匿名さん
[更新日時] 2010-07-05 23:15:52
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も?
引き続き、情報交換お願いします。
物件データ:
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格:1億6350万円-2億7640万円
間取:3LDK
面積:102.66平米-118.05平米
売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル
売主:三菱地所
販売提携(代理):三菱地所リアルエステートサービス
販売提携(媒介):みずほ信託銀行
管理会社:三井不動産住宅サービス
設計・監理:三菱地所設計
施工:鹿島建設
こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2009-01-19 10:24:00
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
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広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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601
入居済み住民さん
決済の時に販社から聞いた記憶では、購入者の住宅ローン利用率は確か3割とのことだった。
つまり7割はキャッシュ(か住宅ロー以外の調達)ということか。
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602
匿名さん
ガーデンヒルズも元は日赤の土地だったのね。
ガーデンヒルズが建設される前って皆さんどうやって駅にアクセスしてたのですか?
ガーデンヒルズの真ん中を通ってる公道も昔はなかったのですよね?
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603
ご近所さん
今はこんなことになりました。
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604
匿名さん
私が見学させてもらった時は案内人と駅から徒歩で行ったのですが、
案内人は今回はここ(公道)を通りますが、もっと近道もありますよ、と言っていました。
三井不の人は購入検討者に脱法行為を勧めたのでしょうかね(笑)
ガーデンヒルズ内を通り抜けするのがダメなら、契約時の重説より以前に、
案内時にも言っておくべきなんじゃないですか。
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605
ご近所さん
やっぱり!こっそり通っているんじゃないか!
近所迷惑だから止めてください。
側杖食って困るのは古くからの住民です。
三井、三菱、日赤は、ガードマンにGF住民の通行を阻止させてください。
そして、こっそり通行する住民は居住させないでください。
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606
ご近所さん
昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。
僕ら子供のころは、外苑西通りに都電が走っていたのだ。
てんげんじのところで曲がって下通から、中通、上通りとたどって、渋谷駅に行く。
のどかでいい時代だった。
そのころは、省線(JR)の恵比寿まで歩くほうが便利だったな。
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607
匿名さん
晴海の物件に似てますね。
公道11分なのに、公開空地通って10分で売ってた物件。
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608
匿名さん
>やっぱり!こっそり通っているんじゃないか!
>近所迷惑だから止めてください。
何か非常に違和感を抱かざるを得ない発言ですね。
自分が違法行為を今後も見逃してもらう為に新しい住人には同じことをすることを迷惑だと訴える。
GHの人がGFの新しい住人に対して訴えるのならまだ理解できるのですが…
GFの住人は良識のある人がほとんどだろうので、販売会社との約束はちゃんと守っていると思い
ます。
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609
入居済み住民さん
実際に歩いていますが、公道を通っても、信号待ちを無視すると広告の通り9分か10分で少なくとも正門までは着きますよ。下り坂の場合の広尾駅行きの場合だと9分という時間は問題ないですね。
そんな通ってはいけないと重要事項で書いている道路を通った場合の裏道ルート所要時間を書くようなコンプライアンス違反行為を、さすがに三菱地所・三井不動産連合がやるわけがないでしょう。
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610
匿名さん
重要事項に書いてあってもなくても、通り抜けでショートカットした道は、所要時間に使えないんですけどね。
ここの場合は広尾駅の入り口から改札まで更に歩きますから、実際に9から10分で行くかは難しい所ですが、
計算上は地下鉄出入り口から、マンション敷地の最寄りの部分までで計算すれば良いので、9分は妥当な所でしょう。
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611
匿名さん
上のスレで店晒しとずいぶん書かれていた74㎡程度の物件で、当初の価格から唯一14%下げて8500万円程度で売りに出したままになっていた新古物件、ふと見ると売れてしまって消えていますね。
その後出ている新古物件で、少なくともネットベースで値下げしている人は、もともとの三菱・三井のデベを含めて誰もいなくなってしまい、70㎡台でもみんな1億円前後はする値付けに戻ってしまいましたね。
株価もだんだん戻ってきているし、時間と共にこうした価格でも徐々に売れていくのでしょうか?
個人的には少なくとも年末超えとか、もう少し時間がかかるような気もしますが、興味深いですね。
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612
購入検討中さん
うーん、その物件本当に成約したのかな?店晒し期間が長くなったので掲載を辞めたとは考えられませんか?
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613
匿名さん
>昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。
そうでしょうか? ガーデンヒルズができる少なくとも15年以上前にはあったと思いますが…(勘違い
かな?)
ここの投稿の流れではガーデンヒルズのできる前はどうだったかという話だと思いますので、それよりも
ずっと昔の話はあまり意味がないかと…
確かにガーデンヒルズができる前は日赤通りの人たちはどうしてたのでしょう? 広尾駅は使わず恵比寿
へ行った方が便利だったのでしょうかね…
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614
匿名さん
新古、中古、は店晒し期間が長いと引っ込める事がありますからね。
みんなで高く出してれば、それが「相場」なんだと思ってくれる気の良い人もいますしね。一般論ですが。
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615
匿名さん
まあその可能性も否定しませんが、このオーナーさんはいろんな事情からか相当に売り急いでいらっしゃったようで、同じ物件を6、7社くらいの仲介業者に依頼して、2度にわたって値下げし、最終14%まで下げておられたので、急に全部の仲介業者にお願いして一旦引っ込めるとはちょっと考えにくいですね。
おそらく結局は売れたのだと思いますよ。
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616
匿名さん
仲介業者は別に頼まれなくても、専任契約ではない物件ならば、
勝手に広告を出す場合がありますよ。
つまり、何社も広告してたかどうかは、売れた根拠になりません。
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617
匿名さん
例の店晒し物件、もし売れたにしても、新築未入居で定価
から14%以上も値引きして、何ヶ月も経過してようやく
売れたわけだから、決して飛ぶように売れているわけじゃ
ない。
まして、いまもって定価で販売されている売れ残り新築住
戸は、引続き苦戦を強いられるのは確実で、だから相場が
上がるなんてことはない。成約価格情報は業者のデータネ
ットワークで瞬時に業界内で共有されるから、ごまかしも
利かない。
一件でも安値売買事例があると、それが前例として扱われ
るから、売れ残り住戸には常に値下げ圧力がかかり続ける。
そもそも売れ残り住戸が存在する物件の価値が、定価以上
に上昇するはずもない。だって、定価でなお売れない住戸
が現にそこに少なからず存在しており、まずはそれが売れ
なきゃ話にもならない。
広尾ガーデンフォレストは20戸以上売れ残りが存在する
以上、全体としての価値はすでに定価を下回っているわけ
で、それが14%値引きしても新築未入居中古住戸が販売
に苦戦していた動かし難い根拠。
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618
匿名さん
上の方で誰か同じようなコメントをしていますが、この物件はそもそも値引きして売れる物件ではなく、一定のお金持ちが買う時は買うような物件ではないかと思います。
だから特にデベも値引きしないし、売り急ぐこともないのかと思います。
またいずれ景気が持ち直せば、この環境に住みたいという人がキャッシュででも買えばいいのではないですか。
のんびり販売すればいいのかと思いますし、デベもそういう考のようですね。
三菱と三井の体力だったら、21戸で30億円やそこらの資金負担は大したことないでしょう。
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619
匿名さん
何とも楽観的ですね。富裕層こそ資産価値にはシビアですよ。
価値の無い物、下がることが分かっている物には手を出しません。
そもそも大量に売れ残っている段階で、資産価値のプレミアムは
あり得ず、すでに定価以下に下落してます。
それに、定期借地権物件は、結局のところ長期賃貸借契約物件に
過ぎず、残存期間が減ればそれだけ資産(実用)価値が減少する
道理。
かつてタウンハウスなる3階建て共同住宅がもてはやされたこと
もありましたが、今や誰も手を出さないキワモノになっているの
を思い出します。定期借地権物件もその二の舞となる可能性大で
しょう。ポイントは、どちらも銀行が資産価値を高く見込まない
ので、ローンその他いざというとき換金価値が低いのです。
デベロッパーも、かつて外資ファンド中心に不動産バブルが生じ
実力以上に不動産価値が上がっていた時代が再び訪れるなどとは
ゆめゆめ期待することのないよう、強く警告・忠告しておきます。
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620
匿名さん
>>619
富裕層じゃない人が「富裕層は~」とか言わないでよ 苦笑)
私は自分のValuationよりこの物件が10%程度割高であることを承知のうえで購入しましたよ
(10%の根拠は?とか言わないでね。多分君は私と議論をする共通のプラットフォームを持たないから)
強く警告・忠告するのは自由だが、もう少し「流動性」とか勉強しないと、そもそもなぜバブルが
発生するのかすら君が見識を持たないことが文章からバレてしまっているよ
煽りの文言を書き込むことは仕方がないが、もう少しレベルの高いものを期待したいところだね
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