広尾ガーデンフォレスト その2

タヌキの森の判決、上告期限は今日？
新宿区はどうするのでしょう？
確定すれば、取り壊しとなります。
迷惑したのはタヌキだけではありません。
greed and irresponsibility on the part of some
というのは、控え目な言い方でしたね、オバマさん。

役人は絶対責任をとらない。タヌキの森事件で、新宿区が最高裁に上告。
しかし、勝ち目はないだろう。
高裁で危険と断定された建物を建てても、入居する人はもういない。
工事を断念するのが賢明。

だから、人ごとじゃないんですよ。

新築未入居物件が出てるけど。

http://www.nomu.com/detail/index/id/411940/

2LDKで3億。坪850万。痛いね。

売主は、夢でも見てるのかな？

夢見る外資にゃ　いられな〜い　ってか。

この半額でも売れるかどうかわからん。

うあ、この平面図、南北がさかさまだ、いかさまだ。

よく見たら一杯売りに出てるよ。

http://www.nomu.com/detail/index/id/440435/

http://www.nomu.com/detail/index/id/440432/

http://www.nomu.com/detail/index/id/440438/

>>22-23
新宿区新聞社
http://shinjuku-shinbun.co.jp/20051005/090125.pdf

総務区民委員会における新宿区の上告報告



　1月28日(水)に開かれました、新宿区議会の総務区民委員会Click!を傍聴してきました。この委員会では、1月14日に新宿区が高裁で敗訴Click!し同27日に最高裁へ上告Click!した、一連の経緯の報告がなされました。そして、区の報告に対し質問に立った区議会議員との間で、さまざまなやり取りが行われました。そこに見えるのは、建築課が誤って出してしまった「特例」認定と「建築確認」について、これまでになく苦渋をつづける新宿区の姿です。以下、要約してお伝えいたしますが、やり取りの文責は「下落合みどりトラスト基金」にあります。


議員
今まで、区が高裁で敗訴したことはあるか？

新宿区
最近の記録にはない。

議員
なぜ最高裁へ上告したのか？

新宿区
理由書は50日以内に最高裁へ提出するが、安全認定処分の違法性と、建築確認が違法であるとの判断理由に認定処分の違法性を挙げていることの2点について、最高裁の判断を仰ぐためである。

議員
高裁の判決は明快であり、これに対して区は最高裁で勝つ見込みはあるのか？

新宿区
軽々しくは申し上げられない。あくまで前述した2点について判例がないので、最高裁の判断を仰ぐものである。(多少しどろもどろの答弁となる)

議員
工事の執行停止申し立ては行われたのか？

新宿区
1月26日付で、住民側から裁判所に申し立てが行われた。


　新宿区は、議員が質問する最高裁での裁判の展望についてはいっさい触れず、「軽々しくは申し上げられない」の一点張りで、曖昧な答えに終始していました。答弁に立った担当職員は、非常に答えにくく苦しそうな表情をしており、新宿区が最高裁での展望が拓けないまま、ほとんど形式的に上告をした様子が、その表情から直接的に傍聴席へ伝わってきました。



　約2時間にわたり、区議会議員から多彩な質問や意見が出ましたが、党派ごとに微妙なニュアンスの違いはあるものの、おしなべて区議会側は高裁判決を受け入れてくれている様子でした。裏返せば、あえて「この判決はおかしくて納得できない」と指摘し言明することができないほど、高裁判決は誰にでも明快でわかりやすい判決だったということになります。



　ある議員は、わかりやすい高裁判決の要旨をさらに明快に整理し、「区が上告するからには、確固たる自信と明確な理由があるのだろうから、それを明示してほしい」ときびしく迫り、区側を当惑させるという一幕もありました。そして、出席者の多くの方々が、最高裁における新宿区の敗訴をある程度予感し、“たぬきの森”をめぐる今後の対応が金銭面も含め、非常に大変であるという雰囲気に包まれていました。

>>32　激しくスレ違いだから、やめてほしいよな...ここは政治活動の場じゃないんだから。

５０年経ったらどうなるのでしょうか？
何の見返りもなくあっさり引き渡して終わりとなるのでしょうか？
借地権が延長される可能性も大きいのでしょうか？

渋谷区の絶対高さ制限が、昨年12月に制定され、この地域は40メートルに決まっています。
制定前に着工しているので、規制は免れていますが、既存不適格になりました。
一回の建て替えは認められていますが、借地権の期限と延長と合わせて考慮しなくてはなりません。
計画のみの南側の部分はどうなりますか。50年先のことはわかりません。
日本赤十字は存在するでしょうから、病院の拡充計画は止めましたとも言えませんでしょう。
ただその時東京の人口などはどうなっているのでしょう。人の暮らし方も、住環境なども変わっているでしょう、私はもう生きていないでしょうが、東京、広尾が今よりいい街になっているとは考えにくいと思います。

見返りなんかあるわけないでしょう。
更地にして返すだけ。
借地権を延長したいなら、逆に相手方に見返りをあげなければ。

定期借地権の上に建つマンションなんて、飽くまでも賃貸マンションみたいな気持ち
で買わないと駄目でしょうね。　資産価値は毎年毎年どんどんと落ちていくのでしょう
し。

50年後、日赤は、更地になったこちらに新病院を建て、
旧病院を壊して、そちらを、また、定期借地にする予定ですから、
借地権延長になることは絶対ありません。

病院の定期建て直し用として、定期借地にしているのです。

３月入居の人は、正確には５４年５ヶ月ですね。
解体に１年掛かるとしても、５３年間以上は住むことができます。

しかもＧＨ棟の土地の引渡しがまだ終わってませんから、
５４年以上になる可能性もまだまだありますよ。

50数年後、
最後の日は蛍の光が流されるのだろうか…
残った人達でお別れパーティとか。

５０年もしたら、そもそも取り壊されてしかるべきなのかな…
今の日本のマンションってどれくらい持たせるつもりで建設されてるのでしょう？

先日の裁判で原告側は、裁判所が都に対して都条例に基づく原状回復命令を出すように命じる判決を求める手続きをした。
東京都当局が、開発者に「東京の自然の保護と回復に関する条例」の規制を不当に免れさせたためである。
裁判長は、業者側からどのような申請資料が出され、都によってどのような処分がされたのかに強い関心を示している。「都になければ、申請した三菱地所側に残っているのではないか、それを入手して提出することはできないか？」と提案した。
都側の出方が注目されるところである。

グーグルアースで１９９７年の日赤医療センターを見ました。
前庭をはじめ、緑がいっぱいの姿を見てため息が出ました。
この緑地が保護できない「自然保護条例」があるわけはないのです。
誰が見ても当然条例が適用され、都知事の許可を求める申請がされなければ異常です。
きちんと審査されるべきものを、現地調査もしないで、申請の必要すらないと決めた東京都は、
三井三菱の財閥そろい踏みに屈服したのだろうなと思います。

>>04
下落合のたぬきの森

建築確認処分執行停止の申立
認容されたらしい

松戸の関さんの森を分断する道路計画が変更された。
行政と合意ができたとのこと。時代は変わりつつあるのか？だといいが。

ガーデンフォレスト開発も、今だったらどうだろう。出来ただろうか？
破壊された自然は戻らない。惜しまれてならない。

タヌキの森の建築確認処分執行停止の申立の容認については、
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news3/504.htmを参照ください。

羽沢ガーデン＝中村是公邸のマンション開発計画を三菱地所が白紙撤回しました！！
住民運動、約一年半にわたる闘いの完全勝利です！！
先日来この掲示板で話題になっていた、羽沢ガーデンのマンション計画を、
三菱地所が白紙撤回（渋谷区との事前相談を取り下げ）しました。
（看板はまだ出たままです。だらしがないね。やはり人間性の根本のところで信用できません。）
広尾の貴重なみどりと文化が守られました。皆で祝いましょう！

>>48
開発許可の議論は？

裁判の必要は無くなったということでしょうか。行政は追及をのがれることになるのか？

A棟17階、6億3800万もキャンセルになってしまったんだね

http://www.hiroo-gf.com/roomplan/a230-a.html

キャンセル料だけで6380万・・・庶民には想像つかんが、それだけ払ってでも、買えなくなった人っているんですね

ここは今回の不動産バブルのまさに象徴ですなー。分譲時はまだまだ相場は上がると思っていたら
引渡時には分譲時価格の７割？に暴落。実需以外の投資目的で購入された方々のキャンセルはまだまだ続く。

手付放棄によるキャンセルは引き渡し時まで買い主のオプションなんだから、引渡時に分譲価格より10%以上下がっていると見たらキャンセルするのが正しい判断でしょうね。

ここは外資系社員とか多そうだから見込みがないと見たらあっさりキャンセルするのではないかと想像。10％はサンクコストだから、それに引きずられて買いたくないのに買ってしまう方が余程問題だからね。

少なくとも上層階のプレミアム住戸（2LDKで2億とか）に関してはとても価格正当化の余地がないから、3月末の引渡に向けてもっともっとキャンセルが出てくるでしょう。セカンダリーでもとんでもない価格で売ってるけど、それは無理というものです。

羽沢ガーデンの裁判は続くようです。
取り下げの理由が「計画変更のため」になっていて、次の計画はまだ出ていないが、
その新計画も裁判の訴状にあげるべきだ、という考えでしょうか。
敷地を目いっぱいに使う、原計画は頓挫したとみていいでしょう。
渋谷区も「既存樹林を保全しろ」という指導を行なっていたようです。

羽澤ガーデンの開発について三菱地所は、これは計画変更であって、白紙撤回ではないと表明。
まだやるぞということらしい。

経済状況による判断では？

広尾ガーデンヒルズのような、周囲の環境にも好影響を与え、マンションの価値も長続きするような、素晴らしい開発をして欲しいものです。

でも今やゴーストタウン化してますよ
それでもいーんですか

手付金放棄のキャンセルって、リフォームが入ってたら
手付金放棄、違約金、原状回復費用
が必要になるんだよ。

億単位のマンションを買ってリフォームはしなかった人ばかりなの、ここは？

広尾ガーデンヒルズってゴーストタウン化してるのですか？？

不動産投資などでない普通の住民の方は、当たり前ですが普通に優雅に暮らしていらっしゃいます。

ガーデンヒルズは結構よくゴーストタウン化しますよ。
借りている人も多いから、目新しい所が出来ればそこに移ったり、今回みたいに不景気が原因の場合もあります。
ガーデンプレイスが出来た頃なんて、夜でも灯りがついていない部屋が一杯ありました。
代官山アドレスもそのあたりの完成だから、どこへ流れたかは不明ですが。

ガーデンヒルズがゴーストタウン化？何言ってるの？
見たこともないのに適当なことを言わないように。
平均年齢が60歳以上ではないかという、某リクルートの人の怪説もあったけど、全く嘘ばかり。
住民の入れ替わりは激しいけど、常に新しい人が入ってくるから、若い単身者、ファミリー、中高年、いろんな人がいるよ。
一時的に空室が増えているというのは確かにその通り。なんとかさんは転居しましたという張り紙が入り口のオートロックの名札によく書いてあります。売りたい人と買いたい人、貸したい人と借りたい人の相場観が合わないんでしょう。去年くらいは暴騰していたのが、急に下がったからね。そのうち相場観もこなれてきて、また人が入るでしょう。値段さえあえば住みたい人は一杯いるからね。

まるで、賃貸の入れ替わりみたいですね。

賃貸がないとマンションが活性化しないよ。
だからガーデンヒルズにも一棟丸ごと賃貸のＭ棟があるし、ガーデンフォレストもいかにも投資家向けに販売して賃貸されるような住戸をたくさん作ってるんでしょう。単に下層階北向き住戸を買う人の層を増やしたいだけという見方もあるけど。
しかし、それにしてはガーデンフォレストの賃貸出てこないね。３月入居のことを考えるとそろそろ募集かけておかないと厳しいと思うんだけど。

>賃貸がないとマンションが活性化しないよ。

活性化するけど寂れるときも早いよ。

賃貸はいい面と難しい面があるよね。
全部所有者で賃貸需要がほとんどがないようなところは、年月とともに所有者が高齢化してまさにゴーストタウン化する（多摩ニュータウンがいい例）。
逆にあまりに賃貸需要ばかりで所有者が少ないマンションは水商売、即金商売、ヤ○○等不穏な人が入居しやすく落ち着いた雰囲気を失わせる（とくに繁華街近くにあるとこの傾向が強い）。
TOKYO TOWERSとか新しく作る街ではそのバランスを考えて賃貸を少し混ぜている。25年前のガーデンヒルズも同じ発想。
でもね、これからは人口減少で地価も下がるし、終身雇用のサラリーマンだってどんどん減ってきてるから、不動産を買ったら人生双六上がりという時代じゃないよ。一生賃貸だって豊かに暮らせるならその方がいいという普通の人が増えてくると思う。
といってもＲＥＩＴは需要のない高額賃貸を作りすぎてドツボにはまってるけどね。
まあ結局バランスが大事ということです。

TOKYO TOWERS　の賃貸割合は大きいですよ。
入居者が足りなくて、チラシをあたらこちらに配ってますね。

あちらこちら