パークコート神宮前

私も条例を見てみましたが、特に周辺住民の同意が必要とは書いていないようですね。
渋谷区長が認めた場合、という表記は、
区長が恣意的に建て替えを認めるかどうか決定できるという意味では決してありません。

つまり、渋谷区高度地区変更条例の該当部分（既存不適格建築物等に対する特例）の、
アからエまでの四つの条件を満たしていれば、必然的に、
特例によって建て替えが認められるということです。

ですから、周辺住民の意向というのは、上記の四つの条件とは全く関係のない要素なので、
区長が特例による建て替えを認めるかどうかの判断にはなんら影響を及ぼしません。

すなわち、区長は、上記四条件を満たしている建物ならば、
建て替えを認めるという選択肢以外はあり得ません。


ところで、この掲示板は、投稿時刻を見ると、連続投稿が多いようです。
どなたか少数の方が連続投稿によって自作自演をしているのでしょうか。

本当に住民の都合だけでそんなに上手くいくんですか？
霞ヶ関文学のようで嫌ですが、そういうときこそ倫理的な判断で住民感情を一番に汲むと思いますけど。
４つの項目を満たせば決定ではなく、最後に区長に決定権を残してる時点で、区長に倫理的な判断権を残して弾力性を持たせているのだと思いますよ。

４つを満たせば建て替えが必然なら、そこに区長の決定という文言は不要のはずです。

三井も断言を濁す内容を、じゃあ安心ですとは到底思えません。

問題点が山積しているだけでなく、そもそも高過ぎだよこの物件。

保証金と解体準備金払って地代１０年払ったらそもそも同地域の所有権物件を普通に買える
価格だよ。１０年以降はどんどん地代支払い分だけ割高になっていく。

１０年で死ぬと自覚している人なら買う意味あるけど、相続する家族がいたら、負債にしか
ならない。ほとんど負債扱いなのに相続放棄が出来ないある意味そうとう厄介な物件。

マンションは損得ではないけど、きちんと収支を考えたら相当割に合わないことが分かるよね。

自作自演だろうがなかろうがその意見が参考になれば良し、あんたが心配しなくたって皆夫々の立場で咀嚼しているよ。

>621さん　断言されてますがその根拠をもっと聞かせてください。
確かなら知りたいと思っています。

６２５ですが気がつかなかったけどこの建物に立替えなんてありえないでしょ。
立替えの場合、定期借地の期間が延びることはないんでしょ。じゃあ残２０年や３０年で区分所有者が同意しないよ。残35年の時だったら鉄骨で作るの？高度、容積広がるなら分譲で建築費作れる
かもしれないけどそれも無理な訳だし。どーしようもないねこのマンション。
アエラに家賃暴落って出てたから、安ーい賃貸に期待するだけかな。
三井さんこれ投売りするしかないわ。早い方がいいよ。

ここ本当はもっともっと安く売ることでできますよね？

三井Ｒのサクラによる自作自演こそ呆れるよ。

これだけ余ってるともう竣工までに売りようがないだろうし、売るために3〜4割引にすると既存購入者が暴動を起こすだろうから、三井レジデンシャルに持たせて「三井の賃貸」に入れるとみた。場所も間取りもなんか賃貸向けだしね。最初からそうしてたら良かったのに。

そういう事になるね。ファンドも敬遠する案件だし。
もうそういうことで動いてるんだろうね。

＞６２０
平成２０年６月に原案が公表されています。（渋谷区ＨＰ）
契約書の重説になければ解約は簡単です。重要事項説明義務違反です。

昨年契約しましたが、、、かなり後悔してます。
どうせ転売しても益出し出来ないから、本音書いちゃいます。

投資目的でしたが、最近の神宮前・千駄ヶ谷の家賃相場の下落は凄まじい。
ここ半年で坪３〜４千円下がってるんじゃない？？

築浅の１４坪（４６平米）が家賃２０万円礼金０がゴロゴロ出てる。
成約賃料はもっと下だろう。

どう考えても三井が出す想定賃料は大間違いだね。坪２１０００円で貸せる！
なんて詐欺に近いよ。完全に騙されました。
今やせいぜい１５０００円がいいとこ。

買った値段でここを賃貸に出しても実質利回り３％なんて投資価値無し。
安定したリート買った方が利回りも換金性もよかった。

ここは空き家でも地代はかかるわ、インフレメリットも地代上昇で相殺されちゃうし、、、
いったい何だろうね。
最悪ですよ。

先月、今月とこの物件の賃貸出しの相談がかなり多いです。

１ＬＤＫの間取りの大半は遅かれ早かれ賃貸出しになるイメージでしょうか。
ここだけで１００戸超は潜在的な賃貸住戸のようで、完全な供給過多です。。
私の仕事にも大いに影響するので興味深く見守っています。

このマンションは、地代が無ければ、借り手がつくまで何ヶ月でものんびり構えてたら
いいけど、ここの住人は地代がもったいないから１日でも早く貸したい、一人また一人と
数千円ずつ家賃設定を下げて、借りてもらうように価格競争することになる。

その結果、とんでもない低い価格の成約賃料が発生するでしょう。

じゃあ、早く、高く貸した者勝ちかというとそうではなく、賃借人は更新のたびに他の少し
でも安い価格の部屋をマンション内で探すだろう。

その頃にはどうせ礼金も０になってるからマンション内転居が頻繁に発生する。

結果、マンション内ほぼ全戸で驚くほど低い家賃が固定化する。

住民の質とモラルは徐々に下がっていき、永住志向の人も徐々に賃貸出しを始め、２ＬＤＫ
クラスの賃貸もどんどん増え、さらに競争が激化。

この頃にはパークアクシスのような賃貸棟の出来上がりです。

ただパークアクシスのように所有者が不動産業者（三井）なら安い賃料なら貸さないという
選択も出来ますが、個人が所有者だと貸さないと地代が死活問題になるので「安くても貸す」
という選択肢しか残りません。

マンション内だけではなく、神宮前全体の家賃相場全体を強烈に押し下げるでしょう。
周辺住民、不動産関係者にしてみたらいい迷惑です。

なるほど。なんだかリアルです、ほんとにその通りになるような気がします。
てことはやっぱりここは買うんじゃなくて安く借りて住んだほうがよさそうですね。

神宮前がそんなに安くなるなら、よその皆さんはそこを引き払って皆神宮前に移住すると思うのですが。
何が言いたいかというと、局地的に家賃が歪む、特に人気地域の家賃だけが大きく下がって不人気地域との
格差が縮まるなんてことが現実にあるんでしょうかね。

つ、不人気地域も下がっている。全体的に下がっている上に高額家賃を
払える人が少なくなっているから、高級物件ほど値下がりは激しい。

妄想してないで、現実を見た方がいいぞ。

家賃で２０〜３０万円を払える層が今世の中で最も激減している。

ブランドとは「イメージ＋希少性」です。

少なくとも神宮前のその「希少性」は無くなることを意味します。
「イメージ」だけで価格を引っ張るには無理がありますね。

ようは神宮前のブランド（格）が下がるというのが結論です。

渋谷・表参道バブルが崩壊してからこのあたりの地価の下げは激しいからね。
野村不動産の調査でも昨年１月に神宮前の土地の坪単価1000万だったのが今年1月に400万に下がったと書いてありました。全体的に下がっているのはその通りですが、残念ながらこの近辺が都内で一番下げがきついところでしょう。
個人的には安くなったら賃貸で住みたいと思っていたけど、ファミリー用の間取りはないのね。残念です。

賃貸坪１２０００までいくでしょ。４年前まで神宮前の分譲賃貸に住んでた。５５㎡で１５万台
だった。周辺にくらべ多少安くはあった。

＞632、633
身を削って書いているのに申し訳ないけど、面白いです。なるほどね。

表参道ゼルコバテラスのバブル賃料は何だったんだろう。2年前は1LDKで100万円、とかあったよね・・・。

毎日のように三井からＤＭ来るんだけど、赤坂、虎ノ門は逃げ切りだろうけど
神宮前、麻布十番、大崎グランスカイとか無理でしょ。
日本綜合地所よりやばいと思うんですけど。自分だけかなー
デベが倒産しても関係ないけど、高値で買う個人は人生終わっちゃうよ。

バブル崩壊したんだけど、みなさん判ってるのかなー
９０年にバブル崩壊して４年位は不動産下がらなかったんだよ。路線価とか地価は１、２年して
数字に表れるから。９３、９４年の完成物件がいわゆるバブル物件で、その施主や購入者が一番
ひどい被害にあってる。ローンが払えず売却や破産した人も多い。当時、億ションは珍しく、数は
少なかった。けど今は無数にある。年収は当時と変わらないし、今後は下落が予想されている。
ローンは年収の３倍以内にしないと危険ですよ。５倍というのはデベの論理。

今はバブル物件を抱えてしまったデベが口をあけて犠牲者を引き込もうとしているところ。
多少の値引きとかで飛び付いては駄目です。賃貸で２０１１年まで待って、０２年の相場を
下回る頃から探せば十分。

引渡しが終わって数ヶ月したら、急遽やむを得ず転売する人たちが出てきて、さらに３割引くらいで中古が出ると思うよ。
定借物件の評価なんてそんなもん。そもそも中古評価を銀行さえ懐疑的でローン出さないんだから。

＞No.642 by 住まいに詳しい人　さん

90年のバブルと今回のバブルは規模が全く違うので同列に語るのはどうなんでしょうね。

東京都のサイトです。ご参考まで。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/07/60i7e101.htm

９０年初頭のバブルの時、不動産は「取引事例」が全てで、高く売りに出しても買い手がいて取引が成立してしまい、その場所が持っている本来の価値を逸脱したまさにバブル。価格情報も不動産屋に行かないと分からない閉鎖的な世界でした。

でも昨今はネットの普及で常に現在の価格を世界中からウォッチでき、価格の歪みは瞬時に修正される世の中になったので、さすがに株価にたいして２〜３年の乖離はないでしょう。
せいぜい半年〜１０ヶ月程度の遅行でしょう。

従ってリーマンショック前の景気は現在の不動産市況は織り込んでいますが、リーマンショック直後の下落は、これから不動産市場に打撃を与えるでしょう。

３月中旬に（本年１月１日現在の）公示価格や路線価が出るので、それを確認してから動き出すのが最善でしょう。

野村の調査では昨年に比べてこの地域は６割下がっていますからね。

路線価は８月
６４４、６４５同じ人でしょ。矛盾していて答えようがない。

東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html

最悪ですね。読まなければ良かった。
知らない方が良い事ってありますね。印象ガタ落ちです。

＞646さん

644ですが、645さんとは別人ですよ。
それに別にあなたに何か答えて欲しくてリンク貼ったわけでもないです。
90年のバブルと同列に語っていることがおかしいと思ったのでデータを参考までにお示ししただけです。

神社といったら神聖で無欲なイメージがありましたが、とんだ食わせ物ですね。
宮司までどっぷりと金欲と権力にまみれた東郷神社、最悪です。

東郷記念館はそれなりの築年数ですから数年後の建て替え時には、また金に目がくらんで
周辺を無視した乱開発をしそうです。
ここの眺望を無視した３０〜５０メートル程度の開発をゴリ押ししてきそうですね。

特に東郷の裏に暴力団が絡んでいるのなら反対運動も難しいですし、、夜道が危険ですし
命がいくらあってもたりません。

もしかして東郷神社とそのバックの暴力団の動きを警戒して隣が原宿警察に？？

深読みですなー。

私は647さんのリンクのようなことは初耳でしたが（信ぴょう性はありますね！）千駄ヶ谷付近で不動産屋をやっている友人にきいてみたところ、東郷神社さんにはあまりよくない噂もあるようです。神宮前周辺でも高級マンションをいくつか保有してるとか…？！反社会勢力とつながりがあるような神社関係者が隣人だとしたら、恐ろしいですね。私はパークコート神宮前のようなマンションには興味ないですが、もしかして神社の関係者も買ってたりする可能性もあるのでしょうか。

三井に確認したところ、東郷神社の件はほぼ事実のようです。
裁判もあったし逮捕者も出ている。

この一連の事件の最中にこのマンションの計画があり、東郷サイドとしては係争中ということもあり、このマンション、警察署の計画には反対できなかったそうです。

ただかなり遺恨が残っていることは確かなようで、将来の記念館建て替え時にはこちらの反対運動もお構いなしでしょうか。このマンションの災害に伴う建て替え時には次回は猛反対しそうですね。

なんだかこのマンションを取り巻くさまざまな問題に疲れてきちゃいました。買わなくてもいいかな。

昨年パビリオンに行った際に営業の若い女性に東郷記念館の建て替えの可能性を聞いたら、「建て替えはないと思います。建て替わったとしても今の高さと変わらないはずです」なんていわれました。懐疑心を抱きつつも、極めて高額な地代の根拠・地代の価格の見直し方法について質問したとら、かるーく流されました。立地は素晴らしいので買ってもいいかな…って思ってましたけど、物件の不透明さだとか、顧客の心配を理解しようとしない営業の態度から意欲は一気に冷めちゃいました。

ちなみにこのプロジェクトは他社も立候補してたと書いてありますが、他の不動産会社が提案した物件だとか借地料はどんなものだったんでしょうか？

東郷記念館は改装しているのでそんなに古くないように見えますが、築３０〜４０年以上建っていますから安全性の観点から、いつ建て替えしてもおかしくない時期です。
高さは最低３０メートル、東郷神社本体の空中権をもし今も使えたとしたら、前面道路の規定めいっぱいで５０メートル程度の総合記念館が建築可能です。
それが数年後なのか、数十年後なのか。。

東郷神社の空中権はもう移転済みだよ。このマンションの建設地から、明治通りをすこし表参道寄りに行ったところに、巨大な空き地があるでしょ。ずっと建設が止まっている。あそこは確か東郷神社の空中権を移転してラフォーレのような高層のリテール・オフィスビルを作ることになっていたはず。今度通ったら見てごらん。計画は看板に書いてあって、空中権移転の話は書いてないけど普通ではあり得ないくらいの容積になっているからすぐ分かる。ここに関しても、何だかみにくい争いがあって建設が止まっているようなことを聞いたけど忘れた。

↓それがこのことですね。なるほどです。空中権使用済みということは渋谷区の規定で
３０メートル（１０Ｆ程度）が限度となります。
ここの１１Ｆ以上が価格大幅アップする理由が分かりました。１０Ｆ以下は将来お見合い
リスクがあるということでしょう。

＞６４７さん
東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html

そうね。ごめん、前読んでなかった。こんな記事あるんだね。この記事も怪しいね（笑）。でもここが何か変というのは近隣では有名な話、だって建設何年も止まってるよ、一等地なのに勿体ないこと甚だしいよね。２年前に完成してればよかったのに、もう表参道バブル崩壊しちゃったから、どうするんだろうね・・・。

カスケードも販売中止のまま、廃墟化しつつある...。
なんだか呪われた場所みたいだね。

呪われた場所ね、、
所詮「神宮前」とか「表参道」とかいっても、20年前はトタン屋根の戸建しかない汚らしい地域だったもんね。渋谷の線路沿いの飲み屋街の延長みたいな。
そして今はちゃらちゃらしたアクセサリーつけた、体中にピアスをつけ刺青だらけのクレイジーな10代が集まる原宿。
カスケードの前というか東郷神社の前の暗い道は、かつあげとかひったくりで有名な場所だし。

となりが警察署兼留置場になるとのことですが、てことはここのフォレストの庭や東郷神社近辺を常に面会の為に犯罪者の関係者がウロウロしたり時間調整の為にたむろしたりするということですよね。釈放後の犯罪者本人も当然ウロウロするでしょう。
繁華街という場所柄、あまりガラの良くない犯罪者が多いでしょうから、目があっただけで逆に睨み返されそうで怖いです。それにそもそも周辺を歩いている人をそういう目で見てしまいそうで嫌ですし、なんだかとても物騒です。
本当に調べれば調べるほど、不安要素が多い物件ですね。検討すればするほど買う気を失う珍しい物件です。

赤坂で警察署のすぐそばに住んでいる友人が「警察から出てくる仲間をお迎えに来る真っ黒いベンツがマンションの近くに停まってることがあって怖い」っていってました。
暴行を加えられることはないでしょうけど、目つきの悪いおじさん達がマンション付近をウロウロされるのは気持ちいいもんじゃないですよね。
素朴な疑問ですが街角に倒れてるホームレスも留置場って入るんですよね？！元気になった彼らは釈放されて・・・フォレストの中をゾンビみたいに歩きまわるんでしょうか。

いろいろな専門情報に詳しい皆さんからの投稿を参考に出来るので、誤った決断を下さないですみそうです。

検討すればするほど買う気を失う珍しい物件って...たしかにおっしゃる通りですね。

警察署があると周囲の治安は良くなるんだよ
警察署の効果は距離が離れるほど低下する


シムシティやったことないの？

場所柄どうでしょう？

シムシティって道路作っただけで街ができたり、町のど真ん中に原子力発電所や工場も作れちゃうむちゃくちゃなゲームでしょ。
今話題になってるのは、犯罪者の面会人周囲をウロウロすること。ゲームを現実に持ち込まれてもねえ。

>>663

>シムシティやったことないの？

これが噂のゲーム脳かｗ
ゴジラがやってきて全て破壊しちゃうかもしれないから、マンションなんて買っちゃ駄目でしょ。
シムシティやってたらわかるはず。

不特定多数の人が回り歩いているのってどうだろうか？
治安面は？

最近の世界経済下落と日本経済の予想以上の落ち込みで、ここの価格の割高感がさらに高まってきました。高値掴みの人が多いこと。もう半年〜１年待って残っている部屋を再検討します。
５年前の神宮前１〜３丁目は坪２５０万円で所有権物件が買えました。今現時点の定借で３００万超は明らかに割高です。来年には所有権でその価格で買えそうです。

先ほど現地に行って気付いたのですが、東郷記念館って週末の度に３０分に一度結婚式が行われて、その度に太鼓の音が２〜３分続き、結構南側の室内は響きますね。
人の結婚式はたまに見ると良いものですが、週末のたびに３０分おきだとウンザリしそうです。人の幸せを迷惑に感じてしまうのは嫌ですね。

北側も夏場の涼しさと森が魅力なのでしょうが、営業している店舗の騒音や、池があるので大量の蚊が発生しそうです。あと見た目が団地っぽいのがダメダメです。

前の方がおっしゃるように、半年〜１年後で住宅ローン控除がＭＡＸ使える時期に購入検討するのがベストかも。その頃にはここも含めて相場全体がもう１〜２割下がっているでしょう。三井は竣工後には、売れなければ積極的に値下げします。

こっちのマインドの好転する速度より、デベの体力の回復の速度のほうがはやいと思う。
一年半も待ってたらアウトだろう

デベの体力が回復したら在庫を持ち続ければいいので値引き販売などしないということですか？
株主がいつまでも在庫をもつことなど許しません。神宮前、表参道の土地は昨年の１月は坪/１千万円での取引があったそうですが、本年２月は４００万/坪の取引だそうですよ。これからは土地仕入れ価格の低下、建築材料費の低下、を反映したマンションが徐々にでてきますよ。この経済状況が後１年半で回復に向かうなど「パラダイムシフト」を理解できない人達の戯言ですね。ここ近辺の中古マンションの成約価格は築浅でも００万/平米がもう常識。この価格が年末から来春には１５％は下がりその後は底値圏で２年は推移すると思います。この常識外れの高値パークコートを慌てて購入する必要はどこにもないと思うのですが。

スマン。中古成約価格は１００万円/平米です。

東郷記念館が来年５月以降の婚礼関係の予約を受け付けていないようです。
詳細は不明ですがまさか建て替え？？　問い合わせをしても「まだ未定です。詳細は後日ＨＰにアップします」とのこと。はてさて。

おおっ、ただでさえ売れてない物件がますます売れなくなるね。こりゃ災難だわ。

安く買いたいのはわかるけど、株主は安売りはゆるしません。
つまり、値引きせず売っていけ、値引きする前に賃金から削っていけということです。

＞６７６
＞株主は安売りはゆるしません

全く値引きせずに在庫を溜めこむのと、値引きをして在庫圧縮をはかって人的資源と資金を
最有効利用して回転させるのとではどちらが株主が喜ぶのでしょう。
すみふの株主が大喜びしているとは思えんが。。

？、ここはすみふのまんしょんだったけ？

神宮前は最近、値下がりが顕著だから半年後くらいに中古所有権物件の更なる値下がりで、
こことほぼ同じくらいの価格になっちゃうんだから定借のここは追加値下げしないと全く
勝ち目無いと思うけど。　

三井は竣工前かつ公示価格発表前に何とか数を捌きたいから買い煽りに必死だけど、
公示価格が出たらこのマンションの割高度が鮮明になって値下げ必至でしょう。

ここが良いって言ってる人ってほんとにちゃんと周辺価格とか分析してるの？？
一目惚れしちゃって周りが全く目に入らないなら仕方ないだろうけど、、
不動産物件に感情移入するとろくなことはない。

＞６７８
値下げしない典型的なデベがすみふだってことじゃないの？
確かにすみふは在庫も多く、隠れ負債が多いから株主からも客からも評判悪い。

ということは、ここのデベの三井はすみふなんかと違って非常に良心的で優しい企業なので
間違いないっって思っていいっすか？

デベの格としては三井、地所、野村までは良いと思いますよ。
売れなかったり割高だったら値引きもあり、ある意味まとも。

だからここもタイミング次第で大いに値引きが期待できる。

それに対して、すみふ、ゴクレあたりは儲け一辺倒で全く値引かない極端な存在。
すみふの三茶・目白やゴクレの芝は永遠に完売しない気さえする。

>>682さん。
ではこんな内容の物件を平気で売っている三井さんでも大手なので、全面的に信頼しても良いって
事ですね。そこの所、ちゃんと保証して欲しいものですから。

三井もかなり積極的に値引きやってますよ！愛宕山の裏にあるパークコートに行ったら20％近い値引きを提示されました。営業の方はかなり弱気でしたよ。
あの調子だと神宮前もそれなりに値引いて販売しているんでしょうね。そもそも値引き前提の価格だとしても２割引いて妥当、３割引いて割安感が出る気がする。

金かけてないから団地っぽいのはしょうがないよ。
土地の取得に金がかかってないのに販売価格が高いのは、警察署の建設コストなんかも
住宅棟にのせられているんじゃないの。

ここはまだ引き渡し前だから表立っての値引きはしてませんね。
でもこのまま行くと４月の引き渡し時に全体の半分くらいしか入居者が決まらないでしょうから、
５月のＧＷ以降かなりの値引きが期待できますよ。
隈研吾に金かけすぎだよ。
デザインなんて数年建ったら「ここは昔有名な建築家がデザインしたんだよ！」「ふ〜ん」て感じで全く価値には影響しないんだから。それにデザインが先進的であればあるほど、時間の経過と共に陳腐化も早い。１０年くらいたったら超時代遅れのデザインになっていてもおかしくない。

デザイナー料金って何割くらいだろうか？

隈研吾は、デザイン料、コメント料、監修料、肖像権料全て込み込みで１億円程度だから、１戸あたりに直したら２０万〜５０万円くらいじゃないか？　
この金額を高いと思うのか安いと思うのかは人それぞれ。
俺はここのデザインは特にこれといって「素晴らしい、さすが隈研吾」とまでは思わないから、その分返金されるんだったらそっちの方が嬉しいと思うけどね。
人に自慢するうんちく料金みたいなもんだ。自慢された方はただ「ふ〜ん」としか思わないけど。

国土交通省の調査で表参道・神宮前の不動産価格が、１月１日時点で３ヶ月前に比べて
また６％前後下がったね。年率で２４％下落。当然１〜３月も続落の予想。
周辺の中古マンションの価格も賃料も続落してるし、底なし沼の様相だね。
賃料まで著しく下がるというのは尋常じゃないよ。収益還元価格もどんどん落ちてる。

三井さんそろそろ値引きしないとほんとやばいと思うよ。　
俺は２割下で指値で待ってるよん。

ここのマンションってLow-Eガラスだからくもりませんし結露しませんとか言ってたくせに、Ａｉｒ棟を今日の朝見たらガラスがくもりまくって真っ白になってた。ほんとに営業は信用できないねえ。

三井としてはここは何が何でも早く売り切りたいマンションだろうね。
なぜなら普通のマンションと違ってここは管理費以外に途方もない地代がかかるから、在庫となっている限り、全て三井がその地代を負担する。４月以降は毎月莫大な金額が地代負担として三井にのしかかる。
三井としては浜田山の次に早く売れて欲しいマンションだろう。

最初は値引きは一切しませんとかいっていましたけど、具体的な話をしたら「ここだけの話・・」とかいって数十万円ほどの値引きを示唆されましたよ。あれは営業がうまいこと言ってだます目的だったのか、それとも本当に値引きの提案だったのか。たとえ本心だったとしても100万にも満たない値引きでは、まったくもって買いたいという気持ちににはなりませんね。

Ｌｏｗ−Ｅガラスの件はよく分からないですが、私は「Ｌｏｗ−Ｅだから外から室内を覗かれにくいですよ」とかいわれました。この人は正気で言ってるのか？って思いつつも、軽くながしときました。Air棟は下から見上げたらスカートの中が見えるでしょうね。まぁ、原宿のマンションらしくていいんじゃないでしょうか。

つ、50万とか100万の値引きなんて焼け石に水。
1000万-2000万は値引きしないと売れないぞ。

そうなんだよね〜。うんうん。
値引きね〜。もったいぶったあげくね…。
評価損じわじわ。 『三井ですから！』『三井に住んでます！』ガハハ。
いつまでもやってろ〜

「住まい○ーフィン」に評価がアップされましたね。結構細かい内容参考になりました。
評価も高いです。
先日の「マンション評価ナビ」でも最近の新築ではピカイチの評価だったし、この掲示板で中傷されているほど悪い物件ではないと思います。確かに地代の高いですが、表面価格との相殺で説明がつくし。

https://www.＊＊＊＊/product/rating/re_rate_list.php?r=9771

http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/300

↑正気か？このバカ高い地代とこの仕様の上物の価格で何が相殺されているんだ？
買い煽りもここまでくるとどういう人か見え見えですな。

↑分かってないね〜。ここは不動産投資家に限らず、一般投資家にとっては旨みが大きいの。

現状、周辺の所有権物件と比較して２５〜３０％安い。これは事実。
ということは、仮にここの４６平米くらいの部屋なら４０００万円前後のところ他は実際今
６０００万円前後する。
実際ここのグレードくらいのマンションならその位するから相場見てみな。

それに対して毎月の地代が４８０００円くらいだから、物件価格の差額の２０００万円を超える
まで約３５年間かかる。さらに所有権物件は毎年固定資産税もここの倍かかる。

そして、その間に当初払わなかった２０００万円を仮に年利２％で運用できたとしたら複利で
ほぼ倍の４０００万円に出来る。ほら相殺できた。

地代がインフレで仮に上がっていったとしても、２０００万円の元本複利運用に比べたらたかが
知れている。

今２０００万円払わずに運用できるメリットを考えたら相殺という考え方は正しいよね。

さらに、ここを賃貸したとしたら減価償却や金利の経費化、地代も管理費も経費化、消費税返礼等のメリット考えたら旨みはもっと大きいね。

広尾ＧＦがあんなに売れたのもそういう理由。経費化。定借物件はインカムゲイン派にはとても美味しい。当初コストを抑えて手元流動性をさらに運用できるしね。

理屈は分かりましたが、私はずっと住む予定なので投資家マンションになってしまうのは嫌だなあ。

たくさんの物件を評価してる人みたいだから、契約者とか三井が買い煽ってるわけじゃないんじゃないですか？もうひとりのご評価者も地代は割高だけど価格とのバランスでは割高じゃないようなこと言ってるし。
まあ所詮一個人の評価ですけどね。

まあ、何を信じるかは人それぞれだけれども、ここまでスレッドを読んでいて思うのは
高い高いを連呼している人には数字の根拠が乏しい。
逆にそこまで高くないという人は数字の根拠を伴っている。

>>270で結論が既にでてるだろ。
投資物件としても不適。あと3割は下がらないとね。

>>697　分かってないのはお前だろ。
所有権物件とちがって、ここの物件は50年後には無価値になるんだぞ。
底地分の価値もない。相殺どころか、完全に大赤字。

697さんと同じようなことを営業の人にも言われたような・・・

そもそも投資目的じゃなくて家を買う人に「当初払わなくてもいい地代を年利２％で運用する」
なんて考え方は通用しないと思うんだけど。
そもそも総戸数４００近いこの団地が出来上がる結果、原宿界隈は供給過多になる。当初は賃貸で坪13000円とかで貸せたとしても昨今のマーケットでは賃貸需要も落ち込み、必然的に価格が低下しキャップレートは下がる。更に、マーケットが落ち込んで借り手がいなくなると高額な月々の地代という債務を生み出すだけの「不良資産」になるリスクは否めないよね。

つ、>>697は単にデベ営業だろ。
ネットが発達すると、デベの嘘に騙される消費者が減るね。
大変いいことです。

デベのなりすましとか、このマンションが本当に投資観点から魅力があると信じ込んでいる人が書き込んだメッセージを読んでも欲しい！って気持ちにならないってことは、よっぽど問題のある物件なんだろね。というか、最初は欲しいって思うんだけど検討すればするほど、その危うさに気づいてしまうのかもしれないね。

さらにマーケットが落ち込み、、そしてさらにマーケットが落ち込み・・・。

と感じるのなら実需でも投資でも検討すること自体、辞めたらいいのに。

実需の方には、投資的な観点で恐縮ですが、

この周辺の賃貸の平均坪単価は現在坪１８０００円。この数字はプチバブルの前と後でほとんど変わってない。最低でも１６０００円は固いでしょう。地代・管理費等差し引き後の利回りは約５％、２０年で元金回収です。減価償却、消費税返礼等考えたら約１６年で回収可能。

それ以降は地代・管理費・固定資産税以上で貸せれば丸々利益。この立地で家賃が坪６０００円以下になるわけないでしょう。
それ以降に仮に二束三文で売ったって儲け確定。

そんなに投資としては不適？？　新築投資物件としては決して悪くないと思いますが。
逆に「不適」という根拠に乏しいんだよなあ。「地代が高い！」って言ってるだけじゃん。私は地代を考慮しても悪くない、って示してるんだから、やみくもにネガレスするより根拠を示してよ。　それができなきゃ単なるライバルデベの妨害か、買えない人の妬みとしか聞こえませんよ。

投資家としてはこのマンションに投資目的の方が増えるのは嬉しくないのですが、あまりに根拠の無い物件批判が多いので言わせて頂きました。

他ご契約者の方、ネガレスはスルーすればいいのに、大人気ない私をお許しください。

検討板だからな、色々な意見と考え方があってもいい。
でも確かに根拠無くネガレスするのはよくないな。
今までの掲示板見ろ！って丸投げもどうかと思う。

>>705　契約済みなんですか...。それはかわいそうに...。

>最低でも１６０００円は固いでしょう

んなわけない。神宮前の新築物件はすでに坪16000-17000台に低下してますけど。
それでも未入居の物件がごろごろあります。しかも築30年を越えると、家賃は
ほぼ半値に低下します。いわんや築45年とか...

ということで、50年平均だと、坪10000円で貸せれば上出来でしょう。
これに地代・管理費・固定資産税を加えると、利回りはよくて2-3％。
回収するのに33年-50年もかかってしまいます。念のため言っておきますけど、
管理費と地代は古くなっても変わりませんよ。修繕費はどんどん上がります。

しかも50年後には更地にして返還なので、元手はまったく返ってきません。

まあ、本気で投資を考えているなら、今からでも遅くないから手付け放棄して
解約して35年国債買った方がいいですよ。真面目な話。

だからほんとに分かってませんねえ。あなたに投資家的な考え方は無理だから買わなくていいよ。

５０年間で投資考えるあほがどこにいるの。
５０年で平均２〜３％とか言ってる時点でド素人さんですね。
さっき１６〜１７年で元金全額回収だって言ってるじゃん。

この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてればもうそのあとは、坪７０００円だって利益出るし、益金は全額減価償却で非課税になるんだから丸儲けなの。
現実的に旧耐震基準の築２５年物件でも今坪１２０００円程度で回ってます。

それに２０年後に元金回収した後に、今の表面価格の２割程度で売れば全額益金ですよ。
例えば、ここを２０年後に定期借地権残存期間３０年で２ＬＤＫを６０平米１０００万円だったらみんな殺到して買いませんか？？

管理費や地代は古くなっても変わらないとか、誰でも知ってること今更根拠として出してこないでください。

ここまで頭の弱い人もめずらしいな。

>この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてれば

　その前提がおかしいんだって。yahoo不動産で店晒しになっている
物件みれば分かるでしょ。デベ営業の言葉をそのまま信じてない？
1割値下げしても入居者が見つからない可能性が高いから、一気に
利回りは3%に低下するぞ。

　まあ、頭の弱い人がいるおかげでデベが救われているから、もう
止めないけど。実際に入居者を見つけてから偉そうなこと言いましょうｗ

相変わらずまったく根拠を示さない御仁ですねえ。

あなた自身がが坪１６０００〜１７０００代って金額出してきてるのに、それをまた自ら否定ですか。負けたくないんですねえ。

デベは坪２００００円といってますよ。そんなあほなという感じです。ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。ちなみに三井不動産住宅リースの家賃保障（６年契約）は坪１７０００円半ばです。

根拠出せなくなったら今度は「頭悪い」「偉そう」と個人攻撃とは、、、完全に発想が小学校レベルでついていけませんね。

まあまあこの辺でスルーってことで。他の議論になりませんので。

賃貸はやっぱり心配だよ。やっぱり自宅として家賃の前払い感覚で自分で住むのが一番。

>>710 「頭悪い」とは言ってないよ。読解力が足りないみたいですね。

>三井不動産住宅リース

　そりゃ同じ系列ですから、最初は高めの値段を言うでしょう。
でも、家賃保障は細部の契約条項まで見ないと意味ないし、7年目以降はどうするのよ？

>ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。

いや、だったら、神宮前の新築物件が異常に苦戦してるの分かるでしょう。
yahoo不動産ぐらい見ましたか？ポイントは「情報公開日」をチェックすることです。
どれぐらい店晒しになってるか、すぐに分かりますよ。

まあ、しょせん「小学生レベル」の戯言ですから、かるく聞き流してもらってかまいませんｗ
入居者が見つかるといいですね。

表参道、神宮前あたりってここ一年で一番地価が下がっているところですよね。一年前の土地取引価格が坪・１千万円、いまは坪・４００万円。これで家賃が下がらないはずない。
この物件の引渡しの後、家賃いくらで実際に契約できたのかぜひ聞いてみたいですね。

不動産投資家は利回り５％で投資はしない。

不動産投資家は新築区分に投資はしない。

この理由がわからない人は投資家ではない。

過去のスレさえ読まない人は投資家ではない。

投資家でもないのに買いを煽るのは「売りたい人」だ。

利回り５％で１６，７年で回収？　完璧に不可能なお話。

元金回収？利息分は？意味不明。投資家なら計算式示してみてよ。でなきゃ投資家言うな。

＞＞６９７　７０５　７０８　７１０
出鱈目にも程がある。そうやって嘘、偽りで丸め込めようとする三井レジデンシャルに怒りを覚える。この既存不適格-----------.商売の基本を学べ。お客様に嘘を言うな！！！！！！

どうしちゃったのこの板。 連続投稿おつ。

なんだか子供がスレに住みついてるね（想像するにリアルに子供でしょ）
しかも、書き方から察するに多分同一人物だと思われる人が何度も書き込みしているね

710さん、せっかく真面目に議論を展開されたにも関わらず、特定の子供に煽られて台無しにされたお気持ち察します。きっと本気で物件を検討される方には有効な情報として届いているかと思いますよ。