広尾ガーデンフォレスト その2

　赤坂、青山は、住宅地というよりは、飲食街、オフィス街です。
広尾は、住宅地であり続けることができるでしょうか。
戸建ての住宅、邸宅が少なくなってくると、下駄履きマンションなども増えてきますね。
相続等で売りに出る邸宅地を買って、自分の邸宅として維持できる、
そういう真のお金持ちは、東京にどのくらい存在するのだろう。
日本は意外に貧しい国、東京は貧しい街なんだなと思います。
３階建てマンションだらけの、１種低層住宅地って変ですよね。
ちょっと傾斜や、盛り土があれば、４階建て、５階建て平気で建てるし、
ちょっと敷地に余裕があれば、総合設計制度を悪用して、
６階建てどころか９階建て１０階建てが、平気で建つ。
経済効率優先、住宅建設優先の時代は、とっくに終わっているのに。
このままでは、というかすでに、町並みというものは存在しなくなっている。
東京は不細工な街になってしまった。

石を投げられそう・・・と私が書いたのはあくまでも比喩的表現だよ
そんなにまともに受け取らないでね
裁判中のマンションには違いないんだから
怖い心境にもなるだろ

Dクラディア神宮外苑ハイヴァリーやグランドヒルズ成城なんか、今だに向かいの住居が建設反対の幟掲げていて、両マンションの住民は肩身が狭い想いをしながら生活してるのかな？なんて想像してしまう。

ここや深沢ハウスは幟こそ掲げられていないが、裁判中(深沢ハウスは裁判終了)という事実を知っているだけで、住むにはやはり肩身狭そうな気がして少し躊躇してしまう。

金持ちから金を取ろうって流れだから相続税や贈与税もあがるのかね。

上がると見てよいと思います。
古来、子孫に美田を残さずといいます。
過大な個人財産は、社会に還元しましょう。

ここは今から５３年の後になると更地にして解体されるので、ほとんどの所有者にとって一代限りで、子孫には残されません。

また万一相続されたとしても、定期借地権の物件は相続価値を相当低く算定されるので、相続税は相当安くなると思います。

近隣住民さん毎日ネガありがとうございます。
価格下がるようにその調子でお願いします。

過大な個人財産は社会に還元しましょう、では
自由主義国家とは思えませんな。
古来、子孫に美田を残さずと説いたのは何処の国。

言って有名にしたのは西郷隆盛だが、
元ネタは後漢時代の人物らしい。

Ａ棟９階２ＬＤＫ
新築未入居
１３，９８０万円

★分譲時の金額は１６，５７０万円です。
★分譲時に３ＬＤＫから２ＬＤＫに間取り変更しています。（別途費用負担済）
★オプション工事でウッドデッキを施設しました。（別途費用負担済）

http://www.nomu.com/mansion/454079/

この値段で売れても、２５００万円超の損失確定ということですね。
ご愁傷様です。。。

日赤広尾病院の幕内院長の講演会の話、必読です。住友物件になる可能性もあったのですね。

「病院は植民地じゃない」・・・幕内・広尾日赤院長吼える
http://lohasmedical.jp/news/2010/03/09221457.php

ここ（広尾ガーデンフォレスト）のところは、みずほ信託が全部引き受けてデベロッパーにやった。（中略）
中には分かる人が全然いないから業者の言うがままに大分詐欺にもあってるんじゃないか。特に広尾ガーデンヒルズっていう高級マンションで今でも値段が下がってないような所があるけれど、あれを作る時にも市価の半値ぐらいで売っちゃった、と。
今度はデベロッパーに50年間貸すということになっている。8000坪。日本赤十字社の広尾の土地は高台のとってもいい所で元々は４万坪あって、そのうちの２万坪を半値で売ってしまったために病院が十分なものが建たなかったということがある。
今回は、住友不動産は400億円出すと言った、それに対してみずほ信託は241億円しか出さなかった。（中略）
本社の奴は、広尾まで足を運んで土地の値段を決めるとか全然しない。
僕らの前には東京女学館、お嬢さん学校がある、その下には川がある。
その一番低い所の値段で契約している。

面白いね。
8000坪で240億。坪単価300万ですか。
容積300％として、部屋の土地持分で坪単価100万。
それに坪単価100万の建物を建てて、部屋の坪単価合計200万。
共用部分2割として、分譲原価坪当たり250万。
売値からすると、笑いが止まらない感じですね。
GJみずほ信託。

土地の価格としては安いですね。
２０年前のバブル時代ならその数倍から十倍近くの価格でしたでしょうね。

ここは共有部分は相当あるから２割程度ではないでしょう。

それと土地（借地権）の原価を見る際に、大規模な地下駐車場とか、かなり大きな中庭や前庭などのランドスケープ造成費、さらに外壁建築コストやら回りの道路の拡張費用などなど、土地の造成費用関係がかなりかかっていると見られるので、部屋の土地持ち分坪１００万円という日赤に払っただけの金額では収まらないでしょう。

ただ、結構開発マージンがあると見れることは事実のようですが。

すみません。1032さんの計算は、ざっくりしたものであるとしても的を射ていないような気がするのですが、どうなのでしょうか。わたしはこういうの苦手なので、どなたか詳しい方教えて下さい！（直感的には、そこまでぼったくってない気がしたのですが…）。

241億って、G、H棟の土地込みの値段なのかな？あと、住友の400億って、50年の定借の値段かな？

基本的に、不動産会社というのはぼったくり商売なのでしょうか？？？

いくらなんでも分譲原価坪250万円を坪400万円から500万円で売るほど利益は出ないでしょう。

確かに土地の造成費用などもそうですが、マドンナを使って広告したマンションほど広告費はかかっていないでしょうが、主要な新聞の一面広告なども何回かあったし、青山にかなり大きなモデルルームを結構長い期間置いて大勢使って展示、説明していたし、なんて考えると、そこそこコストもかかっているようにも思えますけど。

実際のところは、当のデベさんに言って頂かないとよくわかりませんね。

自由主義国家？　そんなものがどこにあるの？

お呼ばれして知人の部屋に遊びにいったら、一階なのに東京タワーが見えて、ちょっとびっくりしました！

などと思いつつ帰りにけやき坂を通ったとき、東京タワーが綺麗に見えて、というかいつも見えてたけど、そういえば、ここも地上だな、などと思いました。

やっぱ、丘の上、というはいいですね。年とったらちょっと大変そうだけど。。。

ここは岡の上なので、１Fであっても六本木周辺のマンションで言えば１５F相当でしょうか。当方の部屋も低層階ではありますが、窓の外を見回すとかなり高い位置にいるのがわかります。

確かに定期借地の割りに比較的値段が高いのは事実ですが、周囲の環境が驚くほど静かですし、ハード面の質感の高さや中庭の広々としたつくりは、とっても気に入っています。

特にコンシェルジュや警備員のサービスや態度が素晴らしいですよ。接客業という心積もりで仕事をしているのがわかります。その分管理費が高いのは否めませんが人数も多いですし、加えてその辺の一流ホテルよりもレベルの高いサービスをしてくれます。

実際に住んでみた感想としては相当質の高いマンションであることに異論はありません。

(資産価値が高いのか低いのかはわからないが、いずれにしても)資産価値とか気にしなくてよい人が、ここを気にいって、素晴らしい環境に住む、それでいいんじゃん？

NHKのタモリのブラタモリ最終回で六本木の旧大名屋敷のことを放映していましたが、毛利様のお屋敷跡である現在の六本木ヒルズの敷地なども、周りに比べて３０メートル程度高い丘（高台）に位置しているんですね。

江戸時代の大名のお屋敷は、大抵こういう周りより最低でも１５メートルから３０メートルは高い丘（高台）に位置していました。縄文の時代には、貝塚があったような場所です。

http://www.nhk.or.jp/buratamori/broadcast/index.html

この日赤広尾の敷地は、現在の広尾ガーデンヒルズの場所も、この広尾ガーデンフォレストの場所も、幕末の老中主座である堀田正睦様の広大なお屋敷でした。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A0%80%E7%94%B0%E6%AD%A3%E7%9D%A6

この一番の高台の土地と、一番下の土地では、老中と側用人以下くらいの地ぐらいの違いがあったと思いますが、上で紹介されている日赤広尾病院の幕内院長のおっしゃる通り、日赤広尾は、この一番高台の土地を一番底の値段で売ってしまったということだと思います。

さすがに高台は、周りに比べて見晴らしも風通しもよいことは明白で、東京タワーだってよく見えます。
だから江戸時代の最後まで、地ぐらいが高い老中主座の屋敷だったのだと思います。

でも高台なので、現在では高齢になると籠で送ってもらうわけにもいかず大変と思います。

今はみんな公平な世の中で籠はありませんが、幸い、日赤広尾病院の正面玄関（この物件のA棟の北側正面）に渋谷と恵比寿に向かうバスが終日２，３分に１本程度の頻度で走っていて（渋谷行きは都内でもっとも頻度の高いバスだそうです）、高齢になると東京都は乗車賃無料なので、ほとんど待たずに乗れて７分程度で渋谷などにタダで行けます。
これを使うと、高台から歩く必要もなく、現在の庶民の籠があるので、高齢になっても便利かと思います。

まあ、こういう土地は、どの程度高いか安いかの議論とか、定期借地か所有権かといった議論よりも、その地ぐらいを気にいって住みたいという方が住まれればよいのだと思います。

広尾駅からの道はとても素敵ですし、私は、坂道も苦にしない気合いの入った老後を送るべく今から頑張ります！

ところで、せっかく気合いの入ったホームページを作成したわけですし、将来の購入者や借り手の方のために、今あるホームページを、残しておいてくれるという親切なことを、デベさんはしてくれないですかね？私だけかもしれませんが、物買うときとか、借りるときとかって、蘊蓄読むのが結構楽しくありません？

デベさん、アフターサービスの一環としてご検討下さい！

日赤の話は面白かった。やはりこの開発、闇の部分があり過ぎる。
裁判の行方にも影響しそうだ。原告の人に教えてあげよう。
次の口頭弁論は、３月３０日（火）１５時３０分から　東京地裁５２２号法廷にて。

　日赤の土地は、昔かしこき辺りから、賜ったものと聞きました。
それをこんなことにして、しかも背任まがいの損までして、不敬の極みですね。

東京の地価、そろそろ上がるのかと思ったが、暴落ではないですか。どうなるのですか？

>>1041
＞日赤広尾は、この一番高台の土地を一番底の値段で売ってしまったということだと思います。

売ってないでしょ？定期賃借でしょ？？？？

その通りです。

一番底の地価をベースとした定期借地賃貸条件で契約してしまったということだと思います、というのが正しい表現でした。すみません。

　高齢者の無料パスは無料ではない。2万円くらい取られるようだ。母が言っていた。

東京都のシルバーパスは都内に居住の７０歳以上の方について、年間所得が１２５万円以下であれば年間1,000円の費用を払うと発行日から毎年9月末まで有効のシルバーパスを発行してくれて、毎回の乗車は無料です。

但し、年収が125万円以上ある場合は、ご指摘の通り10月から3月までにシルバーパスを発行してもらった場合は20,510円の発行費用が、4月から9月までに発行してもらった場合は10,255円の発行費用が必要で、パスの有効期限は9月末です。

このマンションに住まわれるような方だと、高齢の方でも年間125万円以上の年金などがある方のほうが多いでしょうが、月割で考えて1700円程度の費用を年間一括で払ってシルバーパスを更新していると、その後は毎日何回乗っても個別の乗車賃は無料です。

http://www.tokyobus.or.jp/silver/index.html

月に５日、１０往復で元が取れるようです。勿論、他の都営交通機関、地下鉄や都電にも乗れます。

５日５往復、ですね。訂正します。

７０歳以上のこのパスを持っている方は、都営バスや都営地下鉄だけでなく、都内区域にあるバス停の間であれば、東急バスでも京王バスでも小田急バスでも関東バスでも、このパスで無料で乗れますよ。

バス路線をよく覚えて都内をうまくバスで動くのは、特に高齢の方には便利でお得な方法と思います。

http://www.tokyobus.or.jp/silver/silverpass_08.html

非常に驚いたことに巷に出回る「ただ今値引き販売中のマンション」という怪しげな文書には、ここが数百万円単位で値引きしていると書かれてあります。定価近くで契約した立場としては実に不愉快ですが、どなたかその周辺情報をお持ちならお教えください。

住人になりすましてまで宣伝活動とはこっちも驚きだわ

ここの場合は寿命があるから安くなって当然という気もするが

定価「近くで」契約した立場，ってなに？

怪しげな文書を買うよう，宣伝しないでください。

ここが値崩れすると、隣のガーデンヒルズの神話が、崩壊しやしないかと心配です。

　私たちはこの街が、マンション街になってほしくないと思っています。
その意味で、販売不振や、値崩れは歓迎です。
今後の開発が、採算面から躊躇されるようになればいいな、と思います。

値引きの話はデマでしょう。

本当に値引きしていくらかでも売れていたら、どうしてここの物件概要の販売戸数が過去2カ月近く残戸28戸のまま全く動いていないのでしょうか？

http://www.hiroo-gf.com/outline.html

よくも悪くも、三菱も三井もこの地域で競合する物件を一杯持っているわけでもないので、特にここを売り急いでいる様子もなく、景気の回復を気長に待つ構えと思いますよ。

隣接する広尾北公園の改修後の概要が掲示されましたね。これでもっと住みやすくなります。

需要がないのに、価格維持するというのは、市場経済の否定では？
新築後1年もたてば、中古マンションになるのかな？

高いと思うのであれば買わなければよいだけなので、市場経済を否定することにはならないのでは？

GH棟があるから、多少の値引きはしても相場を壊すような値引きはできないと思いますよ

久々にこの掲示板を訪れました。つらつらと。

広尾北公園の方は早く整備が完了してほしいですね～。
A棟の裏も公園？になるって聞いているのだけど、G、H棟にあわせての整備なのかな？

G、H棟が販売に出る頃、この掲示板も、また賑やかになるかもですね。
仕方ないことかもしれないけど、定期借地云々に焦点が当たり過ぎている気がします。ここの良さは最高の住環境と、高品質のサービスだと思います。あと、住んでみてから日々気づかされますが、detailが相当に作り込まれていますね。

値引きはどうなんでしょうね？このご時勢ですし、買い手や部屋によっては、値引きしているのでしょうか？
ただ、捌ければよいというスタンスではなくて、たちのよい方かどうかを見極めて、対応してほしいです。売値の設定は売主の自由なわけで、私が文句いえる立場にはないわけですが、自らが住まう住居や地域に愛着をもてるような方に（お安くでもよいので）売って欲しいです。

住環境を言われるなら、周辺の住環境は、開発によって非常に悪化したことを、忘れないでいただきたい。
新住民も、何か異質で、溶け込むとかいう姿勢は、感じられない。
地域に愛着などというが、自分たちの完結した世界に、安住しているようにしか見えない。

値引きに関して、
思いますよ思いますよ
では書き手の主観であって、本当の意味での情報にはなりませんね。

一番確実なのは、実際に買う気があると言って営業担当にあたってみることですね。

それで値引きをゲットできたら教えて下さい。

明後日の30日午後3時30分より、東京地裁522号室で、本開発に関する、口頭弁論が開かれます。

ここの住民ではなく事情わかりませんが、私有地をどう開発しようとも、（法律の範囲内であれば）本来は自由なのではないかと思ってしまいます。色々とご意見ある方達が住んでいたところも、もとは緑があったところを「開発」して住宅にしたのでは？このマンションは、そんなに緑化率が少ないのでしょうか？