プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧　阿佐ヶ谷住宅跡地)

それで杉並区のマンション供給量が毎年少ないのですね。
よく分かりました。

マンションデベも作るの厭になっちゃうよね。

公団住宅系は揉めるの多いよね。
歴史のある団地がどうだとか育った緑を守れだとか。
うぐいす住宅は建替が進んでるみたいだけど。

そもそもは態度のはっきりしない杉並区が悪いよね。

こんな時間のかかる案件に力を入れなくても野村なら粗利10%取れる案件はいくらでもあるのに。
池袋本町(板橋だけど。。)とか時間のかかる案件が好きなのかなー

確かに、杉並はマンションが少ない気がする

杉並区というか中央線沿線、再開発した方がいいところばかり。
三鷹以西はちょっと状況が変わってくるが。

緑地を周辺住民に公開したらセキュリティが弱くなりそう。
何か対策考えているのかな。

反対署名した人の中にも建蔽率や容積率の違反をしている家がたくさんあるのですが、すでに建ててしまった人は良くて、これから建てる人はだめという、なんだか核保有国の論理のようです。ましてや阿佐ヶ谷住宅は違反ではなく、特例として杉並区と東京都から許可されています。

建替えに賛成している周辺住民も沢山いるようです。

周辺ってどこまでさすかわからないけど、阿佐ヶ谷南住人としては賛成です。
あそこ広い土地だけど整備されていないので草もボーボーだし、夜も暗いし、治安と衛星面で決していい環境ではない。
せっかくの土地なのでそんなに反対するなら公園にでもすればまだいいんだけど、広さといい、地価といい、善福寺も近いし、やっぱりマンションにした方が有益でしょうね。

速くマンション作ってほしいです！！

どんなマンションになるんですかね？
周辺の方が敷地内に夜中に入ってくることを考えると
セキュリティが少し心配です。

今回の敷地なら1000戸くらい販売しても売れそうだね。

マンションは需要あってのものだから、
500戸なんて言ってないでもっと建設すれば良いのにさー

作っても値段が高過ぎて売れないんじゃない？
武蔵野タワーズも売れ残っていますよ。

路線価で行くとこんなに差があるんですね。

路線価
武蔵野タワーズ：1040千円/㎡（H22年）
当該地：330千円/㎡（H22年）
（容積率が100%→120%だから330千円/㎡×1.2≒400千円/㎡）
↑こんな考えで良いのでしょうか？？

武蔵野タワーズと当該地の路線価を比較すると
当該地は武蔵野タワーズの0.38倍
（400千円/1040千円＝0.38）

武蔵野タワーズは400万/坪だから原価は152万/坪
↑こんな考えて良いのでしょうか？
（400万/坪×0.38=152万/坪）

そこから周辺住民対応、訴訟費用等（30%）、希少性（10%）、野村の利益（粗利10%）を考えると、
152万（原価）+46万（152×1.3）+15万（152×1.1）+15万（152×1.1）=228万程度だと思うんですが。

マーケットの上昇とか周辺住民の反対で5割くらい高くなることを見込んで、
坪単価だと228～342万程度になるんではないでしょうか。

400万/坪×0.38=152万/坪
152万/坪は魅力的ですね。

昔野村の社員から聞きましたが、
周辺住民には、工事完了はH26年で伝えているものの、
実際はもっと時間が必要そうなので、社内ではH30年とかで見ているそうです。

周辺住民も大変そうですね。
速く諦めてほしいです。

武蔵野タワーズの半額以下ですか。

そんなものでしょうか？

周辺の環境とか希少性を見るともっと高くなりそうだが

野村からすると高円寺駅前のプラウドが400万/坪で即完したから
280～350万/坪くらいがストライクゾーンになるんじゃないの

あっ
高円寺じゃなくて阿佐ヶ谷だった