パークコート神宮前

チェックする必要なんてないでしょ？
そんなにひどいと思ってる物件の購入を検討するわけないよね。

ここは立地と敷地内環境が全て。それに優先順位を置く人にはいい物件でしょう。そうでない人には関係ない物件ってこと。

私は別物件に決めたけど、定借じゃなければ迷ったろうなあ。

抽選倍率が低いと不安ってなんだか人まかせな感じだよね。自分が気に入ったものが手に入るならむしろ倍率が低い方がいいのでは。何だか貧乏性な感じ。行列好きの人の意見ですね。

ここでは、かなり手厳しい評価を受けていますが
私は、楽しみにしています

表参道の喧騒がうそのように静かだし
まー内装は自分の好みで色々できるし

契約された方と情報交換したいです
買い物は確かに車で週1〜2回出向くくらいか、お届けですね
歩いて楽しめる空間も多くあると思うし
犬の散歩にも、楽しく過ごせそう

要は、考えようです
生活防衛も大切ですが
気持ちの余裕を大切に♪

お金の余裕がある人にはいいと思うけど。
資産価値云々言う人は止めたほうがいいかもね。
定借で、この値段。下がるだけでしょ。
お金が有り余る人にとっては、何千万円も資産価値下がっても、何も関係ないしね。

確かに、ここは敷地内で「森」といえる中を散歩できるのは巣晴らしい。そして敷地内のレストランで一流のシェフの料理に舌鼓をうつ・・・

本当にいいと思いますよ。私も３日悩んだ。でも結局定借というのがひっかかった。

私は、敷地内ではないけど歩いて１〜２分に同じような環境のある所有権物件にしようかと思ってます。

この間、向かいの東郷神社からそびえ立つ建物を見て決めました。私も借地権で悩みましたが、この場所は得がたいかなと。陽が燦々と射していてこの場所でこの条件で住めるのはやっぱり魅力だと思います。

私も場所に魅かれてます。ずっと表参道界隈で探していましたし、主人と二人でお互いに毎日の生活が楽しめそうだし。あと、規模が大きいのでサービスも充実していそうなので。確かに内装は１００％満足していませんが、やっぱり場所とお部屋の間取りが全てかなという結論に至りました。

お金持ちは 心の中も豊かなんですねー。

価格と場所で非常に魅力は感じます。
表参道至近という立地にはとても惹かれます。
借地権も価格が割安なのでいいとして、ネックは地代かな・・・。
購入を決めた方に伺いたいのですが、地代の見直し等による値上げや、万一半端な残存年数で売却する事になった時のことについてはどう折り合いをつけましたか？
是非ご意見伺わせて下さい。

ここは購入するといった物件ではなく、
現在の購入価格が「これからここを賃貸させてもらいますよ」といった
デポジット感覚でいったほうが無難でしょう。

イニシャルコストといったハードルが低く見えるが故に、
安易に購入に走る人が多そうで、ある意味要注意物件ですね。

こういった物件ほど高度な知識が必要な気がします。

>493さん

的確な表現だと思います。
地代の高さ等を考えると、まさにそういう感覚で購入を決めました

修繕積立金が高くなる年数をめどに、シュミレーションして納得した模様です

多くの専門家のアドバイスを参考にしたうえで、決定したのは
ここに住みたいかどうかですね

今日三井と積水ハウスの新築マンションを見てきたのですが
本当一長一短です

ここはやらせの人しかいない

私は、隈さんの建築で決めました。
他の物件にはないこだわりが随所にあり、プレミアム感は満点です。
きっと５０年住み続けたくなるモノであると思っています。

496
マジで？
外装は別として内装や設備のチープさで止めましたが。

晴れた日の東郷神社側から見た全景は
本当隈研吾ですね

私が決めた決定打は、モデルルームと同じ位置の実際の部屋を見て決めました
そこは北向きでしたが
リビングへのドアを開けた瞬間、全面窓に広がる緑と空の美しさに
まるで
「京都へ行こう」というJRの宣伝文句を思い出しました

残念ながら抽選で、その部屋は当選しませんでしたが
同じ間取りで、決めました

住んでみて、楽しい発見の多いところだと思います
神宮外苑の花火のとき、エアーラウンジからの眺めが楽しみです

あそこから花火は見えない。

やっぱりやらせしか残っていない。

しかし下手なヤラセだな。

せっかくいい場所にある物件なのに何故そんなにアタフタする？
それじゃ本気で購入を検討している人間がソッポを向くぜ。

買い手の目が肥えているという現実を認識してないな。

そうですね。買手の、目は肥え、購入予算は切り詰め、なにより潜在購入可能層の大幅減少、
ですから。これからまだ残っている結構な販売戸数がいまの価格で売り切れるんでしょうか？

有名建築家設計のマンションにロクなものなし、こっちは商売だからそれで釣るが内心ヒヤヒヤもの。

何故って住む人のこと、まるで考えてない設計だもんな。
ところがこれを有難がる方々が居られるんだ。

包装紙ばっかり綺麗でもな〜、これ全て独り言、忘れてね。

隈研吾設計っていうほど他との差異はないよ、ここ。隈さんはあんまり関与してないだろうね。

今世界で３０件くらい掛け持ちしてるそうだからね。ここなんか数に入ってないかもね。

豪華な内装に越した事はないけど、数年経てば結局古くさくなるわけだし・・・個人的にはあまりこだわりたくないな。確かに有名な建築家のデザインした家が住みやすいとは限らないけどね。ただわかりやすい格がつくのかなぁとは思うね。結局、場所がすべてだと思う。私には少々予算が足りないけど、ココは場所は最高！でしょ

契約済みの方達の意見交換したいです

１ＬＤＫですが契約して引越を心待ちにしています。だいぶ出来上がっていますよね

契約前に一度内部を見せてもらったのですが
その時は、エントランスとかも工事中でした

年明けには、内部を再び見られるということなので楽しみです

どの部屋にしようか色々見回ってたのとは違い
自分の部屋を見るのですから＾＾
楽しみですね

あの場所に住めたら相当かっこいいんだろうな…。でもあの地代は想像を超えて高いですよね。転売出来るのもせいぜい築15年くらいでしょうか？30年も経てば、その後20年間の地代という負債を買うようなもんですよね。友人の不動屋いわく、実際は全然売れていないらしいし、4月に住み始めた段階では電気がついていない部屋だらけなんでしょうね。三井さん、こんな時代ですから2割は値下げしないと、よほど知識がない人は別として誰も購入の検討しないですよ。

2割下げでも怪しい...。4割下げぐらいじゃないと売れないよ。

港区、渋谷区、千代田区で何十、何百と物件を見たけれど．．．
高層、低層、大規模、小規模マンションと色々と住んでみたけれど．．．
夜景が見えるとか、海が見えるとか、花火が見えるとかと色々と住んでみたけれど．．．
メリット、デメリットも色々な側面から検討したけれど．．．
都心で森の中に住めるというのは何ものも代えがたい

地代・坪単価・内装デザイン等々マンション選びは人それぞれの価値観ですね。
坪単価で比較しても総額で手が出ません。
内装デザインが貧弱だって言うけど、自分の家具はどのレベルか考えるとＯＫ．
私は定借でも気になりません。だって、相続すること考えてないし。
サテ、あの緑と交通の便利さが決めでした。
女性の一人暮らしには、警察とセコムと神様に守られて安心安心。
春が楽しみです。

安全性は本当、いいなぁ〜〜と思いました

原宿という全国的に知られた地名でいて
静かに緑の安全な場所に住めるって
楽しみ以外の何物でもありません

2月に内部を見せてくれるそうですが
しっかり自分の部屋を測って
色々インテリアを夢みたいです

この不況で
ほしいインテリアもぐっと身近？
そう考えると、今はチャンスです〜〜と良い方向に考えてます

年末に契約しましたが、入居を心待ちにしています。私のように女性の一人暮らしの方も結構いるみたいなので、同じような方がいるのはとても安心です。外から見ただけですけど、とってもスタイリッシュでこの場所らしいマンションだと思います！表参道ライフを満喫します！！

女性一人暮らしには本当にピッタリ
安全性は、これ以上は皇居くらいしか思い浮かばないぞ！
というくらい・・・

ちょっと散歩するにも、裏の裏まで味わい深い原宿ですからーーー

出来上がった共有スペースを早く見たいです＾＾

竹中工務店ってどう？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47358/

５１０から５１４へ
もう少し、購入予定者自身になりきって効果のあるコメントを
する様に。見ている人は簡単には騙せないぞ。

マインドコントロールだ
洗脳だ

売れなきゃ明日はない
手段は選ぶな
契約さえすればいい

来月からはインセンティブをつける
リストラに例外はないぞ

以前もらった資料をふと見返してみたけど、フォレストの55平米で、借り入れ4000万（自己資金1000くらい）で月々の支払い（地代等すべて込みで）が22万くらい。
まあ、このあたりの相場を考えると、賃貸よりはなんかお得かもって気はするね。

フォレストの北向きの３−５階あたりは実際見学したが、ほんとよかったからなあ・・・

516さんアナタは誰ですか？業界の方!?
みんなの率直な意見なんだから茶茶いれないで。

ここはなかなかよい物件ですね。
場所を考えれば値段も悪くない。
新築マンションの価格は本当に下がっていますね。
実際、この周辺の中古物件とほとんど変わらなくなってるのではないでしょうか？
（詳しく調べてないので、そこのところ実際どうなのでしょう？？）

転売出来ない定借、お隣は刑務所を考えれば妥当な値段ですよ。

入居予定か入居を考えていらっしゃる方と
情報交換したいのに・・・

ちなみに原宿警察署には刑務所はありませんがー
借地権付きって売却できますよ
って、こういうこと、いちいち言うのも、面倒です

今日も昼間前を通りました
綺麗に出来ていますね

内覧会には、知り合いの建築家に同行をお願いしたのですが
興味深々らしいです

原宿と言っただけで、三井の？と返事がきました
楽しみですね

521さん

520みたいなのはスルーでしょう。

ただ、ここは「検討板」です。入居予定者（契約者ですね）同士の情報交換は、住民板にそれ用のスレを立てて行うのがここのルールですので、よろしくお願いいたします。

＞523

あなたはここの検討者ではないとお見受けする。
まじめな検討者だったら520の書き込みなんて問題外なのは明らか。

私は517も書いてる。まじに検討してるんだよ。

まじめな検討者なら、こんな匿名掲示板の情報を鵜呑みにするなんてナンセンスだってこと。
MRに行けば全部わかるんだからね。

追記。

523さんはなんとなくデベのような気がするな。

もしそうなら、私はここの検討はやめるよ。かなり前向きだったんだが。

まあ、順調に売れてないみたいだから、デベの煽りなんて無視しましょう。
4割引になれば買ってもいいかな...。早く責任者に詰め腹切らせて、
損切りの決断すればいいのに...。

借地権でこの地代と上物価格、このご時世でどう贔屓目にみても「バカ高い」という評価をせざるを得ないでしょう。東京で緑に囲まれて生活することにここまでコストを払うのか？価値観は本当に人それぞれだということを再認識させられる物件ですねー。

>>528

自腹じゃない、といったら語弊があるが地代等を損金計上できる人が買うんでしょ
建物は減価償却できるし。だったら賃貸でいいじゃんという話は当然あるけど買い替えの税制優遇はいろいろあるらからね。

≫527

４割引なら、あなたなんかに売らず、デベ自身が買って住むなり、運用するなりしますよ。

しかしこのままの価格で売り切るのは難しいのでは？結構販売戸数多いよね。

１Ｆに住民以外でも誰でも使っていい自転車置き場があるなんていや。
表参道プチバブルの抜け殻みたいになちゃったねここ。
今、周辺更地だらけだよ。

高層棟って既存不適格なんでしょ？　
デベは５０年後には建て替える前に取り壊しですから、、と関係ないような説明をしますが、
もし大地震で半壊して建て直そうとしたときに、もう同じには建てられず、占有面積が半減する。
大地震は引き渡し後、すぐにでも来るかもしれない。

じゃあその分、耐震性能は万全なのかと思ったら、制震でも免震でもなく、今時「耐震」のみ。
建物が身代わりになって人を守る構造。ようは大地震が来たらひび割れしても仕方ない構造。
でも建て替えたら大きな不利益。既存不適格はこの物件にとって致命傷だ。

>533
一階にあるのは、自転車用のエレベーターです
これは月の使用料をとっているので、恐らくはエレベーターがキーでしか
開錠しないタイプかと予測されますが・・・

確認してみるべき点ですね

２月に入居者説明会があるので確認します

３回のセキュリティーチェックがあっての入室が安全性を高めているのですから。

それは住民専用の自転車置き場のことでしょ。
それ以外に誰でも停められる自転車置き場が結構なスペースで１Ｆにあるんだよ。
調べてみるなり、聞いてみたら？ 周辺の商店街やショップのバイト君達の利用で荒れるでしょうね。

地下１Ｆのことだね。確かに一般用自転車・バイク置き場があるね。
確かに無法地帯になる可能性あるね。

ご指摘ありがとうございます。
気付かないものです。

５３４
既存不適格なんですか？大問題ですよ
容積？建蔽率？何？
教えてください。
三井の説明は？

＞５３９さん

エアー棟が既存不適格であることは事実です。三井に確認済みです。

フォレスト棟は公道に接していますが、エアー棟は奥まったところにあります。

従って昨今の高さ制限等の法律によって、数年前の建築確認当時は合法でしたが、
現在だと、エアー棟は７〜９Ｆ位の高さでしか建築が出来ないとのことです。
フォレストは現状問題はありません。
これについては三井もきちんと説明してくれました。
「だからこそ希少なんです！」ともいっていましたが、苦笑してしまいました。

従って、もし大地震等で早期の段階で建て替えをしなければならなくなった場合、
現状が１６Ｆであってもエアーは７〜９階でしか再建築できません。
ようはフォレストと同じ高さ程度です。

そうなると、１戸あたりの占有面積も持分に応じて減価され、現状の５割〜６割
程度の面積となってしまいます。
または共用部分の大幅削減により専有部分の拡大。

もちろんそんな小さくなってしまったら、特に１ＬＤＫの方なんて住めたもんでは
ありません。

せめて制震または免震構造にしてくれていれば少しは安心できたのですが、耐震のみ
の状況ではかなりのリスクです。

ただでさえここは借地権ですので、建物の利用価値のみ価格ですから「もしそうなっても
土地の持分があるから二束三文にはならない」とはいえません。

限りなくゼロに近くなります。
だって１ＬＤＫで２０㎡台で誰が住みます？？

皆さんご存知の通り、東京は３０年以内に大地震が来る可能性は９０％以上です。
少し大きなクラックが出来たらすぐ大規模修繕、建て替えとなります。
その時にまた莫大な金額の臨時徴収も発生します。

その上で面積が減ったら目も当てられません。　特にエアー棟はかなりのハイリスク物件
だと思います。

これは事実なので、三井の方もかなり渋い回答しか出来ません。
きっと他の魅力のアピールに話を変えていくことでしょう。

俺もその話聞いた。担当の女性につっこんだら、
「じゃあフォレストをご検討ください」と話をすぐ切り返されました。
あまり触れて欲しくない話題のようです。

池尻大橋のマスタービューでも大もめにもめましたからね。

たしか重要事項説明の時にそんなニュアンスのことを言っていた気がする。結構重大なことだったのね。もっと真剣に確認したらよかったなあ。
契約しちゃってたらもう遅いよね。なんだかすごく心配になってきた。

今時、法令やら条例の改正は今後もありますよ。
今、適法のマンションでも数年後に法令が改正されれば、既存不適格になる可能性は十分にあります。
あまり気にしなくても良いと思います。

でもさすがに入居前にそういう事実が発覚するとへこみます。せめて入居後にして欲しかった。
いや〜せめて制震設計にでもしておいてくれたら。。全て後の祭りです。
結局は低層マンションが一番安心ってことですか。

タワマンなんか、高さ規制が導入されれば、すべて既存不適格ですよ。

既存不適格建築物等に対する特例っていうのがあるから、
同じ形状、同じ高さであれば、一度だけ建て替えができるでしょ。

＞５４６
＞既存不適格建築物等に対する特例

ああ、あの周囲の反対が無かったらという条件付のやつでしょ？　
その時の状況によって住民がどう反応するか分からないし、全く不透明だと思いますよ。

一人でも反対したらないしは難色を示したら、計画が一切進まないわけだからね。
その解決に何ヶ月〜何年かかるか分からない間、住民はどこに住むの？
仮設住宅？

原宿・神宮前は特に住民反対運動がきつい。現時点でも周囲にどれだけ反対運動で
頓挫してる計画があるか、、神宮前１丁目だけでも片手では足りない。

確かに今後の法制により既存不適格は他にも増えるかもしれないけど、引き渡し前から
既存不適格っていうのはちょっとね。

驚いた、タマゲタ。
既存不適格をこの価格で売るなんて。
再建築問題もあるけど、そもそも物件としての価値がないでしょ。
転売におおいに不利ですから。
４割引きどころか６割引きだね。
この価格で既存不適格で買うとは・・・
三井Ｒの売主も問題じゃないの

５４３
既存不適格がそんなに増えたら大変なことですよ。
あんまり気にしなくていいって・・・・
普通２割は評価下がるでしょ。
契約した人も、手付け放棄できます。決済までに再考したほうがいいです。

５４５さん　どういう事ですか？
事実を正確に説明して下さい。

定借でも破格だって思っていましたが、そんな問題があるとは知りませんでした。
欲しくなる前に撤退します。

投資家はインカムゲインのみを狙うならそれなりに利回り狙えるだろうが、
キャピタルゲインは絶対に無理だろうね。

また、多くの投資家は１０年弱はインカムで稼いでおいて、それ以降は相場の
動向が良いときに売り抜ける人が多いと思うけど、ここはインカム以上に物件自体の
値下がりが大きいから、損切り、またはずっと持ち続けないといけない。

持ち続けてローンを支払い終わっても、超割高な地代（１ＬＤＫでも５万！）がずっと
残るから旨みが少ない。

投資家は、１「持ち続ける」、２「貸す」、３「売る」の３つの選択肢をその時の
相場に応じて臨機応変に選べるのが大きな利点だが、その内３「売る」はほとんど無理。

それに１「持ち続ける」にしても極めてランニングコストが高い。

私も投資家としてこの物件に一瞬興味を持ったけど、あまりにもリスクが高いので
やめることにしました。

しばらく経てば、他にもこういう物件はもっと安値でどんどん出てくるよ。

あるいはこの物件を安値で売却しなきゃいけなくなった人から４割引で買います。
営業トークに乗せられてはいけません。

広尾GFも既存不適格なんですね。

広尾ＧＦとは地代が違いすぎますね。こっちのほうが数倍高いんじゃないでしょうか。
広尾と神宮前を比べて、なぜこっちが地代が数倍高いんだ？？
あっちのほうが高くて普通だろ。

それに広尾は、ガーデンヒルズの実績もあるし、永住思考の人たちが物件価格を支える
からある程度価格維持されるだろう。耐震性能もここより断然いい。

でもこっちはただでさえ投資家や若い層が多く、１０年価格維持率も相対的に低い地域
だから、やはり相当の下落は覚悟すべきかと。

そもそも表参道界隈は若者が多く時代の移り変わりが速い。これからも時代の先端で
「住みたい町」としての価値を維持し続けられるのか。

町の発展も表参道ヒルズで一巡感があるし。。。

新築で既存不適格・・・そなこと初耳
立替えの場合、フォレストもタワーも一緒でしょ
必ずモメルね。間違いない。

既存不適格って何がいつ変わってどう違反になったの？

三井不動産レジデンシャル株式会社　説明して下さい。
重要な事項を隠さず、誰にも解るように、大きく表記し、繰り返し説明して下さい。

お金がなくてやめましたが、
なんだかとっても大変そう・・・・。
マンションって難しいー・・・。

１２月に既存不適格になったようです。ご契約の方、ご愁傷様です。
入居即、３〜４割引決定です。

私は今のご提示価格の４割引なら購入したいです。本当です。

実際は３〜４割引きなんてないでしょう。
よくて１割引き、いや暫くは全く値下げない可能性も高いと思う。

３割〜４割安は中古再販時の価格ですよ。

そもそも銀行は定借物件の中古ローンはほとんど取り扱ってないし、当然提携ローンもない。

キャッシュで購入する人以外、極めて買いにくい物件。需要が限定されるんだから、当然価格も下げるしかない。

でも新築時は提携ローン組めるから三井は必死でそれに乗じてこのまま売ろうとするでしょうが、現実は厳しすぎるでしょう。

４割引なら瞬間蒸発だよ。
一般人が買う前にね。

中古再販時に期待します。

借地権じゃなければ手が届かないけど、この立地でこの価格なら買おうかな、と思ってしまう。
地代高いけど管理費安いし。
賃貸で住む事考えたら借地でも欲しい物件です。
保証金ってまるまる戻るんでしょう？

地代は高いと言うより激高ですし、管理費もやや他より割高ですよ。

今払う保証金って返還されるのは５０年後ですよ。生きてるかさえ分からないし、かなりの確率で売却してるかもしれません。
ほとんど返ってこないと思ったほうがいい。

そもそも５０年後に返還される保証金は無利息だから、将来価値に直したら、本来４〜５倍くらいにして返還されて当然。
こんなバカにしたはなしはない。

既存不適格・割高・定借・地代高・スーパーなし
価格が下がるのは間違いないでしょう。
もともと適正価格が４割引きです。６割引きが適正となりました。
表示価格のみで安いとお考えの方、過去の投稿をご覧下さい。
２，３割の値引きで動いてはいけません。

熱心に不買活動している人がいると、こんなに欲しい人がいるんだなと思う。

内装も安いし、問題物件は欠陥や手抜き、不具合などが起こりやすい。

欲しい人は多い。買う人はいない。

この物件で８割以上の融資受ける人はサブプライムローンで借りたっていう事か。

既存不適格なんて全然聞かなかった。契約まで言わないつもりなんだ。
そーか、それで何期にも分けて、小戸数で、不動産知識のない人を囲い込んで
契約しちぇえばいいんだということね。あぶなくひっかかるところでした。
この提示版の方達、貴重な情報ありがとうございます。1年後位を楽しみにします。

１２月に不適格になったなら、その前に契約した人は手付け倍返しに慰謝料でキャンセルするか
価格交渉で継続もできるね。２割位引いてもらえばいいんだよ。三井としては契約済みの手当てが
終わるまで値下げはできないね。ますます売りずらい訳だ。竣工時、地代発生後半年後の秋頃、
新築で売れる最後の２０１０年春頃が値下げ時だけど相場も比例して下げるでしょう。
やはり、バブルの成れの果て、最悪の物件ですね。ご愁傷さま。

既存不適格ならなおさら眺望が保証されているので私は好きですけど・・・。
既存不適格で文句いう人は安く買いたい人ですよね。

意味解らない。お金捨てたいってこと？
東郷神社にビルができない保障はない。

三井の住まい　赤坂・虎ノ門、転売、キャンセル続出
神宮前、麻布十番、販売出来ず
タワーマンションの暴落は３年後、三井がトリガーを引く
不動産下落は１５年続く

↑不動産下落が１５年も続いたら日本経済は破綻だね。
そうやって煽るのが自分のクビも絞めてる事に気づいてない。
経済の事良く分かってないなら住まいに詳しい人を名乗るのはやめたら？

でも日経平均株価が７千円割っても日本経済は破綻してませんからねー。不動産下落が（１５年はともかくとして）続いても日本は何とかやっていけますよ。

今でさえ５０％前後も減収の企業が続々なのに。
のんきだね。

つ、単にデベの首が絞まっているだけなんだけど...。
バブルを謳歌していたんだから、自業自得なんじゃないの？

まさに自業自得
バブルを謳歌した人がその反動を大きく負担するだけ
痛んだバランスシートは簡単には戻らない。
日本のバブル崩壊では都心は１３年間下落、地方は止まったが上昇せず再び下落へ
不動産有力デベや一般企業が大きな傷を負った。個人の被害は資産価格の下落だけで少ない。
今回のバブル崩壊は不動産新興デベだけでなく大手に及ぶ。その原因は法人税を払わないＳＰＣ
制度による証券バブルに踊ったからだ。おおきな代償を払うことになる。
そしてタワーマンションなど身の丈にあわない５０００万以上の借金をした個人も破綻へ向かう。
給与削減やリストラなどその理由は多い。対処策は早期の損切り売却。
経済はひどく簡単なこと。よい人生を。

？デベの首が絞まるだけですむならいいけど。
波及効果でキミも危ないんだよ。(笑)

>>582 人の心配する前にまず自分の心配をしろよｗ