シティハウス南大塚

もう少し捻った方がよくね？

静かな住宅街の高層マンションというコンセプトは、希少価値だと思いました。
JRとメトロの駅まで、男性なら5分程度と近いし通勤通学には都内でも屈指かも。
文京区方面に広がる南側の住宅地（但し隣接して実質6階のマンション）、
東側の住宅地や学校。
東や北向きはビルやオフィス街だから、日当たりや眺望は期待できない。
割高でも、南側の棟の7階以上がいいと思いました。
3LDKなら角部屋で8000万円を超えますが、それだけの価値はありそう。
10階以上の90㎡台なら更にいいけど、1億1000万円〜だから買える人は・・・・。
北側の棟は、立地優先で眺望は南棟に阻まれて期待できないようですね。

モデルルーム行ってきました！
午前中でしたが私達以外にも何組かいて賑わっていたようでした。
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六月三日投稿
なのにまだ70㌫も残ってる？

>>228
スミフのマンション販売がわからない人だ
ここ以上のペースの物件はあるのかな

まあ、売れ行きの鈍い原因は価格が高いことは誰もが認めることでしょう。

もうちょい頑張れば文京区物件に手が届くような気がして迷う
地点も区境に近いから尚更なんだよなあ・・・
立地もモノも悪くないんだがびみょーな値付け

パンフレットでは、南以外の東西北と三方向角部屋＝実質北向きビル隣接の
Gタイプの低層階は、
坪単価320万円前後とお買い得でした。
マンションに日当たりと眺めを求めなければ、
最上階プレミアム住戸の60％つまり、坪単価40％OFFで買えるのです。
小規模マンションも割には、坪単価320万円〜530万円、グレードも3ランクとは
けっこうな格差マンションだと思いました。

＞なのにまだ70㌫も残ってる？

まだ半分強しか、売り出してないのでは？

周辺のあちこちに、宣伝の看板が出ていますけど
それにしても、この価格で本当に1年くらいで完売出来るのかな・・

100畳以上ありそうな広いエントランスホールに、正面の造花とシンプルな白い大きなソファーだけ
二層吹き抜けで家具など置いて、こてこてに豪華さを演出している、シティハウス文京護国寺とは対照的。
シティテラス目白もガーデンヒルズPart2のような、外国のホテルのような趣味のエントランスの割には、あんまり売れていないみたい。

そんなに内廊下が良いならこれが良いぞ
駅から徒歩3分
高層階選び放題
　
ttp://bbs.enjoykorea.jp/tbbs/read.php?board_id=pvillage&nid=33935

選び放題って余りすぎってこと。

今更ながら、売りしぶりで条件の良い部屋、たとえばＲＢのある部屋は売り出してないのは
相当の自信があるのかな？

近くに南大塚公園がありますが、児童公園に毛のはえた程度で、大した公園ではありません。
西側前面道路向かいには古い２階建ての住宅が多く、将来高い建物への建替えの可能性があります。特に北側（Ｇ，Ｈタイプ側）は近隣商業地域のため、当マンションと同規模の物が建つ可能性があります。
南側は第二種住居地域。現在はマンションと住宅があり、こちら側もある程度の高さの建物が建つかもしれません。
ダイレクトスカイビューという眺望を高める窓が付いているのですが、本当にそこからの眺めを愉しめるのは一部の住戸しかないと思います。

＞237
全くの初心者さんなのでしょうが、もう少し用途地域とか
高さ制限とか、容積率について勉強した方がいいと思いますよ。
勝手な想像力は、間違いの場合が多いですからね。

そうすれば、なぜここが14階建てで周辺の細切れの土地に5階くらいしか
建っていないのか理解できると思いますよ。
ビルにしろマンションにしろ、ある程度の広さの土地がないと高い建物は
理論的には可能でも、実際には建てる人はいないんですよね。
ちなみに、調べれば誰でもわかりますが北側の近隣商業地も南側の
第二種住居地域も日影規制も高さ制限もありませんが
5階建て程度で、それほど高い建物がないのがその証拠でしょうか。
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

＞本当にそこからの眺めを愉しめるのは一部の住戸しかないと思います。
マンションとは、そういうものです、低層階に眺望なんて求める人はいません
低層階に求めるのは、割安感、高層階に求めるのは割高でも将来も変わらない
可能性が高い日当たりと眺望かな？
都心では億ションが上層階を占めているのは、条件が良くなるから。

大塚と違って”都心”のまともな立地のマンションは、中層のマンションでも低層階から億ションですが、何か？。

これだけ価格差があると中古で上の方は買い叩かれそうだね

>>239
美術館の絵のように、「億ションを、ただ見ているだけ〜？」

素人マンション評論家にしても、やや幼稚（笑

要するに坪単価。つまり専有面積

しかし、高級住宅地というかイメージ先行の”都心のまともな立地の・・・”
不便なところが多いんだよな、商店街なし、スーパー少ない、医療機関少ない
坂道が多い　昔と違って空洞化で人が少なくなったから仕方ないけど。

文京区や千代田区のマンションは、イメージいいんだけど
日々生活するのは大変だな〜

モリモトが飛鳥山で高い値段付けてきそうです。
ここの高層階とは比較にならないと思いますけど
北区で、坪320ってのは異常に高い…
ここの低層と飛鳥山の低層が同じ位の値段になれば割安感あるかも？

最上階の90㎡台1億5000万円は置いといて
実際の坪単価は、北向き低層階の320万円〜南向き
高層階プレミアムの400万円とそれほど幅はない。

夜に近くを通りましたが、入居されているのは2ＬＤＫの
小さなタイプとプレミアムを除いた南側のお部屋ですね。

少し前なら、目白ガーデンヒルズの南側が買える値段ですから
ファミリータイプはサラリーマンには厳しいかも。

一時投資用で買って短期売却益をねらっている輩がいたけど今は首が回らなくなって夜も寝られないようです。実需だけになると億ションはそんなに数売れません。バブルも終わったな。ご愁傷様でした。

>>238
想像力が欠如しているのではないでしょうか？
営業さんですか？？？
一区分が小さくても、複数の区分を使用することによって
高いマンションが建設可能となります。
地権者数が多くなるかもしれないですが。
237さんが言いたかったことは上記じゃないでしょうか？

ちなみに同物件の北側の風景は・・・。
看板ばっかり・・・・・・。

>>一区分が小さくても、複数の区分を使用することによって高いマンションが建設可能となります。
>>地権者数が多くなるかもしれないですが。

想像力というか、現実離れした妄想のようですねｗ
自分の知らないことは、すぐ営業と思い込むし。。。

そんな面倒なことするほど価値のある場所でしょうか？
六本木ヒルズの場所は、地権者が多数いたそうですが計画から
完成まで20年以上掛かったそうですよそれほど価値がありますかね

マンション用地なら最低でも200坪以上、普通は400坪以上ですから、20坪の戸建て10〜20件分です
事情の違う多数の戸建てを何年もかけて買収してまとめるような、暇なデベがいるのでしょうか
それに、容積率の大きな商業地系はここの北側ですし、以前からビルやマンションが建ってます。

ここも、以前は広い駐車場だったようですからまとまったマンション用地になったのでしょう。

南大塚で、大規模な再開発があるとしたら駅前か、都営住宅の民間開発くらいでしょう。
歩いてみるとわかりますが、ある程度の広さのまとまった土地は残っていません。

このあたりで、駅前通、プラタナス通り、春日通りの幹線道路沿い以外に
高い建物がないことが、多少の知識と少し調べれば誰でもわかります。

完成してみれば庶民には手のでない、高価格になったのには驚きました
過去にない大塚エリアでは最高ランクの分譲価格なのでないでしょうか。
坪300万円以上のマンションがありましたか？
ここは350万円〜400万円なんですから、文京区ではあるまいしビックリです。

丸ノ内線のホームや社内に広告がたくさん出ていました、やはりシティテラス目白同様に
相当に苦戦しているのかも。

フリーペパーの「マンションズ」の巻末のリストで、沿線が丸ノ内線5分から
JR山手線徒歩6分に移動していた、やっぱり、山手線沿線の方がイメージがいいからね。

交通利便性・資産価値共に、山手線１強！！

住宅地にあって、駅にも近い
幹線道路に面していないのに14階建てで眺望も期待できる
公園が目の前というのが、一番の魅力かな・・・

眺望はいまいち。
看板の海を見て嬉しいか？
何か貧乏臭いんだよね。

公園って・・・。

ここにこの値段出すんだったら、
シティハウス護国寺やパークハウス護国寺、三井の池袋の物件等々、
同じ値段でいくらでもマシな物件ある気がします。

ていうか、あとどれくらい売らんとダメなんですか、ここ？

半分以上売れてるみたいですよ

完成して結構経ちますが、やはりまだ半分程度なんですかね！？
目白に比べればいいのでしょうけど、スミフくらいになると
中堅デベなどが厳しくなっても流石に焦らないのでしょうかね。

>>251さん
三方向角部屋というより、実質北向きしか検討できないということね
やはり、高層階の南向きじゃないと価値はね〜

超割高物件＝売れ残り発生必至

超高級物件＝買えない人続出　買える人が多数購入済み

>>254

そう思います。
でも北向き物件も上層階でないと前の物件に被ったような。。。

南向きも良し悪し。真夏は冷房がんがん必要だし。

結局ココは「イマイチ」という評価で良いですか？

>>259
はい、それでいいです。

いいところは？

この物件の利便性、周辺環境を考えると、妥当な金額かなという感じもします。
購入前向きに考えています。

ここは1億円以上の物件なら買いかな・・・。

えっ？じゃあ俺にとっては買いじゃないってことか？

完成後に現地ＭＲを見に行きましたが、住友にしては高級感が全くないマンションでした。土地柄に合わせているのでしょうか？
クレヴィア新大塚よりましですが？でも高い！

最近のスミフに高級感あるのなんてあったか？
みなおんなじじゃん？

>>258
最近のマンションの断熱を知らない団地？賃貸の人？？
マンションのバルコニーのひさしは何のために・・・・

>>265
高級感＝大規模＝格差マンション＝スミフ目白の物件？？

>>267

258の言ってることはあながち嘘でもないよ。
我が家も南向きなんだが、夏は異常に暑い。蒸し風呂状態。
1日中冷房は消せない。
逆に冬は日中は暖房いらず。真冬でない限り暖房使わなくて大丈夫。

最近のマンションって、平凡な田の字プランの場合は開口部全てが
バルコニーということもあるが、ワイドスパンだと一部の部屋は
バルコニーなしの部屋もあるんだよね。つまり直接外に面した窓が
あるということ。そういう部屋だと結構夏の暑さは強烈。

でも、南向きはやっぱりいいと思うけどね。
人気があり高いだけのことはあると思う。
勿論眺望もないとちょっと価値は下がるけど、一日中陽が入るというのは
いいものだよ。

さらに、この物件の南側は確かほとんどバルコニーはないです。
まさに直射です。

風通れば少しは涼しいんじゃないの。蒸し風呂だなんだってそんなに熱射地獄になるもの？

南側の逆側（北側？）がどうなっているかにもよると思う。
うちは内廊下構造のため、廊下側に窓がない。
だから、リビングとリビング以外の窓を開けて空気を循環させるんだが、
それでも結構厳しい。やはり夏は灼熱地獄に近い。
外廊下で廊下側に窓があれば、風通しもいいだろう。
これであれば暑さは多少軽減される。
内廊下vs外廊下の戦いがどっかのサイトであったけど、これまた一長一短。
でも個人的には内廊下構造の方が○。

もちろんエアコンがない家なんてないから一日中灼熱地獄は大丈夫だろう。
外から帰ってからの数分間の我慢である。

ちなみに住不物件によくあるＦＩＸの窓は住んだことがないから良く分からない。
多分うちより厳しい暑さになることは必至。

南側はね。

内廊下には、今の物件はエアコンがついてますよ。

>>273

当たり前じゃない！
うちだってエアコン付いてますがな。

廊下側に窓がないから、空気が抜けずに暑いって言ってるだけよ。

東側に平屋の大きな家（アパート？）がありますが、将来マンション建ちますかね？
民家が密集しているこの地域で同規模のマンションが立つ可能性ってあるのかしら。。
物件は悪くないと思うので、前向きに検討しています。