広尾ガーデンフォレスト その2

8,620でした
抽選で外れて契約できませんでした
当時キャンセルにはならないといわれました

裁判つき物件にしては強気の値付けですね。

値付けは、売り手が好きに決められるからね。
買い手がいるかどうかに関係なく。

２０坪足らずで１億近いのならこの辺の宅地が買えるのでは？
一戸建てが建てられますよ。私ならそうするな。
２億８千万とかなら結構広い車庫つきの１戸建てがありそうですがね。

ところでこのごろ「一戸建て」のことを「一軒家」っていうのね。テレビなんかでもいってるね。
一軒家というのは以前は「野中の一軒家」という言い方しかなかったと思う。
私なんか「一軒家のレストラン」と聞くと、そんなさびしいところで商売になるのかなと思ったりする。
あるいは、田舎のオーヴェルジュかと思ったりしてね。何ことはないビルとかに入ってなければ「一軒家」なのね。日本語も危機的状況ですね。世も末ですなあ。

何で宅地や戸建て住宅の出物が多いかというと、広尾の２，３丁目の一種住専住宅地がマンションが増えて魅力がなくなってきているのです。昔と違って相続税が払えないというのはあまりないようです。むしろ住環境が悪くなった、悪くなりそう、というので逃げ出す人たちが多いようです。土地が大きくてまとまればマンションになるし、小さければ戸建て住宅になります２０坪くらいで２億８千万とか言ってましたが売れてないです。売り地、売り家があちこちにありまして、のぼりなど立てて結構苦戦しているようです。広尾２，３丁目地区は、もしかすると既に魅力ある住宅地ではなくなっているのかもしれません。ブランドの没落は意外に早いのではないかと思います。それと、この経済危機の前に売った人はラッキーなんでしょうね。

かな表記でオーヴェルジュは誤り、オーベルジュが正しい。済みませんでした、訂正します。

１８０さん

良い見本を示していただき有り難うございます。
この値段で売れると思っていること自体が、売主の知的レベルの低さや
状況判断の甘さを雄弁に物語っています。

おそらく外資金融辺りで小金もっていた人間が、多額の借金をして転売
目的で購入したものの、リーマンショック以降の激しいリストラで給与
激減又は失業し、とち狂ってダメもとでとこの値段で売りに出している
のでしょうが、永遠に掲示され続ける可能性が非常に高いと感じるのは
私だけでは決してないでしょうね。

ご愁傷さまです。

かな表記でビビッドは誤り、
ヴィヴィッドが正しい。

向こう三軒両隣り、に引越挨拶する。
って言い方もあるから、一軒家でも悪くはないと思いますけど。

それは家は、一軒、二軒、と数えると言うだけのことです。

家は、一戸、二戸、とも数えます。
一軒と数えれば一軒家。
一戸と数えれば一戸建て。

まじめな話、100平米の3LDK、50万/月で借りれませんでしょうか。駐車場１台付きで！

広尾の環境は、いよいよ危機的です。羽沢ガーデンについて新しい動きです。
三菱地所が新計画のラフスケッチなるものを渋谷区に出し、さらに渋谷区は裁判所に提出しました。
事前相談の取り下げというのは何だったのでしょう。もしかすると裁判が終わると期待したのかも。
新計画というのが、樹林をほんの少し残すだけで、羽沢ガーデンはすべて無くなってしまいます。
前は、結構凝ったデザインだったのに、今度のは箱みたいな真四角の形です。
もしかすると、経済状況に合わせてコストダウンして、安く建てて、安く売るつもり？
新計画は、羽沢ガーデンの保全を願う会のブログで見ることができます。
http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

借りたいのに何で書き込むの？
不動産屋に聞くべき

どういう意味ですか?

７０万くらいじゃないか
http://www.plazahomes.co.jp/residence/hot/details.aspx?id=11152&ar...

んじゃ、やっぱ買うなら16000万ぐらいが妥当な線なのか。利回り５％として。
１億まで値切れれば８％だから、結局、１億ー１億６０００万の攻防ってとこなのかな？

新着物件
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2008125267.html

５％で回るか？南向き・最上階ただしD棟なので見合い。皆さんの評価はいかに？

そんな高い家賃を払える人は、少なくなっている。結局値崩れするのでは?
空き家が多いのも困ります。とにかく時期が悪い。

南向き最上階というのはよさそうだけど1LDKだからな
駐車場がないのも似非富裕層向き賃貸として致命的
新築人気物件だし、欲こいて2/2の35万、現実的路線で30万で出して
結局27万で借り手がつくといったところじゃねーの
5年経ったら新築プレミアムがはげて24万

5％なんて無理、っていうかそもそも売値高杉
妥当なところ5500万くらいだろ

羽沢ガーデンの破壊につながるマンション開発の新計画を進める、
三菱地所株式会社（人を、想う力。街を、想う力。）は、
金で測れない価値についてどう考えているのだろう。
重文の岩崎邸を保全していてえらいと思ったら、
あれはすでに国有財産になっているものだった。
品川の開東閣は三菱のものらしいが。
一流企業として、見識が問われている。

199さんのリンク先物件が5,500万円で買えちゃう時代を希望なんだ
貧●人の考えることはよくわかりませんね

バブル値付けを除けばこのあたりは坪400-450万程度だから、借地権8掛けで320-360万。
1LDKの56㎡だから5500万くらいはまあ妥当じゃないですか？
203さんはいくらだと思ってるの？

＞バブル値付けを除けばこのあたりは坪400-450万程度

それって、どうなんだろう。新潮か何かの記事だったと思うが
坪２億ともてはやされた銀座の土地が、最近坪5000万円でしか売れなかったそうだ。
目黒区（平均相場350万程度の地域）の土地が坪160～170万円で売られるケースもあるそうだ。
一等地の地価がピークから暴落しているのは間違いないし、
それが、上物の売り出し価格に反映されるのは、これからでしょ。

＞坪400-450万程度だから、借地権8掛けで320-360万。

２、３年すれば、もっと下がったっておかしくないって事。
（もちろん、マンションの坪単価と、土地の坪単価は違うんですが）

20数年前のバブルの頃なんて、土地の価格は売り手の言い値。
それで買うか買わないかだった。
土地の坪単価は乱高下が激しいね。

周辺の戸建て住宅、見るたびに値下げしている。
いまみんな静観をきめこんで、動いていないものね。
私の家もいづれは手放して、老後は楽しようと思っていたのですが。
どうも数年は動けないようです。

>>199 確かに、5000万が妥当なところ。永遠に店晒しになりそうな雰囲気だな。

5000万が妥当なところと発言しているあなたは、きっと5000万なら買って住むかもしれないということでしょう
このマンションは日本で最高ランクの立地、上物、更には話題となっている部屋は条件も最高の部類
（この点は色々と意見があろうが割愛する）
そんな最高ランクの部屋に住めるあなたは、国内で他の人と比較して最高ランクの生産性に基づくフロー、
もしくは受け継がれたストックを有する人であるということができる

さて、あなたは本当に最高ランクであるという条件に合致しているのでしょうか？
よ～く胸に手を当てて考えてごらんよ
家系は？親の財産は？学歴は？語学は？専門性は？対人能力は？努力は？
5000万が妥当だと言うあなたが、自分自身を色々な角度で考えた上で、この物件に住めて当然の人間だと
思うのであれば、この物件は5000万まで自然と下落するでしょう
その場合は楽しみに待っててください

↑高値掴みして悔しいのかもしれませんが相当頭に血が上っていますなー。このマンションに住む人達が
全員純金融資産５億円以上のスーパー富裕層ではないでしょう。家柄も学歴も大事なんでしょうがあまりそれを
ひけらかしてもねー。まあ、精一杯他人を上目目線から見て見下してくださいね。

似たような部屋が31.5万で出てるぞ

http://www.aqua-house.co.jp/rent/detail/1692.html

>>210
なんだかかわいそうな人。

家賃30万だと、1年で360万の収入。
グロスで8％は回らないと、賃貸物件としては大失敗だから、
適正価格を逆算すると360/8*100＝4500万

おいおい、5000万でも高すぎじゃんｗ

アパートなら少なくとも土地くらい残るけど、ここは50年したら元本ごとなくなることを忘れない方がいいぞ。

とはいえいくらなんでも都心の所有権・新築の区分所有で８％なんて無理だけどな。。。
あったら買いたい

最高ランクに失敗した人間がいるようやな

ところで自分で住む人も、
投資に使う人も、
投機に使う人も、
おんなじ抽選というのはおかしくないか。
実需が優先されるべきでしょう。
三井三菱さんの見解が聞きたい。
投資話ばかりで、ｇｆでの新生活を考えている身には不快です。

２１０は人間のくず。真の最高ランクの人間は、こんな言い方はしないでしょう。
お里が知れるとは、まさにこのこと。実に、人間としての品性下劣さ、胡散臭さ
がにじみ出ている。
どうせ外資金融ローカルスタッフ風情の小金持ち辺りが、借金重ねて投機用に購
入し、昨今のリストラで給与激減か解雇され、血迷ってるんでしょうけど、実に
見苦しい。

この物件の５０平米台なら、貸しても所詮月３０万円程度、グロス６％利回りで
６０００万円弱が関の山。それを８０００万円だの９０００万円だのの価値があ
ると本当に信じてるとしたら、おつむ完全に逝ってるお目出度い人間。

しかも、所詮は定借物件。資産価値はきわめて低い。
銀行も担保価値は割引いて評価するでしょう。

虚しいマネーゲームのおかげで、

住民は花見が出来なくなった。

入院患者の癒しの庭がなくなった。

なんとも、悔やまれることです。

桜の精よ、仇は裁判で討ってあげるからね。

210
格安で賃貸に出たことがよほどショックだったと見えますな。
客観的に見て、私は5000万とはいいませんが、6400～6700万が適正価格だったことが計算上言えます。
デベが、実需見込みの計算違いだったかそれは計りしれませんが、ま、そんなところでしょう。
あなた、かなり高額で掴まされてしまいましたね。
デベの口車にやすやすと乗るからそういうことになるのです。
後悔先立たず。
現実の厳しさを受け入れましょう（笑）

仮にあなたの考えが正しかったとするならば、
たとえば今出ているこの部屋で45.5万以上で借り手がつかなくてはなりませんね・・・
つまり残念ですが結果的にあなたは間違っていましたことになりましたよ。

定借物件でローン返済、せいぜい必死で頑張ってください。

>>210
いままでスノッブというのが分からなかったがこういうのか。
あまりいいもんじゃないな。
http://booklog.kinokuniya.co.jp/abj/archives/2009/03/snobbery_the_amer...

公示価格３５０万円/坪の大山町の土地が、坪２５０万円で
売りに出されているとテレビでやってたぞ。
そのうち、坪２００万を割るんじゃないか（笑）

笑いごとではない、時価が下がったときに、
巨大開発が動き出して、また街が壊される。
またまた、景気が悪いから建築の規制緩和という、
麻薬中毒みたいな政策がとられないよう祈る。

公示価格が下がっても
ここは定借、土地は借りるだけ。

なるほど。

地価が下がれば借地権料も下がるのでは？

デべは日赤に借地料をはらった後なのですか。
そうなら日赤は、大儲け。
と思ったが、五年、十年先のことは分からない、
損か得かも分からないですね。
目先のことで、一喜一憂するのはやめましょう。
と自分に言い聞かせる、今日この頃です。

人が住むことが現実となってくると、
やはり道路のキャパシティーが心配です。
渋滞は起こらないのでしょうか。
どういう見通しなｎですか？

私の家は少し離れていますが、朝のバスはチャンと来るのでしょうか？

工事ダンプが多かった時期は、その影響で遅れて迷惑したので心配です。

女学館、日赤の辺で詰まると全体に影響するのです。

学０３と学０６は、数台のバスが、短い路線をぐるぐる回ってるんですから。詰まると来ないのですよ。

特に渋谷行きの学０３は日本で一番本数の多い（発車間隔の短い）バスなんですから。知ってた？

祈！景気回復！

祈！地価高騰！

日赤病院に入院したことがあります。
看護婦さんは大変優秀でした。

今は看護婦とは言わないで看護師と言うのでした。

面倒だからナースでいいよ

看護婦の相対的な優秀さというのは業界の人間でも特にその分野に卓越した人間にしか分からないと思いますよ。あなたがそうでなければ根拠はないことになると思います。

テレビに出てて優秀だとか神の手だとか言われてる医者も怪しいというか、ガセばっかりだし。中には手術もしていないのに、神の手みたいな外科系教授は現実に存在しますからね。

男性でもナースですか？

手術してない神の手はひどいですね。
開発許可を取らないマンション開発みたいだ。
開発許可を取らなくても済むように、
周りの道路は狭いままにしたのですからネ。
ほんとどうなっちゃうんだろう。渋滞が心配です。

最近賃貸が沢山出てるね。
30坪で60万から70万、坪2万から2万3千円くらいで出してるみたいですが、不動産屋は
南向きで条件が比較的いいところでも坪1万8千くらいで決まれば御の字だって言ってた。
坪2万5千とか3万とかめでたいことを言ってた奴がいっぱいいたけどご自慢のエクセルシートは
どうなったのかなあ。

こことかパークコート神宮前でも賃貸にすればいい利回りで投資物件としては最高だみたいな主張を
していた人達はいま手付け放棄キャンセルに向けて一直線なのでしょうか。山高ければ谷深し。
２００８年前半までの投資ファンド/REITバブルで価格が上がった地域ほど下げもキツイです。
表参道、広尾が双璧ではないでしょうか。

＞看護婦の相対的な優秀さというのは業界の人間でも特にその分野に卓越した人間にしか分からないと思いますよ
これは、あまりにも権威主義。患者にとっていい看護師が、いい看護師でしょう。

でもこの頃、この手の論理で判断停止しちゃう人多いですよ。自分は素人ですから、とか言って、結局は責任回避してるのね。この頃の若い人はお利口ですね。あと同じ手で、人の口を封じようとするのも困ります。

実際のところどうなのですか。どのくらい売れていて、どのくらい人が住むの？

まあもとからこの掲示板全然本当に買いそうな人がいなかったし、今も買った人はほとんどいないでしょう。
もしかしてみてるのかもしれないけど、書いているのは最初から買う金がなかった人（＝ラッキーにも高値
掴みしなくて住んだ人）ばかりだから、こんな掲示板から判断するのは無意味。
といっても2007年のピークに売っていて、引渡が2009年3月だから、手付け放棄のキャンセルは相当あるでしょうね。

キャンセル住戸はウェブには一部しか載せてませんが結構あるみたいで、広尾駅前の三井不動産販売のビルに相談窓口が
出来てしまって、買う気がありそうな風を見せるとたくさん在庫を見せてくれるらしいよ、と近所の不動産屋が言ってました。
これもまた聞きなのでよくわかりませんが。

そうなんですか。
不動産業界は奥が深いなー、って感じ。

景気はいつかは回復するでしょうに、持ちこたえることができないのか。
暗い窓の多いのはさみしいものではと思います。、

> あまりにも権威主義。患者にとっていい看護師が、いい看護師でしょう。

優秀であることと、患者さんが表現するいい看護士は意味が違いますよ。

２３４と２３７は看護士が優秀であるかどうかという話。話を摩り替えてなんで絡んでいるのか良くわかりません。
知識が浅いのに、話がうまくて、良い医者、看護士と言われている詐　欺師みたいな医療従事者っているからね。
それが正しいと思うのならそれでよいのではないですか？

オレオレ詐欺の被害者にならないようにね。

まあ、腕がいいのに口下手で損してるお医者さんとかいるんでしょうね。わかります。

いやあ、この人もスノブね。

医者か看護師にひどい目にあわせられたか？

話が聞きたいね。興味津々。うずうず。

引渡は3月末だったはずですが、結局キャンセルはどのくらい出たんでしょうか？

最近看護科増えて女の子のキャリアが出てきた。
最初は阪大だったと思う。

しっかし、ここの賃貸、格安賃料で大量放出中。いまどき、この賃料でも客付け大苦戦だろうな。
これら物件のオーナー、いったい幾らで高値つかみさせられてるんだが、ほとほと、気の毒とおりこして、超笑えるｗ

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?lc=03&md=wd&p=%...

そんなに格安にも見えませんが、、、
最近このあたり賃貸水準暴落ですよ、今の値段で売りたくないけど空室にしておくのも勿体ないと思っているオーナーがもうどんな値段でも入れようとしてるので。出し値はそんなに下げてるように見えませんが、もう半年くらい空いてる物件もけっこうあるので、そういうところに3年定期賃貸借で3年経過後賃料白紙から再交渉とかいう条件なら礼金ゼロ、出し値の３割引きとか行けるよ
この近隣の賃貸マーケットはずっと観察してるけど、はっきり言って2002-03年より今の方が悪いと思う。売買価格はそこまで下がってるように見えないから、まだまだ下値はあるでしょう。
新築人気マンションであることを勘案しても妥当なところで
50㎡1LDK　22-25万
75㎡2LDK　34-38万
105㎡3LDK　50-55万
くらいじゃないと決まらないんじゃないかなあ。

そうすると広尾あたりの中古マンションもまだまだ下がるということですか。ここは借地権だしこの際所有権の
中古の方がいい買い物ができそうな気がしてきた。

まぁ、広尾に限らず賃料は下がり傾向だが。

ということで、50m2　3000万　が妥当な価格ってことだな。
高値掴みした人は残念でしたが、現実は厳しいね。

広尾でこちらと同レベルの物件になると予想されていた羽沢ガーデン跡の低層物件については、大幅に竣工が遅れそうだし、分譲でなく賃貸のみとなれば、今後10年程度は、同レベルの分譲物件は供給されないんではないだろうか。
一方で、景気の先行指標である株価も３月上旬でどうやら底打ちしたようだから、これからの半年で、いま残ってる部屋が販売終了してしまえば、ほとんど供給がない一方で、税制メリットフル活用してぜひ広尾に住みたい系の人々が行列をつくって待つことになるんじゃないすか？

↑行列つくるはずないでしょう。

株価は米国金融システム危機の回避と円安で一息ついてるだけで、全然底値という感じはしないけどね

株価が大きく上がって、ＧＤＰその他経済指標が底を打って、それからようやく不動産が動き始めるというのが

普通の流れなので、あと2，3年は待っても全然大丈夫でしょう

なにせ塩漬け物件が大杉だからね今は。。。

50㎡3000万というのは言い過ぎだが、4000万くらいまでは普通にあると思うよ

定期借地権物件の市場評価がまだ出ていない状況では買えませんねえ。
中古の定借にローン出る銀行が少ない時点で世の中がまだ懐疑的な証拠。しばらくは高みの見物をさせていただきますよ。

羽沢ガーデンは単なるマンション問題ではありません。
中村是公が１９１５年に建てた私邸で、歴史的にも重要な文化財として、保護されるべき建築遺産です。
そして、その庭園は大正期の邸宅の在り様を示す文化的価値と、
緑の環境としての都心部には貴重な価値をもつものです。
これは、私有財産だからどうしようと持主の勝手だ、というような論理で語れるようなものではないでしょう。

料亭やレストランとして活用されてきたおかげで、奇跡的に残された羽沢ガーデンを失うと、
文化的景観や自然環境へのダメージにより、広尾の町は損なわれてしまいます。

現在、周辺住民の行政訴訟　http://green.ap.teacup.com/hanezawa/
（渋谷区が開発許可を出さないようにもとめる）によって、着工は食い止められ、当初の計画は撤回されました。
しかし、その後新しい計画が進んでいます。それは、ごく一部の木立を残すことでお茶を濁し、
免罪を求めるようなものです。建物や庭園、ほとんどの樹林は失われてしまいます。
そして渋谷区長はこのくらいで手を打ちたい意向です。

皆さんはどうお考えでしょうか。文化や環境はお金では買えないし、新しく作ることもできません、
大切な市民の財産とでもいうべきもので、みんなで守っていくべきです。
行政は市民の利益のために、所有者への補償を含め、文化財としての保護の措置を取るべきです。
地価下落の今こそそのチャンスだと思います。

中古の定借って銀行がローン出さないんですか？
じゃあ買いたい人はどうやって買うんですか？全額キャッシュで買えとでも？
「少ない」ってことは出す銀行もあるということですか？
結構定借の中古マンションって広告に出てる気がするけど。いつの間にか消えてなくなっているので売れてるのだと思ってました。

中古定借は、フラット３５が貸してくれる場合がある。
銀行は厳しいらしい。

日赤の桜は残念でした。何本か植えてありますが、昔を知る者には、見る影もありません。
そのかわり、東京女学館の塀がコンパクトになって桜が見えやすくなりました。
まだ若い木ですが将来が楽しみです。坂を下れば、大きな桜も満開でした。

フラット３５ということは金額面や自己資金割合で借入れ制限があるから、かなり借りられる人（買える人）に制限があるね。やっぱり売れにくい物件なんじゃん。

＞２６６　フラット３５が貸してくれる場合がある。

これって、貸してくれる場合は少ないという意味の日本語ですよね。

これ（国土交通省のレポート）を読むと、定期借地権の中古の流通は大変厳しそうですな・・・

http://www.mlit.go.jp/common/000017485.pdf

結局、事　故　物　件か。
高　値　掴　み　の者ども、自　業　自　得。
特に２１０

２１０？？

でも物件自体はいいよね、やはり。
値段を間違えていたことには異論は全くないが、値段の目線さえあえば、買い手も借りてもいくらでもいるでしょう。というか私も借りたい（買いたいとはいわないけど。売れなさそうだから）
広尾駅から日赤の方までの並木道を歩いてみて改めてそう思った。緑が茂ればもっと良くなるね。

50m2で20万ぐらいだったら借りてもいいな。
空き家のままで放置するよりマシだと思うので、
高値掴みしたオーナーはご検討ください。

５０㎡で２０万で貸せたとして、２年で５００万。２０年で５０００万。
一応３０年近くで元は取れそうだし別にいいんじゃないの。投資としては駄目だけど。
まあ、そんなに落ち込むほどのことでもないよオーナーさん。
きっと元から金持ちなんだろうし

値段が高すぎるという意見が多いですが、
ここは原価はどのくらいなのでしょう。知りたいところです。
例えば定期借地権料として日赤にいくら払ったのでしょう。
日赤は経理を公開する義務がありますから、データはとれますね。
どなたか知りませんか？

そういえばこの前の日曜日に、三井不動産の名前で新聞折り込みチラシが入っていました。
桜が咲いたとてひょろひょろの木の写真が載っていました。
一等安いのが６、６００万円でした。

赤十字は情報公開をオンラインでやってないので資料請求する必要があります。まあ暇なら自分でやってみてください。公開してもそこまで出てくるかどうか知らないけど。

一般には借地権（権利金）の相場は所有権価格の6割といわれています。但しこれは税務上の評価額から来ているもので実際にはケースバイケースであると考えられます。定期借地権の相場は分かりませんが旧法借地権より借主の権利が相当弱いので6割より下であることは間違いないでしょう。まあ4割～5割といったところでしょうか。
このあたりの土地坪単価が通常時（何が通常時か分かりませんが・・・バブルを除いたときと言うことで）大体500万円くらいでしょうか（大型整形地なので戸建て用の小さな土地よりは高いと見ています）。従って定期借地権の権利金は所有権の5割として概ね坪単価250万円くらいであると想定されます。30坪の2LDKに換算して考えると、容積300%をフルに使っていると考えると土地持分は10坪ですから、定期借地権の権利金部分は2500万円くらいであると考えられます。

30坪の2LDKが仮に15,000万円で売られていた（当時）とすると、そのうち権利金部分が2500万円、建設費が相当ハイグレードだとして高めに見て坪100万円（普通は坪60-80万円くらいですが）として3000万円、あれ、5500万円しかかからないですね。共有部分にも金はかかってるでしょうし、設計、広告宣伝、建設業者・下請けの収益等全く見込んでいないですが、なかなか儲かりそうな商売であることには間違いないかと思います。

>>278が出たら静まり返ってしまいました。
もとから、妙にバブリーだったんものな。
広尾って住んでるとそんなにいい街でもないよ。
何か幻想を見てるのではないか？
幻想のせいで、切られた桜はかわいそうだな。
今でも目に浮かぶ。
さて、東京都に三菱地所が提出し、
その後不思議にも都が廃棄したという、
東京都の自然保護条例に基づく資料、
三菱地所が裁判所に復元提出するかどうか。
４月２８日１６時から、東京地裁５２２号法廷。
お楽しみに。

「２７８」さんの投稿を見ると坪３００万以下の売値にならないと購入できないということか。
実需以外の方々はもう手付け放棄キャンセル終了したのでしょうか。