広尾ガーデンフォレスト その2

私も国際金融のプロと思われる６３６さんと議論する気はないですが、

「世界第二位の経済大国で、そもそも金融危機の震源地でもない日本が、先進国中で最も経済成長率のマイナスが大きい理由」は、日本が過去１０年余り、自動車と家電などを中心とした輸出頼みの経済発展に依存しすぎてしまい、今回の世界的な需要減退のなかで、最大の影響を受けたためです。

アメリカや英国が、不動産で最大の影響を受けているのは、２００６年から２００７年の頃に、国債イールドと比較して、マイナス２％にも上るような極端に低いＣａｐレートで計算した不動産価格をつけていたからです。
これは将来的な賃料の持続的上昇がないと不可能であり、不動産の右肩上がりを信じていた８０年代の日本と同じです。だからこうした米国や英国では、今回日本以上に不動産価格は大きく値下がりしています。当面は下げ止まらないと思います。

日本でも、本来であれば、国債レートとの比較で＋２％はつけるべきＣａｐレート（したがって２００６年から２００７年でもオフィス物件で３．５％程度は最低でもつけるべき）を、２％や２．５％で計算してとんでもない価格で取引した表参道物件などは、５０％程度値下がりしてしかるべきでしょうが、９０年以降のバブル崩壊で痛い目にあっていた日本の多くの金融機関はそんなとんでもない突っ込みはしていないと思います。少なくとも国債イールドと比較して１．５％程度の純ザヤは取っていると思いますよ。

こういう取引で突っ込みすぎて多くの損を出したのは、米系などの特定の投資銀行やファンドと思います。

そういう意味では、日本の賃貸可能な物件で、国債イールドに比較して３％などの純ザヤを確保できている（つまり５％以上のグロスイールドを確保できている）ような物件が、中国やシンガポールなどのネットイールドが今後加熱して１％などにまで低下した際には、比較的に割安となって日本の不動産が裁定的に買われる可能性は十分あると思います。これをバブルというのかどうかはおかませします。

もっとも、日本がそこまでなるのは、ご指摘の通り、２，３年後と思いますけど。

国際金融議論なんていうのは、もうこの辺でおしまいにしましょう。ご指摘ありがとうございました。

637さん
ガーデンフォレストには町内会のお知らせとか来ますか？

うちのマンションは完璧に無視されているのか、この30年近く、町内会のお知らせという物を見た事がありません。
日赤の再開発については町会とは別に説明会のお知らせも来ましたが、老人ホームの方は知りませんでした。

ヒルズの方がそれ程神経質になっておられるとはお気の毒ですが、堀田坂の斜向かいにも養護ホームが出来て随分たつのに、不思議ですね。
以前からある方はもっと重度の方の施設なのでしょうか？

いずれにしてもこちらの問題は、厳密に言うと日赤敷地内の事とは違うので、老人ホームの話に絡めるのは筋が違うと思います。

金融のプロ？ノーリスク、ハイリターンの詐欺師ですね。
理屈こねて分析してるけど、経済活動は物理法則で動いている訳じゃないから当たらないんだよね。
その限界を知らずに、それを確率論を取り入れれば、物理現象並みに予測できる（制御できる）と
思い込んで、金融工学を使っちゃうから破綻しちゃうんだよね。
でも、尻拭いは他人にまかせ、自分は高額報酬。
私は炉物理の専門家ですが、中性子の挙動を表す式を株予測なんかに使っちゃだめだよ。

638さん

展開頂いている議論は概ね正しいと思います。
ただ、残念ながら視点が不動産金融市場の相場感だけで語られて
おり、世界経済・金融の大きな枠組みへの視点が欠けていると思
われるため、ご参考まで幾つか新たな論点です。

日本が輸出依存・外需依存経済というのは、ある意味間違いでは
ないのですが、先進国・新興国含め最も輸出依存・外需依存率が
高い経済でないのをご存知ですか？　客観的データは以下のとお
りです。２００６年度データですが、傾向は直近も大きく変わっ
ていないと思われます。

単位　億ドル　（億ドル未満は切り捨て）
国別外需依存度 　　日本 　　アメリカ 　　イギリス 　　ドイツ 　　中国 　　韓国 　　シンガポール
GDP 　　　　　　43,664 　131,947 　 23,954 　 28,943 　 26,447 8,874　　 1,319
輸出 　　　　　　6,472　　 10,366 　 4,486 　 11,210 　9,689 　 3,254 　2,715
輸入 　　　　　　5,792 　　18,539 　　 5,556 　 9,176 　 7,914 　 3,093 　 2,384
貿易（輸出+輸入　12,264 　28,905 　　 10,042 　 20,386 　17,603 6,347 　 5,099
輸出対GDP比率 　 14.8% 　　7.9% 　　　 18.7% 　　 38.7% 　　36.6% 　 36.7% 　　 205.8%
貿易対GDP比率 28.1% 　　21.9% 　　　41.9% 　 70.4% 　　66.6% 　 71.5% 　　 386.6%
純輸出対GDP比率 1.6% 　　 -6.2% 　　 -4.5% 　　 7.0% 　　 6.7% 　　1.8% 　　　25.1%
情報ソース　JETRO(日本貿易振興機構）

メディア等で喧伝される日本＝外需依存経済という常識は、デー
タ上必ずしも明確ではありません。これは、一部報道等のみに頼
った議論の盲点です。日本が主要国中で最大の輸出依存・外需依
存国であれば、おっしゃる議論も成立するでしょうが、事実はそ
うではない。なのに何故日本が主要国中で最も経済が悪化してい
るか？　どうお答えになりますか？


また、裁定取引の議論もやや単純化され過ぎでしょうね。繰り返
しになりますが、日本はかつてのバブル崩壊後、人類史上例を見
ない超低金利（というかゼロ金利）と量的緩和で世界でも稀に見
る過剰流動性を生み続けて来たにもかかわらず、長らく経済成長
率・株価・地価等が低迷し続けた点をどう説明されますか？　
裁定だけで言えば、この２－３年だけ日本の資産が割安になった
訳ではないのですよ。もう１０年以上に渡ってずっと日本は割安
だったのに、その時には裁定が働かず、日本には投資資金は集ま
らなかった（のみならず、日本のお金自体が日本に回らなかった）
のは事実です。単なる裁定取引なら、当然他資産より割安なら資
金が回って来たはずですが、そうならなかった。何故そのような
ことが起こったとお考えですか？

以上２点、残念ながら638さんの議論には視点として欠けている
ようなので、是非ご意見を開陳ください。これが、今後の日本経
済なり不動産価格なりの動向を見極めるうえでの大きなポイント
と考えます。

６４０さん

私も概ねご意見に賛同します。
実は私自身も金融機関の端くれに勤めているものですが、
短期的・近視眼的な利益追求、市場至上主義・拝金主義的
金融活動には大いに疑念を持ち警鐘を鳴らしたいと思って
おります。
同じ金融の世界といえども、私がおりますのは世界経済等
をいかに持続的安定的成長に導くかといった、公的色彩が
強いものですから、是非、その点はご容赦頂きまして、同
じ金融業とはいえ、十把一絡げになさらないよう、よろし
くお願いします。

なぜかこのスレ皆さんすごいバックグランド方々ばかりお集まりですね。それはそれで楽しいですよ。

あんたら、コケ脅しばっかりで別に大したこと言ってないじゃないか
がっがりだよ

ま、このコケ脅しマンションの住人にぴったりだけどな

「建築計画のお知らせ」など、区や都の条例で義務付けられているものも、マンションの場合施工者は管理組合に行えばいいことになっている。実際そのように処理され、行政にも「説明しました」と報告されてしまう。

まあ、「紛争防止条例」なんてなんの力もないのだけどね。
そのおかげで、ここガーデンフォレストも、
住民の反対があっても、建てることが出来たわけだ。

日本の市民は、自分の住む町について、何の発言権すらなく、ましてや実質的な権利など皆無なのだ。
　ただ、老人施設などに反対などするとき、「明日は我が身」ということと、「自分の言い分は人間としてどうか」ということは思うべきでしょうね。
　自分の子供に、なぜ反対するかをちゃんと説明できるかどうかというのも、基準になるかもね。

645こそ中身なし。
おまえが620かい？

もう少し中身ある発言してみれ、こら。

色々議論あるようですが、兎に角定期借地権というのが駄目です。
決して資産価値云々ではなくて、このエコや環境重視の時代に、
数十年後に確実に取り壊す（集合住宅を使い捨て化する）ことを
前提で不動産開発する発想と手法自体が、完全に時代遅れ、環境
に優しくなく、全然駄目です。

責任ある不動産開発業者であれば、良識ある地権者であれば、そ
のような環境への負荷が甚大で、自然や環境保全を無視した時代
遅れの開発を進めるべきでも協力すべきでもなかったはず。２１
世紀の企業・医療機関として完全に失格ですし、そういう物件を
購入した人たちも同罪であり、その罪の重さに心の底から恥じて
懺悔すべきでしょう。

定期借地権物件は、遠くない将来、エコを無視した乱開発として、
イメージダウンや社会的非難・批判にとどまらず、勿論それらに
伴う資産価値暴落含め、必ずや時代の天罰、しっぺ返しを受ける
こと必至と心得るべきでしょうね。浅はかな不逞の輩どもを神様
は決して見逃すことはないと心すべし。

趣旨はわかりますが、今後築後40年を超える1970年代築の膨大な数のマンションの建て替えをどうするか、まずはこれが大きな試練となると思います。こうした建造物はどんど壊して単純に建て替えるのでしょうか。

おっしゃる通り、日本は欧米に比べて集合住宅の建て替えの期間が短すぎます。何とか資源の有効利用を図ってほしいものです。

それから100年コンクリートなどを使うことはEco上は有益ですが、だから２０％とか３０％増しなどの価格でもEcoのために了解してくれる購入者がどれだけあるのかも、今後の検討課題と思います。
特に景気の悪くなっている現在、プラウドのように100年持つコンクリートだからある程度高くてもよいという方がどの程度ついてきてくれるのかは悩ましい問題です。

この広尾GF物件は、コンクリートの作りから見ても50年で壊れる様なものではないですね。
法的には54年後には日赤に対して建物を壊して更地にして返す義務があり、54年後の取り壊し費用も購入者が積み立てています。でも、この更地返還を受けるべき日赤が、こうした更地返還義務を免除して、建物が建ったままでその後も利用して、例えば聖路加病院のように、完全な医療完全セットの高齢者用ケアハウスなどに使用するといった方法は可能と思います。

日赤もしっかりした医療機関ですから、こうしたEcoの動きを踏まえてきちんと考えると思いますし、またそう期待したいですね。
定期借地の制度自体が比較的新しいので、50年間などの期間住むことができる当初購者だけに着目せず、今回の場合は日赤のように土地の提供者によるEcoにも着目した長期的視野にたった50年超の長期間の活用方法についても十分に協議してほしいものと思います。

売却前提では決して出てこない定期土地の借地による有効活用、比較的安価で良好な場所に住める購入者のメリットなどは今後とも事実なので、定期借地＝資源の無駄使いとプロトタイプで決めつけず、もっと建設的な議論をすべきかと思います。

↑
すみません、タイポしました。
売却前提では決して出てこない定期期間の土地の借地による有効活用、との趣旨でした。

ゴネたら50年後も住み続けられるようになるかもとあさましい期待をしているわけか

この土日の間のマンションコミュニティで、興味深いお話を聞くことが出来ました。

定期借地権は、まだ新しい市場ですからね。10年後、20年後にその回答が出るのではないでしょうか？私にもわかりません。
ただ、不動産市況全般的に下降トレンドの今の段階で、定借だからまだ在庫残があるんだという頭ごなしの論旨で今から決めつけて語る問題でもないように思います。

某外車ディーラの人の話ですと、当年モデルの特別施策キャンペーンを当年度中に行うのは、ここ20年間ではじめての経験だそうです。2000年～2003年のバブルがはじけた時よりも更に今はひどい売れ行きで、こんな状況は20年間営業してきて、今までに経験したことがないということでした。
納期が何か月もかかった飛ぶように売れた時代と、車のスペック自体にそれほど差はありません。
在庫が今残っているからその車自体の価値が低いという論理は、今の市況を鑑みると少し短絡的ですよね？
需給関係の悪さは、高額商品全般にあてはまる現象なので。

定期借地権の非常に大きなメリットは、不動産評価額を低くおさえて次の代に引き継げるところでしょうね、ここの部分に大きくヒットする人はいると思いますが。
（新聞のちらしに度々の広告を出して地引網かけるよりも、この物件については、資産税対策専門の税理士事務所とかと組んで一本釣りの営業活動したほうがよほど効率的ではないかと思いますけどね。）

相続対策が必須の家系の人達にとって、不動産資産について言えば、短期の売却益狙いのキャピタルゲインは逆に好ましくなく、賃貸でインカムゲインの仕組みを作って、バトンタッチしたほうが喜ばれるのではないかという考え方がベースにあると思います。この物件は、それなりに有効な相続税対策になると思います。
土地つきのアパート経営とかは、利回りはよくても、管理が大変ですから。
賃借人の審査さえしっかりして、それなりの平米数があれば、"労力　パーフォーマンス"がそこそこいい物件になるように思いますけれども…。

「建築計画のお知らせ」など、区や都の条例で義務付けられているものも、マンションの場合施工者は管理組合に行えばいいことになっている。実際そのように処理され、行政にも「説明しました」と報告されてしまう。

訂正　管理組合ではなく、管理会社に説明するだけでよい。ひどい話だね。

６５７さん、

６５２です。ご指摘ありがとうございました。

頂いた情報は知っています。

日赤広尾は、現在改築中の広域災害対策のための最新医療設備といえども50年余もすると老朽化するので、現在の広尾ガーデンフォレストの場所を54年後にはつぶして、今度は現在建てている最新医療設備をその時点で壊して、現在の広尾GFの場所に設備を再度立て直す考えということですね。
ご指摘の通り、日赤はマンションの分譲事業自体には全く関与していません。

http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/about.html

みずほ信託は、あくまで日赤の受託者ですから、現在は54年後に更地にして返還が原則ですが、委託者の委託内容が変われば、例えばその後数十年は土地を返還させないで一定の条件下で土地を継続使用させるようなことは可能と思います。

54年後の話は、今の時点で予測不能と思いますが、例えば現在建てている最新の総合医療設備も、本当に54年後には継続使用が不可能なほど老朽化した施設になるのでしょうか。その頃にはエコに関する世の中の常識も大きく変わっている可能性があります。

その際の、世の中の常識として、日赤の総合医療設備も一部手直しして継続使用し、一方、現在の広尾ガーデンフォレストも、現在の所有者からは土地の使用権を返還させる（したがって現在の所有者は原則として上物も返還する）が、建物自体は80㎡物件でも400万円からの取り壊し費用が積み立てたてられているので、このお金を使って、壊さずに例えば医療提携の高齢者ケアハウスのように改築して20年程度使い続けるような可能性はありうると思います。

その頃は私を含め、このスレを見ている多くの方が生きていない可能性大ですが、こうした可能性を含め、資源は有効に使ってほしいものと思います。