匿名さん
[更新日時] 2010-07-05 23:15:52
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も?
引き続き、情報交換お願いします。
物件データ:
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格:1億6350万円-2億7640万円
間取:3LDK
面積:102.66平米-118.05平米
売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル
売主:三菱地所
販売提携(代理):三菱地所リアルエステートサービス
販売提携(媒介):みずほ信託銀行
管理会社:三井不動産住宅サービス
設計・監理:三菱地所設計
施工:鹿島建設
こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2009-01-19 10:24:00
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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342
匿名さん
出口(売却)がみえない、中古市場での流動性が極めて低い、などの理由により、プロの投資家は購入を見送ってますが、キャッシュ持ちの個人が実需で買う分には一考ではないかと。あと、相続税対策が必要な資産家にとっても、評価を大幅に落として引き継げるので良いかも。ただし、相続発生時に建物の残年数がかなり少ない場合は、誰が引き継ぐかで大揉めにもめる可能性も出てくるので、「あとは知らん」と割り切れる人、是非。
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343
匿名さん
ここは買えなくとも賃貸であれば住みたい人は結構いますよ。
実際、Yahoo不動産などの賃貸を見ていると、特に70㎡から90㎡程度の物件は、割とすぐに借主がついて、消えてしまいますね。
さすがに現在だと、広尾4丁目の新築でも2年前の坪2万円とか2万3千円なんて賃料相場は出ないでしょうが、1万8千円程度だと割とすぐに成約していますね(さすがにもう少し高めかもしれませんが)。
坪430万円で買って、賃料坪1万8千円だったら5%は出ているわけでしょう。この場所だと空きリスクは低いので、基本的には自分で住むけど、自分で住まない時は賃貸という乗りであれば、そんなに悪い条件ではないのではないですか。
古くなったら相応賃料も落ちることは不可避だけど、だれか借りますよ。自分で住んで、住まない時などは無理して売らないで貸して、その金で軽井沢にでも住んだらいかがですか?
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344
K1
全く肩身が狭いなんて思ったことはありませんよ。所有だろうと賃貸だろうと定借だろうと、住みたいところに住めればそれでいいと思いますが。今のところ投資に回す予定もありませんし、快適に過ごしています。
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345
ビギナーさん
月坪18千円はどうでしょうかね。
新築だけど駅遠いし、夜近くを通ると分かるけど、明かりが灯いている住戸は数える程しか...
年収2千万円無いと払える賃料ではないですが、新しい需要がどこから来るのか?どこか景気のいい業種ありましたっけ?外資金融が復活しないと、だめじゃないですか?
ガーデンヒルズも空室が多くなりました、そことの競合を考えると、あと数年期待しにくいのでは。
グロスで5%の利回りなら、その他費用と手間を考えたら、JREITや日本株を買った方がいいですね。
投資目線で買う物件では無いと思いますよ。実需オンリーで考えるべきでしょう。
相続対策には評価圧縮は魅力ながら、中古にローンが付くかという面で、転売可能性が不確定で、考えにくいかと。
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346
匿名さん
軽井沢は過去に買って持ってたことがあるけど、もうこりごり。
不動産屋の仲介が都会と違って、田舎風。買いでも売りでも苦労しました。
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348
匿名さん
「もっと買いやすくなるよ」ってせいぜい1割程度ですよね? しかも半年以上待たないと駄目ですよね?
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349
匿名さん
軽井沢も上がるときはすごいけど、下がるときはもっと強烈だからねぇ!
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350
購入検討中さん
来年には2割引きにはなると思いますがねー。マーケットには逆らえないですよ。まあ、5億の物件を
4億にすると言われても買えませんが。
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351
匿名さん
将来、土地が手元に残らないのでは、5パーセントではちょっとね。
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352
匿名さん
50年後じゃ下手するとまだ夫婦で老後生活中。
追い出されて何処に行く?
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353
匿名さん
まあ35以下の人には勧められない物件ですね。
いや、35以下で買えるのならまだこれから十二分に老後の蓄えができそうなので全然大丈夫か?
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354
匿名さん
軽井沢の別荘を、買値(06年)の25%!で売却した話を聞きました。強烈ですね。
マーケットのトレンドは売り手には逆風ですよね。デベも物件を毎年作り続けなくてはならず、今後も供給が続く訳で、買い急ぐ必要も無いですし。
このロケーションに惚れ込んだ人には良いと思いますが、もっと利便性が高いながら静かな、ドイツ大使館横の物件(NTTの施設だった所)もそのうち出てくるでしょうし。有栖川公園横の国有地も更地で大きく残ってますよね、あれはどうなるのかな。その前にフランス大使館の定期借地物件も...
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355
物件比較中さん
ここって実際の売れ行きはどうなのでしょう? まだまだ売れ残りは豊富にあるのでしょうか?
確かにまだ明かりがともらない部屋はたくさんあるようですが、これはまだ引っ越してきていなかったり、
借り手が見つかっていないだけでは??
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356
購入検討中さん
A棟からF棟の合計で販売されたのが474戸。
そのうちA棟からD棟の354戸が今年の3月の引き渡し。これでキャンセルとなって出てきて現在デベがキャンセル物件として売っているのが15戸(全体の4.2%)。
今月6月中心の引き渡しとなったE,F棟は合計120戸。このうち、現在までにキャンセル物件になっているのが6戸(全体の5%)。
結果としてA棟からF棟の全体で474戸のうち、キャンセル物件で売りに出ているのは21戸(全体の4.4%)。
意外と少ないですね。
キャンセル物件21戸は、この物件のHomePageに出ていますよ。
http://www.hiroo-gf.com/outline.html
このほかに個人ベースで売りに出ているのが15戸くらいありましたが、現在では売れて6戸程度の残りとなってしまたようです。
後は、賃貸ですが、3月頃には最大で40戸くらい出ていましたが、かなり借り手がついてしまって、現在出ているのは13,4戸です。やはり40㎡、50㎡台の外資系向け単身者などにはいいかなという感じの物件のはけが少し遅いようですね。
単純計算すると、キャンセルでもなく、個人の中古販売でもなく、賃貸でもなく買ったまま持っている人(実需と言っていいと思いますが)は、全体の8割5分程度という計算になりますね。
今から買うならデベからと個人からで25戸前後(全体の5%程度)は対象があるようです。
でもデベは下げてくれないんですけど、どなたか15%とかの値下げに本当に成功した人いますか?
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357
匿名さん
ドイツ大使館横のNTTの土地は何年も前から出ないか出ないかと言われているようですし、この類のNTTとか官舎の払い下げの土地、全体に動きがあまりに遅いですね。他のエリアでも実際の払い下げを見たことないし、どうなったんでしょうか?
フランス大使館の借景を使った野村不動産の50年物定期借地権物件は、発表の際は大きな話題になりましたが、確か中心相場が坪800万円台でプラウドの最上級版を作るとの野村不動産の売れ込みでした。
2010年2月に着工で、2012年3月に完成という予定で発表されています。
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q4/550262/
いくらでフランス大使館と権利金の合意がされているのかわかりませんが、物件相場のつけかたも難しいし、予定通りの完成でもまだ3年近くあるし、あくまで推測ですが景気がある程度持ち直すまで2年程度は出てこられないのではないですか?それでいくらつけるのかは見ものですが、一定数はフランス系企業などが買うのでしょうか。
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358
物件比較中さん
356さん、情報ありがとうございます。
物件HPの21戸はキャンセル物件だったのですか。 ということは一度は完売していたのですね…
あまりのんびりしているとこれらキャンセル物件もなくなってしまうかもしれませんね。
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359
購入検討中さん
356です。
すみません、一点だけ訂正を。
E,F棟の完成は6月ですが、引き渡しは今年の7月末でした。
ですので、E,F棟のキャンセル物件や個人の新古売りは、もう少し出るかもしれません。
A棟からD棟物件のキャンセルや新古売りは、さすがにもう出尽くしたと思われますが。
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361
物件比較中さん
同じような部屋なら中古市場で買った方が絶対に賢いでしょうか?
中古市場で買うデメリットはローン不可以外にどんなものがあるでしょう。
中古市場で1千~2千万安く買うことはやはり間違いなく賢明な選択でしょうか。
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363
匿名さん
中古市場に大量に出てるのは80㎡以下の小さめの物件ばかりですね。
投資用や社宅として購入したものの、余裕がなくなって即行で売りに出してるのでしょうか?
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365
匿名さん
同じ車でも、正規ディーラー店から買うのと、街中のよくわからない業者から買うのと2パターンあるというそのルートの違いです。環八沿いの素性のわからない街中の販売店と取引するのに抵抗あるかないかですね。それなりにリスクも伴います。
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