プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧　阿佐ヶ谷住宅跡地)

見に行きますかねー

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/news.asp?news=10668

>>44
久々に動きが！！

実際の販売数と違うかも知れないですが582戸もあるんですね。

今日見に行ってきました。
工事が完了するのがH26年3月ってだいぶ先ですね。

周辺住民の方が建物が建てられることに対して敏感になっていることが分かりました。
（言いがかりっぽい質問が多くびっくりしました。）

昔、三井さんが撤退した理由も分かりました。
周辺住民は阿佐ヶ谷住宅の歴史的背景、周辺環境を盾に賠償金の引き上げを狙っている感じを受けます。
『住民が増えるので駅までの道路を拡張してくれ』とかむちゃくちゃです。

野村さんも早く撤退していれば良かったのに。
野村さんの看板に傷がつきますねー

ここは近隣住民が裁判勝つんでしょうか？
隣の中野の駅前のプロジェクトはタワーの予定がタワーでなくなったようです。近隣の方には申し訳ないですが、マンション建設地として興味あります。
色々な問題が解決されて、建設が進むのを願っています。

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Ｈ２６年ですか！ほんとまだ先ですね。

駅までは確かに細くて車１台がギリギリ通れるって感じでしたか。

んーなかなか先は長いですね。

その近隣住民が立ち退けば道路できるんじゃん？

おっとーそれは言えないですよね。
なんとかうまく解決して欲しいですけど
三井が撤退した理由は裁判に勝ち目がないから？

速くなんとかしてほしいね。
立地は抜群だから分譲マンションほしいです。

周辺住民はわがままやめてほしいです。

まさに一生に一度のふっかけ時ですからね。

いい年なんだからもういいじゃん、って思うけどね。

そんな金金言っているストレスで寿命縮めちゃうよ～。って。

野村が分譲戸数を582戸におさえたのは、周辺住民への配慮ではなく、
坪300万超が見込めて採算が取れると判断したからでしょ。

なんでこんな問題の多い(環境保護団体、周辺住民による抵抗)分譲マンションほしがるのかなー

阿佐ヶ谷って住んだことはないんですが、
そういう人が多いんですか？

杉並は多いよ。浜田山もあったでしょ。

>>55

杉並が多いって訳ではないんじゃないですか？

先日、大田区でも長い事揉めてるって聞きました。
友人は反対運動真っ只中のマンションに住んでたし･･･

杉並限らずどこでもある事なのでは？

値段は高そうだけど、もし予算内なら立地もいいし、この辺、新築マンションは数限られているから募集始まったら検討しない手はないでしょ。

抵抗なんて気にしない気にしない。最悪普通に訴えるよ。

もともと阿佐ヶ谷住宅に住んでいた人は地権者として残るんですか？

そうなると、売出し戸数はかなり減ってしまう気がするのですが・・・。

戸数を増やそうと思って建物を高くしようとしたから
日照権がどうだって周辺住民らしき人たちがわめいているんでしょ？

周辺住民のわがままに便乗して反対運動の署名にサインをした人達はどう思っているのかなー
当時良く分からないままサインした人がかなりいたと思うけど。

それで杉並区のマンション供給量が毎年少ないのですね。
よく分かりました。

マンションデベも作るの厭になっちゃうよね。

公団住宅系は揉めるの多いよね。
歴史のある団地がどうだとか育った緑を守れだとか。
うぐいす住宅は建替が進んでるみたいだけど。

そもそもは態度のはっきりしない杉並区が悪いよね。

こんな時間のかかる案件に力を入れなくても野村なら粗利10%取れる案件はいくらでもあるのに。
池袋本町(板橋だけど。。)とか時間のかかる案件が好きなのかなー

確かに、杉並はマンションが少ない気がする

杉並区というか中央線沿線、再開発した方がいいところばかり。
三鷹以西はちょっと状況が変わってくるが。

緑地を周辺住民に公開したらセキュリティが弱くなりそう。
何か対策考えているのかな。

反対署名した人の中にも建蔽率や容積率の違反をしている家がたくさんあるのですが、すでに建ててしまった人は良くて、これから建てる人はだめという、なんだか核保有国の論理のようです。ましてや阿佐ヶ谷住宅は違反ではなく、特例として杉並区と東京都から許可されています。

建替えに賛成している周辺住民も沢山いるようです。

周辺ってどこまでさすかわからないけど、阿佐ヶ谷南住人としては賛成です。
あそこ広い土地だけど整備されていないので草もボーボーだし、夜も暗いし、治安と衛星面で決していい環境ではない。
せっかくの土地なのでそんなに反対するなら公園にでもすればまだいいんだけど、広さといい、地価といい、善福寺も近いし、やっぱりマンションにした方が有益でしょうね。

速くマンション作ってほしいです！！

どんなマンションになるんですかね？
周辺の方が敷地内に夜中に入ってくることを考えると
セキュリティが少し心配です。

今回の敷地なら1000戸くらい販売しても売れそうだね。

マンションは需要あってのものだから、
500戸なんて言ってないでもっと建設すれば良いのにさー

作っても値段が高過ぎて売れないんじゃない？
武蔵野タワーズも売れ残っていますよ。

路線価で行くとこんなに差があるんですね。

路線価
武蔵野タワーズ：1040千円/㎡（H22年）
当該地：330千円/㎡（H22年）
（容積率が100%→120%だから330千円/㎡×1.2≒400千円/㎡）
↑こんな考えで良いのでしょうか？？

武蔵野タワーズと当該地の路線価を比較すると
当該地は武蔵野タワーズの0.38倍
（400千円/1040千円＝0.38）

武蔵野タワーズは400万/坪だから原価は152万/坪
↑こんな考えて良いのでしょうか？
（400万/坪×0.38=152万/坪）

そこから周辺住民対応、訴訟費用等（30%）、希少性（10%）、野村の利益（粗利10%）を考えると、
152万（原価）+46万（152×1.3）+15万（152×1.1）+15万（152×1.1）=228万程度だと思うんですが。

マーケットの上昇とか周辺住民の反対で5割くらい高くなることを見込んで、
坪単価だと228～342万程度になるんではないでしょうか。

400万/坪×0.38=152万/坪
152万/坪は魅力的ですね。

昔野村の社員から聞きましたが、
周辺住民には、工事完了はH26年で伝えているものの、
実際はもっと時間が必要そうなので、社内ではH30年とかで見ているそうです。

周辺住民も大変そうですね。
速く諦めてほしいです。

武蔵野タワーズの半額以下ですか。

そんなものでしょうか？

周辺の環境とか希少性を見るともっと高くなりそうだが

野村からすると高円寺駅前のプラウドが400万/坪で即完したから
280～350万/坪くらいがストライクゾーンになるんじゃないの

あっ
高円寺じゃなくて阿佐ヶ谷だった

平成の元号のうちに完成するかな（笑）

>>82
280～350万/坪＞
相変わらずのバブルプライスですか(笑)

ここが売りに出される頃には世の中変わっているだろうな。

>>82
でも南阿佐ヶ谷駅から徒歩12分で坪300万するダイナシティ南阿佐ヶ谷とかと比べると
300万くらいなら買いかもね

もっと景気悪くなって250万とかになってほしいな

>86
でも、マンションの売り上げが好調だから、
高くなることも考えられるよ

>87
てかマンションはこれ以上安くならないでしょ
来年の3月が最後の買い時かもね

野村は新日本建物みたいな中小デベ見たいに事業再生ADRとか200%ならなそうだし

>>86
千戸規模なら坪２百万円でしょうね

しかし完成まで５年以上はゆうにかかりそうなこの物件の坪単価を今考えて意味あるのかなと、今ふと思いました。

このスレ２００７からあるけど、いつ正解（価格表）が発表されるのかな～。

確かに。
相当辛抱強い人じゃないとココは無理

当初の計画で坪＠240万くらいでしたっけ？(間違えてたらすいません)

近隣保証と当初計画より戸数が減るとしたら、単価アップ。

ゼネコンの施工費とスベックダウンで、単価ダウン。
五年先の経済情勢？

販売経費はプラウド阿佐ヶ谷と中野、三鷹のタワーの来場者＋ブラウド会員で広告宣伝費はコスト圧縮。

野村の販売価格エリアナンバーワン戦略は？

池袋本町が好調なだけに、現時点では強気の価格設定で来ると思います。

場所はいいだけに立地と商品コンセプトとブラウドブランドで広告しなくてもお客さんは来るかも。

物件のネーミングはプラウドシティ阿佐ヶ谷もしくは南阿佐ヶ谷を予想します。

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>>92

販売価格エリアナンバーワン戦略って何ですか？
素人の私にも教えてください。