パークコート神宮前

まっても良くなる要因無いからね。１年後より今の方がマシだとも考えられる。

広尾ガーデンフォレストと比べても地代高過ぎ。建物代だけでこの価格とは本当に恐れ入りました。狭い部屋を購入して賃貸に回してもこのご時世、利回り確保は難しいでしょう。

投売りするところをおいしく買い叩くことにします。でも、40m2クラスでも、
月々の負担が8-9万円...。これは正直しんどいよね。半値ぐらいにならないと
買う気がしない。

強気ですよねー。
でも買う人がいると言うからモノは考えようってことですね。
確かに所有権の物件だったら、もっと高いわけだし。
別の理由で、マンションを買わないことにしたので、
買わないけど、そのことがなかったら買ってた可能性大です。
まだ心は揺れてるけど・・・

ここを買うメリット何ですか？ このマンションの売りはいったい何なのですか？

「表参道」と「緑の多い環境」に価値を見出せるかどうかだけでは。

建築基準法に引っかかって（道路がらみ）販売活動停止しましたね。
公式ホームページも見れなくなってます。

カスケード神宮前といい・・・。消える物件たち。
呪われている？
立地は最高なのに。

バビンチの＊＊か？

購入申込みしました
抽選倍数２倍
万一はずれても、同じ間取りの上の階を買います
来週、工事中のところを希望する部屋をヘルメットかぶって見学させてもらいます

キッチンとか、ちょっと手直しをして住むつもりです

買う理由：緑、安全性、間取りですね
　　　　　不安材料は数え上げれば切りがないでしょうね

でも、不動産っておもしろいもので、売りたいときにはチャントいい買い手が現れるもんだぁ〜〜
といっつも考えて売買していきます

ここは５年は最低住むつもり
その後は、その時、ベストな方法を考えます

ベストな方法って言われても(笑)

賃貸に出しても、固定資産税と地代と管理費等々を差し引くと利回りは1-2%にしかなりませんよ。
売りに出しても、世界同時不況のあおりをくらって、定借物件なんか半値でも買い手がつくか
どうか怪しいですよ。
空家で放置しても、地代等々は毎月払わないといけません。

まあ、もう申し込んじゃったものはしょうがないけど。

販売活動停止というのはガセなのか？

それはカスケード神宮前の話でしょ。こことは関係ない。

ここを買うのだったら周辺でもっとファンシーな賃貸を借り替えて住んだほうが・・・。

どう考えても一度買ってしまったら売るに売れない悪寒。
買ったはずなのに、一生借り換えの出来ない賃貸に住むようなもの。

立地に興味あって夏に見に行ったけど、
中身が安普請になってしまった理由の資材高騰の波も
原油７月トップアウトで今はもっと高値掴みの感が強くなってしまった。

387さん 自己資金の内容を教えてください。なん割で、どうやつて作った資金ですか？

私も知りたい・・・

自己資金の内容？

愚問だね。
個人が億に近い金を貯めこんで自己資金にする訳がなかろう。

大方会社の金を引っ張り出し、名目は会社の施設として登記するんだろう。

５０年間住むのに億を超す金がいる。

こんな物件買うバカがいるのかね。

だから「世の中は広い」というのかもしれませんねー。「表参道、緑、警察署の傍の治安」の３つの利点を考慮してもこの価格（上物代だけ、地代高過ぎ）とこの仕様ではやめておこうと考えるのが常人だと思うのですが。常人を超える超人の方々もいらっしゃるということが実感としてわかりました。

いくらなんでも借地でこの値段は高いと思う…

警察署というよりも刑務所ですよね。。。

地代を３分の１にして現行の上物価格でスケルトンにて引渡し。

これならこの場所だけに飛びついて来る感性の高い層がうようよいますよ。

私の貯蓄は、現金、株式合わせると約2億3000万円です。数年前に遺産を相続したのと、親所有の土地を全て売り現金にしました。
しかしこのマンションは買う気にはなれません。この販売価格と地代では、普通に冷静に考えて異常だからです。
私は場所も建物も素敵だと心から思っていますが、販売価格についつは暴利だと思っています。

販売価格は高いと思いませんが、地代は・・・高いですね。

自分の貯蓄額を公表（？）するバカがいるとは・・・（嘘であることは明々白々なんだが）

マアそれに立腹する俺もヒマと言えばヒマだなぁ〜

何があったの？

変な画像が貼ってあったんで削除。

私はこの物件、素晴らしいと思ったね。特にフォレスト棟は最高。
事情があって申し込みはしなかったけど。

抽選はどんな感じだったんだろう。

定期借地権じゃないこの値段なら申し込み殺到なのだろうか。
少なくとも今の販売価格で地代とか無い普通の分譲だったら俺はすぐに申し込むなぁ。
地代とか見るとはっきり言って萎える。。。。ローン以外でこんなに払えないよ。。

どの位の契約率だったのか知りたいですねー。この物件が契約率７０％以上だったら
ちょっとビックリですが。よほどこの物件に惚れ込んでいるのでしょうか？

というより
どんな人が契約したのか、
その年齢層や職業など、データとして知りたい。

だって、ここ不思議な物件だよね？

そう思わない？

ところで変な画像とはなんですか？気になっています。

地代は高いけど、その分価格はかなり安い。１ＬＤＫだったら地代も安いから１つ買っておこうかなー。ここなら賃料それなりに取れるし、そのうち値上がりするかもしれないし。ちなみ結構な抽選倍率になったらしい。このご時勢に…。神宮前アドレスはやっぱり人気なんですかね？

新築で神宮前のアドレスは貴重。
地代が苦にならない人は羨ましい。

カスケード神宮前

>ちなみ結構な抽選倍率になったらしい。

　まあ、いまどき2倍になれば、「結構な」抽選倍率だと思うよ。

抽選倍率に関しては”実質倍率無し”でした

そうするとこの物件が気に入った方々にとっては気に入った部屋を購入できたということですか。
結果、契約率は８０％以上？いやー、この金融危機時にお金に余裕がある人はまだまだいるということですね。

販売戸数が異常に少ないんだもん。契約率はそこそこ高めになるでしょ。
しかし、この調子じゃあ、売り切るまでに何年かかることやら...。
でも、その間の地代は全部デベの負担だから、塩漬けにしても、
費用がかかるだけ。

そのうち、3割引にしますからお願いですから買ってください、と泣きついてくるよ。

3割引になるかな？ちょっと期待。
登録期限ギリギリで見に行って、登録期限までに決心出来なかったんです。
欲しい部屋は次回の販売になってたんで、まぁいいかと思ってるんですが、値下がりするならちょっと嬉しいじゃないですか。
内装や設備の質感がかなり微妙なので、価格的に有利な条件じゃないとその辺我慢できないかも。


ちなみに眺望が良い一部の部屋は7倍とか8倍だったそうですよ。
他は1〜2倍だったとか。

抽選倍率、部屋により違います

1〜5倍です

来年4月までにあと3期くらいに分けて分譲していくようすです

フォレスト側は、北東側ですが
モデルルームに目された位置の部屋は、ながめがすばらしいです

財産価値とかは、この時期、本当にわからないというか不透明でしょう
でも、ここの住みたいかどうかでしょう
見学者（建ち上がった工事中の内部を予約で見学できました、抽選前に）多かったですよ

このマンションに価値を見いだした人が購入するわけですから。

価格に捉われるような人はこのマンションは買わないです。　　　　　　　　　　　　　　　

本質を見抜けないお金持ちが買うようなマンションですから。

隈さんという設計担当の人の設計代金は、３千万円 だそうです。すげー
建築士て儲かるんですね。
さすがは有名建築士ですよね。

>>427
別に隈研吾を擁護するわけじゃないが（以前、仕事で大変な目に遭った）、
私の経験上、この規模の物件のデザイン料としては、そんなに高くないと思いますよ。
隈一人が仕事してるわけじゃなく、というかスケッチしか描かないから、その下にスタッフが何人もついて図面に落とし込んでいるわけだし。外装、内装両方手がければ、それなりの業務期間になるから、そんなもんじゃないかな。
隈個人に3000万ならボロ儲けだけど、隈事務所に3000万なら妥当。それくらいの評価をしてあげないと、日本人の設計者やデザイナーがメシを食えず、なかなか育たない。それができてないから、隈みたいに建設業界のお偉いさんの娘と結婚し、そこで仕事を振ってもらったにもかかわらず、成り上がったら娘を捨てる、なんて非道な人間がのさばることになる。
おっと、これは余談でしたな。

かなりの女ずきと聞いています。
興味深いのは銀座や赤坂ではなく、なぜか六本木派だそうです。
お盛んですね。お壮んですね。
英雄ということでしょう。

３千万円が安いか高いかわからないけど実際に設計するのは優秀なゼネコン社員だと聞きました。
それが真実だとしたら建築家って工事の最後まで必要なんですか？
建築家を雇う金が無駄のような気が・・・・・。

間違っていたらすみません。
私を含め素人はみんなそのように同じことを感じていると思います。

隈さんは全体外観デザイン担当なので、全体的なイメージを決定してるのだと感じます

これは、やはり大きな注目点で、設計費用がいくらというのはわかりませんが
終始、責任を持ってるわけで、竹中、三井、隈研吾のトライアングルは
イメージに大きく影響してると思います

個人住宅の場合もそうですが
建築家に設計を頼むと自分の意趣に合った方を選べば
かなり満足度の高い仕上がりになります

建築だけという観点からして言えば、工務店に直接頼むのが費用の点では
安く上げることができるのでしょうが・・・

内装も２カラーパターンあって
ホワイトが、隈さんテイストだそうです

壁紙もフローリングも白っぽく
キッチンが総ステンレス

しかし、キッチンのつくりはやはり料理を普段していない人が
設計してるってのが見え見え
動線が違ってる

まーどこにフォーカスするかでしょうね

>>430
建築物における設計者の最大の業務は確認申請図書を作成することです。工事現場に掲げられている標識には事業主、施工者と並んで設計者の名前が記載されていますが、これは建築確認取得という不可欠な業務を行なった者を明示して責任を重視しているからです。
設計業務は、基本計画、基本設計、実施設計と進み、最後に確認申請図書を作製して完了します。また施工中は図面どおりに工事が行われているか確認する監理という仕事があります。最後まで設計会社が行うこともあれば、ある段階以降をゼネコンの設計部が行うこともある。マンションではコストと期間短縮の面からゼネコンが設計施工監理を行うことが多いです。
また設計者も意匠、設備、構造と分かれています。皆さんが普通にイメージする「建築家」はほとんど意匠の人(意匠といってもデザインだけでなく、建物の形や室の配置、動線など全体を統括する)。もちろん隈氏も意匠建築者です。
今回、隈氏はデザイナー的な位置付けらしいですから、設計者はあくまでゼネコン。おそらく隈氏は基本計画段階の敷地計画や建物外形の設定、もしくはゼネコン作製図面に対するデザイン監修を行っているのではないでしょうか。どのマンションでもよくあるパターンです。
一般に設計監理者の報酬は建築費の3〜6パーセントと言われます(大規模物件の場合)。ここの工事費がいくらかは知りませんが、50億円の工事で2億円前後。隈氏の報酬が3千万とのことですが、設計者から見れば業務量に比べてもらっているように見えるかもしれず(逆に設計者は業務量の割に実入りが少ない)、事業主からすればこんなもんかという感覚ではないでしょうか。
余談ですが三井さんは業界でもコストネゴの厳しい会社です。大物建築家でも言い値で決まるとはまず考えられません。また支払ったお金分はしっかり働かせる会社でもあります。設計者やデザイナー、ゼネコンからすれば割に合わないことも多いようですが、三井の仕事を請けるという旨味もある。三井の存在感はやはり頭抜けていると、中小デベの社員としては感じます。

>423

詳しいご説明ありがとうございました。
よくわかりました。

432さん
わかりやすい説明ありがとうございました。勉強になりました。

４２８なんてみてるとつくづく思うねえ・・・

無能なクズ人間は匿名掲示板で品性卑しい書き込みしてうさばらしするしかないってわけか・・・

いい加減にして物件の話をしてくれ。
私が検討してるのはA-60E。これ以上のは地代が厳しい（笑）

↑
資金が乏しい人なんですね。
発想まで乏しい（笑）

別に乏しくはないよ（笑）
払おうと思えば払えるよ。

４２８の卑劣な書き込みに原がたっただけ。

金持ち喧嘩せず
守銭奴に近寄らず

素人でよく知らないのですが
隅って人と安藤何とかって人とどっちが有名なんですか？

卑屈には感じないけど・・・

卑屈ととらえた君が卑屈なのでは？

卑屈には感じないけど、
こんな所に個人のプライバシーを書込む品性の低さは感じるな。

次期販売住戸の案内ハガキが来たね。

ここ数ヶ月、いろいろな物件を見てまわりました。ここは、三井の高級物件とのことでかなり期待していましたが、皆さん書いているようにかなり期待はずれ。正直な感想を書かせていただきます。
やはり、なんといってもチープ・・・これって賃貸物件じゃ？？？　な感じです。「有名な建築家がデザインした」とうるさいくらいのアピール・・・。パーティルームといっていましたが、こんな家具どこで売ってるの？まあ、ファミリー向けではないということだけは、よーくわかりました。高級物件の割には、天井も低いし、ペンキを塗っただけのようなグレーの壁も何とかしてほしかった。気に入ったのは、北側の森が見えるというベランダくらいでしょうか。そのベランダも床は木の床はオプションなんですよね。
共用部分も、ＣＧか何か飾ってあったけど、出来上がりが、いまいち想像出来ない寂しさ。
モデルがお寒いかわりに、よくしゃべったのが担当の営業(？)のおばさん。
くどい、ハイテンション、ここは、郊外の安売りマンションかと間違えそう。
挙句の果てに、「扉がつってあるから、床がフラットなんですぅっ！」と、足でフローリングの床をぐるっと指し示したときには絶句しました。三井の営業だろ！！足でなく、手で指し示すべきでは？　まあ、髪をひっつめ、グレーの制服を着た厚化粧のおばさんが出てきたときは、「はずした」と思いましたがね。
モデルルームもだめ、営業もだめで、気分ももりさがり、暗く帰宅しました。
三井の物件はいくつか見ましたが、ここはまずありませんね。

おばちゃんはともかく物件の仕様等全くの同感です。緑だけが売り物です。緑だけにこの建物価格と地代を本当に払うのかというのが正直な感想です。そのうち３割引でというレスもありましたが
その価格でも考え込みますよ。

モデルルーム見てビックリでしたよ。仕上がりや設えやデザインのレベルの低さに驚いたのはみんな共通みたいだが、有名建築家がこんなことでいいのかな？
そのへんは大丈夫？
もらえる設計料が少ないから手抜きをしましたね。
ショボイマンションどシャビーな印象は否めない。
とくに内装は最悪。なんにもない普通の白い空間。これ、シンプルってひとくくりになされるのかな

神宮前アドレスは今回のプチバブルで最も象徴的に上昇したところで、
価格設定ではその頂点で売り出す物件であるということは少なくとも認識すべきですね。

イニシャルコストが低いということだけで安易に手を出すととんでもない将来が待っています。

上物＋地代でざっと坪／４６０万平均。
既に本邦株価は５年前の水準を下回ってしまった事実も鑑みると、
今後持ち直しの動きが見られるとしても外資の蛇口が閉まってしまった限り
この手の物件はこの新価格を維持しようとしてもどうも無理がある。

それと＋毎月の解体準備金、それと解体準備基金もデカイ。
自身のファイナンスに余程余裕のある人が買う物件でしょう。

http://comcom.jca.apc.org/gounotori/judge/harajyuku_wakaru.html
裏に留置所できるって話はどうなったの？？？

>>447 できたよ。表向きは「警察署」になってるけどね。留置場も併設されているよ。

ちなみに、留置所じゃなくて留置場ね。

なんだ、トラの宿泊所か。

確かに内装デザインは最悪。みなさん声を揃えてそう言いますが私も同感です。
これが本当に有名建築家の仕事ですか？ただの白いクロスに囲まれた白い箱なんですけど。
この建築家にはプライドってものは無いの？　と疑問視せざるをいえないようなデザインです。
というより、どこをどうデザインしたの？と問いたいです。がっかりを通り越して憤りさえおぼえました。
ここまで醜いのは、支払う設計料をケチったデベに責任があると考えざるを得ない状況にまできていますね。
設計料に応じた仕事しかしない・・というスタンスを貫くことはビジネスの世界ではあたりまえかもしれませんが、あまりにもひど過ぎる内装の仕上げでしたので思わず書いてしまいました。

一般の部屋の内装はデザインしてないって説明されたよ。
内装ではモデルのあの１部屋だけでしょう。
格子戸が多様されてるあたりがそれっぽいけど趣味が合わないので無視。
通常モデルのチープさは辛いです。

だからその格子のモデルルーム一室のことを言っているのですよ。
なんのデザインセンスもない白い普通の箱。

デザインについては好き嫌いがあると思うのですが
その内装の質があまりにチープすぎるんです。
過去最低のパークコートシリーズの内装ではないでしょうか？

好き嫌い云々以前に、あきらかに金をケチっている内装グレード。だから素人の私がみても安っぽいのはわかった。金をかけずにデザインで騙そうとしていると思う。しかし肝心のデザインがダサイし、そもそも格子って今やもうデザインが古臭い。一体いつまで格子なんだろ、この建築家大先生は．．．．．．。ブームは去ったよ。
金をケチったモデルルームの仕上がりなのは事実。同じデベでもシティの浜田山サロンと月とスッポン。なぜこんなに違うの？

こりゃー、まじで売れ行きあきまへんで。戸数もかなり多いし三井さんどうするつもり？

建築家はシンプル、シンプルというが
何もない空間をシンプルだと誤解しているような気がする。
このモデルルームくらいならうちの１０歳になる娘でもデザインできる。

と家内が言っていたのを思い出した。

根強いアンチ建築家がいるみたいですが。
隈さんは個人的に好きですが、今回に限ってはいただけませんな。
逆にいうと隈さんらしくないといいますか・・・。
隈さん仕様のプランを選択する人がいるとは思えないのです。最初は一般ルームで契約して、引き渡し後に自分達でリフォームしたほうが懸命だと思います。
以上。

リフォームしなきゃ住めないマンションなんて悲惨すぎませんか？

そのままじゃ恥ずかしくて友達も呼べない。

内装グレードは低いのは文句言っても変わらない。
変えて住むか、気にせず住むか、止めるか。
他の条件とともに考慮するのみ。

私はいろいろ我慢するほど神宮前に魅力を感じないのと、遠いけど二子玉川ライズが良くなってきたので辞めかなー。
坪500出すならあっちでプレミアムフロアにしてのんびりライフってイメージになってきた。
なんか神宮前のあたりは若者の雰囲気がちょっと…

二子玉川のプレミアムは正しい選択だと思いますよ。
邸宅風で高級ホテルみたいな内装デザインで、ラグジュアリーな雰囲気は細部にわたり高級感溢れる仕様で、とても素敵です。誰が見てもこことは雲泥の差です。
あなたのようにステージの高い人は二子玉川がいいと思います。
はっきり言って裏原宿はチャラい若者の街ですよ。

こんなことを書くと、また例のごとく二子玉川のデベの営業かと言われるかもしれませんが、実は私は真剣に当マンションを検討していました。今は検討から外れました。
理由は上に書いた通りです。

ここの魅力は表参道・青山通りに程近いにもかかわらず、敷地内に森があり東郷神社の森にも隣接するという稀有な立地。フォレストの実際の部屋からみるとそれを実感できる。内装や設備はどうでもいいな、少なくとも私にとっては。

二子玉川もいいとは思うけど、一般的には比較対象にはならないでしょう。
私が比較検討してるのはあとは六本木のタワーだけど、普通そのへんでしょ。

うーん、六本木や赤坂は都心過ぎて夜型の仕事の人が多い気がします。
赤坂は御所があるけど六本木の自然は少ないのもイマイチ。
気に入る間取りは坪700近くは行くので残念ながら私の予算だと超えてしまう。

私もここは森の緑が気に入って検討していたのですが、あまりゆったりした部屋で日当たりがいい間取りが少ないですよね。
だから遠くても二子玉川ならいいかなと。
あそこなら坪500台でそこそこの仕様だし、かなりゆったりしますから。
自分の理想を全て叶えるのは難しいですね。

うーん、六本木や赤坂は都心過ぎて夜型の仕事の人が多い気がしてます。
赤坂は御所があるけど六本木の自然は少ないのもイマイチ。
気に入る間取りは坪700近くは行くので残念ながら私の予算だと超えてしまう。

私もここは森の緑が気に入って検討していたのですが、あまりゆったりした部屋で日当たりがいい間取りが少ないですよね。
だから遠くても二子玉川ならいいかなと。
あそこなら坪500台でそこそこの仕様だし、かなりゆったりしますから。
自分の理想を全て叶えるのは難しいですね。

ここの木々の中という環境にほれてます

物件として比較したのは広尾のフォレストガーデン
あちらへ申し込みに出向いたときにはモデルルームのDINS用はもう売り切れ

神宮前はやはり自分たちの好きな間取りをとりたいというのが
一番の原因で見ています

道路から少し入ってるので静かです

原宿、表参道の喧騒がうそのように静かなのは特筆ものです

今　六本木のタワーっていえば、アトラスタワーのことってのはここの検討者なら言わなくてもわかると思うけど・・・

あそこの立地は相当いいですよ。

459, 462さんは同じ方でしょうか？なんかコメントに違和感があるんですが・・・
もちろんどちらの現地もご存知ですよね？

ここは地代がネックでは。上物代だけでこの価格というのも、うーん、なんですが。今度の土日が
六本木アトラスタワーの価格発表会ですからその価格も聞いてからいろいろ考えます。私は二子玉川は検討していません。PC赤坂、アトラス六本木、中古の表参道・神宮前、ここは売れ残って値下げがあるのであれば、という感じですね。

神宮前１丁目に住んでます周辺環境はよいですよ。幹線道路からちょっと入ると静かな町並み。
確かに最近は奥の方までブティック等もできて少々人通りは増えましたが。
（あ、あと最近はやはり近くの３丁目で爆発があってびっくり・・・）
一番不便なのはスーパー不足ですが、車生活なので青山のピーコックや新宿高島屋まで行っちゃいます。

アトラスタワー六本木もよい立地ですね。
あの辺も昔は外苑東通り沿いの風俗関係の呼び込みがうっとおしかったのですが、ミッドタウンができてから環境がぐっとよくなりましたからね。
ここはミッドタウンに２４時間スーパーがあるから便利。品揃えもよいです。

あと気になってるのは「カスケード神宮前」、これは立地は相当いい物件ですよ。
でもデベがつぶれちゃったからどうなってしまうのやら・・・。

地代がネックっていうか三セクから二束三文で借りたのを
パークコート側が地代という名目で利益を取ろうとして上乗せしてるから
こんな惨い価格になってるんだよな。。

カスケードに続いてゴーストタウンになるかも・・・・。

地代は開発担当を統括している
原宿の森が一括して都へ納入するらしいです

だから4月竣工したら、購入者のない部屋の分は三井が支払うことになります

まーここ2年くらいは景気はどんどん右肩下がりでしょうから
大変でしょうね

金利は上がりようがないから、それが唯一の利点かな？
購入者にとっては

よく銀行も三井に金を貸したと思うよ。
回収できなかったらいったいどうするつもりでしょうか。
事業主の幹事会社も真っ青だな。

私は愛人用に買いましたよ。
国税局対策でキャッシュで払ってきました。

私は本妻用に買います。
税金＆熟年離婚対策です。

実際キャッシュで買ってらっしゃる方、いますね

買ってからの地代や管理費、駐車場代を考えたら
キャッシュで買うのが一番でしょうね

キャッシュで買えるなんて
すごいですね。

そんなかた、多いですか？
いったいどんな仕事しているのでしょうか？実業ですか？

残念ですが、ここはやめました。
場所は良いですが、自分で住むことを考えたら内装仕様の不満と地代が気になって、なんだか賃貸に住む感覚になってしまうのが…
冗談じゃなく、愛人用とか事務所用とか本宅以外の使い道が合ってそうですし、そういう方の中にサラリーマン世帯が入るのはお互いに違和感ありそう。

ここはこの近辺に思い入れの有る人が買うでしょうね。
住環境としては他には無い物が有りますから。