プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧　阿佐ヶ谷住宅跡地)

野村はなんで継続して開発してるの？？
レピュテーションは平気なの？

レピュテーションって（笑）かっこいいですね。　新卒ですか？

こんな小さな件で野村が痛くも痒くもないだろ。

野村のデューデリジェンスが甘かったの？

>152
野村の住販の方ですか笑
それとも三井レジの方ですか？？

>>153
正確には「デューディリジェンス」ね。

あと「レピュテーションは平気なの？」という質問だと、
レピュテーションの使い方がおかしい。

いずれにしろ、かわいいな。

再開発の話が頓挫したと聞きました。
本当ですか？。
どなたか知っている方いますか？。

>>160
さすがに頓挫はしないでしょ。裁判中では？

再開発をストップしたら、いずれ廃墟と化して直下型地震で全壊でしょう。

この種の判例は過去にもあるとの理由で、裁判所からは訴えを却下されたためすでに解決し、今はデベロッパーと地権者間の契約が遂行されている最中のようです。
問題は都内の某不動産会社が契約成立寸前の地権者を狙い、若干高めの金額での買取りをほのめかしているようです。目的はデベロッパーに対し、さらに高値での転売を狙っているのでしょうが、そうなればまた１年ほど遅れてしまいますね。

>>157
自作自演発見！！！
分かりやすいのやめてくれ笑

訴訟で引き延ばされている間に住宅ローン控除が終わっちゃいそうですね。

デベが焦って原告に金を払えば事態は一気に進展するとは思いますが。

ってうか今既に日陰じゃん、みたいな家にまで　何階建て反対　みたいなノボリがたっていて笑える。

でもお金もらえれば我慢するんでしょ。じゃあ素直に「お金下さい」ってのぼりにすれば？

周囲は低層住宅地なのに、阿佐ヶ谷住宅跡地だけ容積率を緩和して中層化を認めるという話だからね。
まあ、周囲の住民が不満を持つのもわからないでもない。

結局は、金で解決する問題だが。

ここが一世一代のゴネ所って思っているんだろうな・・・
まぁ実際その通りなんだろうけど。
せちがらいけど自分も同じ立場だったらそうするかもね。
仕方ないか・・・

こちらは、南阿佐ヶ谷から徒歩何分くらいになるのでしょうか。
こちらを待ちたいですが、ずいぶん先なら、もう他を購入しようと思っています。
やはりこのようなケースはまだ何年もかかると思いますか。

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バークシティ浜田山みたいにするのであれば、周辺の価値も上がって良いんだが。

来週９月１２日から、管理組合事務所や集会所の入っている建物を、まず解体するようです。いよいよですね。

駅遠のこんな場所じゃ苦戦する気がするけど、そういう意味で興味はわくね。

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管理事務所の解体はパフォーマンスという噂もあるますが、どうなんでしょう。

地域住民の裁判は一度差し戻しになったものの、また新たに高裁へもっていったようです。

等価交換も最初の金額よりもかなりさがり、今結ばれている契約は厳密には等価交換ではないようです。

もうすこし、かかりそうですね。

確かな情報はどこに確認したらよいのでしょう。

>>169
2-3年以内に住めるってことはないと思いますよ。
5年～待てるのであれば。

今もまだもめているようですが、今すぐに再開発が行われても通常の工事で５年はかかるようですね。

ちょっと先ですね。

>>169
広いから、場所によって徒歩5～10分ってところじゃないかな。

南阿佐ヶ谷駅の南側は道が狭くてごちゃごちゃしてるから、
これを気に道を拡げるなど少しは街並を整備して欲しい。

あと、この辺はスーパーが少ないから新阿佐ヶ谷住宅内にできるといいね。

魅力は何と言っても善福寺公園の緑だよねー

イム都市設計って何者？？

阿佐ヶ谷でうまく住民を説得出来たから
野村不が他の物件でも使ってるのかな
普通の方では無い雰囲気を持っていたけど。。。

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第一種低層住居専用地域に特例で６階建ての建物を建てるのはけしからん！
ということで周辺住民が建築確認の取消を求めているらしいですね。

裁判の進捗状況は知りませんが、このまま泥仕合を続けてもお互い何の利益もないでしょうに…。

反対住民も、いつまでも勝ち目のない戦いを続けるのはやめて
（もしかしたら勝算があると思い込んでいるのかもしれませんが）
少しでも事業主から譲歩を引き出す方向性を模索すべきではないでしょうか。

事業主の側も、建築確認が下りたんだから後は知らないという不遜な態度ではなく、
例えば誰でも利用できる広場や認可保育園を設置したり、南阿佐ヶ谷駅の南側には少ない
スーパーマーケットを誘致するなどして付近住民に歩み寄る努力をすべきだと思うのですが…。
（もしこれらの条件が全て満たされているとしたら、事業主には同情しますが）

新しい阿佐ヶ谷住宅の完成を心待ちにしている者としては、何とも歯がゆい思いです。

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そうか？一低住に6階建てなんて、普通におかしいだろ！

>>183
元々の阿佐ヶ谷住宅が建築された時には低住専なんていう概念はありませんでしたからね。
それに、再開発において建蔽率や容積率の特例が認められるのはこの物件に限った話ではありません。

あれだけの広大な土地に低住専の建蔽率、容積率を当てはめてしまうと、
結局は何の風情も味家もない分譲住宅地ができあがってしまいますが、
それこそ付近の住民には何のメリットもないと思いますよ。

６階という高さが妥当かどうかは別として、譲る部分は譲った上で、
引き換えに付近住民にもメリットがある形での再開発を勝ち取るのが
正しい交渉スタンスだと思うのですが・・・。

あんまり書き込むと野村不動産関係者みたいに思われるのでこの辺で。

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当事者ではない近所に住んでいるものから勝手に言わせて頂けば…。
魅力的な土地なので手に入れたいが、３〜４階建てで、建蔽率や容積が厳しいと価格が上がってしまう。
従って６階建てとかにしてもらった方が買いやすくはなるよね。
まあいろいろ問題はあるんでしょうが、期待してます。

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うん、利便施設や公共施設に期待しています。

野村さんよろしく。

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３５０戸ある阿佐ヶ谷住宅に、現在住んでいるのは２０戸を切ったようです。ほとんどは早々と仮住居へ引っ越したようだけど、まだ本決まりではないのに大丈夫なのですかね。

>>187
とっくに総会で建て替えを決議しているんだから、建て替え自体は本決まりしてますよ。
仮に今の建築許可が違法だという判決が出たとしたら、建築計画が練り直されて新たな建築許可が出るだけです。

いずれバタバタするよりも早めに引っ越すという判断はありなのではないでしょうか。

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>>188
開発許可はまだ申請もできない状態です｡野村不動産と地権者との契約に未成立が若干あり、全く見通しも立っていません。

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地権者の中にデベがいるから問題なんじゃないんですか？

単に等価交換で今お住まいの方が住み替えるのであれば、ご近所さんだって、長年暮らす顔見知りなんも多く、お金のためなんかに反対しないと思います。

等価交換したデベが高く転売するために、わざわざ区に持ちかけて用途区域の特例を適用させるのは、なんだか違うような…。
金儲けのために近隣はガマンしなきゃならないんですものね。

しかもこの特例、普通は商業地に大きな商業ビルを建てるときに（六本木ヒルズとか）適用されてきたもので、住宅地に適用されたことはないとか。

…と、以前テレビでやってました。

少し離れたとこに住んでますが、約600戸、1200人を超える人が住んだら、狭い道に自動車が増えて怖いだろうな…と思っています。

？ちょっと頓珍漢なんでは。話の筋道としては

建て替えたい地権者がいる
等価交換（延床面積の増床なし）では解体費も建築費も地権者負担で話が暗礁に
余剰床作って新規販売することで地権者の負担軽減

ですよ。デベが地権者から持ち分を買ったりするのは余剰床売った金で建て替えしようという地権者大多数の総意が形成されてから、です。
何年かかるか判らない合意形成前の物件を、上場デベが買ったりはしませんよ（同様に建て替え希望してるウチは、デベに介入を依頼して逆に断られてるくらいです）。

未成立はゴネて金額の吊り上げを希望してるか、物件から出たくない老人かどちらかでしょう。いずれ強制執行でしょうが。

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加筆：特例の適用が不可能であれば、デベは最初から話に乗らない可能性が高いでしょうね。
低層＆小規模しか作れないのでは結果売値が高くなり過ぎ売れないリスクも高くなる。グロスも減って手がける旨味も薄くなる。
建築条件の見直しが入ったらそうせざるを得ませんが。最大限売りやすい価格で出すために、今度は仕様を落とすでしょうね。

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ここで野村不動産はどれくらいの含み損を抱えている計算になるのでしょうか？

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含み損って…
取得して販売してから損益がでるでしょう。
まだ保留床未取得、建築・解体原価未確定、未販売で利益も損失もあったものじゃありませんが。

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時価評価での含み損は？
つまり今他に転売するとしての損害額ですよ。

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日テレ跡地買った三菱地所がまだ更地なのに 800億で特損計上、みたいな話？
いくらで買ったか（何部屋まで買ってるか）不明では損失も計算しようがない。
今までの手間賃なら、せいぜい億程度とか？

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転売して買う人がいるかどうかがそもそも問題では？
野村はいくらで買っちゃったんだろう。

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契約と所有権移転の違いをご存知ですか？
どうやって今転売を？

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契約と所有権移転の違いをご存知ですか？
どうやって今転売を？

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野村はタダで撤退できるのですか？
杉並区に将来性は無さそうだし、
さっさと撤退したほうが良いと思うけどな。

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去年の新宿区、中野区の人口は減少したらしいよ。
時代の波は思ってた以上の速さです。

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199です。
名前変えたら連投になってしまった。すいません。
撤退しないでしょ。
ディベロッパーは用地取得しないと日銭が無いですからね。
最低でも粗利があれば、社員養う経費出るし管理部門で売上伸びるし。

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おお、あの奇跡の団地か・・・　　　

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資金をもっと将来性があるところに回した方が賢明だと思うけど、撤退も簡単にはできないのでしょうか？契約条件がよく分からないので教えてください。

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193,195,197,200,201 って城東教授？
見当違いレスは情報として邪魔なだけ

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>204

知ってどうすんの？
建て替えスレあたり読めば話の成り行きくらい分かるよ。
地権者要請にデベが勝算の見込みありと判断して投資してんのに、素人が水差すって愚の骨頂

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そう思う人はここ読む必要ないよね。

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城南・都心が競争激化で安価に土地買えない。
城東は震災後ヤバイ城西に投資が向くのは必然だろ

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そういうこと書くと城東が黙ってないからやめましょ。参考になるいいスレなんだし。
この先、建て替えして復活できる物件か、話題に上がらずスラムの二択と思えば、他スレみたく碌な検討者も見当たらない落書き化は避けたい。

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確かに、青梅街道方面に抜ける道は狭いですね。

住人の動線としては南阿佐ヶ谷駅方面に出る人が多いわけですから、
朝など通勤時には狭い道に人や自転車や自動車が殺到して
事故が起きたり立ち往生したりというリスクがあるわけですが。

そのあたり、野村さんはどう考えているんでしょうね？
なにも考えていないか・・・。

？デベロッパーがどうして道路整備まで？行政マターでしょう。

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>>212
だから「なにも考えてないか」って言ったんです。

自分は土地を買って建物を建てるだけ。
道路なんて行政の問題だから混雑しようが知ったことではない。
仮にそんな態度だとしたら付近住民の反発も頷けますね。

そもそも道路の混雑や事故のリスクはマンショ購入者のリスクでもあるわけですが、
そのあたりは購入者にどのように説明するつもりなんでしょうね。

再開発名目に容積率、建蔽率の特例を得たんですから、
行政と道路整備について話し合い、場合によっては、
道路を買い取って区に寄付するくらいの姿勢があってもよいのですが。

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ちなみに、六本木ヒルズの再開発の時は、
森ビルがヒルズ周辺の道路を整備し、地域の交通利便性向上に貢献してましたよ。

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六本木が牙城の森ビルと比較しても仕方ないでしょう。
デベの人間でも何でもありませんが、デベロッパーは基本、売ったらおしまい。購入者は交通環境リスクも織り込み済で買ってるスタンス、
道路を買うコストがかかるなら当然それも織り込んで、なお儲かる試算にならなければ話自体を受けない。

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六本木もここも総合設計。
規模は違うがやること一緒で。
分かる？知ったかぶりさん。

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総合設計＝周辺整備までやるって幻想でも？
マストなのにやらない、なら訴訟問題でしょう。
願望は脳内に留めておいたほうが。

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>>217
だから建築許可取消の訴訟になってるじゃない。
いつになったら訴訟が片付いて工事に入るの？

繰り返すけど、行政が低層住宅地にもかかわらず容積率、建蔽率の特例を認めたのは
その施設の再開発が周辺地域、つまり公共にとって利益になると判断したからに他ならない。
地権者とデベとの間ではマストでなくても、公共の観点からは必要になる部分もある。

それにもかかわらず、うちは建てるだけ周辺のことなんて知りませんという
住民軽視の態度が開発遅延を招き、結局余計なコストがかかっているように見えるんだけどね。

まあ、私は別に反対派でもないのでしばらく静観しますわ。

>だから建築許可取消の訴訟になってるじゃない。
>公共の観点からは必要になる部分もある。

「必要になる部分もある」、が≒マストかどうかが争点なわけでしょう。
マストでないと認識してるからデべは訴訟を受けて立つわけで、義務化の前例を作らないように徹底的に争うでしょうね。
余計なコストは新築価格に転嫁、工期の長期化は周辺住民にマイナスとなるだけ。

私も建て替えに興味あるだけで成り行き見守るばかりですが、争うだけ地元が損するってだけのような気が。

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>>219
訴訟の長期化で開発が遅れても周辺の住民にはデメリットはない。
損をするのはデベだけでしょうに。

マストというのは誰かとの契約で義務づけられているものではないし、
そんな義務は負わないという立場なら別にかまわない。
容積率、建蔽率の特例を受けようが公共性なんて知ったこっちゃない。

ただ、そういう態度は周辺住民との対立を生み、解決にコストがかかり、
結果的にいわくつきマンションになって販売価格も上がって売りづらくなるだろうね。

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>>219
ちなみに、まだ工事には着工すらしてないからね。

前に近くを通りかかったら、人気は少なかったけど猫がのんびりひなたぼっこしてたよ。

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マンションは容積緩和が無くては建替え出来ない。認められないと住民は困る。
極限まで容積使えば、近隣困る。
んで公開空地等近隣に配慮した計画を行政が指導。
もめるのはどちらもやり過ぎのエゴ

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何も進展ないね。

周辺地域の価値も上がるような素晴らしい再開発になるといいな。

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春になりました。

今年も阿佐ヶ谷住宅の桜がきれいでしょうね。

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管理組合費は１月で徴収を終えましたが、５日ほど前には修繕積立金やその他すべてのストックを地権者に分配したそうです。
これでますます荒れ野原になってゆくでしょう。

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ということは、そろそろ裁判の決着が近い・・・？

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真逆？

意見が真っ二つに割れて収拾つかなくなり
さらに長期化必至だから一旦精算しよう、に読める。

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>>227
今までの経緯を把握していますか？

管理組合ではとっくの昔に等価交換事業による立替えを決議していますので、
あとは事業者である野村不動産がいつ工事に着手できるかどうかだけが問題です。

管理組合側で管理を止めるということは、管理の必要性がなくなるだけの事情の変化があった、
つまりは裁判の終着点が見えて事業者による工事着手の見通しが立ったと考えるのが素直です。

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先週末に野村ビルで地権者向けに
説明会があったみたいなんですが
内容をご存知の方がいれば教えてください。

既に調整が終わってマンションを着工するのでしょうか？

ようやく・・・ですかね。
阿佐ヶ谷住宅の立派な桜が見られるのは今年が最後だったかと思うと残念です。

もともと既存建物の解体とマンション建築には３年かかる計画でしたので、
今年の夏に着工すると平成２７年夏頃に完成というスケジュールでしょうか。

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阿佐ヶ谷住宅に関する訴訟は、建て替えの成否に影響するものではなく、判決を待たずに解体を始めることができるのです。なので１月１２日には、すべてを野村不動産が取得する手筈になっていました。
問題は地権者２名が土壇場で反対し始めたことにあります。この２名はすでに再開発同意書を提出してあったのですが、野村不動産や安藤建設の対応が悪いという理由で、気が変わってしまったとのことです。
先日の地権者集会では、訴訟にすべきとの意見が多かったようですが、そうなればまた計画が延びてしまいますね。

等価交換の契約内容がひどかったようですね。
みなさん、損するのに気づかないようです。

デベロッパーからの説明（金額含め）が妥当かどうか、自分達でも有識者に確認してもらった方が安心ですね。

海外移住をすると言う親子の方がいらっしゃいましたが、未だ住まわれていますね。
みなさん、お金が換金されないと…と言うことなのでしょうか。

立退き問題では、ゴネればゴネるほど金になりますからね。
今の時代、デベとしても断行の仮処分といった強硬な手段は執りづらいでしょう。

結局、工事の着工はまだまだ先になりそうですね。

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私も既に再開発の同意書を提出しましたが、
撤回する旨、組合側に申し入れました。

事業者と他の地権者の方との話し合いが終わりそうなタイミングで、
再度同意書を差し入れるか考えたいと思います。

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野村もそろそろ諦めて契約解除するんじゃない？

地権者が望むとおり、永遠に荒れ野原にしておけばいいんだよ。

そろそろ、ホームレスや違法産廃業者が放っておかないかもしれないけど。

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この際区が買い取って公園だな。

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区にそんなお金はないよ。

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なら国が。

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国が買うメリットが全くありません。

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低所得の独身者用に
家賃が安いアパートをいっぱい建てて人口を増加させて栄えてほしい。

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低所得者は郊外に住んでください。杉並の閑静な住宅街に住もうなんて考えちゃいけません。

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世田谷区に次いでアパートが多い所だから、その特色を生かしてしぶとく生き残るしか将来は無いでしょ。

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>>243
意味不明。高級住宅街には将来がないとでも？

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杉並のような郊外にある高級住宅地はジリ貧だろうね

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出た、埋立地君。

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地権者の一部が再開発に反対するなんて、阿佐ヶ谷住宅固有の問題ではなくて
マンションの立替えケースではどこでもある話なんだけど・・・。

なんでこんなに時間がかかるんだろ？
野村が穏やかに解決しようとしてるから？

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反対しているのは地権者じゃなくて近隣住民です

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>>248
まだそんなことを言ってるんですか？

>>232を読みましょう。

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>>247
阿佐ヶ谷住宅は権利関係が複雑で、マンション建て替え法が適用できません。
一団地認定なので、部分的な建て替えもできないため全面建て替えしかなく、
３５０戸すべての同意が必要なのです。
奇跡的にも100％の同意が取れたため東京都が許可し、大半が仮住居へ転居した後に、
2名が同意を反故にしてしまいました。
仮住居へ出た人たちは家賃を払っているのですから切実な問題で、訴訟は必至のようです。

>>248
近隣住民が反対しているのは事実です。
しかし行政が許可を出したのですから、再開発は行えます。
ただ、前項で説明した事情により滞っているのです。