まして、いまもって定価で販売されている売れ残り新築住
戸は、引続き苦戦を強いられるのは確実で、だから相場が
上がるなんてことはない。成約価格情報は業者のデータネ
ットワークで瞬時に業界内で共有されるから、ごまかしも
利かない。
一件でも安値売買事例があると、それが前例として扱われ
るから、売れ残り住戸には常に値下げ圧力がかかり続ける。

そもそも売れ残り住戸が存在する物件の価値が、定価以上
に上昇するはずもない。だって、定価でなお売れない住戸
が現にそこに少なからず存在しており、まずはそれが売れ
なきゃ話にもならない。

広尾ガーデンフォレストは２０戸以上売れ残りが存在する
以上、全体としての価値はすでに定価を下回っているわけ
で、それが１４％値引きしても新築未入居中古住戸が販売
に苦戦していた動かし難い根拠。

上の方で誰か同じようなコメントをしていますが、この物件はそもそも値引きして売れる物件ではなく、一定のお金持ちが買う時は買うような物件ではないかと思います。

だから特にデベも値引きしないし、売り急ぐこともないのかと思います。

またいずれ景気が持ち直せば、この環境に住みたいという人がキャッシュででも買えばいいのではないですか。

のんびり販売すればいいのかと思いますし、デベもそういう考のようですね。
三菱と三井の体力だったら、21戸で30億円やそこらの資金負担は大したことないでしょう。

何とも楽観的ですね。富裕層こそ資産価値にはシビアですよ。
価値の無い物、下がることが分かっている物には手を出しません。

そもそも大量に売れ残っている段階で、資産価値のプレミアムは
あり得ず、すでに定価以下に下落してます。
それに、定期借地権物件は、結局のところ長期賃貸借契約物件に
過ぎず、残存期間が減ればそれだけ資産（実用）価値が減少する
道理。

かつてタウンハウスなる３階建て共同住宅がもてはやされたこと
もありましたが、今や誰も手を出さないキワモノになっているの
を思い出します。定期借地権物件もその二の舞となる可能性大で
しょう。ポイントは、どちらも銀行が資産価値を高く見込まない
ので、ローンその他いざというとき換金価値が低いのです。

デベロッパーも、かつて外資ファンド中心に不動産バブルが生じ
実力以上に不動産価値が上がっていた時代が再び訪れるなどとは
ゆめゆめ期待することのないよう、強く警告・忠告しておきます。

>>619
富裕層じゃない人が「富裕層は～」とか言わないでよ　苦笑）
私は自分のValuationよりこの物件が10%程度割高であることを承知のうえで購入しましたよ
（10%の根拠は？とか言わないでね。多分君は私と議論をする共通のプラットフォームを持たないから）

強く警告・忠告するのは自由だが、もう少し「流動性」とか勉強しないと、そもそもなぜバブルが
発生するのかすら君が見識を持たないことが文章からバレてしまっているよ
煽りの文言を書き込むことは仕方がないが、もう少しレベルの高いものを期待したいところだね

私も購入者です。

今年、何か月もかけ、かなりの数の物件チェックを行い、比較検討しました。
迷いに迷いましたが、最終的には、お部屋のグレードが一番良かったということと、セキュリティの強固さが決め手となり購入しました。

数億円レベルのクラスの物件は、そもそもローンを組むという発想自体がないのではないでしょうか？それに銀行の評価とかを全く気にしてない人もいるような…。この物件には、そういう孤高の人？が類友で集まっているかもしれません。

売却は考えずに、5年とか10年住んだあとは、賃貸にまわして20年位（？）とかで元とれればいいかな、と割り切りましたが。この環境で広めの平米数で、景気が持ち直せば、誰か借りる人はいるでしょうし。

とりあえずは今自分自身が気持ちよく住めるところがほしかったので、数ヶ月間迷って、つまり即買いではありませんでしたが、結局は専有部のグレードの良さと共有部とのバランスがうまくとれていたので決めたところがありますね。自分でフルリフォームかけるのは大変ですし。

あと、共有部については赤坂TRも良かったですが、私にとっては広尾GFのあっさりと上品にまとまっているところも好ましかったです。
どことは言いませんが、見た途端、寒気がするぐらいデコラティブでおかしなセンスした共有部のマンションもありました。あれを青田買いした人は不幸ですね。内覧会で怒りを通り越して絶句してしまうと思います。その点、今は実際に見て選べる時代になりましたから、自分の趣味にあったものをゆっくりと検討すればいいのではないのでしょうか？

６２０さんと６２１さんはもう住んでいらっしゃるのですか。感想をお聞かせください。

>>620
Valuation,プラットフォーム・・・

何か、独特の業界の臭いがぷんぷんしますねｗ

富裕層って、一部に高価な部屋があるが、全体としてはそれほどのこともないのでは。
富裕層の線をどの辺に置くか、働いて収入を得ている人は入らないと思います。

おもしろいですね、６２０さん、６２１さん各々の反応。

６２０さんは反応が余裕なさすぎ（笑）　図星突かれてムキになって口尖がらせて
必死に反論しているのが実に滑稽で情けない。Valuationとかプラットフォームと
か、語彙も貧相で陳腐だし、それで何を誇示しようとしてるのやら。しかも、自ら
のValuationより１０％も割高と承知のうえで購入したと、苦し紛れの必死の強が
り。すべて「想定の範囲内」と言いたいんでしょうが、結局、想定外の事態で塀の
中に落ちた誰かさんみたくならないといいですけどね（苦笑）

それに対して、６２１さんはまだ謙虚というか、正直というか、本音の悩みを吐露
しつつも、まずは自らお住みになりたい場所ということで、それはそれで結構なこ
とです。せっかく購入なさったのですから、購入した瞬間に含み損を抱えていると
しても、そんなことは気になさらず、楽しい憧れの広尾ライフを楽しまれると良い
でしょう。というのも、広尾って元々高級住宅地でも何でもないんです。ガーデン
ヒルズが出来て初めて高級っぽくなった、麻布と比べ非常に歴史の浅い住宅地です。
だから、元々広尾住民でない限り、広尾に住みたがるのは基本的に「田舎者」か俄
か「なり金」さんですから。


ところで、ご両名に共通しているのは、「割高」とか「迷いに迷った」とか、決し
てこの物件を手放しで評価していないというか、ネガティブポイントも多々あるも
のの、すでに購入した以上、何とか自己正当化したいというか、買って良かったと
思い込みたいというか、自らに言い聞かせたいというか、それはそれでお気持ち察
するに余りありますよ。


いずれにせよ、定期借地権物件であり、結構な売れ残り住戸を抱えた当物件を購入
された以上、６２０さんの言う「流動性」とやらで、再びバルブが訪れるといいで
すね。金融危機対策で世界的過剰流動性の時代ではありますが、一方で　金融＝悪　
との認識が世界的に定着し、今後金融規制強化が世界的時流となった中、これまで
と同じような不動産バブルが訪れるかどうかは見ものです。なにせ、数年前のバブ
ル全盛期、欧英等ではREITの流通利回りがリスクフリーレートを下回る異常事態が
生じていたにもかかわらず、当時はそれさえ正当化して不動産に大量の資金を注ぎ
込んでいた輩がいたんですから、まったくもって呆れるほどに驚きです。それにつ
いて、わたしはこの掲示板でも散々警告してあげましたが、キャピタルゲイン見込
んでるから何ら問題ないとか、都心マンションは坪１０００万円から２０００万円
に高騰するとか、そんな今となっては荒唐無稽で非現実的な夢物語、絵空事を真顔
で語る不逞の輩も多かったことが、つい昨日のように思い出されます。さあ、どう
なったのでしょうね、そうやって当時強がっていた連中。最近リストラが激しいと
言われる外資金融勤務の輩が多かったですね、そんな愚かなこと言ってた連中には。
６２０さんのレスを見るにつけ、そういう敢え無く玉砕して行った哀しい輩どもを
思い出しましたよ（笑）

再就職先決まったようですね。おめでとうございます。

私は準都心部で手ごろなマンションか戸建てを求めているので、向こう2年か3年間でもう少し価格が下がってくれることを願っています。

ただ、不動産とは極めて市況商品で、過去を見ると結果として5年間や10年間のスパンで見ると、バブルやプチバブルと思われる現象が必ずと言ってよいほど起こっていますし、また今後も起こると思います。

今回の不況のせいで各国の当局は極端な金融緩和政策をとっており、その最大が中国でしょう。

いろいろと報道されている通り、今年の第一四半期は、持っている全貸付金の３０％増になるような極端な貸増しを金融機関に迫った結果、中国ではすでにボトムから５０％を超えるような不動産のバブル価格が都市部を中心にあちこちで生じています。

韓国も同様で、人気地域では、すでにボトムから５５％といった価格上昇をしている物件も出ています。

当局が金融機関に対してあまり極端な貸増しを迫ったわけではないシンガポールですら、中古マンション価格は、昨年のボトムから見て、値ごろ感からマス層物件もプレミア物件も最上級物件も、昨年のピークから今年の第一四半期のボトム時点で約３０％下がりましたが、今年の第二四半期に入ってすでに１０％前後ボトム比上がっています。

日本は、おそらく当面はまだ低下傾向になると思いますし、個人的には適度なタイミングで買いたいので下がってほしいです。

ただ、不動産は市況商品なので、過去を見てもこんなに極端な財政出動を含む過剰流動性を行うと、かならず数年後にはバブルを起こしており、現在中国や韓国、シンガポールなどでも起こり始めている現象が日本でも起こらざるを得なくなるのではないかと懸念します。

どの辺が、今後２、３年のボトムかを見極めることが重要と思います。少なくとも今年は低下傾向と思いますが、万一、相対比較で割安感が出て、アジア各国などからの買いが入ると予測不可能になるかと思います。

ここ、すくなくともネットなどで掲示されているだけで、
新規分譲住戸が２０戸以上、賃貸住戸が４０戸ちかくあります。

早く誰か、買うか借りてあげてください。デベロッパーさんや、
賃貸目的で購入した方々にとって、とっても切実な状況なので
すから。

広尾日赤医療センター周辺は、昔からの大名屋敷街ですよ。この辺りは堀田家かな。

日赤通りには先の皇太后様のご実家もあれば、島津さんのお屋敷もありましたし、現在も東京○○の××さんなどがお住まいの都内有数の住宅街です。

地元住民から見ればガーデンヒルズなんてちょっと高級な団地扱いで､あれが出来たから地ぐらいが上がったなんて言われたら、血管切れちゃう人が沢山いそう。

…ただ不便ですね。
兄弟全員日比谷線はこよなく愛していましたが、いわゆる高級住宅街と呼ばれる所は大概駅遠ですから、広尾駅前は便利になっても、我々の生活は変わらず、全員家を出てしまいました。

近隣の二世達は皆相続希望です。私は上の方でどなたかが書いておられた港区のタワマン暮らしですが、幼なじみたちは気が知れないと言っています。みんな何故だかすご～く広尾が好きなんです。

…そんなわけで、実家を処分せねばならない我々にとって、日赤通り抜け問題は深刻なんですよ。お願いだから丸く収めて！

６２７さん、

そもそもバブルとバブル崩壊を繰返す経済って、健全ですか？
多くの人たちにとっては、持続可能な安定的経済発展・成長が
一番のぞましく、ボラティリティが高い経済や市況等は、一部
のインテリ＊＊＊を喜ばせるだけ。
投資銀行やファンドと呼ばれたそれらインテリ＊＊＊の賭博の
お付き合いをしたいと思う一般国民はあまり多くないでしょう
し、今回の経済混乱を招いたこれまでの金融のやり口は、いよ
いよもって非難・糾弾されてしかるべきでしょう。
実際、すでに報酬制限等の規制導入議論が始まっています。そ
れも、市場至上主義の権化とも言うべきアングロサクソンの国
ですら、ですからね。

中国は確かに巨額の財政出動で高成長を維持していますが、こ
れは、年率８％程度の成長がなければ全人口を養えないという
計算に基づき当局が必死で経済成長を支えているからこそ。決
して自然体で長期持続的なことが保証されている経済成長では
ないことに要注意。しかも、国内の経済格差拡大は社会的不安
定性増大要因です。

米系金融機関の一部で、過去最高の利益水準に回復したとの報
道もあるようですが、長期持続的かどうかは大いにクエスチョ
ンです。米国政府の巨額の財政出動のための国債大量発行や、
金融機関を中心とした民間企業等の増資における引受手数料収
入が増加したり、国債大量発行で予想される国債価格下落を見
越した自己勘定取引で、（おまけに、ほんの１００分の３秒ほ
ど早く情報提供して貰うという不正行為も相俟って）短期的に
は増収・増益を記録するところもあるでしょうが、そもそも失
業率も景況感も個人住宅ローン破綻も決して好転しておらず、
景気のファンダメンタルズが改善する兆しは乏しいのが現状で、
実態経済は今後も引続き低迷傾向が続くでしょうから、それは
いずれ金融機関の収益にもボディーブローのように利いてくる
のは間違いないですからね。

そういう意味で、日本の経済動向も、経済危機の震源地である
欧米以上に厳しい状況の中、不動産バブルの夢が再現される可
能性は非常に小さい、再現されたとしてもそのスケールは非常
に小さい、そういうことでしょう。

６２８さん、確かにＡ～Ｄ棟で賃貸物件は40戸出ていましたが、よく見ると結構さばけてしまい、現在は8戸前後しかないですよね。

同じ1戸でも、提携した仲介業者が5件とか7件とかダブリで表示しているので、一杯あるようにも見えますが、実際はそんなにはないですよ。

その後、7月末に引き渡しになったＥ，Ｆ棟物件が追加で数件賃貸物件として出てきていますが、Ｅ，Ｆ棟は４０㎡台とか５０㎡台の物件が多いので、こうした独身外資系金融機関勤務の方をターゲットとした物件は結構厳しいかもしれませんね。

まあそれでも、この物件は買わない（買えない）までも、相応の広さの２ＬＤＫ以上などの物件は、２か月から３か月もすると、結構賃貸としてはさばけているようですよ。
２５年たって床暖房もない広尾ＧＨよりは、やはり魅力ということなのではないですか。

この景気なので、さすがに坪２万円は無理でしょうが、それでもここは人気なのか、坪１万８千円から１万９千円だと出て比較的短期間で成約していますよ。

629さん
日赤の特別養護老人ホーム建築に関する近隣説明会に出席されましたか？
日赤の方々がひな壇に並んで出席者から個別に質問を受け付けていましたよ。
論点は制約がありましたが質問したとして、その点は回答しないとはいわないのでは。
次回は既存建物解体工事が始まる時にまた説明会をやると言ってましたので、行ってご質問されては如何ですか？
ここで書いたとしても答えられる当事者はここにはいないのではと思いますよ。

インテリ＊＊＊　は、インテリ ８ ９ ３　です

６３０さん、

お気持ちはわかりますが、国際金融などの世界をよく理解している人から見ると、さすがに世界経済の第二位か悪くとも第三位の日本経済だけが、少なくともアジアの各国と比べても別で、市場経済とは逸脱した閉鎖型の経済になることは不可能と思います。

悲しいかな、シンガポール上場のREITですら日本の不動産を組み入れたものが出ており、日本だけ韓国や中国、シンガポールなどに比べて割安だと、裁定取引のように資金が入って相場は動いてしまいます。

これは、健全か不健全かの感情的な問題ではなく、市場経済を市場メカニズムにゆだねるかどうかの根幹にかかわる話です。
これを世界的に完全な監視社会にしようとの議論は、ご案内の通り、ヘッジファンドなどに対する多少の規制強化はあっても、根本的にはできていません。

悲しいかな、中国の国民でも、日本の多くの国民が思っている以上に市場の動向に敏感な国民であり、この中国が世界最大の債権国になっており、また日本以上に世界でも有数の金持ちを有する国になっているのが現実と思います。

632さん
ご存知かと思いますが、通り抜けの件について、近隣住民には書面などでの通達は一切ありませんでした。
その説明会も直接この件について話し合うものではありませんから、いきなりそんな質問をしても、鳩が豆鉄砲をくらったような顔をされるのがせいぜいでしょう。

634さんと議論する気はありませんが、国際金融に
従事する立場から申せば、世界第二位の経済大国で、
そもそも金融危機の震源地でもない日本が、先進国
中で最も経済成長率のマイナスが大きい理由、お分
かりですか？　世界経済は相互依存関係が強いです
し、市場取引は基本的にオープンですから相互に裁
定が働くのも事実ですが、それだけを根拠に日本の
不動産も再びバブルが起こる、なぞというのは、
あまりに短絡的ですね。失われた１０年、世界で最
も金融緩和が行われた国で、経済成長も株価も不動
産価格も長らく低迷していた事実をお忘れか？
経済や金融、その他市況物の相互依存関係は事実な
がら、国際金融・経済の実態はそんなに単純ではな
いですよ。

629さん
説明会ではＧＨの住民の方が通用口の件で何か発言されていましたよ。
たしか「入院されている車いすの方が看護士さんと一緒に通用口を通ってＧＨ内を散歩しているのを今日も見たが、ＧＨの私有地ということを看護士さんに指導していないのか？」といった内容だったと思います。また特別養護ができると徘徊するひとＧＨにやってくるので鍵をかけて表に出ないようにしないのですかと聞いていましたよ。
余程いやだと思っている印象でした。説明会の出席受付時には、「＊＊町内会」などに分けて受付署名するようになってましたので、町内会には連絡が行っていると思いますよ。

私も国際金融のプロと思われる６３６さんと議論する気はないですが、

「世界第二位の経済大国で、そもそも金融危機の震源地でもない日本が、先進国中で最も経済成長率のマイナスが大きい理由」は、日本が過去１０年余り、自動車と家電などを中心とした輸出頼みの経済発展に依存しすぎてしまい、今回の世界的な需要減退のなかで、最大の影響を受けたためです。

アメリカや英国が、不動産で最大の影響を受けているのは、２００６年から２００７年の頃に、国債イールドと比較して、マイナス２％にも上るような極端に低いＣａｐレートで計算した不動産価格をつけていたからです。
これは将来的な賃料の持続的上昇がないと不可能であり、不動産の右肩上がりを信じていた８０年代の日本と同じです。だからこうした米国や英国では、今回日本以上に不動産価格は大きく値下がりしています。当面は下げ止まらないと思います。

日本でも、本来であれば、国債レートとの比較で＋２％はつけるべきＣａｐレート（したがって２００６年から２００７年でもオフィス物件で３．５％程度は最低でもつけるべき）を、２％や２．５％で計算してとんでもない価格で取引した表参道物件などは、５０％程度値下がりしてしかるべきでしょうが、９０年以降のバブル崩壊で痛い目にあっていた日本の多くの金融機関はそんなとんでもない突っ込みはしていないと思います。少なくとも国債イールドと比較して１．５％程度の純ザヤは取っていると思いますよ。

こういう取引で突っ込みすぎて多くの損を出したのは、米系などの特定の投資銀行やファンドと思います。

そういう意味では、日本の賃貸可能な物件で、国債イールドに比較して３％などの純ザヤを確保できている（つまり５％以上のグロスイールドを確保できている）ような物件が、中国やシンガポールなどのネットイールドが今後加熱して１％などにまで低下した際には、比較的に割安となって日本の不動産が裁定的に買われる可能性は十分あると思います。これをバブルというのかどうかはおかませします。

もっとも、日本がそこまでなるのは、ご指摘の通り、２，３年後と思いますけど。

国際金融議論なんていうのは、もうこの辺でおしまいにしましょう。ご指摘ありがとうございました。

637さん
ガーデンフォレストには町内会のお知らせとか来ますか？

うちのマンションは完璧に無視されているのか、この30年近く、町内会のお知らせという物を見た事がありません。
日赤の再開発については町会とは別に説明会のお知らせも来ましたが、老人ホームの方は知りませんでした。

ヒルズの方がそれ程神経質になっておられるとはお気の毒ですが、堀田坂の斜向かいにも養護ホームが出来て随分たつのに、不思議ですね。
以前からある方はもっと重度の方の施設なのでしょうか？

いずれにしてもこちらの問題は、厳密に言うと日赤敷地内の事とは違うので、老人ホームの話に絡めるのは筋が違うと思います。

金融のプロ？ノーリスク、ハイリターンの詐欺師ですね。
理屈こねて分析してるけど、経済活動は物理法則で動いている訳じゃないから当たらないんだよね。
その限界を知らずに、それを確率論を取り入れれば、物理現象並みに予測できる（制御できる）と
思い込んで、金融工学を使っちゃうから破綻しちゃうんだよね。
でも、尻拭いは他人にまかせ、自分は高額報酬。
私は炉物理の専門家ですが、中性子の挙動を表す式を株予測なんかに使っちゃだめだよ。

638さん

展開頂いている議論は概ね正しいと思います。
ただ、残念ながら視点が不動産金融市場の相場感だけで語られて
おり、世界経済・金融の大きな枠組みへの視点が欠けていると思
われるため、ご参考まで幾つか新たな論点です。

日本が輸出依存・外需依存経済というのは、ある意味間違いでは
ないのですが、先進国・新興国含め最も輸出依存・外需依存率が
高い経済でないのをご存知ですか？　客観的データは以下のとお
りです。２００６年度データですが、傾向は直近も大きく変わっ
ていないと思われます。

単位　億ドル　（億ドル未満は切り捨て）
国別外需依存度 　　日本 　　アメリカ 　　イギリス 　　ドイツ 　　中国 　　韓国 　　シンガポール
GDP 　　　　　　43,664 　131,947 　 23,954 　 28,943 　 26,447 8,874　　 1,319
輸出 　　　　　　6,472　　 10,366 　 4,486 　 11,210 　9,689 　 3,254 　2,715
輸入 　　　　　　5,792 　　18,539 　　 5,556 　 9,176 　 7,914 　 3,093 　 2,384
貿易（輸出+輸入　12,264 　28,905 　　 10,042 　 20,386 　17,603 6,347 　 5,099
輸出対GDP比率 　 14.8% 　　7.9% 　　　 18.7% 　　 38.7% 　　36.6% 　 36.7% 　　 205.8%
貿易対GDP比率 28.1% 　　21.9% 　　　41.9% 　 70.4% 　　66.6% 　 71.5% 　　 386.6%
純輸出対GDP比率 1.6% 　　 -6.2% 　　 -4.5% 　　 7.0% 　　 6.7% 　　1.8% 　　　25.1%
情報ソース　JETRO(日本貿易振興機構）

メディア等で喧伝される日本＝外需依存経済という常識は、デー
タ上必ずしも明確ではありません。これは、一部報道等のみに頼
った議論の盲点です。日本が主要国中で最大の輸出依存・外需依
存国であれば、おっしゃる議論も成立するでしょうが、事実はそ
うではない。なのに何故日本が主要国中で最も経済が悪化してい
るか？　どうお答えになりますか？


また、裁定取引の議論もやや単純化され過ぎでしょうね。繰り返
しになりますが、日本はかつてのバブル崩壊後、人類史上例を見
ない超低金利（というかゼロ金利）と量的緩和で世界でも稀に見
る過剰流動性を生み続けて来たにもかかわらず、長らく経済成長
率・株価・地価等が低迷し続けた点をどう説明されますか？　
裁定だけで言えば、この２－３年だけ日本の資産が割安になった
訳ではないのですよ。もう１０年以上に渡ってずっと日本は割安
だったのに、その時には裁定が働かず、日本には投資資金は集ま
らなかった（のみならず、日本のお金自体が日本に回らなかった）
のは事実です。単なる裁定取引なら、当然他資産より割安なら資
金が回って来たはずですが、そうならなかった。何故そのような
ことが起こったとお考えですか？

以上２点、残念ながら638さんの議論には視点として欠けている
ようなので、是非ご意見を開陳ください。これが、今後の日本経
済なり不動産価格なりの動向を見極めるうえでの大きなポイント
と考えます。

６４０さん

私も概ねご意見に賛同します。
実は私自身も金融機関の端くれに勤めているものですが、
短期的・近視眼的な利益追求、市場至上主義・拝金主義的
金融活動には大いに疑念を持ち警鐘を鳴らしたいと思って
おります。
同じ金融の世界といえども、私がおりますのは世界経済等
をいかに持続的安定的成長に導くかといった、公的色彩が
強いものですから、是非、その点はご容赦頂きまして、同
じ金融業とはいえ、十把一絡げになさらないよう、よろし
くお願いします。

なぜかこのスレ皆さんすごいバックグランド方々ばかりお集まりですね。それはそれで楽しいですよ。

あんたら、コケ脅しばっかりで別に大したこと言ってないじゃないか
がっがりだよ

ま、このコケ脅しマンションの住人にぴったりだけどな

「建築計画のお知らせ」など、区や都の条例で義務付けられているものも、マンションの場合施工者は管理組合に行えばいいことになっている。実際そのように処理され、行政にも「説明しました」と報告されてしまう。

まあ、「紛争防止条例」なんてなんの力もないのだけどね。
そのおかげで、ここガーデンフォレストも、
住民の反対があっても、建てることが出来たわけだ。

日本の市民は、自分の住む町について、何の発言権すらなく、ましてや実質的な権利など皆無なのだ。
　ただ、老人施設などに反対などするとき、「明日は我が身」ということと、「自分の言い分は人間としてどうか」ということは思うべきでしょうね。
　自分の子供に、なぜ反対するかをちゃんと説明できるかどうかというのも、基準になるかもね。

645こそ中身なし。
おまえが620かい？

もう少し中身ある発言してみれ、こら。

色々議論あるようですが、兎に角定期借地権というのが駄目です。
決して資産価値云々ではなくて、このエコや環境重視の時代に、
数十年後に確実に取り壊す（集合住宅を使い捨て化する）ことを
前提で不動産開発する発想と手法自体が、完全に時代遅れ、環境
に優しくなく、全然駄目です。

責任ある不動産開発業者であれば、良識ある地権者であれば、そ
のような環境への負荷が甚大で、自然や環境保全を無視した時代
遅れの開発を進めるべきでも協力すべきでもなかったはず。２１
世紀の企業・医療機関として完全に失格ですし、そういう物件を
購入した人たちも同罪であり、その罪の重さに心の底から恥じて
懺悔すべきでしょう。

定期借地権物件は、遠くない将来、エコを無視した乱開発として、
イメージダウンや社会的非難・批判にとどまらず、勿論それらに
伴う資産価値暴落含め、必ずや時代の天罰、しっぺ返しを受ける
こと必至と心得るべきでしょうね。浅はかな不逞の輩どもを神様
は決して見逃すことはないと心すべし。

趣旨はわかりますが、今後築後40年を超える1970年代築の膨大な数のマンションの建て替えをどうするか、まずはこれが大きな試練となると思います。こうした建造物はどんど壊して単純に建て替えるのでしょうか。

おっしゃる通り、日本は欧米に比べて集合住宅の建て替えの期間が短すぎます。何とか資源の有効利用を図ってほしいものです。

それから100年コンクリートなどを使うことはEco上は有益ですが、だから２０％とか３０％増しなどの価格でもEcoのために了解してくれる購入者がどれだけあるのかも、今後の検討課題と思います。
特に景気の悪くなっている現在、プラウドのように100年持つコンクリートだからある程度高くてもよいという方がどの程度ついてきてくれるのかは悩ましい問題です。

この広尾GF物件は、コンクリートの作りから見ても50年で壊れる様なものではないですね。
法的には54年後には日赤に対して建物を壊して更地にして返す義務があり、54年後の取り壊し費用も購入者が積み立てています。でも、この更地返還を受けるべき日赤が、こうした更地返還義務を免除して、建物が建ったままでその後も利用して、例えば聖路加病院のように、完全な医療完全セットの高齢者用ケアハウスなどに使用するといった方法は可能と思います。

日赤もしっかりした医療機関ですから、こうしたEcoの動きを踏まえてきちんと考えると思いますし、またそう期待したいですね。
定期借地の制度自体が比較的新しいので、50年間などの期間住むことができる当初購者だけに着目せず、今回の場合は日赤のように土地の提供者によるEcoにも着目した長期的視野にたった50年超の長期間の活用方法についても十分に協議してほしいものと思います。

売却前提では決して出てこない定期土地の借地による有効活用、比較的安価で良好な場所に住める購入者のメリットなどは今後とも事実なので、定期借地＝資源の無駄使いとプロトタイプで決めつけず、もっと建設的な議論をすべきかと思います。

↑
すみません、タイポしました。
売却前提では決して出てこない定期期間の土地の借地による有効活用、との趣旨でした。

ゴネたら50年後も住み続けられるようになるかもとあさましい期待をしているわけか

この土日の間のマンションコミュニティで、興味深いお話を聞くことが出来ました。

定期借地権は、まだ新しい市場ですからね。10年後、20年後にその回答が出るのではないでしょうか？私にもわかりません。
ただ、不動産市況全般的に下降トレンドの今の段階で、定借だからまだ在庫残があるんだという頭ごなしの論旨で今から決めつけて語る問題でもないように思います。

某外車ディーラの人の話ですと、当年モデルの特別施策キャンペーンを当年度中に行うのは、ここ20年間ではじめての経験だそうです。2000年～2003年のバブルがはじけた時よりも更に今はひどい売れ行きで、こんな状況は20年間営業してきて、今までに経験したことがないということでした。
納期が何か月もかかった飛ぶように売れた時代と、車のスペック自体にそれほど差はありません。
在庫が今残っているからその車自体の価値が低いという論理は、今の市況を鑑みると少し短絡的ですよね？
需給関係の悪さは、高額商品全般にあてはまる現象なので。

定期借地権の非常に大きなメリットは、不動産評価額を低くおさえて次の代に引き継げるところでしょうね、ここの部分に大きくヒットする人はいると思いますが。
（新聞のちらしに度々の広告を出して地引網かけるよりも、この物件については、資産税対策専門の税理士事務所とかと組んで一本釣りの営業活動したほうがよほど効率的ではないかと思いますけどね。）

相続対策が必須の家系の人達にとって、不動産資産について言えば、短期の売却益狙いのキャピタルゲインは逆に好ましくなく、賃貸でインカムゲインの仕組みを作って、バトンタッチしたほうが喜ばれるのではないかという考え方がベースにあると思います。この物件は、それなりに有効な相続税対策になると思います。
土地つきのアパート経営とかは、利回りはよくても、管理が大変ですから。
賃借人の審査さえしっかりして、それなりの平米数があれば、"労力　パーフォーマンス"がそこそこいい物件になるように思いますけれども…。

「建築計画のお知らせ」など、区や都の条例で義務付けられているものも、マンションの場合施工者は管理組合に行えばいいことになっている。実際そのように処理され、行政にも「説明しました」と報告されてしまう。

訂正　管理組合ではなく、管理会社に説明するだけでよい。ひどい話だね。

６５７さん、

６５２です。ご指摘ありがとうございました。

頂いた情報は知っています。

日赤広尾は、現在改築中の広域災害対策のための最新医療設備といえども50年余もすると老朽化するので、現在の広尾ガーデンフォレストの場所を54年後にはつぶして、今度は現在建てている最新医療設備をその時点で壊して、現在の広尾GFの場所に設備を再度立て直す考えということですね。
ご指摘の通り、日赤はマンションの分譲事業自体には全く関与していません。

http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/about.html

みずほ信託は、あくまで日赤の受託者ですから、現在は54年後に更地にして返還が原則ですが、委託者の委託内容が変われば、例えばその後数十年は土地を返還させないで一定の条件下で土地を継続使用させるようなことは可能と思います。

54年後の話は、今の時点で予測不能と思いますが、例えば現在建てている最新の総合医療設備も、本当に54年後には継続使用が不可能なほど老朽化した施設になるのでしょうか。その頃にはエコに関する世の中の常識も大きく変わっている可能性があります。

その際の、世の中の常識として、日赤の総合医療設備も一部手直しして継続使用し、一方、現在の広尾ガーデンフォレストも、現在の所有者からは土地の使用権を返還させる（したがって現在の所有者は原則として上物も返還する）が、建物自体は80㎡物件でも400万円からの取り壊し費用が積み立てたてられているので、このお金を使って、壊さずに例えば医療提携の高齢者ケアハウスのように改築して20年程度使い続けるような可能性はありうると思います。

その頃は私を含め、このスレを見ている多くの方が生きていない可能性大ですが、こうした可能性を含め、資源は有効に使ってほしいものと思います。

つまり、いわば使い捨てであり、環境配慮などみじんもない。
すでに環境問題の深刻さが、周知のものとなってからの計画であるから、
金儲け優先の姿勢を、批判されても反論の余地はないだろう。

日赤という名に値しない見識のなさ。情けない。

前に出ていた写真の緑地はかなりの広さ、それも伐採してしまった。
住民が原告となって、行政訴訟を起こしているのは、
このようなことが正しいことのかと、問うているのです。

工事の覆いが取れで新しい日赤のビルの凶相にびっくり。
いや、あんな病院にはかかりたくない。

フォレストというほど樹木がないね

こんな感じになるのなら、そんなに悪くはないとは思いますけど。

http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/image.html

でも５０年後には更地になる。
自然環境を守るためや、環境負荷の少ない開発にするには、市場に任せていてはだめだ。
ちきゅうかんきょうはまってくれない、「明日のエコでは間に合わない」。
新政権には、十分な補償を原則に、社会のため、人類のためにに私権を法律で制限する英断を望む。

ゴミの最終処分場や、圏央道路を造るために、私有地を強制収容している。財産権は絶対ではない。
沖縄の米軍基地は、強制的に借り上げた私有地がほとんどだ。
環境を守るために、憲法２９条を生かすのは今だ。
行政訴訟も、市民の感覚で行政をチェックするために、もっと起こしやすくすべきだ。
原告適格も、ゆるやかに、常識的に認めるように、法改正するべきだ。
新政権は答えてくれそうなので頼もしい。

そんなに力むほど、この物件が法令違反とは思えませんけど。

まあ法令上の判断は、現在東京地裁で行っている裁判の結果を（場合によっては最高裁まで行って、後5年ほどかかるかもしれませんが）待つしかないと思いますが。

法律よりも、こういうことをよしとするか否かは、その人の生き方の問題だと思う。

>法律よりも、こういうことをよしとするか否かは、その人の生き方の問題だと思う。

　こういう高飛車な発言を、平気で書き込む人の生き方もいかがなものかと思う。

場所が場所だけに、これ位仕方がないでしょう。　
しかし、５０年後はここに一体何を作るのでしょう？　もう計画はあるのでしょうか？

>>662

ホント、見た目的に酷いですよね。正直かなりいただけない。。
ここもその一部って感じで（よく言えば見事に一体感があって）
嫁も「何あれ？」ってドン引きしてました。

私は、日赤の新しい病院のデザインは良いと思いますけどね。
「凶相」だったり、ドン引きはしませんが・・・・感性は人それぞれですから。

ただ、ガーデンフォレストやヒルズと調和しているかというと、
ちょっと近代的すぎるかもしれません。

私も６６４でリンクされているイメージ図のようになるのなら、新しい日赤は近代的でいいと思いますけど。

この周りの広尾GH、広尾GFの感じに比べると確かに少し近代的すぎるかとも思いますけど、そんなにドン引きするほど過度には思えませんけど。

＞新日赤

馴れだと思いますよ。　見馴れてくればそんなドン引きするものでは決してないことに
気付くと思います。

広尾３丁目にあたる、西側の谷の下から仰ぎ見ると、ものすごい圧迫感ですよ。
あんなのが、頭の上にそびえていると、ちょっとつらいですね。

「行政訴訟制度の第2弾改革で行政に対するチェックを強化
　団体訴訟制度の導入、公金検査請求訴訟の創設などに取り組み行政に対するチェックをさらに実効的に行えるよ　うにします。

　2004年159回通常国会で行政事件訴訟法が改正され、義務付け訴訟、差止訴訟の法定や原告適格の拡大など司法　による行政へのチェック機能の強化が図られましたが、一層実効性を高めるために行政訴訟制度の第2弾の改革　を進めていきます。」

これが政権交代で実現するといいですね。ガーデンフォレスト問題裁判にもいい影響があるでしょう。

また、チラシが入っていた。
今度のは、安いのが多い。

　写真とキャプションがちぐはぐ。「数百年生き続けてきた大樹」ってどれですか？

チラシはそろそろーーー。

そろそろどうなりました？

またチラシ、今度は売れ残りと、新築の白樺なんたら。
「私は森を手に入れた」んだそうですが、どう見てもただの植え込み。
うそ、おおげさ、まぎらわしい。

いいマンションですね

いいかだめか、5重のセキュリティーとかがあって中に入って見れないので判断しにくいですけど、物件のHome　Pageがかなり変わったようで、写真がいっぱい出ていますよ。

これなども見て、いいと思うか、だめと思うかは当然その人の判断ですね。

http://www.hiroo-gf.com/photo.html

屋根のついているのは最上階物件で、1番の写真で真正面に見えている屋根付きの部分は、D棟の6階だと思います。

でもメゾネットはなく、全て同じフロアーだけの物件のはずですが、最上階の物件のなかには広めのバルコニーがまわりにある物件もいくつかあったようです。

確かにけっこういい値段しますが、相当広そうな中庭やら地下駐車場やら豪華なエントランスホールやらと、共有部分にこんなにお金をかけたら、マンション占有部分だけで共有部分は最低限という物件の坪単価よりある程度高くなるのも仕方ないのかなと思います。

でも今のご時世で、それでもお金を出して住みたいという人がどれだけいるのかは別問題でしょうけど、いずれ景気が戻ってきたら、セキュリティーもよさそうだし医療提携もあって安心そうだし、ここに住みたいという人はそこそこ出てくるようにも思います（だったら買わずに賃貸で、というほうが賢い選択なのかもしれませんが）。

前途は真っ暗や。どないしょう。

「○港区や渋谷区が空に？
フィナンシャル・タイムズ（FT)の「アルファヴィル」という面白いブログに東京支局発で書いているグウェン・ロビンソン記者が6月26日付で「東京の空洞化が進んでいる（More Hollowing Out in Tokyo）」と書いています。「空洞化」といっても、東京の企業が海外流出しているとかではなく、東京で働く（主に金持ちの）外国人（主に欧米人）が、どんどん日本を去っている、ゆえに「空洞化（hollow out」しているという話です。」

そのいったん去った人たちが、どんどん東京に戻り始めたってニュースを、
つい最近、テレビで見た気がするが……。

それは、気のせいでしょう。

ユダヤ教会の下の駐車場のところの林が伐採されてしまった。
なんの前触れもなかった。そして、何の看板も出ていない。
古くて大きな木が、２０本くらいはあったのに、残念だ。

この辺の環境がどんどん悪化している。今に人間の居住に適さなくなる。
少なくとも住宅地ではなくなる。まして、高級住宅地ではなくなる。
すでに、崩壊が始まっている。私はこのことについては、悲観的である。
今は地価が低すぎるが、持ち直したら売って引っ越そうと思っている。

日記かよ。

どうしても外資頼みなんでしょうね。
リーマンショックから１年たつのですね。
今後どうなるのでしょうね。

売れているのかもしれないが、
夜明かりのつく部屋が少なく、
さみしい限りです。
まだ、人間の棲家にはなっていませんね。

みなさんおっしゃるとおり最初は明かりが少なくてゴーストマンションのようでしたが、日に日に明かりが増えてきている気がします。購入してすぐに引っ越すわけではない方もいるようですね。
蝉、コオロギの鳴き声が順におさまって、次は何で季節を感じることになるのでしょうか。

　ええっ！，まだまだ暗いほうが多いよ～。
サクラ投稿は、掲示板の趣旨にもとるから、やめてね。

　売れてても、今度は借り手がいないんだよ。外資頼みというのはそこでしょ。
家賃に無駄遣いできるのは、外資の外国人のための部屋だ。
外国人にとって、日本の住宅は、ウサギ小屋だからね。
このくらいの部屋提供しないと、東京には赴任してくれない。

「暗いほうが多い」と「日に日に明かりが増えている」のは別に矛盾しないのでは
（日に日に明かりが増えているが暗いほうが多い）

周辺住民ですが、中に入れないので良く分からないけど、外見はいい雰囲気だと思います。
ただ中庭の緑はたいしたことはないね。ガーデンヒルズの緑のほうが、立派です。年季が違うけど。
西麻布4丁目との境界の道も、ガーデンヒルズのところは両側に並木道があって、よい感じ
なのに、このマンションのところは片側だけで、残念。

中古店晒しの持ち主は
景気が２００７年からおかしくなったんだから、
引渡前に手付金放棄をして
損を１割程度に止どめるかどうかの決断が重要でしたね。

物件価格が下がってきていて検討を始めようかなと思っていますが「定期借地権」でこの価格では
まだまだですよねー。建物仕様がいいとはいえ３００万/坪くらいを希望したいねー。

三菱地所も三井不動産も、474戸の残り22戸(残戸5%）なのと、当面この近隣で新規販売できる競合物件がないので（羽澤ガーデンも当分出てこないようですし）、景気の回復を待ってあせらずに売っていく考えのようですけど。

全額キャッシュで相対交渉すれば少しくらい下げてくれるのでしょうか。

新古のほうは、1件だけ購入価格から14%下げて売りに出していた方がいらっしゃいましたが、これが消えた後は７，８件出ていますが、少なくとも売値ベースではもともとの価格以上で出していますね。実際どこまで下げる用意があるのかわかりませんが。

本当にここを相応の値引きで変えた人がいるのでしょうか？
どこかの近隣の不動産屋さんが、このくらい値引きになるよと教えてくれるような情報もありましたが本当なのでしょうか？

ご存じでしたら教えて下さい。

売値ベースと言うより、売り希望価格ですよね。
中古は一般的に、希望価格から値引きして契約するのが普通ですから。

702さん、定借でも今は期間７０年が増えてますから、
５０年のここは更に条件が悪いでしょう。

70年の定期借地は確かに有利ですが、まだシティータワー品川くらいであまり出ておらず、南青山パークハウスやパークコート神宮前、パークハウスプレシアタワーなどのように50年の定期借地物件が主体なのではないですか。

このガーフォレは正確には54年間ですが。

確かに住人は増えてきていると感じます。すれ違う方（住人と思われる）との挨拶の頻度も増えていますし、駐車場に置かれている車の密集度も極端に増加したような。Ｅ，Ｆ棟への入居が開始されたから当たり前かもしれませんが・・・。

パークコート神楽坂は７０年ですよ。
以前のプラウド国分寺とか７０年物は出てますよ。

本日、１０月１日（木）午後３時半から東京地裁５２２法廷にて、このマンションの違法性を問う、近隣住民による行政訴訟の裁判が行われます。関心を持つ方は、傍聴されてはいかがでしょうか。
本日広島地裁の「鞆の浦」開発差し止めの住民訴訟で、住民勝訴の判決が出ました。
時代が変わりつつあるようです。

「鞆の浦」開発差し止め訴訟とここのマンション開発では質が違い過ぎでしょう。
ここでの訴訟ではほぼ確実に原告敗訴でしょうね…

時代の流れを読みなさい。みんなが、埋め立てなどやめておけばいいのにと、思ったから止まった。
いまや、開発がほしいのは、一部の人だけ。東京の街を守りたい人は多い。気づくべき時ですよ。三井三菱さん。

まぁ、例えば公園を売って開発なんてのがあれば差し止めが認められるでしょう。
しかし、私有地で一応駐車場のようなものがあった、それほど広大でもない土地では開発を止めることは
非常に難しいでしょう。

ところで、ここの原告は今の段階になって何を求めているのでしょう？　取りあえず裁判費用だけでも
支払ってもらおうと思ってるのでしょうか？　取り壊して元に戻すなんてことは到底望めませんしね。
せめてもうちょっと世間で注目されれば、裁判起こした甲斐があるってものですが、マスコミもほとんど
関心を示さないのは悲しいところ。

環境構成物の所有者には、社会的責任というものがあるでしょ。
日赤には、８ヘクタールの樹林があり、渋谷区の保存樹林に指定され、区民の税金から助成金が出ていたのだよ。

　原告の請求は工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復です。

まだ手をつけていない土地を残して、植樹などして解放したら？

＞原告の請求は工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復です。

到底認められないでしょう。
マスコミも全く見込みがないのでほとんど無視してるのでしょうか？

残り１棟の建設差し止めができれば、成果大ですが、これも厳しいのだろうなぁ…

行政訴訟ということは区を訴えてるのですよね？

区に対して
＞工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復
って？？

もう金を請求するしかないのでは？　まだ建ってない部分に関しては開発許可を下ろさせない
ということか？

建物を取り壊しての原状回復ねー。これが認められるなんて有り得ないと思いますがねー。
それより値引き情報とかありませんか？

逆にこれで原告が完敗すると、悪い意味で判例が出来てしまうので、ちょっと嫌だなぁ…
勝てる見込みがないならさっさと和解した方がよいと思います。

今までのスレでも何回か取り上げられているようですが、念のため。


# 建築基準法による確認処分取消(最高裁判例 昭和59年10月26日)

工事が完了した場合における建築確認の取消を求める訴えの利益は、失われる。


これを「訴えの利益」と言います。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A8%B4%E3%81%88%E3%81%AE%E5%88%A9%E7%9...

判例の詳細は以下にも出ています。

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanrei...


このマンションを建設したデベや、土地を売却した日赤を相手に訴訟していたとしても、建物が完成して、ましてやそれがさらに転売されたり賃貸されて善意の第三者が所有者や賃借人になってしまっている状況で、どうやって建物を完全に取り壊して、もともとあったとする駐車場や森に現状回復するのでしょうか。

しかも、この建物は、地域の広域医療災害対策のために広尾日赤設備の近代化を行う必要があり、その資金を捻出するために日赤が既存の土地を定期借地で供出し、入札に勝ったデベがこの定期借地権の土地の上にマンションを建設、分譲したものです。
善意の４５０世帯を超える個人が、この物件を購入して、かなりの数の所有者がすでに居住したり、賃貸に出したりしています。


この訴訟は日赤やデベに対してではなく、行政訴訟であって区を相手にしての訴訟であるとのことですが、７１８さんや７１９さんのおっしゃるように、こうした状況で、どうやって区に対してこうした完成した建物の取り壊しや現状回復の実施を求めることができるのでしょうか。

最終的な判断は、東京地裁、さらには控訴された場合には最終的には東京高裁、最高裁のご判断によるのでしょうからへたな憶測はできませんが、大変興味深い判例になると思われます。

業者や法律家にはそれなりに興味深い裁判例になるのかも…
マンション購入検討者にはほとんど関係のない話でしょう。

どんな経緯で出来たか、違法性を指摘されて訴訟人あっている。
「そんなこと関係ない」という人には、関係ないのだろうね。

「訴訟人あっている」って？
何かを訴えたいなら、せめてきちんとした文章で書かないと説得力ないですよ。

失礼,「訴訟にあっている」＝「訴訟を起こされるような仕儀に至っている」というつもりでした。

　違法行為でも完成したらやり得、というのが俗説であることを示す判決が出ています。
このガーデンフォレストでも、様々な口実で、開発許可を受けていません、東京地裁で係争中です。

新築マンションに…　異例の「建築確認」取り消し命令
　分譲を開始した大阪狭山市の１１階建てのマンションに、裁判所が待ったをかけました。
建設した大手デベロッパーが行政からの開発許可を得ていなかったのは「不適切だ」として、建築確認の取り消しを言い渡しました。
　このマンションは、大阪狭山市の住宅街に大手デベロッパーが建設した１１階建てで、先月、竣工し、すでに分譲も始まっています。
　裁判はマンション建設に反対する周辺の住民たちが起こしていました。
「今年夏に完成し、契約も順調に進んでいるというこのマンション。裁判で問題となったのは、その裏手にある機械式の駐車場でした」（記者リポート）
　この立体駐車場はマンション北側の急斜面を掘り、コンクリートで基礎を築いて造られましたが、住民たちは、デベロッパー側が「立体駐車場は建築物ではない」として、行政からの開発許可を得ていなかったことについて「許可の無い開発だ」と主張してきました。
　判決で大阪地裁は「原野ともいうべき斜面地の形質を変更させたもので、開発行為にあたる」と判断、建築確認を出した民間の検査機関に取り消すよう命じました。
　すでに完成したマンションの建築確認取り消しは極めて異例。
　一部の部屋では分譲契約もすんでいるということで、デベロッパー側は「判決文を精査し、弁護士と協議した上で対応を検討したい」と話しています。
ＭＢＳニュース(09/10 20:25)

　被害者は、購入者です。
気の毒でなりません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs//thread/6937/

　ここガーデンフォレストも、開発許可をとっていないんですよね。
「地形、区画の変更は無い」という理由でしたね。だいじょうぶですか？

原告勝訴でマンション取り壊しになる可能性が少しでもあるなら、もっとマスコミが報道して
るでしょう。　結局「地形、区画の変更」はなかったということで、原告敗訴になることは
ほぼ確実なのでは？

ここは５０年？５５年？経ったら何を作る予定なのでしょうか？　取りあえず住人を全て追い出した後、
また同じようにマンション建てて販売するってことあり得ます？

マスコミというのは、裁判の報道では、判決が出るまで、何も書かないのが普通です。

裁判の内容を部外者がどうこう言うことはあまり適切ではないとは思いますが、上記の大阪地裁の判例でも、民間業者に建築確認の取り消しを命じたとしても、それが何らかの示談にならずに、いきなり建物全体の取り壊しになるかどうかは不明です。

ましてや今後、控訴されて最高裁まで行った際に、訴えの利益に関する過去からの判例が完全に覆されるまでの利益があると最高裁が判断するかどうかも不明です。

この物件の場合、もし何らかの示談すらなされず、控訴されて最高裁まで行くことがあったら、現在のピッチを見ているとあと3，4年はかかる可能性もあると思いますが、ますます利害関係人が増えて現状回復が難しくなってきます。

そもそもの地形、区画の変更があったのかという判断と共に、このプロジェクト自体の地域社会に与える社会的利益や影響（渋谷区や東京都としても大きな責任のある大震災などの際の広域災害に備えた近代医療施設の完備という意義や利益。定期借地権の売買自体が建築確認を要し且つこれを認めないとの理由で原始的不能により無効となれば、売主の日赤も一定の損害を負担する可能性あり）も検討されると思います。

それにも拘わらず、数年たってもっと利害関係者が増えて現状が確定してしまった後で、過去一度も最高裁レベルで覆ったことのない判例を覆してまで建物の取り壊しを行わしめるだけの訴えの利益がこの事例に限っては本当に存在すると最高裁が判断するか。個人的には相当に疑問と思いますが。

まあ住人の皆さんも、特にこの件については重要事項として説明されても気にせずに購入して気楽に居住されているところを見ると、特に心配している様子もなく、また最高裁まで行ったらまだ数年はかかるでしょうから、気長に今後の裁判の経緯を見守ることとしましょう。

10月上旬にあったとの口頭弁論（裁判）では何か進展あったのでしょうか？ご存じの方がいらっしゃたら教えて下さい。

＞マスコミというのは、裁判の報道では、判決が出るまで、何も書かないのが普通です。

そうでもないでしょう。　新宿のタヌキの森などは判決が出るずっと前から報道され続けていました。
世間の注目を集めそうな目新しい事案で見込みのありそうなものなら遅くとも裁判が始まれば報道されますよ。
ここはマスコミの長年の勘からも専門家の意見からしても到底原告が勝てるとは思えないです。
原告が負けるとは思いますが、ここは判決が出ても報道されない気がします。

行政訴訟で「示談」って。どうするのですか？

この夏ごろから、司法の空気が変わっています。
政権交代の先どりのようです。典型的には「鞆の浦」判決。
この先４年間は、法相は千葉さん。司法官僚のキャリアプランも、今まで通りとはいきませんからね。
今まで自民党政権の、鼻息をうかがっていた人たちですから、変わり身も早いのですよ。頭はいいから。
行政訴訟について、民主党のマニフェストや、政策集を、読んでみることをお勧めします。

司法の空気は間違いなく変わっていますが、この事案には到底及ばないですよ。
原告団は今一度何をすべきなのか検討すべき。　このままではただ完敗して虚しい思いをするだけでしょう。

ここも「鞆の浦」のように有名人が応援してくれると少しは望みが出てくるのに…
誰も原告側の主張に賛同してる著名人はいないのでしょうか？

これから建設となる残りの2棟については、建築確認未取得という理由で少なくとも建設の着工を差し止めて、その分を地域住民にも開放されるような森林公園に戻すようなことは可能ではないでしょうか。

その場合は、広尾日赤の入院患者の皆さんも自由に出入りできるようになるような地域市民にとっても利益実感のある公園施設になると思いますし、大震災の際などは避難場所としても利用できると思います。

今後の一種の示談として、区が新規着工分の建物については建築確認を認めないことによって、こういう建築未着工の分の敷地の有効利用について前向きな協議ができないものでしょうか。

>まあ住人の皆さんも、特にこの件については重要事項として説明されても気にせずに購入して気楽に居住されているところを見ると、特に心配している様子もなく、

はい。全く気にしておりません。

残り２棟分の敷地なんて大した広さないのでは？　まぁ公園にしてくれるのなら非常に嬉しいですが、
公有地でもないところ強制的に公園にするようなことは日赤側が自主的に申し出ない限りはあり得ない
でしょう。　元々森林公園だったわけでもないですし…　日赤に用事がない人は基本立ち入る権利は
なかったのですよね？

残り２棟は判決が出るまで着工しないのでしょうか？　借地期間はどんどん減っていくし、もう建てない
ような気も…　こちらも日赤とデベで裁判で争うことになるのかな？

日赤とデベが裁判？どういうことですか？御説明いただければありがたいです。

＞日赤とデベが裁判？どういうことですか？

いや、土地にマンションを建てれることを前提で借りたのに、開発できないとなれば裁判沙汰になり得るのかな？
と思ったまでです。　まぁデベはそんな面倒な選択肢は選ばないと思いますが…

もとあった庭というか、林というか、保全樹林に指定されていたものです。かなり立派なものでした。
町並みという面からも、このマンションは高層すぎるのです。
新しく制定された渋谷区の高さ制限を超えていて、既存不適格になっているのです。

保全樹林だったけど、指定は解除されましたからね。　まぁ指定解除を受け入れた都（区）がだから
訴えられてるのでしょうが、時すでに遅しですよね。　まぁ裁判所は「指定解除が違法とは認められ
ない」と判断するでしょう。

原告はもっと実力行使で阻止していれば、もう少しマスコミが注目して流れは変わったのかもしれない
のにね…　

実力行使っていうのは、いわば違法行為ですよ。
無責任なことを言わないでください。
しかし、今ならこんな計画なかったろうなと思うと残念ですね。、

　東京都が、都の自然保護条例に反して、開発許可不要と決定したことの違法性が、認定される可能性は大きいのではないでしょうか。その場合、建物の完成を持って、法理と情の利益がなくなるという、判例に変更が加えられる可能性は大木のです。邦楽界で、正義に反するという説が優性なのです。それはそうですよ、今のままじゃ違法行為でもやってしまえば、やり得だもの。大阪の判決は、判事さん達の、そういういらだちの現れですよね。

というか、ここの原告団は動くのが遅すぎ。　最初は前の女子高がやってて、途中から参戦したのでし
たっけ？　どうも後から必死に粗さがしして訴えてるという感が拭えないですな。

こうゆう事案は何としてもマスコミに取り上げてもらわないと話にならないでしょう（現実はそんな
もの）

実力行使は違法になりうるものは多いと思うけど、合法の範囲で世間に見える形で運動すべきだった
のでしょうね。　まぁ真の目的が何かにも寄る話ですけれどもね。

法理と情⇒法律上
大木の⇒大きいの
邦楽界⇒法学会

どうもすみません。

　裁判の行方にご注目ください。

ここの事案が違法性がないという分水嶺になりそうな気がします。
場所が場所ですからね・・・

判決はいつごろ出る予定でしょうか？

都市計画法の開発許可も受けていないのです。
皆さん、ええっと驚かれます。それほど不自然なのです。
そのおかげで、道路の拡幅ができないのです。
道路をいじるには、開発許可がいるからです。
大阪の事案と似たところがあります。

どういった点で都市計画法の開発許可が必要なのでしょう？
それを書いてもらわないと、よくわからないです。

大阪の事案と似てる？　そうかなぁ？
大阪のは崖を削ったりしてますからね。　ここはどういった点で「土地の形質変更」があったと
訴えてるのでしょうね。日赤がまとめて持ってた土地だし、どう判断されるのだろ？
確かに興味深い案件ですね。都を訴えてるのですか？　
都側の主張も知りたいです。

確かにマスコミは全然興味ないみたいですね（苦笑）

都の主張は、「住民には原告適格がないから、訴えを却下してくれ」の一点張り。
卑怯だよね。都は自分の処分の正当性を主張できないのかな？

　レンガ塀の取り壊しのときには、住民がずいぶん集まって抗議したものです。
業者は、真夜中に工事するという卑怯さでした。ひどいものですよ。

裁判所は、マスコミを重視しないよ。政治家と違って、裁判官には選挙がない。

レンガ塀は惜しかったな・・　でもあれはいずれ地震等で崩壊してたような気も。
一部だけでも記念で残してほしかったですが、仕方ないのですかね。
それなりに綺麗に整備してくれてるので、私はそんなに不満はないです。　

都の主張は原告適格がないという主張なのですか？　これが認められて裁判終わり
だったら原告さんたちは虚しすぎますね。

裁判の話で盛り上がっていますが、「事故」の件はまるで話題になりませんね。
告知事項として相当重要な事があった旨、不動産屋から聞きましたが．．．
口にするのも憚られる、ということでしょうか。

事故って何ですか、もっと詳しく教えてください。

　日赤の公表した、開発名目が「病院建設のため」と、いわば半分の事実しか言っていないのです。
用途の変更、土地区分の変更に当たるので、都市計画法４７条に定められた開発許可が必要です。
この点で決定的に違法なのです。

>>757
＞裁判官には選挙がない。

選挙は無いけど国民審査があるじゃん、こないだの選挙のとき審査投票があったよ、選挙行かなかったの？

最高裁判所裁判官国民審査
ウィキペディア（Wikipedia）より
http://ja.wikipedia.org/wiki/最高裁判所裁判官国民審査

裁判所はマスコミを重視しないだろうが、間違いなく影響は受けています。
裁判官も人ですからね。　もちろん全く影響を受けない裁判官もたまにはいるでしょうが…

７６１さん、本当に決定的に違法なのでしょうか？　本当に決定的に違法だったなら、どうしてマンション
建設を阻止できていないのでしょう？　仮処分で差し止め等できなかったのでしょうか？

実際は違法がどうか簡単に判断できないのですよ。
病院をマンションに変えることが「用途の変更」「土地区分の変更」に当たるという解釈がされた裁判例は
あるのでしょうか？

そして仮にここが開発許可が必要なものであったと判断された場合どうなるのでしょう？　ここの場合、役所
が「開発許可は必要ない」と判断したのでしょうか？（都が訴えられてるのでそうなのでしょう）　
飽くまでも役所の責任なので、謝罪して改めて開発許可を発行して終わりですかね？

この前、大阪で出た判決です。都市計画法に違反した分譲マンションの建築確認が取り消されました。
完成し、分譲もされて、入居もしているのです。いままではあまりない例ですが、今後はこういう判例が増えるのではないでしょうか。司法官僚のスタンスが、住民運動寄りになってきているようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6937/　購入した人は気の毒ですね。

　いろんな人が意見を述べているが、「完成後に建築確認が取り消された」という事実が受け入れられない人が多いようです。それほど異例なんでしょうか？　完成しようがしまいが、違法は違法で、免罪するのがおかしいと思っていました。（たとえば国立のマンション）

　大阪のケースでも、行政が開発許可不要として、業者に加担していたようですね。
判決は、必要な開発許可を得ていないので、建築確認を取り消すという、じつに論理的なもの。

　先日の裁判でのこと。東京都は「東京の自然の保護と回復に関する条例」についての業者の申請の書類を、すでに廃棄したと言っている。これに対して裁判長が、何とか見つける努力をしてくださいと命じました。つまるところ、裁判所も開発の完了前に書類を捨てたりするはずがないと、東京都を疑っているのです。
裁判所のスタンスは、それほど行政寄りでもないですよ。

最高裁判事の 国民審査は「おとぎ話」っていうのはみんな知ってることでしょ。

　　地裁や高裁の判事にはなにもないし。

　マスコミのはどうか知らないけど、政権交代の影響は明らかですね。

大阪のマンションの建築確認が取り消されたそうですが、これって何か建築確認を行う民間会社
が訴えられて判決ができただけですよね？　実際これが出たからどうなるというのでしょう？
この民間会社が免許取り消しにでもなるのでしょうか？
マンションに関しては問題となったのはガレージ部分だけみたいですし、ここの部分を元に戻し
て再度建築確認を取るのでしょうか？

それとここのマンションについても。　東京都を訴えて実際のところこのマンションはどうなり
得るのでしょう？　東京都が謝罪して、今後は気をつけますということになるだけでしょうか？

現実問題として、どうなり得るのかの意見が聞きたいです。　何か品質保証が取り消されただけ
みたいな判決は正直あまりピンとこないのですけれども・・・

東京都を訴えて、このマンションが取り壊されて元の景色に戻るということはないのでしょう。
元に戻す費用を東京都に全て出させるというような判決はあり得ないし。
結局、うまくいって東京都に一部に関して「ごめんなさい」させて、その担当者であった公務員
が降格するのが精一杯では？　

しかし、何で今更裁判してるのですか？　どうして差し止めできなかったのでしょう？　その
辺りの経緯が分かってる方はおられないのでしょうか？

　建築確認の取り消しが確定すれば取り壊すしかありません。
これがどうしても飲み込めないようですね。お仕事がらですか？
このマンション建設関係の人の検討や、入居が多いようですね。

　建築確認も、開発許可も、絵空事ではない。
ただのお札じゃないですよ。
運転免許がないと、運転してはいけない。
建築確認のない建物は建ててはいけない。存在してはいけないのです。取り壊すしかないでしょ？

　行訴訟法の改正で、開発許可処分は事前の差し止め訴訟が、可能になりました。
だから、行政と結託して開発許可がいらないことにしたものと考えられます。
違法ならなぜ止められないのか？それはね、行政と結託した三井、三菱連合軍が、猛烈に強力だからですよ。

＞７７４さん
＞建築確認の取り消しが確定すれば取り壊すしかありません。

建築確認で問題となったのはガレージ部分だけだそうですよ。　一部の問題で全てを取り壊させられる
のでしょうか？　

　司法的には取り壊し。
後は、行政とデヴェロッパーと購入者の三者で、始末をすることになるんでしょうね。
これも、いくつもの訴訟とかになるかもしれませんね。

　大阪で、建築確認が取り消されたのは、駐車場ではなくて、マンション本体です。事実確認,念のため。

何か大仰な話になってるけど、結局裁判所は「問題があったとはいえるが違法とは言えない」といういつも
のあいまいな表現の判決で結審でしょう。　収賄行為でも証明できてマスコミが取り上げるようになれば
まじめに取り壊しの可能性も含めた話につながるかもしれないけどね。

神戸の方のタワーマンションで土地の入札に問題が発覚したマンションがあるそうだけど、あれはどうなる
のでしょうね？？

　耐震偽装事件のときのことを思い出しました。

　被害者はいつも購入者ですね。

　違法とまでは言えない？
取るべき開発許可を取っていないという違法があると、はっきり認定しています。
収賄では建物は壊さないでしょう？
建築確認の取り消しが確定したら取り壊しになります。

大阪の物件ですが、建築確認が取り消されたのは建物全体ですが、問題となったのは飽くまでも
立体駐車場の部分ですから、ここの部分を元に戻せば建築確認を取り直すことは不可能ではない
と思われます。　ただ駐車場のないマンションが売れるのか？ここまで問題となったマンション
が売れるのか？といった問題が残るので、もうマンション自体取り壊して土地を売ってしまう
ということもあり得るのかな？

＞取るべき開発許可を取っていないという違法があると、はっきり認定しています。

本当に？　このガーデンフォレストでそんな認定いつ誰がしたのでしょう？

何か大阪のマンションとごっちゃになってますが、ここはガーデンフォレストの板。
大阪のマンションの話という但し書きがない場合はガーデンフォレストの話。
皆さんも気をつけて投稿しましょう。

大阪の話ですが、建てちゃってから建築確認をとるとか、取り直すということはできないと思います。
　広尾の話ですが、病院の庭を共同住宅にする、しかも高さ制限の規制緩和を受ける、こういう大規模な開発が、「都市計画法上の開発行為に当たらない」というのは、なぜなのですか？
どなたか、業者側を弁護してみてください。裁判所が認めてくれるように。

　大阪のケースは、建築確認の内容が違法なのではなく、必要な開発許可を取っていない建物の建築確認は、そもそも無効だという理解でいいですか。

　大阪の判事たち、建て逃げ、建て得がよっぽど腹にすえかねていたようです。
業者も、最終弁論後、判決前という時期に、「検査済み証」を発行したりして、
露骨な駆け込みをやって、ますます怒らせたようです。
これまでは、検査済み＝完成をもって、「訴えの利益」がなくなったという、とんでもない非情な判決がまかり通っていたのです。正義の観点からすれば、この判決は正しいと思います。違法建築はぶっ壊せ。

まあ最高裁まではずいぶん時間がかかるし、実際入居している人は誰も心配していないようなので、外野がどうのこうのというよりも、最高裁の判決まで気長に数年間結果を待てばよいのではないですか。

＞広尾の話ですが、病院の庭を共同住宅にする、しかも高さ制限の規制緩和を受ける、こういう大規模な開発が、
＞「都市計画法上の開発行為に当たらない」というのは、なぜなのですか？

法解釈の問題ですから、簡単に答えは出ませんよ。　法の趣旨からよくよく考えてこの裁判の判事が答えを
出してくれるでしょう。

病院の庭に新しい病棟を建てる、これは開発許可不要で争いはないでしょう。
それでは、寮ならば？　マンションならば？
興味深い話ですね。　どうしてマスコミは全く報道しないのでしょう？
まことちゃんハウスがあれだけ報道されたのにね（笑）

＞大阪の話ですが、建てちゃってから建築確認をとるとか、取り直すということはできないと思います。

その根拠は？　軽々しく「できないと思います」じゃないですよ。

建築確認が取り消されれば、その問題となった部分（大阪の場合駐車場）だけでなく全ての部分において
二度と建築確認が取れないなどという決まり（法律等）があるのでしょうか？

>外野がどうのこうのというよりも、最高裁の判決まで気長に数年間結果を待てばよいのではないですか。

購入検討者としてはどうしても気になる話です。
でもここの場合まず大丈夫なのですよね？　原告の方たちは何を要求してるのでしょうか？　どうなる
可能性があるのでしょうか？　この件でインターネット上で記事は報道されてないのでしょうか？　
もしあるのならば教えてください。

原告は、 ①建築確認の取り消しの判決。（取り消しになれば、建物は取り壊しになります）②東京都の自然の保護と回復条例により、建築中止命令と、樹林等自然環境の原状回復命令を都知事が出すように命じる判決。の二つの判決を求めています。

７９０さん
デヴェロッパーは答えられるはずです。
ちゃんと説明してもらいたくないですか？

本件が訴訟されていることは事前に書面並びに口頭で重要事項としてちゃんと説明されており、それを十分知った上で私を含め450戸程度について皆さん購入されています。

特に気にしていませんし、敗訴になるとは全く思っていません。
それに三菱三井の我が国を代表するデベロッパーが購入者に変なことはするまいというのが購入者のほとんどの意見と思います（全員にインタビューしたわけではないので詳細にはわかりませんが）。

この件が気になれば、少なくとも当該重要事項は購入検討者の方もちゃんと説明を受けられると思いますよ。

気にしないというのは、判断停止ですか？
それとも目にしたくないということ？
気になって当然だと思うけどね。
それは逃げじゃないかなあ。政権交代の影響はあるでしょう。
事実関係の詳細だけでも抑えておいたほうがいいのでは。

↑
「敗訴になるとは思っていません」とは、被告側が敗訴になって、建物が取り壊され、罪のない全く善意のわれわれ住民がみな集団移住するようなことになるとは全く思っていませんという趣旨です。そんなことは迷惑千万です。

上にも書かれていますが、そんなことになったら日赤も無傷でいられなくなるでしょうから、大震災などの際に1000床緊急で用意して傷病人を治療するなんてこともできなくなるのでしょうね。

それで死人まで出てでも、原告はもとの駐車場や樹木を戻したいと考えておられるのでしょうか。
とても冷たい皆さんだと思えてなりません。残念です。

　入居する前によく調べればよかったのにね。

　違法開発の犠牲者は、まず地元住民です。
それから、購入者。