パークコート神宮前

とにかく内装デザインは最低ランクには違いない。事実、某他社掲示板でも評価はとても低い。これがその大先生とやらのデザインだとしたらちょっと異常としかいいようがない。
誰だ？その隈って人？？有名なのか？

「内装お金かかっていませんね〜」って営業の方に言ったら
「鉄鋼資材が高くなっているので」と答えておられました。
というわけで内装には期待してはいけないんです。

なんでデベはもっと資産価値が残るようなものを、時間をかけてつくろうとしないんだ。
もっと魅力的ある街づくりをしようとすべきなんじゃないか

ともかく早くその大先生をプロジェクトから外していただきたい。
このままではデザイン云々の前に、アート作品が出来てしまうので不安でなりません。

デザインで飯を食っている先生が、デザインで否定されるってどうなの？
このマンション、大丈夫？

残るものは愛人だけか…。

値下げしても、まだ高すぎ・・・
シティタワー品川と比べると激しく割り高
シティタワーはそれでも申し込みゼロが多い結果

三井さん、再値下げですね。

そういえば、過去に愛人とかいって、エログロい写真がでたことがありましたが、それと何かしら関係があるのかな？

>>005

裏の中学に通ってましたが
産能大学跡地ではなく日本社会事業大学跡地ですね。
よく、反核の写真展やってたな〜。

案内がきました。

７３㎡　7700万台、定借にしてもまあまあ安いではないかと思ったら
地代が月額約８万弱、管理費その他入れると１１万８千円（駐車場別）
もかかるんですね。びっくらこいた

そうだね、異常なくらい高いね。しかも地代は上がっていくから恐ろしいね。

単純計算で

8万×12ヶ月×50年＝4800万

7700万＋4800万＝12500万

50年の借地で、坪560万ぐらいですね。

やはり73平米の上ものだけで7700万って高いですよね。今の私のとこ2006年の大手デベのですが、90平米で1.3 億なんでたいした物件ではありませんが、建物部分は4500万ですよ。

まあ定借物件の価格は立地の違いをすべて地代で吸収しているわけでも
ないですからね。

イメージとしては建物＋借地権（基本料金）＋地代×月額

って感じでしょうか。

建物は坪１００万で建てられますから、
７３平米、２２．１坪として、原価２２１０万円
利益５４９０万円はどこに行く？
デザイン料？

>>215
借地権。

２１５さん

坪７５で十分建てられますよ。

家賃払うよりいい気がするのですが、甘い！？

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/index.htm
民活プロジェクトで、都の民間施設貸付料　月４６，２７９，２９２円　
民間　４７，３８０㎡　　　㎡あたり９７６．７円　７２㎡で７１，２９９円の地代

事業費　５、７２３，１１８，８１３円　　総延床　７２，３７７㎡
㎡あたり７９,０００円　坪２６０,７００円が都への支払い。

つまりこれが借地料相当額

２２．１坪で　５,７６１,４７０円

５４９０万−５７６万＝４９１４万は何？

坪７５万ならさらに５５２万プラス

教えて、だれか、OR　三井殿

>>219
そんなもんだよ。
そのぐらい利益とらなきゃデベだってつらいよ。
と、いってみる。

又貸しなのに借地権代らしきものを上乗せしてるっていうことだね。
東京都が販売価格に制約を付けなかったのが問題
０５年で土地も事業費も高くないから都に貢献してはいないわけだから

都や区で問題にならないかな

三井の営業マンや提携ローンの銀行マンはシティタワー品川に申し込みました。
もう締め切りです。

Ｐ．神宮前のご購入の皆様「お客様は神様です」

「都の職員ですが、私もシティタワー品川に申し込み済みですが、何か？」

購入者も賃貸や転売は５年以内でもできるけど、利回り５％位かな
転売もこのご時勢じゃ、よくて同額、いや下がるね。間違いない。

一年後、入居率２０％に１万円

地代　　　　　解体積立金
シティタワー品川Ａ　７３㎡　１３８９１円　２４３８円×７０年＝　　２０４万×８２８戸＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１６億８９００万
ＰＣ神宮前Ｂ８０Ａ　７７㎡　８２４９０円　２４１０円×５０年＋基金＝４６８万×３８５戸＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１８億１８０万

地代も高いけど解体費用が戸数倍以上のタワーマンションより高い（負担も倍以上）なんて
暴利にも程があるね。
三井もデベだからこれだけふっかけてるってことは、それだけやばいって事かな？

PC赤坂タワーはすでに心理的瑕疵物件、提示版炎上中

ＪＡＰＮの次はＭＩＴＵＩ

マンション名　　　パークコート神宮前　　　　　シティタワー品川
部屋　　　Ｂ８０Ａ　８２．７㎡南向き１３Ｆ　Ａ７３．８㎡南向き４３Ｆ
価格　　　　　８４００万円　　　　　　　　　　　３３２９万円
地代　　　　　４９４９万円（５０年）　　　　　　１３０７万円（７０年）
計　　　　　１３３４９万円　　　　　　　　　　　４６３６万円

管理費　　　　１５９１万円　　　　　　　　　　　１１５７万円
修繕積立・基金　５１８万円　　　　　　　　　　　　２９７万円
解体積立・基金　４６８万円　　　　　　　　　　　　２２９万円
総計　　　　１５９２６万円　　　　　　　　　　　６３１９万円

この差は大きいですね。

別に内装もデザインもどうでも良いのですが、いかんせん高すぎです。
というか、同じ定借土地権利金ゼロ円方式でやっているのに、なんで
シティータワー品川と比べてこんなに高いんでしょう？いくら建設費が
高騰しても、3倍になるわけないでしょう...。

あと1000万は値引きしないと、完売どころか、一軒も売れない感じがします。

それはシティタワー品川が東京都との契約で安く売らなきゃいけないからです。
この物件をCTSみたいなショボい物件と比べたらかわいそうだよ。

２２５
すぐ気付いたけど、計算がおかしいよね？
大切なこと、忘れてないか？

愛人用に一戸買ってやろうとも考えたが地代パカ高いからやめた。青山あたりの築５年以内賃貸マンションのほうが内装デザインレベルは遥かに高いな。所有権無いマンションに投資はできぬ。
たしかに噂通りデザインレベルは最低だな。これ恥ずかしいよ。金かけたのか？

ここに払う時代の総額って
土地の時価の何倍ぐらいなの
誰かおしえて下さい

ユニットバスがものすごく安っぽくてびっくりしました。
皆さんの言われる通り本当に賃貸マンションレベルでした。

全く同感です。
定借物件だからこそ箱は魅力的でないといけないと思いますし、
だからこそ著名建築家を前面に出してきたのだと思います。
にもかかわらず内装は普通の賃貸レベルでした。
本当に残念です。

40m2の物件で、地代は月50000円ほど。50年間だと、5万円×12×50＝3000万円！

しかも、消費者物価指数(総合指数)の変動に合わせて3年に1回改定される。

総合指数なので、近隣の家賃・地価が下がっても、他の物価(エネルギーや
食料品・電化製品・自動車等)が上がれば、地代は上がる可能性がある。

その他にも、当然、管理費や修繕積立金、解体準備金、固定資産税を払わないと
いけない。

下手をすると、築30年にもなれば、管理費の異常に高いリゾートマンションと
同じように、0円でも売れないかもしれません。

というわけで、目先の価格にだまされてはだめで、その2倍相当がちょうど
実際価格だと考えてよいでしょう。そうすると、40m2で6000万-7000万相当
になるけど、さすがに神宮前とは言え、これは高すぎでしょう。

考えれば考えるほど恐ろしい物件なのに、ほんとに誰が買うんでしょう？

２３２さん
ページトップのデータが合ってるとして
敷地÷延床＝０．２８２
Ｂ８０Ａ　８２．７㎡、２５坪
８２．７×０．２８２＝２３．３㎡　７坪が土地持分
地代は５０年４９４９万÷７＝７０７万　定借坪単価７０７万円となります。
あとは近隣所有権相場との比較ですが、
坪４００万から６００万でしょうか、１．７６倍から１．１７倍ですね。
地代は先々払うものなので同じには比較できませんが・・
定借のほうが高いのはおかしいと思います。
相場が１０００万なら７割りで合うきもしますが・・・

地代は東京都との決まりごとです。

間違ってたらごめんなさい。

ほとんどが法人だと思う。
実需で購入する人、１割いるかいないか。場所が場所だけに、落ち着いた生活環境とは言えないだろ。事務所賃貸にでもなるのかな？アパレルやマスコミ、人材派遣などで従業員５名くらいの小さな会社の事務所にはうってつけかなー。

２３６　追加です
これは地代のみで、借地権（みたいなもの？）は含まれません。

ここの物件はおいくらなの？

三井さんあの地代何とかしてよ。意気揚々とモデルルーム見に行ったけど、あの地代は購入意欲を削ぐね。営業の人もかわいそうだよ。三井の上層部の皆さん今が決断の時ですよ。

辛辣なご意見が多い中、モデルルームを拝見してきました。建物はシンプルだけどまあまあだと思います。がしかし地代が高過ぎ。７５平米タイプで地代を含めたランニングコストが１２万とは驚きです。それに諸費用が６００万とはさらに驚きです。このマンションをお考え方、頭金や年収はいくらぐらいなんでしょうか。やはり庶民には高値の花なのでしょうか。あと１千万安くなればなー

>あと１千万安くなればなー

1000万下がっても売れないでしょ。3割引ぐらいにしないと...。
　50年分の地代も含めて計算すると、3割引でも高いくらいです。

土地代が無いから安く思えたけど、よく考えたら建物代だけにしては相当高いよね。ボリすぎじゃない三井殿。やっぱり三割引きで手打ちだな。

「三井の物件だから何でも売れる」と思ったら大間違いですね。
三井は適正価格を考え直すべきです。ある意味みっともないです。
皆様のご意見を読んで購入を止めました。
ありがとうございました。

やっぱりそうですよね。地代分を考えたら、もっとグレードの高いマンションが買えると思うと萎えます。まぁ、立地がよいですから、強気なのでしょうね。しかし、内装、ちゃっちいし・・・いいお部屋（1億くらい）はとても買えないけど、買えたとしたら、よほど資産があまってない限り、買わないだろうなと思ってしまいます。お金持ちほど、そのあたりが気になってしまうかと。
1000万下がっても一瞬買う！と思いましたが、しかし、確かに上ものだけの単価ということを考えるとますます萎えます・・・やっぱりやめようかなー。

>>245 そうそう、一般的に、70m2のマンションの建設費は2000万、高くても3000万と
言われている。それを三井は6000万とか7000万の値段で売りつけようとしている。
どうみてもボッ○クリ。3割引で4000万になれば買っても良いと思うよ。

それでも三井がぼろ儲けにはかわりはないけど...。

ここの立地ってどう？

どうって言われても...。悪くは無いと思うよ。山手線の中だし。駅まで遠くないし。
ただ、南側に高い商業ビル+警察署が建つから、低層階の日当たりはぜんぜん良くない。

警察は東側ですよ。南側は東郷神社だから日当たりは問題ないと思います。低層は北側だけど目の前に緑があるから特に夏場は涼しくていいんじゃない。情報は正確に。立地は最高だと思いますが、気になるのは地代だけかな。きっと売れないでしょうから、値下げするまで待ちますわ。

北側の部屋って住んだことがないので、不安なのですが、どうなのでしょう・・・。
でも低層の方は緑が多く見えるのはとてもとても魅力的で悩んでます。
ただ、図書館もたつから低層の方は南向きでも日当たり悪くなるかも・・・？と
思ったり・・・・・・・。

値下がりしてくれるといいですね。