プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧　阿佐ヶ谷住宅跡地)

それで杉並区のマンション供給量が毎年少ないのですね。
よく分かりました。

マンションデベも作るの厭になっちゃうよね。

公団住宅系は揉めるの多いよね。
歴史のある団地がどうだとか育った緑を守れだとか。
うぐいす住宅は建替が進んでるみたいだけど。

そもそもは態度のはっきりしない杉並区が悪いよね。

こんな時間のかかる案件に力を入れなくても野村なら粗利10%取れる案件はいくらでもあるのに。
池袋本町(板橋だけど。。)とか時間のかかる案件が好きなのかなー

確かに、杉並はマンションが少ない気がする

杉並区というか中央線沿線、再開発した方がいいところばかり。
三鷹以西はちょっと状況が変わってくるが。

緑地を周辺住民に公開したらセキュリティが弱くなりそう。
何か対策考えているのかな。

反対署名した人の中にも建蔽率や容積率の違反をしている家がたくさんあるのですが、すでに建ててしまった人は良くて、これから建てる人はだめという、なんだか核保有国の論理のようです。ましてや阿佐ヶ谷住宅は違反ではなく、特例として杉並区と東京都から許可されています。

建替えに賛成している周辺住民も沢山いるようです。

周辺ってどこまでさすかわからないけど、阿佐ヶ谷南住人としては賛成です。
あそこ広い土地だけど整備されていないので草もボーボーだし、夜も暗いし、治安と衛星面で決していい環境ではない。
せっかくの土地なのでそんなに反対するなら公園にでもすればまだいいんだけど、広さといい、地価といい、善福寺も近いし、やっぱりマンションにした方が有益でしょうね。

速くマンション作ってほしいです！！

どんなマンションになるんですかね？
周辺の方が敷地内に夜中に入ってくることを考えると
セキュリティが少し心配です。

今回の敷地なら1000戸くらい販売しても売れそうだね。

マンションは需要あってのものだから、
500戸なんて言ってないでもっと建設すれば良いのにさー

作っても値段が高過ぎて売れないんじゃない？
武蔵野タワーズも売れ残っていますよ。

路線価で行くとこんなに差があるんですね。

路線価
武蔵野タワーズ：1040千円/㎡（H22年）
当該地：330千円/㎡（H22年）
（容積率が100%→120%だから330千円/㎡×1.2≒400千円/㎡）
↑こんな考えで良いのでしょうか？？

武蔵野タワーズと当該地の路線価を比較すると
当該地は武蔵野タワーズの0.38倍
（400千円/1040千円＝0.38）

武蔵野タワーズは400万/坪だから原価は152万/坪
↑こんな考えて良いのでしょうか？
（400万/坪×0.38=152万/坪）

そこから周辺住民対応、訴訟費用等（30%）、希少性（10%）、野村の利益（粗利10%）を考えると、
152万（原価）+46万（152×1.3）+15万（152×1.1）+15万（152×1.1）=228万程度だと思うんですが。

マーケットの上昇とか周辺住民の反対で5割くらい高くなることを見込んで、
坪単価だと228～342万程度になるんではないでしょうか。

400万/坪×0.38=152万/坪
152万/坪は魅力的ですね。

昔野村の社員から聞きましたが、
周辺住民には、工事完了はH26年で伝えているものの、
実際はもっと時間が必要そうなので、社内ではH30年とかで見ているそうです。

周辺住民も大変そうですね。
速く諦めてほしいです。

武蔵野タワーズの半額以下ですか。

そんなものでしょうか？

周辺の環境とか希少性を見るともっと高くなりそうだが

野村からすると高円寺駅前のプラウドが400万/坪で即完したから
280～350万/坪くらいがストライクゾーンになるんじゃないの

あっ
高円寺じゃなくて阿佐ヶ谷だった

平成の元号のうちに完成するかな（笑）

>>82
280～350万/坪＞
相変わらずのバブルプライスですか(笑)

ここが売りに出される頃には世の中変わっているだろうな。

>>82
でも南阿佐ヶ谷駅から徒歩12分で坪300万するダイナシティ南阿佐ヶ谷とかと比べると
300万くらいなら買いかもね

もっと景気悪くなって250万とかになってほしいな

>86
でも、マンションの売り上げが好調だから、
高くなることも考えられるよ

>87
てかマンションはこれ以上安くならないでしょ
来年の3月が最後の買い時かもね

野村は新日本建物みたいな中小デベ見たいに事業再生ADRとか200%ならなそうだし

>>86
千戸規模なら坪２百万円でしょうね

しかし完成まで５年以上はゆうにかかりそうなこの物件の坪単価を今考えて意味あるのかなと、今ふと思いました。

このスレ２００７からあるけど、いつ正解（価格表）が発表されるのかな～。

確かに。
相当辛抱強い人じゃないとココは無理

当初の計画で坪＠240万くらいでしたっけ？(間違えてたらすいません)

近隣保証と当初計画より戸数が減るとしたら、単価アップ。

ゼネコンの施工費とスベックダウンで、単価ダウン。
五年先の経済情勢？

販売経費はプラウド阿佐ヶ谷と中野、三鷹のタワーの来場者＋ブラウド会員で広告宣伝費はコスト圧縮。

野村の販売価格エリアナンバーワン戦略は？

池袋本町が好調なだけに、現時点では強気の価格設定で来ると思います。

場所はいいだけに立地と商品コンセプトとブラウドブランドで広告しなくてもお客さんは来るかも。

物件のネーミングはプラウドシティ阿佐ヶ谷もしくは南阿佐ヶ谷を予想します。

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>>92

販売価格エリアナンバーワン戦略って何ですか？
素人の私にも教えてください。

ブラウドブランドのブランド力で杉並区で一番高い販売価格で販売するということです。

利益率が高く、庶民は相手にされません。

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>>92
なるほど。ありがとうございます。

そうすると
『野村の販売価格エリアナンバーワン戦略』とういと、
全国どこでもやっている直接営業とか、ちらし配りではなく、
エリアに特化した戦略のことを言うんですね。

ちなみにエリアナンバーワン戦略って具体的にどんな戦略なんですか？

それとも戦略なんて無くても
野村のブランド力＝一番高い販売価格で販売出来るので、
野村は具体的な戦略はないのでしょうか？

>92
ネーミングはプラウドシティ南阿佐ヶ谷に1票

プラウド元麻布みたいにならないようにね

プラウド元麻布って何か問題あったんですか？

大規模開発の意見書に対する回答書の閲覧も昨日終わったので、杉並区との契約も間近なのでしょうか。
ただ反対派は、先日下った境界確定裁判の判決に不服のようで控訴した模様です。
不服というよりは、再開発を遅らせることが目的なのでしょう。

この案件全然動かないねー

周辺住民ってまだ抵抗してるの？

阿佐ヶ谷住宅は区分所有権だけでなく、元々戸建も混ざっている。
戸建の中に反対の人がいるうちは、多数決では進められず、法律的にはどうにも進めようがないらしい。
元々民間の土地だし。

再開発したところで売れそうにないのでは？

郊外は？？？？

こんなに近隣と関係者との協議が不調ならば反対している近隣に土地を買ってもらう方がいいんじゃないですか。

郊外は遅れれば遅れるほど売りにくくなるからな。

一定期間が過ぎたら、
野村不動産はペナルティー無で契約を白紙に戻せるのでしょうか？

郊外は駅前タワマンに限る。そうじゃないと売れない。

>>102


＞多数決では進められず、法律的にはどうにも進めようがないらしい。

法律的には、土地所有者が圧倒的建替え賛成で議決済み、国土交通省と東京都の許可も得ている。
退去日も決まっていたが、ある反対派住民が退去しないのが問題なのだ。

今、裁判中なんですよね。

裁判が終われば、マンションは計画通りに建ちます。

国も都も建替え建設許可出しているんですから。

我がマンションも建て替え話が出てるので進行中案件の動向は気になっています（原宿団地、桜上水団地、うぐいす住宅）。
反対派住民って、高齢者で出ても行くところがないという場合が多いですよね。そこに人権派区議だの近隣住民がおかしな肩入れする。

個人の事情を一々聞いてたら、いつまで経っても建て替えなんてできませんよ。ひとり亡くなってもまた次がいるんだから。
モタモタして人口減少期が本格化したら、余剰床売る相手が減って建て替え自体が実現困難になるのに。

容積率緩和だけでなく多数派には強制執行含めた権限でも与えないと、進む話も進みません。

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他に行くあてのない（そして金もない）高齢者でも何でも、
強制的に立ち退かせればいい、か…。

確かにひとりひとりの事情を斟酌したら、
進む話も進まない。
でも、もし自分が高齢者の立場なら、
同じようにする可能性を否定はできないかもな。

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（少々刺激の強い書き方になりましたが）立ち退かせればいい、とまでは書いていません。
しかし共同住宅である以上、多数決であるのは致し方ない。最大多数の最大幸福という奴でしょう。

どこにも行く宛のない高齢住民にしたって、建て替え話が具体化してるところは涙銭で追い出すって話ではない。仮住まいの経費＋α以上は出る話の筈です
（桜上水は築40年にして、退去希望者には平均6000万支払われていると聞きます）。要は『愛着』etc.、に集約される感情の話でしょ。

お年寄り＝弱者に気遣っている内に自分の資産価値もジリ貧、ってどこかの国の台所事情と重なって見えて仕方ないですが。
自分が高齢に差し掛かって建て替え話が本格化したら、身動き取れなくなる前に売り払って出るでしょうね。
本当の終末期になったら、自力だけでは困難になるのは建て替えしなくても同じですよ。

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安くはないんじゃないですか？旧公団は場所がいいし。中央線、かつ公園近くがいい永住志向の人向け。
最近都内の新規供給は埋め立て・場所いいけど定借・アドレスだけで幹線道路脇みたいなのばかりですから。
いい場所には既に何かしら建ってるから仕方ないんだけど。

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