広尾ガーデンフォレスト その2

1,000を超えていたので、続きを作成しました。

直前までは、他物件での建築確認取り消しの話、羽澤ガーデンの話、日照の話などが出ていましたので、引き続きよろしくお願いします。

金曜にまたダイレクトメールきてた
資料請求リスト全員に送ってるとしたら、かなりの頻度×枚数
具体的にどの部屋とか、ぶっちゃけて教えてくれれば、検討のしようもあるけど

＞他物件での建築確認取り消しの話

（仮称）目白御留山プロジェクト
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43527/

ここのコンセプトは「21世紀の老人ホーム」でしょう？

病院近接で借地権とくれば、後足りないものはデイケアサービスと、食料品宅配サービスでしょうか。

日本赤十字の財政健全化の為に、土地の有効活用が必要であったことは理解しますが、あの趣のあるレンガの壁がなくなったり、緑が減ったことは非常に残念です。

郵便局のプランターとか、妙な所に柱みたいなものとか、
あの塀のレンガらしきものが使われています。
壊したことが、よほどうしろめたいらしい。
看板の、緑化率（面積にすぎない、芝生でも1平米は1平米）などにも
いいわけと、まやかしが溢れている。
「白く塗りたる墓」という、聖書の暗喩を思い出す。

羽沢ガーデンは着工するのですか？
看板の期日は過ぎていますが、森閑としています。
反対運動の成果ですか？
不況による延期ですか？

裁判の影響だと思いますよ。判決が出ないうちは動かないほうが無難だというのが地所さんはじめとするデベサイドの経営判断なのでしょう。ここはこれから出るであろうキャンセル物件は賃貸に回すのでしょうか？

緑地率が不足するなら植えればいいと思う。商業至上主義の前では造作ない話。
切った木は樹齢100年以上の木々だったのでは。
今植えた木々もどうせ50年後に更地にする際に切られてしまうのか。

ところで、借地権物件の利回りの計算方法、知っている方がいたら教えてください。それともここは還元率で計算すべきでしょうか。

緑地率不足すれば植えればいなどと悪ぶってるが、
破局は貴方が考えているより早いよ。
今までは「我が亡きあとに洪水は来たれ」などとスカシていられたが、
もうそんな余裕はないよ。私らが生きてる間に地獄を見るだろう。
２0年か。10年か。そんなに時間はないよ。

羽沢ガーデンについては
http://green.ap.teacup.com/hanezawa/
が参考になります。

一団地認定とはなんですか？
一団地認定だとなぜ日照が悪くなるのですか？

罪の意識によるものか、樹木の移植をしたことをしきりに言っています。
お聞きしたいことがあります。
移植できなかった樹木はどうしましたか？、
別の土地に移植したんですか？
もしも、焼却や、自然分解（腐食）などされると、ご存知のように、樹木が生きてきた間に吸収定着した二酸化炭素が、再び大気中に放たれてしまいます。

目白御留山の判決
行政訴訟：「タヌキの森」に建築、違法　新宿区が逆転敗訴−−東京高裁判決
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20090115ddm041040032000c.html

タヌキの森の判決のついて、
下落合みどりのトラスト基金が参考になります。
新宿区は、控訴するのでしょうか。
控訴しなければ判決は確定し、
建物は取り壊さなくてはならなくなります。

http://www.jsc-com.net/shimoochiai/top.htm

今日ポストにはいっていたビラ。

「広尾日赤環境行政訴訟
今裁判で議論されていることを報告いたします。
これまで3年に亘り19回に及ぶ口頭弁論が行われてきました。なぜこんなに時間と回数を重ねてきたのでしょう？
それはマンション建設をめぐり、法令違反や脱法行為などの新しい疑惑が次々と明らかになってきたからです。

そのひとつに自然と緑を守るという目的の「東京における自然の保護と回復に関する条例」を巡る論議が合います。1000平米を超える樹林を開発する場合、都知事の許可がひつようなのに、これを取らずに伐採してしまいました。明らかに違法です。
また、日赤の緑地のうち8000平米は渋谷区の「指定樹林」とされていました。しかし樹林の指定はいつの間にか解除され、その理由は「新病院建設のため」という、あたかも公共の利益のための様な名目で、民間のマンション建設につては一切触れられていませんでした。

（つづき）
マンション建設という実態が隠され、渋谷区はそれを知っていたのに許可したのです。

　昭和56年にガーデンヒルズが建設された際には、開発許可をきちんと取って、北側道路や緑地が整備されました。しかしながら、今回は歩道上空地として整備するとして道路を広げませんでした。
　先日、新宿区の下落合の通称「タヌキの森」をつぶしたマンション建設工事を巡る裁判で、高裁が区の建築確認を取り消すという判決を下しました。その理由は災害時の避難のための道路幅が４ｍでは安全でないと判断したからです。わずか３０戸の低層マンションでの判例です。これに対して広尾ガーデンフォレストは７８０戸という大規模高層マンションなのに、原状の道路幅で安全が確保されるのでしょうか。
　道路を広げると開発許可を取らねばならず、数々の制約が出てくるために意図的に此れを嫌ったと思われます。２０００人もの人口と車が増加するのに、道路を広げず、その計画すら見えてこないのです。
、

（つづき）
　一方、東京都では「緑の東京計画」等に基づき、平成２７年度の一人あたりの公園面積を現在の4平米から７平米に増やす計画を掲げています。これは「震災から都民を守る防災」「景観に潤いを与える」「大気の浄化」に役立つからだとして、整備計画を進めています。それなのになぜ都心の大事な緑の財産を減らすことに同意したのでしょうか？
　オバマ新大統領は「この困難な時代の中で一人ひとりが責任を持つ世の中」を求めました。日赤マンションをめぐり、行政や大企業の社会や公益に対する責任は果たされていたのでしょうか？
法令違反や疑惑のもとで、マンションはいよいよ完成します。我々は、この事態をもはや仕方ないでは済まされない時代だということを、認識しなければ成りません。

次回口頭弁論
１月３０日（金）　１６時から　　東京地方裁判所　５２２号法廷　　　　　　　　　　」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上　ポストに入っていたビラでした。

０９さん
樹木の二酸化炭素吸収、気温低下などの機能は、高さの三乗に比例するといわれています。
１０ｍの木は、５ｍの木の８倍の能力を持ちます。
移植したり、新しく植えた木は、どれも小さな木が多く、かって日赤の樹林にあったような大きな木は殆どありません。
これでは、樹木の機能的にはあまりにも貧弱で、表面を糊塗するものとしか思えません。
それに、この頃の人の中には、「日当たりが悪くなるから木を切れ」という人も多いようです。
ケヤキやイチョウの街路樹が、ひょろひょろの針葉樹みたいに刈り込まれているのがよくありますがが、そういうクレームのためだとか。
この面でも心配です。管理組合で「木なんかいらない」という人が多ければ切られてしまうのですから。

一団地認定についてこの本が参考になります。
http://d.hatena.ne.jp/asin/4004310539/manshontira09-22

つい先日この物件を知って、購入を検討していたのですが、色々と問題を抱えているみたい
ですね。　早く結論が出て欲しいものです。

タヌキの森の判決、上告期限は今日？
新宿区はどうするのでしょう？
確定すれば、取り壊しとなります。
迷惑したのはタヌキだけではありません。
greed and irresponsibility on the part of some
というのは、控え目な言い方でしたね、オバマさん。

役人は絶対責任をとらない。タヌキの森事件で、新宿区が最高裁に上告。
しかし、勝ち目はないだろう。
高裁で危険と断定された建物を建てても、入居する人はもういない。
工事を断念するのが賢明。

だから、人ごとじゃないんですよ。

新築未入居物件が出てるけど。

http://www.nomu.com/detail/index/id/411940/

2LDKで3億。坪850万。痛いね。

売主は、夢でも見てるのかな？

夢見る外資にゃ　いられな〜い　ってか。

この半額でも売れるかどうかわからん。

うあ、この平面図、南北がさかさまだ、いかさまだ。

よく見たら一杯売りに出てるよ。

http://www.nomu.com/detail/index/id/440435/

http://www.nomu.com/detail/index/id/440432/

http://www.nomu.com/detail/index/id/440438/

>>22-23
新宿区新聞社
http://shinjuku-shinbun.co.jp/20051005/090125.pdf

総務区民委員会における新宿区の上告報告



　1月28日(水)に開かれました、新宿区議会の総務区民委員会Click!を傍聴してきました。この委員会では、1月14日に新宿区が高裁で敗訴Click!し同27日に最高裁へ上告Click!した、一連の経緯の報告がなされました。そして、区の報告に対し質問に立った区議会議員との間で、さまざまなやり取りが行われました。そこに見えるのは、建築課が誤って出してしまった「特例」認定と「建築確認」について、これまでになく苦渋をつづける新宿区の姿です。以下、要約してお伝えいたしますが、やり取りの文責は「下落合みどりトラスト基金」にあります。


議員
今まで、区が高裁で敗訴したことはあるか？

新宿区
最近の記録にはない。

議員
なぜ最高裁へ上告したのか？

新宿区
理由書は50日以内に最高裁へ提出するが、安全認定処分の違法性と、建築確認が違法であるとの判断理由に認定処分の違法性を挙げていることの2点について、最高裁の判断を仰ぐためである。

議員
高裁の判決は明快であり、これに対して区は最高裁で勝つ見込みはあるのか？

新宿区
軽々しくは申し上げられない。あくまで前述した2点について判例がないので、最高裁の判断を仰ぐものである。(多少しどろもどろの答弁となる)

議員
工事の執行停止申し立ては行われたのか？

新宿区
1月26日付で、住民側から裁判所に申し立てが行われた。


　新宿区は、議員が質問する最高裁での裁判の展望についてはいっさい触れず、「軽々しくは申し上げられない」の一点張りで、曖昧な答えに終始していました。答弁に立った担当職員は、非常に答えにくく苦しそうな表情をしており、新宿区が最高裁での展望が拓けないまま、ほとんど形式的に上告をした様子が、その表情から直接的に傍聴席へ伝わってきました。



　約2時間にわたり、区議会議員から多彩な質問や意見が出ましたが、党派ごとに微妙なニュアンスの違いはあるものの、おしなべて区議会側は高裁判決を受け入れてくれている様子でした。裏返せば、あえて「この判決はおかしくて納得できない」と指摘し言明することができないほど、高裁判決は誰にでも明快でわかりやすい判決だったということになります。



　ある議員は、わかりやすい高裁判決の要旨をさらに明快に整理し、「区が上告するからには、確固たる自信と明確な理由があるのだろうから、それを明示してほしい」ときびしく迫り、区側を当惑させるという一幕もありました。そして、出席者の多くの方々が、最高裁における新宿区の敗訴をある程度予感し、“たぬきの森”をめぐる今後の対応が金銭面も含め、非常に大変であるという雰囲気に包まれていました。

>>32　激しくスレ違いだから、やめてほしいよな...ここは政治活動の場じゃないんだから。

５０年経ったらどうなるのでしょうか？
何の見返りもなくあっさり引き渡して終わりとなるのでしょうか？
借地権が延長される可能性も大きいのでしょうか？

渋谷区の絶対高さ制限が、昨年12月に制定され、この地域は40メートルに決まっています。
制定前に着工しているので、規制は免れていますが、既存不適格になりました。
一回の建て替えは認められていますが、借地権の期限と延長と合わせて考慮しなくてはなりません。
計画のみの南側の部分はどうなりますか。50年先のことはわかりません。
日本赤十字は存在するでしょうから、病院の拡充計画は止めましたとも言えませんでしょう。
ただその時東京の人口などはどうなっているのでしょう。人の暮らし方も、住環境なども変わっているでしょう、私はもう生きていないでしょうが、東京、広尾が今よりいい街になっているとは考えにくいと思います。

見返りなんかあるわけないでしょう。
更地にして返すだけ。
借地権を延長したいなら、逆に相手方に見返りをあげなければ。

定期借地権の上に建つマンションなんて、飽くまでも賃貸マンションみたいな気持ち
で買わないと駄目でしょうね。　資産価値は毎年毎年どんどんと落ちていくのでしょう
し。

50年後、日赤は、更地になったこちらに新病院を建て、
旧病院を壊して、そちらを、また、定期借地にする予定ですから、
借地権延長になることは絶対ありません。

病院の定期建て直し用として、定期借地にしているのです。

３月入居の人は、正確には５４年５ヶ月ですね。
解体に１年掛かるとしても、５３年間以上は住むことができます。

しかもＧＨ棟の土地の引渡しがまだ終わってませんから、
５４年以上になる可能性もまだまだありますよ。

50数年後、
最後の日は蛍の光が流されるのだろうか…
残った人達でお別れパーティとか。

５０年もしたら、そもそも取り壊されてしかるべきなのかな…
今の日本のマンションってどれくらい持たせるつもりで建設されてるのでしょう？

先日の裁判で原告側は、裁判所が都に対して都条例に基づく原状回復命令を出すように命じる判決を求める手続きをした。
東京都当局が、開発者に「東京の自然の保護と回復に関する条例」の規制を不当に免れさせたためである。
裁判長は、業者側からどのような申請資料が出され、都によってどのような処分がされたのかに強い関心を示している。「都になければ、申請した三菱地所側に残っているのではないか、それを入手して提出することはできないか？」と提案した。
都側の出方が注目されるところである。

グーグルアースで１９９７年の日赤医療センターを見ました。
前庭をはじめ、緑がいっぱいの姿を見てため息が出ました。
この緑地が保護できない「自然保護条例」があるわけはないのです。
誰が見ても当然条例が適用され、都知事の許可を求める申請がされなければ異常です。
きちんと審査されるべきものを、現地調査もしないで、申請の必要すらないと決めた東京都は、
三井三菱の財閥そろい踏みに屈服したのだろうなと思います。

>>04
下落合のたぬきの森

建築確認処分執行停止の申立
認容されたらしい

松戸の関さんの森を分断する道路計画が変更された。
行政と合意ができたとのこと。時代は変わりつつあるのか？だといいが。

ガーデンフォレスト開発も、今だったらどうだろう。出来ただろうか？
破壊された自然は戻らない。惜しまれてならない。

タヌキの森の建築確認処分執行停止の申立の容認については、
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news3/504.htmを参照ください。

羽沢ガーデン＝中村是公邸のマンション開発計画を三菱地所が白紙撤回しました！！
住民運動、約一年半にわたる闘いの完全勝利です！！
先日来この掲示板で話題になっていた、羽沢ガーデンのマンション計画を、
三菱地所が白紙撤回（渋谷区との事前相談を取り下げ）しました。
（看板はまだ出たままです。だらしがないね。やはり人間性の根本のところで信用できません。）
広尾の貴重なみどりと文化が守られました。皆で祝いましょう！

>>48
開発許可の議論は？

裁判の必要は無くなったということでしょうか。行政は追及をのがれることになるのか？