シティハウス南大塚

＊＊＊。
こんなところに8,000万円以上出すなんて。
ダサ。

すみふの護国寺　250ですけど。

＞301さん
どこなら8000万円以上出せるのですか？

出せる人は億ションでも買える、買えない人はカタカナデベの郊外か中古に回る
地域相場よりかなり高額でも、ブランド志向ちうか財閥系の手堅い物件
買いたい人が買う物件ということですね。

この物件のグレード＆利便性＆ロケーション　住所が文京区なら20％は高いかも
文京区まで徒歩5分で、ＪＲ山手線徒歩5分程度ですからね。

スミフの文京護国寺は、都心物件でハイグレードで比較にならないけど
このエリアではマンションとしても、内廊下＆2戸1ＥＶ、角住戸率、天井、
広いエントランスホール等、他では見られない高級物件だと

> このエリアではマンションとしても、内廊下＆2戸1ＥＶ、角住戸率、天井、
広いエントランスホール等、他では見られない高級物件だと

私もそう思います。大塚に高額なマンション建てる人ってそんなにいないもんね。文京区まで5分っていう表現が文京区に対するコンプレックスというか、この立地のさみしさを物語ってしまっていますね。
実際、スミフの大崎のタワーよりも割高なようですし、この方憧れの文京区物件もこの規模は割安で駅から5分程度で財閥系が続々出てきてますので、誰もこの立地を選択しないでしょうね。
住友方式の方には理解できないかもしれませんが、建物の仕様より立地が価値を決めてしまうんですよ不動産って。だから東京の地価は高くて不動産が高い、価値があるわけでしょ。

＞地域相場よりかなり高額
これがまさしくそのとおりで、この立地にどんな素晴らしいものを作ってもそれだけでしかないのです。中古相場は地域の相場に左右されますので。それに、地元の方は別でしょうが、山手線の駅といっても、大塚って、、、八高線の駅なみに、、、。

ていうか、ココ買うんだったら、住不の護国寺買えば？
仕様も住所もアッチの方が上なのに同じ値段。
アッチの南向き、結構静かだよ。

>八高線の駅なみに

八高線知りません。

>建物の仕様より立地が価値を決めてしまうんですよ不動産って。

土地に住むんじゃない。居住空間に住むんだよ。

資産価値は土地が左右するなんてあまりに当然過ぎる。千代田区番町1丁目の最も安い仕様のマンションと神奈川県足利に最高仕様のマンションを同じ広さで建ててどっちが値段が高くなるかなんて考えなくてもわかるでしょ。都心のマンションの価格は7割以上が土地分の価格ですよ。

ちなみに八高線って八王子と高崎の間の電車でね、沿線駅の駅舎は大塚駅をイメージするとそのとおりです。

へぇー有難うございます。
八高線にもし、乗る機会があれば楽しみにしています。
大塚駅を見て八高線を思い浮かべる人って多いのですかね。

大塚やめて銀座にしようかな。

銀座って（笑
本当に発想が貧困。。。

＞この方憧れの文京区物件もこの規模は割安で駅から5分程度で財閥系が続々出てきてますので、誰もこの立地を選択しないでしょうね。

それなのに、近隣の住友物件の中では抜群に売れ行きがいいのは、これいかに？
MRで何か、嫌な思いをなさったのでしょうか・・
スミフは、その人に買えそうな部屋しか見せてくれないという話題はよく聞きます
買えないものは、見る方が時間の無駄でしょう

＞コ買うんだったら、住不の護国寺買えば？仕様も住所もアッチの方が上なのに同じ値段。
＞アッチの南向き、結構静かだよ。

業者さんなのでしょうか？
あっちの南向きにはちっぽけな部屋しかないし、窓なしの部屋のあるプランが4割もあるのに
一部屋つぶして、リビングに出来る人はいいかもしれないですけど・・。
いくら文京区でも、あそこで生活するには忍耐力がいると思います、山あり谷あり買い物は不便

公共交通は地下鉄とバスしかない、文京区コンプレックスじゃなくて、
同じ予算で一回り大きな部屋、高層階の角部屋が買えるから。

護国寺の上層階の話だよー。
トイレ二つもいらんけど。
値下げしてるんだったら、尚更お買い得ジャン。

大塚って学校があって身近だったからあんまり悪い印象ないけどね。
八高線ってよくわからないけど、思い浮かべる人いるのかな？
買い替えのときに高く売れるのは文京区だろうけど、まあどっちの区でもいいかって感じです。
周りの環境と物件のレベルで決めたいですね。

ここはペンシルなのが問題ですね。
フロアが狭すぎです。
エレベーターホール兼内廊下ですからね。

廊下が狭いのが良かった
2戸1のエレベターは、プライバシーは抜群、ほとんど住民と顔を合わせないから
外廊下のマンションだと玄関を出た瞬間から人目につきます。

自転車置場はコンクリートの打ちっぱなしでしたが表面が大きな「あばた」だらけでした。素人なんでよくわかりませんが、これはマズくないんでしょうか。躯体の中まであばただらけだったら…と思うと。一方で、堂々と露出させているのは、ヤバくないってことかな…とも思ったりもします。（あんまりマズいものだったらモルタルなんかで上塗りして補修するだろうし・・・）
どうなんでしょう？

高級マンションも自転車置き場・ゴミ置き場・地下駐車場はだいたいコンクリート打ちっぱなしですよ。

コンクリート打ちっ放しを見ると、建物の出来がわかるらしい
あばたと書かれいるのは、型枠の跡のことですね。
コンクリートを流し込んで作るのですから、それはどの建物でもあるでしょう。

しかし夜になって電気がついている部屋が増えないね7割近く売れたと書いて
ありましたが、どう見ても5割程度にしか見えないんだけど。

こちらの物件に住んでいらっしゃる方々は、皆さん挨拶やマナーがよい方ばかりですが、残念なことに、すみふ社員さんや管理人さん、その他すみふ関係の業者さんのほとんどの方が挨拶ができていません。本当に残念でなりません。

この前の我が子の幼稚園の先生のコメントに極めて近似したコメントですね。

やっぱりパッとしないね、ココ。

ペンシルですからね
エレベーターホールを内廊下と呼ぶ画期的な戦略が魅力です

素直になれば、いつか買えるかもしれない
しかし億ションは、無理がある

近くを夜に通りかかりました。
売れているのは、価格の安い西向き、北向きの小さな部屋ばかり
上層の億ションはほとんど売れてないみたい。
エレベターホールのような狭い内廊下のことが書いてありましたが、北側の棟はまさにその通り
上層階は、実質的に1戸の専用廊下でまだいいけど、それ以外はどうするんでしょうという狭さ。
大塚駅側の北側は、周囲に高い建物も多く窓を開けた生活は望めない。
南側は、同じマンションに遮られて日当たりが悪そう。

最上階1．5億円のMRのある、南側の棟とは明らかに差があると思いました。

＞南側は、同じマンションに遮られて日当たりが悪そう。

高い南棟に眺望を遮られている、北側の間違いでした。
南側に遮られて、眺望と日当たりという点では明らかに不利ですが
その分、価格も大幅に安い。

北側の棟の2LDKが、もっとも安いので売れてしまったみたい。
オープンウィンドウの南側は、マンションの壁になるけど西と東は眺望がある
角住戸といっても、実際には朝夕しか日が当たらないということ？

北向きの三方向角部屋も、価格的には魅力だけど住み心地はどうなんだろう。

物件概要によると、販売戸数16戸となっているけど
どうみても半分も売れていない感じ。

豊島区の大塚で3LDKで8000万円は、無理があるんじゃないのかな。

高層の億ションは、ほとんど売れていないみたいだけど
最上階の1億5000万円の部屋は、モデルルーム以外に使い道がなんでしょう
100㎡もないのに、この価格なんて文京区のマンションでもこれほど高くないよ。

高層階の億ションは、夜でも電気がついてないからほとんど売れてないようです。
灯りがついているのは、低層階の小さな安い部屋ばかり

目白では、売れてるように見せるために売れてない部屋も電気つけてましたよ。もちろん一晩中ついてます。

最上階のモデルルーム以外で住んでいないのに電気のついている部屋なんてありませんよ。
年末にはクリスマスツリー、年始には立派な門松がエントランスにあってきれいでした
日当たりはいいし、静かで窓を開けて生活出来る、買い物も交通も便利で生活しやすいです。

高層階のお部屋は確かに売れてないです、この周辺ではほとんどない億ションですから。

＞331
実際に生活していれば、マンション内は自由に出入りできますからわかります。

入居者でご近所からの方はいないようです。

最初jの頃だけで、売れ行きさっぱりみたいですね
絶対に買えそうもない若い世代まで営業マンが白手袋で案内を
駐車してある自動車も、神奈川ナンバー、さいたまナンバーだったり下町だったり

売れてないのか、買えないからかストレスがたまってますね、ご苦労様。

見学に行った時、ちょっと怪しいお婆さんが買い物カートを持ってソファーに座っていました。
どういった方なのかちょっと気になりましたが、わかる方いらっしゃいますか？

ここはとても住み心地が良いです。
費用が高いと感じるのであれば他を探せば良いし、売れ行きがどうとか相変わらずくだらない書き込みが目立ちます。一つ言えるのは、一般のサラリーマンには手の出る物件ではないでしょう。

平均坪単価は？

＞339
平均坪単価は、あまり意味がないことです。
成績がビリとトップを比較するようなもの。

北向きの棟や低層階は坪単価は安く、南向きの棟や高層階はかなり高い。
スミフ流の数フロアー同一価格で、同じ間取りでも低層階と高層階で1000万円近く違う。
高層階のプレミアム住戸なら、更に高額になります。

推測すると310万円〜500万円強　平均的には370万円位かな。

都心物件は、1馬力の一般のサラリーマンには自力だけでは無理なことは常識
8500万円の部屋をローンで買う場合
頭金を2000万円用意できて、月額30万円＋管理費を今後30年間支払い続けるのが前提（年間400万円？）　これも、金利が将来も急激に上がらないことが前提。

1億1000万円の部屋なら、頭金3000万円、36万円＋管理費を30年間（年間500万円？）

３３６さん、　単に住民の方でしょう。
どうしてそんなに偏見の目でみるのでしょうか？
あなたがもし座っていてそう見られたら
どういう気がします？

このクラスの高級物件になると、子供のいるサラリーマンより資産家のお年寄りが
現金で買うことは、不思議ではありません。
高齢者には、戸建よりまマンションのほうが暮らしやすい。

資金に余裕のある、DINKSや親から援助してもらえる独身世帯も増えると思います。
高額所得者で高級志向のファミリーは、千代田区、港区、文京区あたりに求めて
普通の高額所得者は、環境のより世田谷などの安い郊外へ。
低所得者は、郊外へ向かいます。

このあたりに住む人は、地縁があったりするひとかな。

ここは郊外ではないの？

見学も減ってきた？

この物件は費用がやや高い気がしますが、立地、利便性、建物自体は申し分ないと思います。
東側に面している古い長屋が気になりますが、どなたかご存じの方いますか？

>>345
古い長屋なんてありませんよ。
1階の店舗が空き家になっているアパートです、以前１階にはスーパーがあって
けっこう流行っていましたが、移転したようです。

ところで・・・・
本当に購入者なら、重要説明事項説明でちゃんと説明をお受けになったと思います
本当に入居済みの方なんでしょうか？


文京区大塚や東池袋にはまだ長屋が残っていますが、南大塚ではほとんど見たことがない。

費用に限らず、価格もこのあたりでは例がないくらい高い、文京区価格と変わらない。
高層階に億ションが2割もあるようですが、売れているのでしょうか。

売れているのは、5000万円台の条件の悪い部屋ばかり？
利便性と環境がいいのは認めますが、億ションが売れるような地域じゃないと思う。

マンションの前を通りかかったら、看板の水曜日営業中のところに白いテープが張ってありました
大塚駅前を始め、あちこちに看板を設置しているから、そろそろ経費節減なのでしょうか。

あれだけ、大がかりにあちこちに広告を載せたら広告宣伝の経費も大変でしょう。
それが、すべて高値設定の分譲価格に反映されて購入者が負担する訳です。

販売期間が長引くほど、高級マンションの物件を買ったのではなく割高な広告宣伝費を
負担したことになる？
北側の部屋は、ほとんど売れてないみたいです、安ければ売れるというものでもないのでしょう。

ゴールデンウィークを利用して見学に行った。駅からも近いし、桜並木の緑のトンネルもきれいなのだが、ロビーに入ったら宣伝の写真にも出てくるコーナーの応接セットの上には、やぼいデジタル時計が置いてあった。何ともちぐはく。センスを疑ってしまう。

スミフにしては目白や護国寺と違って売れているようです。販売さんは残り１８戸と言っていました。
周辺からちょっと浮いている感じだけど、きれいだし、山の手線と丸ノ内線から５〜６分の二駅利用は、とても魅力的だと思いました。高いだけのことはあると思いました。

高級物件と言うことは間違いない
割高物件で、資産価値の維持はね
特に高層階の割高感は誰もが認めるところ・・お気の毒に

安っぽい国産ミニカーが、堂々と駐車してあるのがセンスない
マンションの顔だから玄関前の駐車場は、高級車にしないとマンションの品位が下がる
住友不動産は、玄関前は億ション住戸専用駐車場では

>>351

高級物件というより、高額物件ですね。

地域に不釣り合いな物件は住むには優越感で最高
資産価値は、大幅下落で最低。
マンションなんて自己満足でいいんですよ。
目白の不便な、坂下よりは100倍いいと思います。

周りの平均的物件より２割の高級付加価値を付けて、それを４割増しで売っている感じ。地価に変化がなくても１０年で確実に価値は７割を切るるような気がするし、維持費だってかさむでしょう。

モデルルームだったところも売れたようで事務所が変わりました。

残りわずからいけど、高層階に明かりはついてないね。

たっか
我輩にとって縁のない物件…

お金のない人は一生賃貸にでも住みなさい。

=>358
そんなことないですよ。経済学的にも適正から外れた価格は必ず早かれ遅かれ修正されるはず。焦らずじっくり待てば、必ず良い物件が良い価格で出てくるはずです。
http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20090224/NBA0177H_14058...

残りは億ションが中心らしいです、安い部屋から売れたのは地域性でしょう。
最初に億ションに飛びついた人はどんな人なんでしょう、相場音痴とでもいう
のでしょうかご愁傷様。

2割引きはぜんぜん普通に行われてますよ。
そもそも一昨年竣工のマンション新築ではないし、入居も少ないので
かなり引いてるようです。
私は3割弱の値引きを受けましたがやはりまだ高いのでやめました。
別の案件で検討してます。

目白から大塚ですか、次は護国寺ですか？

ここサンシャイン６０のオザミ５９からよく見えた。
黒々と目立つね。

＞残りは億ションが中心らしいです、安い部屋から売れたのは地域性でしょう。
＞最初に億ションに飛びついた人はどんな人なんでしょう、相場音痴とでもいう
＞のでしょうかご愁傷様。

・・・・・・・。

目白→大塚→護国寺→要町

エントランス前の駐車場に赤い国産の大衆車とドイツの高級車が並んでるのはアンバランス
マンションの品格を下げている。

平成19年12月の完成ですから、もうそろそろ2年経つので中古未入居になります
どのくらい値引きしてくれるのでしょうか。
最上階の1．５オクの部屋は、5000万円下げても割高感はある

あなたにとってはね

一億の部屋といっても、居室が5畳とか6畳じゃね、リビングも16畳ない
不動産に対する相場観のないお金持ちしか手出ししないでしょう。

90㎡強の部屋が月額30万円で賃貸に出せる地域じゃない、投資効率も悪い
ルーフバルコニーがある部屋もたった2部屋しかない。
最近の文京区の物件より坪単価が高いから

茗荷谷、大塚に２０年以上住んでるけど、ここまで実勢価格と乖離している物件も珍しい。
プレミアム住戸はたしかに５０００万円下げても割高感がある物件だね。
竣工から１年半以上経ってるし、｢新価格」出したら？って感じ。

No.369 by 匿名さん　2009/08/15(土) 23:31

あなたにとってはね

＞プレミアム住戸はたしかに５０００万円下げても割高感がある物件だね。

売れたのですが、相対的に低層階も割高です
数年前に売り出した、北口の大京の高級マンションならプレミアムが買える
同じく昨年売り出した北口のコスモのマンションなら100㎡が買えます。

価格を別にすれば、周辺環境や死に部屋のない間取りはいいかも

まあ、人それぞれですから。

駅の周辺環境の悪さがどうも気になるんです。っといっても結構昔の印象だから、変化しているかもしれないけど、大塚で億ションってどうもねぁ。
勝手な印象とはいえ、そういうイメージって当たらず当たっていたりだから。

だったら、同じ値段でも目白よりの地域を当たるのがベターだと思います。

＞大塚で億ションってどうもねぁ

埼玉、千葉、から出てきて文京区新宿区には敷居が高いから買えない・・
でも、都心に住んでみたい、傘がなくてもお金はある
こんな人が多いみたい、

いつまでも続いている、大塚駅周辺の無駄な折り込みチラシや宣伝費、
街の至る所に看板、丸ノ内線の後楽園駅の前の大きな看板。
都内の住友不動産のオフィスビルには、ここのチラシが置いてあります。

高給な住友不動産の男性本社社員が5人以上派遣とはいえ販売員が2年近く勤務しています。
これらのコストが全て当初の分譲価格に、上乗せかと思うとやりきれません。
地域相場よりは、確実に２０％は高いけど、その分作りも立地もいいから購入しました。

大幅値引きでも何でもかまわないので、早く完売して欲しいです。

静かな住まいとして購入したのに、週末に大勢の見ず知らずの見学者
（大半か冷やかしらしい若い人）が出入りをするのは、だんだん不愉快になってきました。

残りはほとんど億ションらしいので、億ションを購入できる人のみ見学してもらって
値引きでも何でもいいですから、早く売って欲しいです。
最上階のプレミアムなんて一つも売れていないようです、半額でもいいから
早く完売させて欲しいです。
このエリアに、億ションは似合わないというのはその通りです
プレミアム限らず、入居者も地方や郊外から引っ越してきた方ばかりです。

いつまでも、販売中の旗とエントランス前の設備案内があるのは、みっともない。

護国寺の物件も同じような状況ですよね～
なるほど、、、、住んでいる方の心境がよくわかりました。。
早く売れるといいですね

12階の普通のプレミアム住戸が1億1000万円、同じ間取りで最上階13階の天井高が高いだけで
１億5000万円、5000万円値引きするのか賃値物件になるのかと思います。
ここの1億超の部屋を買われた方は、お金持ちなのかラッキーなのか。

北側は億ションも売れ出してもうすぐ完売か

ここの高層の１億超のお部屋の住人さんは、埼玉県出身、千葉県出身、
中国出身の地方や郊外からの上京組と元から住んでた事業協力者と幅広い。
郊外から引っ越してきた方は、共稼ぎばかり
高級マンションとは、こんなものでしょうか。

高級マンションがこんなものかどうかは知らないが
１つだけ明確なのは、出身地がどこであれ
皆あんたよりお金持ちだという事だな。

一億以上のプレミアムがあるマンションでディスポーザーが無いのは痛いと思います・・・

山の手の内側で、この価格のマンション住んでるぐらいで金持ちって言われてもな～。あんたの感覚では金持ちかもしれないけど、山の手の中では下の中ぐらいだよ。

車を見てもたいしたことない、高級そうなＢＭＷがあったかと思えば古そうなクラウン
極めつけは国産の赤い大衆車が正面玄関にいつも駐車してある、
マンションに一点豪華主義はないから、お里が知れる

すごい、南向きの１億5000万円のペントハウス売れたようです、恐るべき。

389さん

そういうことって、どうしてわかったのですか？
ＨＰ上で確認しても変わっていない気がするのですが。。。

居住者ならわかりますね。

というより検討していた方なのでは？
それなら担当さんから申し込みがあったと話があるでしょう。
いずれにしろよかったじゃないですか。
いくらで売れたか知りませんが、住んでいる方には申し訳ないけれど、
プレミアム物件は販売価格とのギャップがありすぎると思っていました。

居住者なら引っ越しの予定でわかりますね、中規模マンションのメリットです。
いずれにせよ、初期に都心の億ションということで飛びついた方が、
最高値の契約者でしょう。
やはり、不動産の価値を見る目というのがありますから、小金持ちは判断を誤ることが多い

＞エントランス前の駐車場に赤い国産の大衆車とドイツの高級車が並んでるのはアンバランス
＞マンションの品格を下げている。

高級外車は、いたずらされないように棟内に駐車

上の方、いつ行っても電気がついていることないですよ。いっそのこと、ヤフオクにでも出してみたら？

この12月で竣工して2年になりますから中古扱いになってしまいます。
残りは6戸とのこと高層階の億ションばかり？

値付けは2年前のミニバブル価格ですから、実質的実売価格で勝負でしょう
物件のグレードはそれなりに高いですから、値頃感が出れば売れると思います。

管理組合理事会の方の発案なのでしょうか、雨の日に安っぽい絨毯をオートロックの前に
敷いているのグレードを下げていて、いただけないです。

見学に行ってきました、エントランスはシンプルですが設備は高級マンションらしい
外壁の黒も周辺の風景にマッチして素敵でした。
ファミリーバイク置き場は、十台以上あるのに全く使用されていませんでした。
値引きは、経済状況らしくある程度提示されました。
最上階13階は南側が15,000万円、北側の14階が13,000万円弱、この価格差は何でしょう
北側は、1戸につきエレベータが1台で実質専用のようでプライバシーは抜群でした。
これだけ価格差があると生活する上でも、高層階のお金持ちと低層階の庶民と軋轢がありそう。

気になったことは、エントランスの裏側のタワーパーキングには高級外車がたくさんありましたが
エントランス脇には、安っぽい赤い国産ミニカーがいつも駐車してあって面白い。
普通なら安っぽい自動車はタワーパーキングへ、高級外車はエントランス脇に優先的にするのでは？
それと、郵便ポストに表札があるお宅が十数軒しかありませんでした、あとは無記名です
プライバシー重視はけっこうなんですけど、これでは困りそうです。