パークコート神宮前

買うのをやめてよかった！！！

地代は予想外？

地代の予想これは難しい！！。ブラック＝ショールズのオプション理論価格公式の
最新改良版でも予測不能です。

ここの仕様ってチープなの？

>259さん

モデルルームぜひご覧になってください。
皆様のご意見が正しいということがわかります。

何か前向きな意見はないんですか？

賃料：70.59㎡-40万/月
経費：11.8万/月
空室リスク：0.5月/年
定期借地割引：20%
リスクプレミア：5%
販売価格：7700万
購入諸費用：販売価格の3%

(40 - 11.8) * (12 - 0.5) = 324.3
324.3 / 0.05 * (1 - 0.2) = 5188.8

(7700 * 1.03) - 5188.8 = 2742.2

ものすごく単純な計算ですが、算出価格より3割程度割高と出ました
ちなみに同じ前提条件で賃料を販売価格から逆算すると55万/月と出ました
表参道ヒルズの賃料が60万/月を越えていることを考えると不可能ではないように思えますが、
昨今の競争が厳しい高級賃貸マーケットを考えると、低仕様では厳しい気もします

地代、高いですよねー。
営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。
まー、スーパーが至近距離にないのは痛い・・・夜遅くまでやってる
スーパーがないと、しがない労働者階級としては不便だなぁ・・・。

前向きな意見としては、立地と環境がすばらしいことですかねー。
緑があるし、池もできるし。個人的にはレストランがあそこに入るとは
いうが採算があうのかナゾ・・・。行くかなぁ？あんなとこ・・・。

>営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。

借地権の価格がゼロ円だから、単純計算で、建物価格＝物件価格となる。
(実際には地代の前払い金が数百万ほどあるが...)

しかし、いくら高級物件でも、70m2のマンションを造るのに2500万しかかからない。
ということは、残りは丸々デベの儲けになる...。

いくら神宮前とはいえ、デベは少し強欲すぎるでしょ。
70m2で4000万ぐらいになれば、お買い得とは思うけどね。

神宮前だとセメント代が3倍するんだよ
知らなかったかな?
鉄筋代は5倍
壁紙代は15倍だ

なんでコストアプローチでしか物を考えられないのかね…
何が悲しくて4000万で一般消費者に神宮の物件を売るのよ　笑）
売主には賃貸マンションとして経営するなり、自分のBSに乗せたくなければ
REITに投げるなりのオプションがあるのに…
無茶な価格をつけるデベもどうかと思うが、無茶な価格を要求する消費者もどうかと思うよ

コストが2500万で適正利益2割強乗せて4000万で売れって…
50年前の商売人の考え方ですか？？？
富の流れについてもう少し勉強したほうがいいと思いますよ

>266
土地がゼロ価値
しかも賃貸オフィスでなく住居
富の流れは既に去ってしまった不動産
どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
　
小金持ちマンション建設したが売れずに破産
REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
無茶な売り方をする業者が淘汰されてきているよ
　
借地権・地代別で70平米3000万なら建物価格としては
かなりの高級物件ですね
庶民マンションだと2000万程度ですから
これが4000万なら豪邸仕様です
玄関ホールの床と廊下の壁は御影石
暖炉にリビング虎の毛皮絨毯付きぐらいの勢いでしょうか
それで70平米です
これぐらいでは+2000万はとうてい使い切れません
やはり無駄としか言いようのない便所のシャンデリアもついているのでしょうか
　
まあ、無理せず
個人所有でなくて会社の税金対策として買うのでしょうね
その会社がいつまで続くか、知りませんが

>>267
>土地がゼロ価値
それがどうしたの？
土地に価値があろうがなかろうが、賃貸に出したら賃料はもらえるんでしょうが
自分で住めばその価値を自分で享受できるし
（期限がある上、地代は払わなくてはならないが）
PC神宮前の70㎡の部屋を占有使用できるというフロー価値において、土地うんぬんがどう
関係してくるのか教えてください

>しかも賃貸オフィスでなく住居
意味がわからんが、そりゃオレもここがオフィスだとは思っとらん　笑）

>富の流れは既に去ってしまった不動産
これまた意味がわからなさすぎてコメントができないな…
価格が下落傾向にあるからキャピタルゲインは狙えないって意味か？

>REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね
あなたの言う無茶な売り方には該当しないと思うけれど

暖炉とか毛皮絨毯とか言っているけれど、それって見える資産にしか価値を認められない
っていう眠た〜い前提があるね
まるで純資産倍率の高いディールには手を出せない日本の銀行みたいだね
フローバリューについてもうちょっと勉強しようね

>どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
無知の視野と世界観は狭いからだよ

それが何か?
しゃあ、一棟丸ごと買えば?
それでいいだけの話しでつね。

そこまで言うなら、>>268が一棟買いすれば良いのにｗ

>ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね

んなわけない。固定資産税と地代、管理費、解体準備金すべてあわせると、
70m2の物件で月20万ほどの負担になる。家賃30万(50年平均)で貸せたとしても、
実質利回りは3％ほど。しかも、定期借地だから、最初の投資分の4000万は
50年後には無価値になる。

ということは、4000万の投資が、50年で7000-8000万にしかならないことになる。
これだったら、35年国債(利率3.5％)でも買った方がはるかにまし。

まあ、268があわてんぼと他の人も思っているのはよく分かった
利回りが3%台、今後は2%まで低下する含みがあるから
ここまで言われているということに気づいていない
70平米4000万というのは箱の値段だけの話しで
これですら1500万は他人の財布に(他の物件よりも)多く
投げ入れているお値段なのだよな
少なく見ても1000万は余計にボランティアだよ
土地の価値がゼロというのは270さんが指摘している意味なのだよ
それなら賃貸に住めばいいという結論が、収支の多少の差で浮上する
そんな物件位置なのだ

この物件は、原宿警察署の建設、維持管理と一括して募集したＰＦＩ事業のコンペの一部なんだよ。

コンペの評価基準はデザインとかもあったけど警察署の建設費の価格点と提案地代の比重が一番高かった。（公募資料はまだどっかにのこっているのでは？）

そこでコンペ参加者は原宿警察署の建設費をマンション建設費に原価移動し、
都への入札金額を下げて、下げた分はマンションの利益で賄う戦略にしたと思われる。
（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
だから、一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない。

東京都は警察署を安く作れ、さらに地代ももらえて助かってるはず。
後はデベが予定通りの価格でさばけるかどうか？

まだ資料ＨＰにありますね。
警察署の建設と維持管理・運営、ファイナンス費用含めて、
現在価値換算後の数字ですが予定価格99億に対して落札額は57億。
どうやって下げたんでしょうか？
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050915-1-press...

２６６，８さんへ
フローバリューからみて割高だとみんなが言ってるのが解からない業者さん、
三井は借地なのに利回り低くて賃貸棟にはできないし、ファンドも買わないから売っている訳

都の予定額がいわば都が想定した借地料
三井は安く落札したわけだからその分、安く提供すべきにも
拘わらず高く売っている。（暴利である）

（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
安いというならどの程度安いとお考えですか？赤字ではないですよね？

一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない
買う側がそういう見方をするのは当然の事。借地権（みたいなもの）は積算
として含むべきですが、それでもチョー割高というのがみんなの意見

業者さんへ