パークコート神宮前

いや、借地と定期借地は全く意味が違うんだけど。

正直なところ外観や内装のチープさをなんとかしてほしかったです。（というより品のなさ・特にアートギャラリー？）隈氏の言いなりになってしまったのでしょうか。デベとしての三井の品質に対するプライドはどこに行ってしまったのか。それともしょせん定期借地だし投資用でしょ？という位置づけなのでしょうか。
隈氏も初期は割りと品のよいものを創っていらっしゃいましたが、今は昔。何故このような中身の伴わない成金趣味にしてしまわれたのか・・・とても残念です。神楽坂では是非上品なものを創って欲しいです。

既存不適格て書いたら削除された。

このところ新たな書き込みがないので心配していましたが、このスレッドは生きていたのですね
良かった。

ここでの評判はあまりよくないようですが、売れ行きはどうなのでしょう？
もう限られたタイプの住戸しか残っていないのでしょうか？

公開空地を歩いてみた。
フォレストインフォレストはすばらしい。
都心にありながら、鬱蒼とした木々の枝葉がつくりだす陰影は感動さえ覚える。
マンションの庭とは思えない。マイナスイオンいっぱいです。
内装がチープだとかいう人が多いけど、パークマンションではなくパークコートなので過大な期待はしてないし、
気に入らなければ気に入るようにいじればいいだけ。
内装はある程度手を入れられるけど、あの庭と立地は手に入らない。
まだ入荷してなかったけどエヴォーラに興味があるので、ロータスのディーラーもありがたい。
最大の問題は定期借地権だということ。
今住んでるところと近すぎるから、セカンドでも買えない。
惜しい物件だなと思う。

ほんとにマイナスイオンあるんですか？

小さい部屋は間取りのいいところから売ったみたいなので、残ってる部屋はちょっとという感じですね。
早く買っておけばよかったかな。

マイナスイオンは眉唾だけれども、やっぱり植物がたくさんあると何かあるのでしょう。

皆さん、この立地でこの価格、投資としてのメリット、デメリットをどう考えますか？

投資としてというのは、賃貸に出した場合のことです。
売却はあまり考えていません。
もし投資として魅力があるなら、もっと人気がありすぐ完売するののでは？と思うのですが・・

賃料も下がってますからね～。
やっぱり地代がたかすぎでは？

「三井の賃貸」にここの賃貸がずっと出てるけど、決まってる気配が全くなくここ３か月ほど過ぎています。所有者としてはローン返済はあるわ、地代はかかるわ、たまったもんじゃないだろうね。ほんとご愁傷様です。

家賃保証システムとかで貸主は三井と契約していないのかな？

すばらしい立地だと思います。もし土地が所有権なら価格は倍しますでしょう。定期借地権だから半額と考え、その分利回りのいい中古でも買えば、ダブル投資が可能です。ただし、三井の賃貸の査定から２割減で考えるのが賢明でしょう。ちなみに家賃保証システムは査定の何割なのでしょうか？

家賃保証を付けますと、賃貸がつく前は想定賃料の約１２％前後が控除された残りが手取りになります。
また、その想定賃料が驚くほど低く設定されるのが三井のあくどさです。

賃貸がついた後は実質賃料の同じ１２％が手数料として取られます。

空室が続くよりはましですが、家賃保証を付けるとかなり手取りは下がってしまいます。全然美味しくありません。

なるほど査定自体が低いのですね。38㎡17万くらいでだせばすぐお客付くのではないですかね。

いくら何でも坪15000以下は安すぎでは？
採算あわないでしょ。

採算に合う合わないは持ち主の事情。

事実持ち主のエゴの家賃設定で高すぎるから全く決まってない。市場原理をもっと勉強した方が良い。

竣工してかなりたちますが、値引き情報はないでしょうか？

購入済みの者ですけど、約40平米が20万/月くらいで貸せています。
地代を差し引いても充分です。
賃貸の場合、借主は定借かどうかなんて気にしませんから、周囲の相場に比べて値が下がることはあり得ないと考えています。

４０平米弱の部屋しか賃貸に出てないのはどうしてかな、と思って賃貸会社に聞いたら、それ以外にもあるけど表に出る前にうまく決まっているからとのことでした。４０平米くらいの所もだいぶ少なくなったし、結構賃貸は決まってるみたいです。森向きか東郷神社向きを買って、借してもいいかなと思ってます。ちなみにここに入っているレストラン、カフェ？は雰囲気いいですね。あまり宣伝もしていないようで、奥まっていて隠れ家的です

The Air棟の部屋を賃貸の候補に以前見たことがあります。
部屋の内装がちょっと安っぽくて、連れの者と二人若干苦笑しました。
今使っている洗濯機の方が備え付けのものよりずっと良かったりするのです。
良い物件であるとは思いますが、せっかくなら中もきちんと作って欲しかったです、残念。

内装って言うほど気になりますかね？？洗濯機なんかは買えばいいんだし、と思ってしまうのは私だけでしょうか。やはり場所と間取りがすべてかなと思います。そういう意味では原宿の賑やかさは少々気になるものの、このマンションの場所自体は奥まっていて本当住みたいと思えますね。赤坂や六本木はあまり自分の好みではないし。

私も賃貸に出していますが、正直言って、自分で住みたいとはあまり思いませんね。特に40㎡前後の部屋は、内装はさておき、収納が少な過ぎます。ただ、場所的に絶対に住みたい人がいると信じて購入した次第です。

私も収納の少なさに、断念しました。全くないに等しいくらいの収納です。
収納家具を配置するとかなり狭くなりますからね。

収納不足という指摘以外に、
前にも内装がチープという書込みが複数ありましたが、
私は神宮外苑界隈に長く住んでいたこともあり、
この立地、環境の物件は２度と出てこない、と思い購入しました。
収納は入居前にオーダーしてつけてもらったし、
朝、公園スペースを歩いて駅に向かいますが、
とても気持ちよく、快適に暮らしています。

私は比較的収納が多い間取りを選んだので十分まとまりそうです。バルコニーが広い低層棟のほうを選んだのもこだわりでした。敷地の緑地がすごく素敵で惚れ込んで買ってしまいました～。マンションの１階にあるフレンチレストランやカフェ・バーも雰囲気があり、原宿という若者イメージの場所にしては、ここだけは大人の隠れ家的で落ちつきます。もうすぐ入居なので楽しみです。

ロケーションや環境は抜群で、一度は住んでみたいところですが、普段の買い物はどうしておられます？

オーナーに対してフレンチレストランとカフェバーの飲食代割引のメンバーズカードが送られてきました。管理組合の交渉らしいのですが、味も雰囲気も結構いけてるレストランなので嬉しかったです。利用目的も考えずに購入したので、物は試しで少し高目（坪１８０００）に三井の賃貸に出したところ、すぐに客が付き契約してしまいました。タワーよりフォレスト北向きの低層がお勧めです。

少しまとまったお金が入りまして港区・渋谷区の一等地物件2～3LDKを1億円程度で購入したいのですが、ここは定期借地権と高い地代以外は満足できる物件なので真剣に検討しています。

毎月約10万円の地代と定期借地権の流通性は気になりますが、売買条件次第で購入しようかと考えています。
私の担当は、値引きは出来ないとけんもほろろで話が通じません。
担当は若い女性で不動産のこともわけわかってないので担当を替えてもらえば値引きにも応じていただけるものでしょうか？
それとも本当に値引きはしていないのでしょうか？
基本的に物件は気に入っているので2割引で買いたいとか無茶はいいません。
しかしこれだけ売れ残った物件を定価で買うほど御人好しの金持ちではありません。
どなたかご存知の方、情報いただけると幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

少なくとも私は値引きなしで購入しました。今年の4月のことですが。

値引きをコッソリと本当にするなら、
他人に口外しないと念書を書かされるのが一般的ですから、
掲示板で質問しても無駄ですよ。

この場合念書はそんなに拘束力が有るのですか。破ったときのペナルティーはどうなるのでしょうか。

>>835さん

値引きうんぬんについて

今、市況が悪いので、値引きが当然のように思っている方が結構いるようが、これは必ずしも
正しい見方ではありません。中小デべロッパーならいざ知らず、大手、特に財閥系
中でも三井不は基本的に、値引きしないとみるべきです。しかし、もちろんこれは大原則で
絶対ではないです。三菱地所の物件ですが一律大幅値引きという書き込みがあります。
（パークハウス上大岡の最新レス参照）

しかしこれなど駅遠で大量売れ残りという特殊事情があり、例外中の例外でしょう。
当物件についていえば、まずまずというか、どちらかといえば、かなり良い売れ行きという
べきです（現在の市況に鑑み）。となれば、普通の見方からすれば、とりあえずというか、
今後もかなりの間、もしくは最後まで値引きなしと見るのが妥当でしょう。

正社員の方なり、ちゃんとした責任者なりに確認することをお勧めしますが（値引きなしの言質が
得られるはず）、その上で、購入したいのなら、早めに決断して、希望の住戸を手に入れるのが
正しい選択だと思います。

>>835　購入検討中さん

値引きの件ですが、私の場合は値引き・・ありました。
キャッシュで一括購入ですが
僭越ながら値引きは相手を見てというのがあるかと思います。
そして交渉術と担当者とのコミュニケーションによるかと思います。
老婆心ながらヒラの担当者なら上席に変えてもらったほうがいいかと思います。

12月に地代が更新されたようですが、安くなったのでしょうか？
購入者の方おられましたら教えてください。

>>840さんみたいにキャッシュ一括できる人は別枠

確かに。
840さんみたいにキャッシュ一括ともなると、ある程度値引き交渉以外でも効力発生しそうな勢いです。キャッシュはある程度強いですね。
デベも相手を見ますし、こちらも相手を見て交渉するのがもっともだと思います。失礼ながらヒラじゃなく上席の方を指名してきちんと説明・交渉したほうがいいですよ。自分も納得できるだろうし。
上席もある程度の方だと話はうまく進むでしょうね。これも運でしょうか。

いやー、この掲示板最初から読みましたが（理解しながら読むのに5時間かかった）、大変勉強になりました。
投資用としてどうよ？とお考えの方がいらっしゃるようなので、素人のつたない金融知識で簡単に概算してみましょう。
正直、地代のインパクトがこんなに大きいとは思いませんでした。以下、想定です。

（前提）
投資対象の物件：47平米（14.2坪）1LDK
保有期間：15年
頭金：1600万円
市中金利：2％（固定）

（費用）
物件価格：3600万円
ローン借入額：2000万円
ローン期間：30年
ローン金利：3.5％（固定）
税額控除（10年間）：180万円

（収入　※15年平均）
賃貸料：1.4万円／坪
空室率：1ヶ月／年
地代費用：5万円／月
その他管理費等：4万円／月

その結果...

①費用の割引現在価値
物件価格：3600万円
地代費用：830万円
その他管理費等：664万円
ローン金利：678万円
（ローンの税額控除：180万円）
合　計　：　5592万円

②収入の割引現在価値賃
貸 料 ： 2754万円

①と②の差額（現在価値）：2838万円
→①と②の差額（15年後の価値）：3820万円

つまり、上記の前提では15年後に買値（3600万円）よりやや高く（！）売れなければ、損することになりますね。。。
もし仮に、本物件の地代が無かったと仮定しますと、現在価値ベースで負担が830万円分軽くなりますから、

①と②の差額（現在価値）：2008万円
→①と②の差額（15年後の価値）：2703万円

ということで、中古物件として25％値下がりした状態（3600万円→2703万円）で売れて収支トントン。これは無理はないかな、と。
あくまで頭の体操ですが、やはり「地代が高い」という諸先輩方の分析／相場感は正しいのかなぁ、と感じた次第です。
イメージとしては、２件分のローンを抱える気分、とでもいいましょうか。たかが地代、されど地代、ですね。
（ですから、上の方々のように830/3600＝24％ほどの値引きないかなー、なんて淡く期待しちゃうのも無理はないかと思います。）

ということで個人的な結論ですが、本件に投資するに適格な方としましては、

①とにかくローンを組まなくていい方
②そして、15年後の市場環境で、借地権＆既存不適格、築15年の物件を上手に捌ける方
③さらに、周辺再開発など不確定要素の物件への影響を見抜ける方

ということになりそうです。要は　資金力のある不動産投資に詳しい方　ということですね。
もちろん、前提条件変えればもっと魅力的になると思います。エクセルでいろいろ試してみてください。
小生？立地と緑地は大変に、本当に魅力的ですが、残念ながら投資対象としては見送り、です泣
でもなー、正直こんな素敵なところに住める方がうらやましいです。
いろんな御意見あろうかと思いますが、御参考まで。

立地が抜群なので内覧にでかけてきました。問題は棟内のレストランの匂いがロビーに充満しているのと、入居者にものすごい格好をしている方もお見かけしました、確かに見かけで判断してはいけませんが、グレード的に高級感はありません。つくりは賃貸っぽいですね、大きい間取りのお部屋も賃貸っぽいですし、なんといっても地代がダントツに高い。ただ物件自体の価格は割安ですので、小さい間取りであればランニングコストは多少控え目ですね。それとタワー棟は、西陽が強烈ですので、夏はエアコンガンガンですね。あまり地球によくない物件でしょう。あとは原宿という環境をどう考えるかです。とにかく賃貸のようなつくりにはガックリしました。

ここは相当数残っていると思いますよ。地代はなんでこんなに高いの？隈さんの設計による仕様ってこんな
ものなの？と疑問だらけですよね。地代で三井さんも相当利益を上げているように感じるので完売に向けては
物件本体価格の大幅値引きしかないと思うんですがねー。

野良猫さんへ
同意見です。後25パーセント安ければ検討の枠に入ります。

すいません、素人なので教えてください。
こちらの物件は、現金一括購入だと値引きしているとのことですが、ほんとうでしょうか？
私は他の財閥系物件を現金で購入することを条件に複数回価格交渉をしたことがありますが、
交渉に応じてもらえたのは、竣工から一年以上経過した残りものだけでした。
しかもデべの担当者は「現金でもローンでも金額は同じですよ。」と怪訝そうな顔をしていました。

それから、デべが現金で購入するという客に対して値引きを行なうメリットは何でしょう？
ローンが実行されるというのは、金融機関が購入者に代わってデべに対して購入代金を支払い、
同時に購入者に物件の所有権が移転するということです。
デべからすれば、間に金融機関が入っているだけで、現金で支払ってもらうのと変わらないと思うのですが？
公認会計士に会社存続の疑義がつけられた資金繰りが綱渡り状態の弱小デべなら理解できますが、
三井のような大手財閥系デべが、たかだか10億20億程度の現金目当てに値引きするとは考えられないので、
質問させていただきました。

キャッシュが有利なのは、デベにとってローンが通らなかった時のキャンセルがリスクになるからではないですか。
「融資利用の特例」で、手付金は無条件で返さないといけないですから、契約までの労力が無駄になります。
あと、キャッシュなら提携ローンの賃貸借契約とか抵当権の設定とかも不要です。
特にここは定借なので、所有権物件に比べてローンの審査が厳しいため、キャンセルも多いはずです。
一方で、竣工１年近くなって１／３が売れ残っている状況のようなので、交渉次第で多少の値引きはあるのではないでしょうか。ただ、ここは地代が高くて売れないだけで、物件価格は安いので、大幅な値引きは難しいかと・・・・。

ローン借りないほうが　お得ですか？

キャッシュの人は　火災保険入りますか？

アレレ

さっき見てきました。
立地は流石にイイですね！原宿にしては閑静だし。

造りもグレードも皆が言うほど低いとは思いませんでしたが、
個人的に残念なのは東側(東南東側)に原宿警察署と商業ビルのM-SQUAREが建ちふさがっていて、
朝日＆東日好きとしては午前中の日照が限られる点ですね。

今日、水周りの点検、清掃がありました。

私の階は２０部屋中１６部屋埋まってると、清掃員の方がおっしゃってました。

でも、ほとんど同じ階の方とは、会うことないですね
静かです
フォレスト側なので、部屋の中にいて、テレビやＣＤを消していると、シーン・・・

昨年４月末に入居して驚いたのが
やまぼうしの大木が満開で美しかったこと

また、５月に入るとモンシロチョウが、まるで雪が降るみたいに、飛び交うのです

都心で自然に触れられる環境は最高です

確かに地代（今回の見直しで少し上がりました）は高いですが、気に入ってます
生活は快適です

高い地代がまた高くなったということですか？うーん、このご時勢で地代が上がるとはどういう公式を
適用しているんですかねー。これではいくら環境が良いといってもうかつに購入はできません。

欲しいのですが、地代の高さが大きなネックです。。。

ここと広尾ガーデンフォレストを比べた場合、どのように違いますか？
定借は同じ50年で、広尾のほうが高級感あふれる物件だとは思いますが、
お値段も違いますからね。。。
緑のある環境は同じだと思うのですけれども、その他に何かありますか？

街の雰囲気が違う気がします。
広尾は住宅街ですが、こっちは、もう少し華やかというか賑やかというか。

あと、広尾の方は、高いですが、定借ということ以外、文句付けようがないと思います。
（南青山にある某中古物件の内覧をさせてもらった際に、仲介業者(S友さん)とあれこれ話しをしていたら、その方がフォレストのことを称賛していました。正直な人だなと思いました。）

一方、こちらの方は、いい物件ですが、非の打ちどころがない、というほどのものではないですよね。過去スレみてもよいでしょうし、実際に行かれてみてもよいでしょうし。デベの気合の入れ方が違うといってもよいのかもしれません。あと、地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではないと思います。

とはいえ、やはり、この地に住むことで得られるいい意味での刺激というのはあると思います。街の違いがもたらすものというか。価値観やライフスタイルにあう街選びは重要だと思います。

>>価値観やライフスタイルにあう街選びは重要
まさにその通りですね。
建物も大切かもしれませんが、それを取り巻く環境も大切だと考えています。

>>地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではない
そうなんですよね。悩みます。
払う年月を考えると。。。トータルでは、大差がないような気がしています。

すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
ネット通販なども利用されていますか？

広尾の方は、どうも値引きしているくさいが、こちらは、どうなんだろ？
情報をお持ちの方、よろしくお願いします。

>>すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
>>ネット通販なども利用されていますか？

気になりますね。どうなんでしょう？？？

この立地に魅力を感じて購入を検討していますが…他の方々の評価も気になるところです。
分譲開始から１年が経過しましたが、現在、どれだけの数の売れ残りがあるのでしょうか？
お分かりになる方はいらっしゃいますか？

ブリスベージュ神宮前って、検討されている方います？
立地からすると、結構お買い得に見えるのですが、
なにかあるのでしょうか？

ブリスベージュ神宮前は、「カスケード神宮前」が以前の名称でした。
これで検索したり、下記の全部のスレに目を通せば、だいたいの見当は
つくと思いますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43501/

865さん。ありがとうございます。
カード会社経由で案内がきていたのですが、
ちょっと微妙な物件なんですね。

ただ、物件自体は魅力的で、価格も結構控え目ですね。
最近、別の物件を買ってしまったので、もう購入する
余裕はないのですが、ちょっと悔しいです。
この物件、知っていれば、待っていたかも…。
（現地行っていないので、なんともいえないのですが…。）

そうですね、微妙な物件、のようですね。
すでに購入されたのなら、こちらは縁がなかったものとあきらめて、
その物件を大切にされたほうがいいと思いますよ。
あまり深く考えずに、悩まずに。

さすがの三井も神宮前や赤坂、麻布、広尾の大型在庫が貯まってきて、レートの格下げが心配じゃないの。

ブリスベージュ神宮前ってもうほとんど終わりですよね

ここは残念ながら、定借なのがね…じゃなかったら考えてるんだけど…

はーい

840さん

値引きの件ですが、具体的に何％程引いてくれたのでしょうか？
今検討中なので気になるのですが、、、

定借って１０年後には、半値でも売れないって銀行担当に言われた。

ひどくね？

２０％引き
最初は１５％だったけど、なんだかんだでそれくらい。
それでもまだ高いと思ってる。
嫁に負けた。。

内装がパークコートで最も手抜きですよね。賃貸仕様分譲価格とはまさにこの物件のこと！
この内装のチープさに気がつかず買ってしまった人は負けですね。
この物件の魅力は立地以外皆無です。

確かに内装はがっかりだな。

提示額にさらに１０００万ほど指値して、入居前にリフォームする以外考えられん。

１０年もすればベコベコになるよあの床。

値引きってウソでしょ？

値引きは人の顔見てやるよ。
最後の最後でこれでもかっ！ってくらいに。

あれだけ下げればいくら定借ネガだった俺でも心が揺らぐ。

874　さん

20％の値引きとの情報ありがとうございます。
本体だけではなく登記費用等含めてということですよね。
購入はいつ頃されたのですか？
タイプによって値引き幅は違うのでしょうか？

だいぶ前ですが、渋谷区初台で建設中のパークリュクスのパンフレットを請求しましたら、ここの葉書が届きました。
売れなくて困っているのかしら？

３割引いてもあの内装じゃ高いだろ。
定期借地なんだからせめて内装だけでも満足感を！

確かにリフォームしないと恥ずかしいレベルの内装グレードですもんね。
フローリングとか。。。はりかえたい。

パークコート神宮前の中古マンションが売りに出ていますね。
売却希望価格が新規売り出し価格より高めの物件もあります。

現在新築物件が2割引きで販売しているのに（一般には、内密みたいですが）
売買が成立するとは思えません。

賃貸物件も相当数募集していますね。

購入を検討していますが、しばらくは様子見のは方がイイみたいです。

ローンの残債があるから、売るときに価格下げたくても下げられないんだろ。
定期借地の中古は銀行がこぞって融資しないから注意したほうがいいよ。

↑↑
ついでに言うと
賃貸中の売買（オーナーチェンジ）の場合、居住用と比べると
極端に取り扱いできる銀行がなくなる。注意。
最悪売るに売れなくなる。（銀行担当者談）

オーナーチェンジは非居住用なので、そもそも住宅ローンは対象外。
定借はそれにも増して担保評価が得られない為、一般的には融資厳しい。

花火大会もうすぐですね。楽しみです。

このマンションから、見えますか？

見えたとしても買いたくない

地味なマンションだな。ここ。

モデルルームを見に行こうとしたら来週水曜まで営業していないの？？お盆休みだからこそ開いててほしかったんだけど・・・。今日みたいに神宮球場で試合があるときは周辺けっこう混雑してそうね。さらに週末は明治通りでパレードがあるとかなんかで交通規制があるんですって。詳しくはわからないけれど、デモ行進だったら参加してみようかな・・・なんてね(^^♪

最近投稿が有りませんが何かいい情報は有りませんか。

住んでますが、静かだし原宿警察の隣なので安心ですよ。
でも、損したくないとか考える人は止めた方がいいと思います。
環境で気持ち良く住むだけ。
買わないのに、止めた方が良いって言う人いますが、それはお金の話で
住むには本当にすごくいいですよ。
内装ちゃちいけど。

>>893さん　（ｳｯ･･･まさか怖い人？）

日常の買い物はどちらでされてますか？
紀ノ国屋とか大丸は徒歩では結構遠いし、
買い物袋提げて山手線・地下鉄乗るのもなんとなく･･･
住人のみなさんがどのようにされているのか、教えていただけると
ありがたいです。

毎日、スーパーに行かなくてはならない生活であれば
ここに住むのはちょっと難しいです。（通勤に表参道の駅を使うのであれば青山のスーパーに寄って帰宅する事は容易ですが・・・）
私はメインに週一のネットスーパーを利用して、
足りない食材などは千駄ヶ谷の「ミニコープ」（←一番近いと思います）、青山の「紀ノ国屋」「ナチュラルハウス」などを利用しています。
新宿には行きやすいので高島屋のデパ地下も使います。
他に国連大学で毎週土日マルシェをやっているので、楽しみがてら行ったりします。
あともちろん、ピーコックやオリンピック（日用品）はもう少し近くにあります。
他の住人の方は生協さんを利用されている方も多くお見受けします。

こんなとこから車でスーパーに行ってる方がかっこいいですよ。

でもみなさん・・・こんな地代高いとこ、まさか買ってないですよね？？？

>898
買っちゃってましたか！
駐車場まで借りたら小さい部屋でも毎月１０万以上かかっちゃいますよね。
気分的に自分には無理だったんで、クリアできる方が正直羨ましいですよ。
定借なのは問題ないんですけどね。。。