広尾ガーデンフォレスト その2

昔はこんなでした。

↑この写真の右側の写真はありませんか？

昔って…　ヒルズが既に出来た後の写真じゃないですか？

決済の時に販社から聞いた記憶では、購入者の住宅ローン利用率は確か３割とのことだった。
つまり７割はキャッシュ（か住宅ロー以外の調達）ということか。

ガーデンヒルズも元は日赤の土地だったのね。
ガーデンヒルズが建設される前って皆さんどうやって駅にアクセスしてたのですか？
ガーデンヒルズの真ん中を通ってる公道も昔はなかったのですよね？

今はこんなことになりました。

私が見学させてもらった時は案内人と駅から徒歩で行ったのですが、
案内人は今回はここ（公道）を通りますが、もっと近道もありますよ、と言っていました。
三井不の人は購入検討者に脱法行為を勧めたのでしょうかね（笑）
ガーデンヒルズ内を通り抜けするのがダメなら、契約時の重説より以前に、
案内時にも言っておくべきなんじゃないですか。

やっぱり！こっそり通っているんじゃないか！
近所迷惑だから止めてください。
側杖食って困るのは古くからの住民です。
三井、三菱、日赤は、ガードマンにＧＦ住民の通行を阻止させてください。
そして、こっそり通行する住民は居住させないでください。

昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。
僕ら子供のころは、外苑西通りに都電が走っていたのだ。
てんげんじのところで曲がって下通から、中通、上通りとたどって、渋谷駅に行く。
のどかでいい時代だった。
そのころは、省線（ＪＲ）の恵比寿まで歩くほうが便利だったな。

晴海の物件に似てますね。
公道１１分なのに、公開空地通って１０分で売ってた物件。

＞やっぱり！こっそり通っているんじゃないか！
＞近所迷惑だから止めてください。

何か非常に違和感を抱かざるを得ない発言ですね。
自分が違法行為を今後も見逃してもらう為に新しい住人には同じことをすることを迷惑だと訴える。
ＧＨの人がＧＦの新しい住人に対して訴えるのならまだ理解できるのですが…

ＧＦの住人は良識のある人がほとんどだろうので、販売会社との約束はちゃんと守っていると思い
ます。

実際に歩いていますが、公道を通っても、信号待ちを無視すると広告の通り９分か１０分で少なくとも正門までは着きますよ。下り坂の場合の広尾駅行きの場合だと９分という時間は問題ないですね。

そんな通ってはいけないと重要事項で書いている道路を通った場合の裏道ルート所要時間を書くようなコンプライアンス違反行為を、さすがに三菱地所・三井不動産連合がやるわけがないでしょう。

重要事項に書いてあってもなくても、通り抜けでショートカットした道は、所要時間に使えないんですけどね。
ここの場合は広尾駅の入り口から改札まで更に歩きますから、実際に９から10分で行くかは難しい所ですが、
計算上は地下鉄出入り口から、マンション敷地の最寄りの部分までで計算すれば良いので、９分は妥当な所でしょう。

上のスレで店晒しとずいぶん書かれていた74㎡程度の物件で、当初の価格から唯一14%下げて8500万円程度で売りに出したままになっていた新古物件、ふと見ると売れてしまって消えていますね。

その後出ている新古物件で、少なくともネットベースで値下げしている人は、もともとの三菱・三井のデベを含めて誰もいなくなってしまい、70㎡台でもみんな１億円前後はする値付けに戻ってしまいましたね。

株価もだんだん戻ってきているし、時間と共にこうした価格でも徐々に売れていくのでしょうか？
個人的には少なくとも年末超えとか、もう少し時間がかかるような気もしますが、興味深いですね。

うーん、その物件本当に成約したのかな？店晒し期間が長くなったので掲載を辞めたとは考えられませんか？

>昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。

そうでしょうか？　ガーデンヒルズができる少なくとも１５年以上前にはあったと思いますが…（勘違い
かな？）
ここの投稿の流れではガーデンヒルズのできる前はどうだったかという話だと思いますので、それよりも
ずっと昔の話はあまり意味がないかと…

確かにガーデンヒルズができる前は日赤通りの人たちはどうしてたのでしょう？　広尾駅は使わず恵比寿
へ行った方が便利だったのでしょうかね…

新古、中古、は店晒し期間が長いと引っ込める事がありますからね。
みんなで高く出してれば、それが「相場」なんだと思ってくれる気の良い人もいますしね。一般論ですが。

まあその可能性も否定しませんが、このオーナーさんはいろんな事情からか相当に売り急いでいらっしゃったようで、同じ物件を６、７社くらいの仲介業者に依頼して、２度にわたって値下げし、最終１４％まで下げておられたので、急に全部の仲介業者にお願いして一旦引っ込めるとはちょっと考えにくいですね。

おそらく結局は売れたのだと思いますよ。

仲介業者は別に頼まれなくても、専任契約ではない物件ならば、
勝手に広告を出す場合がありますよ。
つまり、何社も広告してたかどうかは、売れた根拠になりません。

例の店晒し物件、もし売れたにしても、新築未入居で定価
から１４％以上も値引きして、何ヶ月も経過してようやく
売れたわけだから、決して飛ぶように売れているわけじゃ
ない。
まして、いまもって定価で販売されている売れ残り新築住
戸は、引続き苦戦を強いられるのは確実で、だから相場が
上がるなんてことはない。成約価格情報は業者のデータネ
ットワークで瞬時に業界内で共有されるから、ごまかしも
利かない。
一件でも安値売買事例があると、それが前例として扱われ
るから、売れ残り住戸には常に値下げ圧力がかかり続ける。

そもそも売れ残り住戸が存在する物件の価値が、定価以上
に上昇するはずもない。だって、定価でなお売れない住戸
が現にそこに少なからず存在しており、まずはそれが売れ
なきゃ話にもならない。

広尾ガーデンフォレストは２０戸以上売れ残りが存在する
以上、全体としての価値はすでに定価を下回っているわけ
で、それが１４％値引きしても新築未入居中古住戸が販売
に苦戦していた動かし難い根拠。

上の方で誰か同じようなコメントをしていますが、この物件はそもそも値引きして売れる物件ではなく、一定のお金持ちが買う時は買うような物件ではないかと思います。

だから特にデベも値引きしないし、売り急ぐこともないのかと思います。

またいずれ景気が持ち直せば、この環境に住みたいという人がキャッシュででも買えばいいのではないですか。

のんびり販売すればいいのかと思いますし、デベもそういう考のようですね。
三菱と三井の体力だったら、21戸で30億円やそこらの資金負担は大したことないでしょう。

何とも楽観的ですね。富裕層こそ資産価値にはシビアですよ。
価値の無い物、下がることが分かっている物には手を出しません。

そもそも大量に売れ残っている段階で、資産価値のプレミアムは
あり得ず、すでに定価以下に下落してます。
それに、定期借地権物件は、結局のところ長期賃貸借契約物件に
過ぎず、残存期間が減ればそれだけ資産（実用）価値が減少する
道理。

かつてタウンハウスなる３階建て共同住宅がもてはやされたこと
もありましたが、今や誰も手を出さないキワモノになっているの
を思い出します。定期借地権物件もその二の舞となる可能性大で
しょう。ポイントは、どちらも銀行が資産価値を高く見込まない
ので、ローンその他いざというとき換金価値が低いのです。

デベロッパーも、かつて外資ファンド中心に不動産バブルが生じ
実力以上に不動産価値が上がっていた時代が再び訪れるなどとは
ゆめゆめ期待することのないよう、強く警告・忠告しておきます。

>>619
富裕層じゃない人が「富裕層は～」とか言わないでよ　苦笑）
私は自分のValuationよりこの物件が10%程度割高であることを承知のうえで購入しましたよ
（10%の根拠は？とか言わないでね。多分君は私と議論をする共通のプラットフォームを持たないから）

強く警告・忠告するのは自由だが、もう少し「流動性」とか勉強しないと、そもそもなぜバブルが
発生するのかすら君が見識を持たないことが文章からバレてしまっているよ
煽りの文言を書き込むことは仕方がないが、もう少しレベルの高いものを期待したいところだね

私も購入者です。

今年、何か月もかけ、かなりの数の物件チェックを行い、比較検討しました。
迷いに迷いましたが、最終的には、お部屋のグレードが一番良かったということと、セキュリティの強固さが決め手となり購入しました。

数億円レベルのクラスの物件は、そもそもローンを組むという発想自体がないのではないでしょうか？それに銀行の評価とかを全く気にしてない人もいるような…。この物件には、そういう孤高の人？が類友で集まっているかもしれません。

売却は考えずに、5年とか10年住んだあとは、賃貸にまわして20年位（？）とかで元とれればいいかな、と割り切りましたが。この環境で広めの平米数で、景気が持ち直せば、誰か借りる人はいるでしょうし。

とりあえずは今自分自身が気持ちよく住めるところがほしかったので、数ヶ月間迷って、つまり即買いではありませんでしたが、結局は専有部のグレードの良さと共有部とのバランスがうまくとれていたので決めたところがありますね。自分でフルリフォームかけるのは大変ですし。

あと、共有部については赤坂TRも良かったですが、私にとっては広尾GFのあっさりと上品にまとまっているところも好ましかったです。
どことは言いませんが、見た途端、寒気がするぐらいデコラティブでおかしなセンスした共有部のマンションもありました。あれを青田買いした人は不幸ですね。内覧会で怒りを通り越して絶句してしまうと思います。その点、今は実際に見て選べる時代になりましたから、自分の趣味にあったものをゆっくりと検討すればいいのではないのでしょうか？

６２０さんと６２１さんはもう住んでいらっしゃるのですか。感想をお聞かせください。

>>620
Valuation,プラットフォーム・・・

何か、独特の業界の臭いがぷんぷんしますねｗ

富裕層って、一部に高価な部屋があるが、全体としてはそれほどのこともないのでは。
富裕層の線をどの辺に置くか、働いて収入を得ている人は入らないと思います。

おもしろいですね、６２０さん、６２１さん各々の反応。

６２０さんは反応が余裕なさすぎ（笑）　図星突かれてムキになって口尖がらせて
必死に反論しているのが実に滑稽で情けない。Valuationとかプラットフォームと
か、語彙も貧相で陳腐だし、それで何を誇示しようとしてるのやら。しかも、自ら
のValuationより１０％も割高と承知のうえで購入したと、苦し紛れの必死の強が
り。すべて「想定の範囲内」と言いたいんでしょうが、結局、想定外の事態で塀の
中に落ちた誰かさんみたくならないといいですけどね（苦笑）

それに対して、６２１さんはまだ謙虚というか、正直というか、本音の悩みを吐露
しつつも、まずは自らお住みになりたい場所ということで、それはそれで結構なこ
とです。せっかく購入なさったのですから、購入した瞬間に含み損を抱えていると
しても、そんなことは気になさらず、楽しい憧れの広尾ライフを楽しまれると良い
でしょう。というのも、広尾って元々高級住宅地でも何でもないんです。ガーデン
ヒルズが出来て初めて高級っぽくなった、麻布と比べ非常に歴史の浅い住宅地です。
だから、元々広尾住民でない限り、広尾に住みたがるのは基本的に「田舎者」か俄
か「なり金」さんですから。


ところで、ご両名に共通しているのは、「割高」とか「迷いに迷った」とか、決し
てこの物件を手放しで評価していないというか、ネガティブポイントも多々あるも
のの、すでに購入した以上、何とか自己正当化したいというか、買って良かったと
思い込みたいというか、自らに言い聞かせたいというか、それはそれでお気持ち察
するに余りありますよ。


いずれにせよ、定期借地権物件であり、結構な売れ残り住戸を抱えた当物件を購入
された以上、６２０さんの言う「流動性」とやらで、再びバルブが訪れるといいで
すね。金融危機対策で世界的過剰流動性の時代ではありますが、一方で　金融＝悪　
との認識が世界的に定着し、今後金融規制強化が世界的時流となった中、これまで
と同じような不動産バブルが訪れるかどうかは見ものです。なにせ、数年前のバブ
ル全盛期、欧英等ではREITの流通利回りがリスクフリーレートを下回る異常事態が
生じていたにもかかわらず、当時はそれさえ正当化して不動産に大量の資金を注ぎ
込んでいた輩がいたんですから、まったくもって呆れるほどに驚きです。それにつ
いて、わたしはこの掲示板でも散々警告してあげましたが、キャピタルゲイン見込
んでるから何ら問題ないとか、都心マンションは坪１０００万円から２０００万円
に高騰するとか、そんな今となっては荒唐無稽で非現実的な夢物語、絵空事を真顔
で語る不逞の輩も多かったことが、つい昨日のように思い出されます。さあ、どう
なったのでしょうね、そうやって当時強がっていた連中。最近リストラが激しいと
言われる外資金融勤務の輩が多かったですね、そんな愚かなこと言ってた連中には。
６２０さんのレスを見るにつけ、そういう敢え無く玉砕して行った哀しい輩どもを
思い出しましたよ（笑）

再就職先決まったようですね。おめでとうございます。

私は準都心部で手ごろなマンションか戸建てを求めているので、向こう2年か3年間でもう少し価格が下がってくれることを願っています。

ただ、不動産とは極めて市況商品で、過去を見ると結果として5年間や10年間のスパンで見ると、バブルやプチバブルと思われる現象が必ずと言ってよいほど起こっていますし、また今後も起こると思います。

今回の不況のせいで各国の当局は極端な金融緩和政策をとっており、その最大が中国でしょう。

いろいろと報道されている通り、今年の第一四半期は、持っている全貸付金の３０％増になるような極端な貸増しを金融機関に迫った結果、中国ではすでにボトムから５０％を超えるような不動産のバブル価格が都市部を中心にあちこちで生じています。

韓国も同様で、人気地域では、すでにボトムから５５％といった価格上昇をしている物件も出ています。

当局が金融機関に対してあまり極端な貸増しを迫ったわけではないシンガポールですら、中古マンション価格は、昨年のボトムから見て、値ごろ感からマス層物件もプレミア物件も最上級物件も、昨年のピークから今年の第一四半期のボトム時点で約３０％下がりましたが、今年の第二四半期に入ってすでに１０％前後ボトム比上がっています。

日本は、おそらく当面はまだ低下傾向になると思いますし、個人的には適度なタイミングで買いたいので下がってほしいです。

ただ、不動産は市況商品なので、過去を見てもこんなに極端な財政出動を含む過剰流動性を行うと、かならず数年後にはバブルを起こしており、現在中国や韓国、シンガポールなどでも起こり始めている現象が日本でも起こらざるを得なくなるのではないかと懸念します。

どの辺が、今後２、３年のボトムかを見極めることが重要と思います。少なくとも今年は低下傾向と思いますが、万一、相対比較で割安感が出て、アジア各国などからの買いが入ると予測不可能になるかと思います。

ここ、すくなくともネットなどで掲示されているだけで、
新規分譲住戸が２０戸以上、賃貸住戸が４０戸ちかくあります。

早く誰か、買うか借りてあげてください。デベロッパーさんや、
賃貸目的で購入した方々にとって、とっても切実な状況なので
すから。

広尾日赤医療センター周辺は、昔からの大名屋敷街ですよ。この辺りは堀田家かな。

日赤通りには先の皇太后様のご実家もあれば、島津さんのお屋敷もありましたし、現在も東京○○の××さんなどがお住まいの都内有数の住宅街です。

地元住民から見ればガーデンヒルズなんてちょっと高級な団地扱いで､あれが出来たから地ぐらいが上がったなんて言われたら、血管切れちゃう人が沢山いそう。

…ただ不便ですね。
兄弟全員日比谷線はこよなく愛していましたが、いわゆる高級住宅街と呼ばれる所は大概駅遠ですから、広尾駅前は便利になっても、我々の生活は変わらず、全員家を出てしまいました。

近隣の二世達は皆相続希望です。私は上の方でどなたかが書いておられた港区のタワマン暮らしですが、幼なじみたちは気が知れないと言っています。みんな何故だかすご～く広尾が好きなんです。

…そんなわけで、実家を処分せねばならない我々にとって、日赤通り抜け問題は深刻なんですよ。お願いだから丸く収めて！

６２７さん、

そもそもバブルとバブル崩壊を繰返す経済って、健全ですか？
多くの人たちにとっては、持続可能な安定的経済発展・成長が
一番のぞましく、ボラティリティが高い経済や市況等は、一部
のインテリ＊＊＊を喜ばせるだけ。
投資銀行やファンドと呼ばれたそれらインテリ＊＊＊の賭博の
お付き合いをしたいと思う一般国民はあまり多くないでしょう
し、今回の経済混乱を招いたこれまでの金融のやり口は、いよ
いよもって非難・糾弾されてしかるべきでしょう。
実際、すでに報酬制限等の規制導入議論が始まっています。そ
れも、市場至上主義の権化とも言うべきアングロサクソンの国
ですら、ですからね。

中国は確かに巨額の財政出動で高成長を維持していますが、こ
れは、年率８％程度の成長がなければ全人口を養えないという
計算に基づき当局が必死で経済成長を支えているからこそ。決
して自然体で長期持続的なことが保証されている経済成長では
ないことに要注意。しかも、国内の経済格差拡大は社会的不安
定性増大要因です。

米系金融機関の一部で、過去最高の利益水準に回復したとの報
道もあるようですが、長期持続的かどうかは大いにクエスチョ
ンです。米国政府の巨額の財政出動のための国債大量発行や、
金融機関を中心とした民間企業等の増資における引受手数料収
入が増加したり、国債大量発行で予想される国債価格下落を見
越した自己勘定取引で、（おまけに、ほんの１００分の３秒ほ
ど早く情報提供して貰うという不正行為も相俟って）短期的に
は増収・増益を記録するところもあるでしょうが、そもそも失
業率も景況感も個人住宅ローン破綻も決して好転しておらず、
景気のファンダメンタルズが改善する兆しは乏しいのが現状で、
実態経済は今後も引続き低迷傾向が続くでしょうから、それは
いずれ金融機関の収益にもボディーブローのように利いてくる
のは間違いないですからね。

そういう意味で、日本の経済動向も、経済危機の震源地である
欧米以上に厳しい状況の中、不動産バブルの夢が再現される可
能性は非常に小さい、再現されたとしてもそのスケールは非常
に小さい、そういうことでしょう。

６２８さん、確かにＡ～Ｄ棟で賃貸物件は40戸出ていましたが、よく見ると結構さばけてしまい、現在は8戸前後しかないですよね。

同じ1戸でも、提携した仲介業者が5件とか7件とかダブリで表示しているので、一杯あるようにも見えますが、実際はそんなにはないですよ。

その後、7月末に引き渡しになったＥ，Ｆ棟物件が追加で数件賃貸物件として出てきていますが、Ｅ，Ｆ棟は４０㎡台とか５０㎡台の物件が多いので、こうした独身外資系金融機関勤務の方をターゲットとした物件は結構厳しいかもしれませんね。

まあそれでも、この物件は買わない（買えない）までも、相応の広さの２ＬＤＫ以上などの物件は、２か月から３か月もすると、結構賃貸としてはさばけているようですよ。
２５年たって床暖房もない広尾ＧＨよりは、やはり魅力ということなのではないですか。

この景気なので、さすがに坪２万円は無理でしょうが、それでもここは人気なのか、坪１万８千円から１万９千円だと出て比較的短期間で成約していますよ。

629さん
日赤の特別養護老人ホーム建築に関する近隣説明会に出席されましたか？
日赤の方々がひな壇に並んで出席者から個別に質問を受け付けていましたよ。
論点は制約がありましたが質問したとして、その点は回答しないとはいわないのでは。
次回は既存建物解体工事が始まる時にまた説明会をやると言ってましたので、行ってご質問されては如何ですか？
ここで書いたとしても答えられる当事者はここにはいないのではと思いますよ。

インテリ＊＊＊　は、インテリ ８ ９ ３　です

６３０さん、

お気持ちはわかりますが、国際金融などの世界をよく理解している人から見ると、さすがに世界経済の第二位か悪くとも第三位の日本経済だけが、少なくともアジアの各国と比べても別で、市場経済とは逸脱した閉鎖型の経済になることは不可能と思います。

悲しいかな、シンガポール上場のREITですら日本の不動産を組み入れたものが出ており、日本だけ韓国や中国、シンガポールなどに比べて割安だと、裁定取引のように資金が入って相場は動いてしまいます。

これは、健全か不健全かの感情的な問題ではなく、市場経済を市場メカニズムにゆだねるかどうかの根幹にかかわる話です。
これを世界的に完全な監視社会にしようとの議論は、ご案内の通り、ヘッジファンドなどに対する多少の規制強化はあっても、根本的にはできていません。

悲しいかな、中国の国民でも、日本の多くの国民が思っている以上に市場の動向に敏感な国民であり、この中国が世界最大の債権国になっており、また日本以上に世界でも有数の金持ちを有する国になっているのが現実と思います。

632さん
ご存知かと思いますが、通り抜けの件について、近隣住民には書面などでの通達は一切ありませんでした。
その説明会も直接この件について話し合うものではありませんから、いきなりそんな質問をしても、鳩が豆鉄砲をくらったような顔をされるのがせいぜいでしょう。

634さんと議論する気はありませんが、国際金融に
従事する立場から申せば、世界第二位の経済大国で、
そもそも金融危機の震源地でもない日本が、先進国
中で最も経済成長率のマイナスが大きい理由、お分
かりですか？　世界経済は相互依存関係が強いです
し、市場取引は基本的にオープンですから相互に裁
定が働くのも事実ですが、それだけを根拠に日本の
不動産も再びバブルが起こる、なぞというのは、
あまりに短絡的ですね。失われた１０年、世界で最
も金融緩和が行われた国で、経済成長も株価も不動
産価格も長らく低迷していた事実をお忘れか？
経済や金融、その他市況物の相互依存関係は事実な
がら、国際金融・経済の実態はそんなに単純ではな
いですよ。

629さん
説明会ではＧＨの住民の方が通用口の件で何か発言されていましたよ。
たしか「入院されている車いすの方が看護士さんと一緒に通用口を通ってＧＨ内を散歩しているのを今日も見たが、ＧＨの私有地ということを看護士さんに指導していないのか？」といった内容だったと思います。また特別養護ができると徘徊するひとＧＨにやってくるので鍵をかけて表に出ないようにしないのですかと聞いていましたよ。
余程いやだと思っている印象でした。説明会の出席受付時には、「＊＊町内会」などに分けて受付署名するようになってましたので、町内会には連絡が行っていると思いますよ。

私も国際金融のプロと思われる６３６さんと議論する気はないですが、

「世界第二位の経済大国で、そもそも金融危機の震源地でもない日本が、先進国中で最も経済成長率のマイナスが大きい理由」は、日本が過去１０年余り、自動車と家電などを中心とした輸出頼みの経済発展に依存しすぎてしまい、今回の世界的な需要減退のなかで、最大の影響を受けたためです。

アメリカや英国が、不動産で最大の影響を受けているのは、２００６年から２００７年の頃に、国債イールドと比較して、マイナス２％にも上るような極端に低いＣａｐレートで計算した不動産価格をつけていたからです。
これは将来的な賃料の持続的上昇がないと不可能であり、不動産の右肩上がりを信じていた８０年代の日本と同じです。だからこうした米国や英国では、今回日本以上に不動産価格は大きく値下がりしています。当面は下げ止まらないと思います。

日本でも、本来であれば、国債レートとの比較で＋２％はつけるべきＣａｐレート（したがって２００６年から２００７年でもオフィス物件で３．５％程度は最低でもつけるべき）を、２％や２．５％で計算してとんでもない価格で取引した表参道物件などは、５０％程度値下がりしてしかるべきでしょうが、９０年以降のバブル崩壊で痛い目にあっていた日本の多くの金融機関はそんなとんでもない突っ込みはしていないと思います。少なくとも国債イールドと比較して１．５％程度の純ザヤは取っていると思いますよ。

こういう取引で突っ込みすぎて多くの損を出したのは、米系などの特定の投資銀行やファンドと思います。

そういう意味では、日本の賃貸可能な物件で、国債イールドに比較して３％などの純ザヤを確保できている（つまり５％以上のグロスイールドを確保できている）ような物件が、中国やシンガポールなどのネットイールドが今後加熱して１％などにまで低下した際には、比較的に割安となって日本の不動産が裁定的に買われる可能性は十分あると思います。これをバブルというのかどうかはおかませします。

もっとも、日本がそこまでなるのは、ご指摘の通り、２，３年後と思いますけど。

国際金融議論なんていうのは、もうこの辺でおしまいにしましょう。ご指摘ありがとうございました。

637さん
ガーデンフォレストには町内会のお知らせとか来ますか？

うちのマンションは完璧に無視されているのか、この30年近く、町内会のお知らせという物を見た事がありません。
日赤の再開発については町会とは別に説明会のお知らせも来ましたが、老人ホームの方は知りませんでした。

ヒルズの方がそれ程神経質になっておられるとはお気の毒ですが、堀田坂の斜向かいにも養護ホームが出来て随分たつのに、不思議ですね。
以前からある方はもっと重度の方の施設なのでしょうか？

いずれにしてもこちらの問題は、厳密に言うと日赤敷地内の事とは違うので、老人ホームの話に絡めるのは筋が違うと思います。

金融のプロ？ノーリスク、ハイリターンの詐欺師ですね。
理屈こねて分析してるけど、経済活動は物理法則で動いている訳じゃないから当たらないんだよね。
その限界を知らずに、それを確率論を取り入れれば、物理現象並みに予測できる（制御できる）と
思い込んで、金融工学を使っちゃうから破綻しちゃうんだよね。
でも、尻拭いは他人にまかせ、自分は高額報酬。
私は炉物理の専門家ですが、中性子の挙動を表す式を株予測なんかに使っちゃだめだよ。

638さん

展開頂いている議論は概ね正しいと思います。
ただ、残念ながら視点が不動産金融市場の相場感だけで語られて
おり、世界経済・金融の大きな枠組みへの視点が欠けていると思
われるため、ご参考まで幾つか新たな論点です。

日本が輸出依存・外需依存経済というのは、ある意味間違いでは
ないのですが、先進国・新興国含め最も輸出依存・外需依存率が
高い経済でないのをご存知ですか？　客観的データは以下のとお
りです。２００６年度データですが、傾向は直近も大きく変わっ
ていないと思われます。

単位　億ドル　（億ドル未満は切り捨て）
国別外需依存度 　　日本 　　アメリカ 　　イギリス 　　ドイツ 　　中国 　　韓国 　　シンガポール
GDP 　　　　　　43,664 　131,947 　 23,954 　 28,943 　 26,447 8,874　　 1,319
輸出 　　　　　　6,472　　 10,366 　 4,486 　 11,210 　9,689 　 3,254 　2,715
輸入 　　　　　　5,792 　　18,539 　　 5,556 　 9,176 　 7,914 　 3,093 　 2,384
貿易（輸出+輸入　12,264 　28,905 　　 10,042 　 20,386 　17,603 6,347 　 5,099
輸出対GDP比率 　 14.8% 　　7.9% 　　　 18.7% 　　 38.7% 　　36.6% 　 36.7% 　　 205.8%
貿易対GDP比率 28.1% 　　21.9% 　　　41.9% 　 70.4% 　　66.6% 　 71.5% 　　 386.6%
純輸出対GDP比率 1.6% 　　 -6.2% 　　 -4.5% 　　 7.0% 　　 6.7% 　　1.8% 　　　25.1%
情報ソース　JETRO(日本貿易振興機構）

メディア等で喧伝される日本＝外需依存経済という常識は、デー
タ上必ずしも明確ではありません。これは、一部報道等のみに頼
った議論の盲点です。日本が主要国中で最大の輸出依存・外需依
存国であれば、おっしゃる議論も成立するでしょうが、事実はそ
うではない。なのに何故日本が主要国中で最も経済が悪化してい
るか？　どうお答えになりますか？


また、裁定取引の議論もやや単純化され過ぎでしょうね。繰り返
しになりますが、日本はかつてのバブル崩壊後、人類史上例を見
ない超低金利（というかゼロ金利）と量的緩和で世界でも稀に見
る過剰流動性を生み続けて来たにもかかわらず、長らく経済成長
率・株価・地価等が低迷し続けた点をどう説明されますか？　
裁定だけで言えば、この２－３年だけ日本の資産が割安になった
訳ではないのですよ。もう１０年以上に渡ってずっと日本は割安
だったのに、その時には裁定が働かず、日本には投資資金は集ま
らなかった（のみならず、日本のお金自体が日本に回らなかった）
のは事実です。単なる裁定取引なら、当然他資産より割安なら資
金が回って来たはずですが、そうならなかった。何故そのような
ことが起こったとお考えですか？

以上２点、残念ながら638さんの議論には視点として欠けている
ようなので、是非ご意見を開陳ください。これが、今後の日本経
済なり不動産価格なりの動向を見極めるうえでの大きなポイント
と考えます。

６４０さん

私も概ねご意見に賛同します。
実は私自身も金融機関の端くれに勤めているものですが、
短期的・近視眼的な利益追求、市場至上主義・拝金主義的
金融活動には大いに疑念を持ち警鐘を鳴らしたいと思って
おります。
同じ金融の世界といえども、私がおりますのは世界経済等
をいかに持続的安定的成長に導くかといった、公的色彩が
強いものですから、是非、その点はご容赦頂きまして、同
じ金融業とはいえ、十把一絡げになさらないよう、よろし
くお願いします。

なぜかこのスレ皆さんすごいバックグランド方々ばかりお集まりですね。それはそれで楽しいですよ。

あんたら、コケ脅しばっかりで別に大したこと言ってないじゃないか
がっがりだよ

ま、このコケ脅しマンションの住人にぴったりだけどな

「建築計画のお知らせ」など、区や都の条例で義務付けられているものも、マンションの場合施工者は管理組合に行えばいいことになっている。実際そのように処理され、行政にも「説明しました」と報告されてしまう。

まあ、「紛争防止条例」なんてなんの力もないのだけどね。
そのおかげで、ここガーデンフォレストも、
住民の反対があっても、建てることが出来たわけだ。

日本の市民は、自分の住む町について、何の発言権すらなく、ましてや実質的な権利など皆無なのだ。
　ただ、老人施設などに反対などするとき、「明日は我が身」ということと、「自分の言い分は人間としてどうか」ということは思うべきでしょうね。
　自分の子供に、なぜ反対するかをちゃんと説明できるかどうかというのも、基準になるかもね。

645こそ中身なし。
おまえが620かい？

もう少し中身ある発言してみれ、こら。

色々議論あるようですが、兎に角定期借地権というのが駄目です。
決して資産価値云々ではなくて、このエコや環境重視の時代に、
数十年後に確実に取り壊す（集合住宅を使い捨て化する）ことを
前提で不動産開発する発想と手法自体が、完全に時代遅れ、環境
に優しくなく、全然駄目です。

責任ある不動産開発業者であれば、良識ある地権者であれば、そ
のような環境への負荷が甚大で、自然や環境保全を無視した時代
遅れの開発を進めるべきでも協力すべきでもなかったはず。２１
世紀の企業・医療機関として完全に失格ですし、そういう物件を
購入した人たちも同罪であり、その罪の重さに心の底から恥じて
懺悔すべきでしょう。

定期借地権物件は、遠くない将来、エコを無視した乱開発として、
イメージダウンや社会的非難・批判にとどまらず、勿論それらに
伴う資産価値暴落含め、必ずや時代の天罰、しっぺ返しを受ける
こと必至と心得るべきでしょうね。浅はかな不逞の輩どもを神様
は決して見逃すことはないと心すべし。

趣旨はわかりますが、今後築後40年を超える1970年代築の膨大な数のマンションの建て替えをどうするか、まずはこれが大きな試練となると思います。こうした建造物はどんど壊して単純に建て替えるのでしょうか。

おっしゃる通り、日本は欧米に比べて集合住宅の建て替えの期間が短すぎます。何とか資源の有効利用を図ってほしいものです。

それから100年コンクリートなどを使うことはEco上は有益ですが、だから２０％とか３０％増しなどの価格でもEcoのために了解してくれる購入者がどれだけあるのかも、今後の検討課題と思います。
特に景気の悪くなっている現在、プラウドのように100年持つコンクリートだからある程度高くてもよいという方がどの程度ついてきてくれるのかは悩ましい問題です。

この広尾GF物件は、コンクリートの作りから見ても50年で壊れる様なものではないですね。
法的には54年後には日赤に対して建物を壊して更地にして返す義務があり、54年後の取り壊し費用も購入者が積み立てています。でも、この更地返還を受けるべき日赤が、こうした更地返還義務を免除して、建物が建ったままでその後も利用して、例えば聖路加病院のように、完全な医療完全セットの高齢者用ケアハウスなどに使用するといった方法は可能と思います。

日赤もしっかりした医療機関ですから、こうしたEcoの動きを踏まえてきちんと考えると思いますし、またそう期待したいですね。
定期借地の制度自体が比較的新しいので、50年間などの期間住むことができる当初購者だけに着目せず、今回の場合は日赤のように土地の提供者によるEcoにも着目した長期的視野にたった50年超の長期間の活用方法についても十分に協議してほしいものと思います。

売却前提では決して出てこない定期土地の借地による有効活用、比較的安価で良好な場所に住める購入者のメリットなどは今後とも事実なので、定期借地＝資源の無駄使いとプロトタイプで決めつけず、もっと建設的な議論をすべきかと思います。

↑
すみません、タイポしました。
売却前提では決して出てこない定期期間の土地の借地による有効活用、との趣旨でした。

ゴネたら50年後も住み続けられるようになるかもとあさましい期待をしているわけか

この土日の間のマンションコミュニティで、興味深いお話を聞くことが出来ました。

定期借地権は、まだ新しい市場ですからね。10年後、20年後にその回答が出るのではないでしょうか？私にもわかりません。
ただ、不動産市況全般的に下降トレンドの今の段階で、定借だからまだ在庫残があるんだという頭ごなしの論旨で今から決めつけて語る問題でもないように思います。

某外車ディーラの人の話ですと、当年モデルの特別施策キャンペーンを当年度中に行うのは、ここ20年間ではじめての経験だそうです。2000年～2003年のバブルがはじけた時よりも更に今はひどい売れ行きで、こんな状況は20年間営業してきて、今までに経験したことがないということでした。
納期が何か月もかかった飛ぶように売れた時代と、車のスペック自体にそれほど差はありません。
在庫が今残っているからその車自体の価値が低いという論理は、今の市況を鑑みると少し短絡的ですよね？
需給関係の悪さは、高額商品全般にあてはまる現象なので。

定期借地権の非常に大きなメリットは、不動産評価額を低くおさえて次の代に引き継げるところでしょうね、ここの部分に大きくヒットする人はいると思いますが。
（新聞のちらしに度々の広告を出して地引網かけるよりも、この物件については、資産税対策専門の税理士事務所とかと組んで一本釣りの営業活動したほうがよほど効率的ではないかと思いますけどね。）

相続対策が必須の家系の人達にとって、不動産資産について言えば、短期の売却益狙いのキャピタルゲインは逆に好ましくなく、賃貸でインカムゲインの仕組みを作って、バトンタッチしたほうが喜ばれるのではないかという考え方がベースにあると思います。この物件は、それなりに有効な相続税対策になると思います。
土地つきのアパート経営とかは、利回りはよくても、管理が大変ですから。
賃借人の審査さえしっかりして、それなりの平米数があれば、"労力　パーフォーマンス"がそこそこいい物件になるように思いますけれども…。

「建築計画のお知らせ」など、区や都の条例で義務付けられているものも、マンションの場合施工者は管理組合に行えばいいことになっている。実際そのように処理され、行政にも「説明しました」と報告されてしまう。

訂正　管理組合ではなく、管理会社に説明するだけでよい。ひどい話だね。

６５７さん、

６５２です。ご指摘ありがとうございました。

頂いた情報は知っています。

日赤広尾は、現在改築中の広域災害対策のための最新医療設備といえども50年余もすると老朽化するので、現在の広尾ガーデンフォレストの場所を54年後にはつぶして、今度は現在建てている最新医療設備をその時点で壊して、現在の広尾GFの場所に設備を再度立て直す考えということですね。
ご指摘の通り、日赤はマンションの分譲事業自体には全く関与していません。

http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/about.html

みずほ信託は、あくまで日赤の受託者ですから、現在は54年後に更地にして返還が原則ですが、委託者の委託内容が変われば、例えばその後数十年は土地を返還させないで一定の条件下で土地を継続使用させるようなことは可能と思います。

54年後の話は、今の時点で予測不能と思いますが、例えば現在建てている最新の総合医療設備も、本当に54年後には継続使用が不可能なほど老朽化した施設になるのでしょうか。その頃にはエコに関する世の中の常識も大きく変わっている可能性があります。

その際の、世の中の常識として、日赤の総合医療設備も一部手直しして継続使用し、一方、現在の広尾ガーデンフォレストも、現在の所有者からは土地の使用権を返還させる（したがって現在の所有者は原則として上物も返還する）が、建物自体は80㎡物件でも400万円からの取り壊し費用が積み立てたてられているので、このお金を使って、壊さずに例えば医療提携の高齢者ケアハウスのように改築して20年程度使い続けるような可能性はありうると思います。

その頃は私を含め、このスレを見ている多くの方が生きていない可能性大ですが、こうした可能性を含め、資源は有効に使ってほしいものと思います。

つまり、いわば使い捨てであり、環境配慮などみじんもない。
すでに環境問題の深刻さが、周知のものとなってからの計画であるから、
金儲け優先の姿勢を、批判されても反論の余地はないだろう。

日赤という名に値しない見識のなさ。情けない。

前に出ていた写真の緑地はかなりの広さ、それも伐採してしまった。
住民が原告となって、行政訴訟を起こしているのは、
このようなことが正しいことのかと、問うているのです。

工事の覆いが取れで新しい日赤のビルの凶相にびっくり。
いや、あんな病院にはかかりたくない。

フォレストというほど樹木がないね

こんな感じになるのなら、そんなに悪くはないとは思いますけど。

http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/image.html

でも５０年後には更地になる。
自然環境を守るためや、環境負荷の少ない開発にするには、市場に任せていてはだめだ。
ちきゅうかんきょうはまってくれない、「明日のエコでは間に合わない」。
新政権には、十分な補償を原則に、社会のため、人類のためにに私権を法律で制限する英断を望む。

ゴミの最終処分場や、圏央道路を造るために、私有地を強制収容している。財産権は絶対ではない。
沖縄の米軍基地は、強制的に借り上げた私有地がほとんどだ。
環境を守るために、憲法２９条を生かすのは今だ。
行政訴訟も、市民の感覚で行政をチェックするために、もっと起こしやすくすべきだ。
原告適格も、ゆるやかに、常識的に認めるように、法改正するべきだ。
新政権は答えてくれそうなので頼もしい。

そんなに力むほど、この物件が法令違反とは思えませんけど。

まあ法令上の判断は、現在東京地裁で行っている裁判の結果を（場合によっては最高裁まで行って、後5年ほどかかるかもしれませんが）待つしかないと思いますが。

法律よりも、こういうことをよしとするか否かは、その人の生き方の問題だと思う。

>法律よりも、こういうことをよしとするか否かは、その人の生き方の問題だと思う。

　こういう高飛車な発言を、平気で書き込む人の生き方もいかがなものかと思う。

場所が場所だけに、これ位仕方がないでしょう。　
しかし、５０年後はここに一体何を作るのでしょう？　もう計画はあるのでしょうか？

>>662

ホント、見た目的に酷いですよね。正直かなりいただけない。。
ここもその一部って感じで（よく言えば見事に一体感があって）
嫁も「何あれ？」ってドン引きしてました。

私は、日赤の新しい病院のデザインは良いと思いますけどね。
「凶相」だったり、ドン引きはしませんが・・・・感性は人それぞれですから。

ただ、ガーデンフォレストやヒルズと調和しているかというと、
ちょっと近代的すぎるかもしれません。

私も６６４でリンクされているイメージ図のようになるのなら、新しい日赤は近代的でいいと思いますけど。

この周りの広尾GH、広尾GFの感じに比べると確かに少し近代的すぎるかとも思いますけど、そんなにドン引きするほど過度には思えませんけど。

＞新日赤

馴れだと思いますよ。　見馴れてくればそんなドン引きするものでは決してないことに
気付くと思います。

広尾３丁目にあたる、西側の谷の下から仰ぎ見ると、ものすごい圧迫感ですよ。
あんなのが、頭の上にそびえていると、ちょっとつらいですね。

「行政訴訟制度の第2弾改革で行政に対するチェックを強化
　団体訴訟制度の導入、公金検査請求訴訟の創設などに取り組み行政に対するチェックをさらに実効的に行えるよ　うにします。

　2004年159回通常国会で行政事件訴訟法が改正され、義務付け訴訟、差止訴訟の法定や原告適格の拡大など司法　による行政へのチェック機能の強化が図られましたが、一層実効性を高めるために行政訴訟制度の第2弾の改革　を進めていきます。」

これが政権交代で実現するといいですね。ガーデンフォレスト問題裁判にもいい影響があるでしょう。

また、チラシが入っていた。
今度のは、安いのが多い。

　写真とキャプションがちぐはぐ。「数百年生き続けてきた大樹」ってどれですか？

チラシはそろそろーーー。

そろそろどうなりました？

またチラシ、今度は売れ残りと、新築の白樺なんたら。
「私は森を手に入れた」んだそうですが、どう見てもただの植え込み。
うそ、おおげさ、まぎらわしい。

いいマンションですね

いいかだめか、5重のセキュリティーとかがあって中に入って見れないので判断しにくいですけど、物件のHome　Pageがかなり変わったようで、写真がいっぱい出ていますよ。

これなども見て、いいと思うか、だめと思うかは当然その人の判断ですね。

http://www.hiroo-gf.com/photo.html

屋根のついているのは最上階物件で、1番の写真で真正面に見えている屋根付きの部分は、D棟の6階だと思います。

でもメゾネットはなく、全て同じフロアーだけの物件のはずですが、最上階の物件のなかには広めのバルコニーがまわりにある物件もいくつかあったようです。

確かにけっこういい値段しますが、相当広そうな中庭やら地下駐車場やら豪華なエントランスホールやらと、共有部分にこんなにお金をかけたら、マンション占有部分だけで共有部分は最低限という物件の坪単価よりある程度高くなるのも仕方ないのかなと思います。

でも今のご時世で、それでもお金を出して住みたいという人がどれだけいるのかは別問題でしょうけど、いずれ景気が戻ってきたら、セキュリティーもよさそうだし医療提携もあって安心そうだし、ここに住みたいという人はそこそこ出てくるようにも思います（だったら買わずに賃貸で、というほうが賢い選択なのかもしれませんが）。

前途は真っ暗や。どないしょう。

「○港区や渋谷区が空に？
フィナンシャル・タイムズ（FT)の「アルファヴィル」という面白いブログに東京支局発で書いているグウェン・ロビンソン記者が6月26日付で「東京の空洞化が進んでいる（More Hollowing Out in Tokyo）」と書いています。「空洞化」といっても、東京の企業が海外流出しているとかではなく、東京で働く（主に金持ちの）外国人（主に欧米人）が、どんどん日本を去っている、ゆえに「空洞化（hollow out」しているという話です。」

そのいったん去った人たちが、どんどん東京に戻り始めたってニュースを、
つい最近、テレビで見た気がするが……。

それは、気のせいでしょう。

ユダヤ教会の下の駐車場のところの林が伐採されてしまった。
なんの前触れもなかった。そして、何の看板も出ていない。
古くて大きな木が、２０本くらいはあったのに、残念だ。

この辺の環境がどんどん悪化している。今に人間の居住に適さなくなる。
少なくとも住宅地ではなくなる。まして、高級住宅地ではなくなる。
すでに、崩壊が始まっている。私はこのことについては、悲観的である。
今は地価が低すぎるが、持ち直したら売って引っ越そうと思っている。

日記かよ。

どうしても外資頼みなんでしょうね。
リーマンショックから１年たつのですね。
今後どうなるのでしょうね。

売れているのかもしれないが、
夜明かりのつく部屋が少なく、
さみしい限りです。
まだ、人間の棲家にはなっていませんね。

みなさんおっしゃるとおり最初は明かりが少なくてゴーストマンションのようでしたが、日に日に明かりが増えてきている気がします。購入してすぐに引っ越すわけではない方もいるようですね。
蝉、コオロギの鳴き声が順におさまって、次は何で季節を感じることになるのでしょうか。

　ええっ！，まだまだ暗いほうが多いよ～。
サクラ投稿は、掲示板の趣旨にもとるから、やめてね。

　売れてても、今度は借り手がいないんだよ。外資頼みというのはそこでしょ。
家賃に無駄遣いできるのは、外資の外国人のための部屋だ。
外国人にとって、日本の住宅は、ウサギ小屋だからね。
このくらいの部屋提供しないと、東京には赴任してくれない。