シティハウス南大塚

やっぱりモデルルームに行かれない人だ
百聞は一見にしかず、勇気を持って行きましょう？

土地の歴史としては川のようですが
現在の周辺リスクはどの程度でしょうか?
用途地域を考えると目の前南に14階とか
ネオンつきのシティホテルとか
隣にパチンコ屋や工場とかはありうるのでしょうか
土地勘があまりないので

第一期先着順に、物件概要が変わっています、住宅情報の間取りも変わらず
28戸売り出して、いったい何戸くらい売れたのでしょうか。もしかして、3つですかね？

どう言ったらいいか
この値段では
WCT第一期の最上階買えたからな
東南角のオークション部屋も買えたのか?
今更言っても仕方ないことだが・・
そこまで特別な場所でないところの住居に
金をかけなくなったと
正常なことが起きているだけなのでしょう
既に買いたい人は買ってしまっている

＞WCT第一期の最上階買えたからな

工業地帯で埋め立て地の、バス便の物件とこちらを
比較するのは失礼というか、マンション観がないね。

狭いエレベーターホールのことを内廊下と呼ぶのでしょうか？

いずれにせよ、1台のエレベーターを、その階では1〜3世帯で使うので
プライバシーは抜群でしょう。
手前の棟の最上階近辺は、フロアーに1世帯しかなないので、
まるで専用エレベターで、お隣さんも無し。
エントランスが豪華で高級マンションと宣伝していても、まるで
団地のような外廊下で10世帯で1台といった仕様が多い中、これは希少価値かも。

1フロアに1世帯って言えば聞こえは良いけど、
言い換えたら、戸建て用の狭小敷地に無理矢理
マンション建てた迷惑な物件てことですよ。

>193

なんでそんなに悪口言いたいのかね〜
あそこの敷地1000㎡以上あるよ。
それが戸建用の狭小敷地って・・・
きっと人気があるのがイヤな人なんですね。

＞　192　団地のような外廊下で10世帯で1台といった仕様が多い

まあ、敷地が狭小というかは別として、文京区豊島区辺りの一流デベの物件で外廊下でエレベーターが10世帯で1台のMSって最近ありますか？。

今時、そんなMSの方が探すの難しいですよ。内廊下に関しては、私も内廊下のMSに住んでますから善し悪しわかりますけど、このHPにも内廊下と外廊下の検討用の長いスレがあるから、その辺良く検討された方がよろしいかと？。居住経験がおありか分かりませんが、内廊下無経験の人って、住むと悪い所も分かるのですが、憧れ抱きやすい今のMSの構造ですからね。

この物件の配置に関して問題なのは、
１）内廊下という言葉とエレベーターホールという言葉が同じにしてますね（業界で区別が無いのを悪用しています）。
２）プライバシーという観点では各戸の玄関にアルコープが無く、玄関を開けるとエレベーターをおりて来た他人に玄関内を覗かれる（一番酷いのはH typeで戸内の廊下まで）事があるため、特にプライバシーに配慮した作りとは言えないと思いますね。
３）1台のエレベーターを一つの階で使う戸数が少ない事がプライバシーに寄与するでしょうか？。物件が所謂ペンシルの作りであることを象徴しているだけですね。実際は53戸に2機が多いか少ないかの問題でこのMSがもし30階建てだったら3戸に1機のエレベーターではどうしようもありません。そういう意味ではエレベーターの数に関しては居住者には便利な数（実はこれも普通です）だが、プライバシーとは関係ないですね。

195さんが内廊下とペンシル構造の孕む意味を問題提起した後なので
少しフォローしますと

玄関=エレベータの扉という感覚かな
どの住居内も扉が開いたらエレベータ待ちの位置から見えるでしょう
このエレベータを待っていると見えるというのは問題です
さらに「内ホール」なので外からの環境音も少なく
玄関での行ってらっしゃいの会話も筒抜けですか
　
これがプライバシー「抜群」とどう結びつくのか全く理解できません
むしろプライバシーを考える上では検討が必要な内容に見えますよ

ウチは「行ってらっしゃい」は玄関開ける前だから大丈夫だな。
ついでにチューも開ける前だからプライバシーは万全だ。

>>197
エレベーターの前でやったらタイミングで有名人になれるね　W
言いたかったのは玄関扉は防音性がいいとしても
コンクリートの壁ほどではなく
外に漏れるのですよと言うこと

＞198
やはり、ＨＰの情報のみで棟内ＭＲは未訪問なんですね。
そんなに敷居が高くないので、一度訪問してみると自分の間違いに気付くと思いますよ
なぜ、二棟構造のペンシル？に設計したのかも、教えてくれますよ。

一部屋売却記念デベアゲ

15戸くらい売れているようですよ、1ヶ月で住友不動産にしては好調な売れ行きのよう
月末に入居説明会があるので、その時わかるでしょう。

明らかに年下の担当の女性の態度が横柄で不愉快でした。
馴れ馴れしいし、口臭も酷かった。
大手なのだから、購買層には気持ちのよい対応をして欲しかったです。
サービス業とは何かを良く考えて頂きたい。

住宅情報のサイトで28戸の売り出しが、19戸に減っている
やはり、スミフにしては順調で相当数売れているようですな。

しかし、シティハウス護国寺とシティテラス目白は分譲開始そろそろ1年にもなるのに
不振のようだね。

見学済みです。
価格表の契約済を数えると何戸売れているか分かりますよ。

今まで見学したスミフのマンションの中では、価格と立地のバランスが極端に悪いとは思いませんでした。
ただ、階が変わっても金額が一緒なのは何故なんでしょうか。不思議です。

スミフのマンションをいくつも見たなら、複数フロアーが同一価格なのは常識ですよ。
シティテラス目白の低層階より廊下も内装もワンランク上だと感じましたけど。
周辺で分譲中のスミフ物件では、コストパフォーマンスは最上級だと思いました
（他の2つが、高額すぎる？）
目の前が公園で交通量が少ないのは、子育てには良さそう。
買い物便利と多数の医療機関が近いこと、駅に近いことは熟年夫婦にも住みやすそう。
どの繁華街でも30分以内で到着できるのは、都心住まいとしての重要ポイントでしょう。

>205さんはスミフのマンションに詳しいようですね。
周辺分譲中のマンション含めて、この大塚はお勧めみたいな書き込みですね。
実際にご検討されているのですか？

自分が良いと思ったマンションでも、余り売れていないとか人気がないとかあると少し心配になります。
最近探し始めたばかりで余り知識とかないものですから。

＞205

あの内廊下が「最上級」？？

内装は護国寺や目白の方が良かったと思ったけど。。。
価格はこの2つに比べると南大塚かな。絶対的には予算を超えているけどね。

この巣レット゛
デベの書き込みなのか
嫌がらせの褒め殺しなのか
そんなの多いですよね

>207
もがみきゅう
正確には最上型重巡洋艦。全て戦没。

＞内装は護国寺や目白の方が良かったと思ったけど。。。
？？？？

護国寺のMRはありませんけど、内装は想像したの？

マンションが建った頃から知っていつつも外観を眺めるだけです。
簡単に見学できるものなのでしょうか。

昨日は建物の下から見上げるようにプロの方が写真を撮っていました。
新しくチラシでもつくるのか・・・・？

あからさまに唯の野次馬っていうのも・・・だけど、物件を探しているみたいにしていると、あとからしつこいくらいに連絡が来る。デベは売りたくて必死なわけだから。

212さんはご近所の方なのでしょうか？
必死なのはデベではなく営業がでしょう。あそこのデベは必死じゃないでしょうに。

検討しないと断れば、むこうも買わない相手には連絡しないでしょう。私はそうしていますけど。
時間の無駄を省く為には意思表示をしましょう！！！

＞検討しないと断れば、むこうもと買わない相手には連絡しないでしょう。
問題はアンケートの、仕事と年収と資金の問題じゃないのかな、
資金的に買える人に勧めるのが、営業だから。
スミフは、最初の一年間は焦ることは全くないだろうね、好調なら値上げする
デベですからね。

複数フロアーが同価格なのも不思議だけでど、プレミアムの最上階とひとつ下で
同一の間取りで、天井が吹き抜けなだけで4000万円も違う値付けが不思議。
未発売のルーフバルコニーのある部屋は、いったいいくらになるんだろうと思います
庶民には、億ションは関係ないけど興味はあるな。

売れているのでしょうか？

売れている部屋を教えてと問い合わせしましたら、

価格ののっている表を送ってくれましたが

かなり売れてました。

最初の販売で、最後で迷いまして、再度、検討中です。

売れているらしいですよ〜。

何？？その煽り…(；´Д｀)

スミフの護国寺と目白は売れてないのに、ここだけ売れてるのはやはり
分譲価格が割安なのと、立地の利便性、住宅地というメリットでしょう。
GW明けに、どっと入居が始まるみたいです

販売開始1年を過ぎた、護国寺と目白は20％、つまり護国寺なら10／50戸　
目白なら60／300戸も売れている？？

おっと、ここ2割も売れてるんですか？、（スミフとしては）売れまくってますね〜。

3割超えてました

目白もここも人気がしないですね・・・

モデルルーム行ってきました！
午前中でしたが私達以外にも何組かいて賑わっていたようでした。
豊島区・文京区辺りで検討していますがここは駅近でかなり便利だなと思ってます。
担当の方が静かな住宅街を強調していましたが確かに静かな場所だなと思いました。
まだまだ比較検討中ですが私も主人も今の所前向きに検討しています。

もう少し捻った方がよくね？

静かな住宅街の高層マンションというコンセプトは、希少価値だと思いました。
JRとメトロの駅まで、男性なら5分程度と近いし通勤通学には都内でも屈指かも。
文京区方面に広がる南側の住宅地（但し隣接して実質6階のマンション）、
東側の住宅地や学校。
東や北向きはビルやオフィス街だから、日当たりや眺望は期待できない。
割高でも、南側の棟の7階以上がいいと思いました。
3LDKなら角部屋で8000万円を超えますが、それだけの価値はありそう。
10階以上の90㎡台なら更にいいけど、1億1000万円〜だから買える人は・・・・。
北側の棟は、立地優先で眺望は南棟に阻まれて期待できないようですね。

モデルルーム行ってきました！
午前中でしたが私達以外にも何組かいて賑わっていたようでした。
↑
六月三日投稿
なのにまだ70㌫も残ってる？

>>228
スミフのマンション販売がわからない人だ
ここ以上のペースの物件はあるのかな

まあ、売れ行きの鈍い原因は価格が高いことは誰もが認めることでしょう。

もうちょい頑張れば文京区物件に手が届くような気がして迷う
地点も区境に近いから尚更なんだよなあ・・・
立地もモノも悪くないんだがびみょーな値付け

パンフレットでは、南以外の東西北と三方向角部屋＝実質北向きビル隣接の
Gタイプの低層階は、
坪単価320万円前後とお買い得でした。
マンションに日当たりと眺めを求めなければ、
最上階プレミアム住戸の60％つまり、坪単価40％OFFで買えるのです。
小規模マンションも割には、坪単価320万円〜530万円、グレードも3ランクとは
けっこうな格差マンションだと思いました。

＞なのにまだ70㌫も残ってる？

まだ半分強しか、売り出してないのでは？

周辺のあちこちに、宣伝の看板が出ていますけど
それにしても、この価格で本当に1年くらいで完売出来るのかな・・

100畳以上ありそうな広いエントランスホールに、正面の造花とシンプルな白い大きなソファーだけ
二層吹き抜けで家具など置いて、こてこてに豪華さを演出している、シティハウス文京護国寺とは対照的。
シティテラス目白もガーデンヒルズPart2のような、外国のホテルのような趣味のエントランスの割には、あんまり売れていないみたい。

そんなに内廊下が良いならこれが良いぞ
駅から徒歩3分
高層階選び放題
　
ttp://bbs.enjoykorea.jp/tbbs/read.php?board_id=pvillage&nid=33935

選び放題って余りすぎってこと。

今更ながら、売りしぶりで条件の良い部屋、たとえばＲＢのある部屋は売り出してないのは
相当の自信があるのかな？

近くに南大塚公園がありますが、児童公園に毛のはえた程度で、大した公園ではありません。
西側前面道路向かいには古い２階建ての住宅が多く、将来高い建物への建替えの可能性があります。特に北側（Ｇ，Ｈタイプ側）は近隣商業地域のため、当マンションと同規模の物が建つ可能性があります。
南側は第二種住居地域。現在はマンションと住宅があり、こちら側もある程度の高さの建物が建つかもしれません。
ダイレクトスカイビューという眺望を高める窓が付いているのですが、本当にそこからの眺めを愉しめるのは一部の住戸しかないと思います。

＞237
全くの初心者さんなのでしょうが、もう少し用途地域とか
高さ制限とか、容積率について勉強した方がいいと思いますよ。
勝手な想像力は、間違いの場合が多いですからね。

そうすれば、なぜここが14階建てで周辺の細切れの土地に5階くらいしか
建っていないのか理解できると思いますよ。
ビルにしろマンションにしろ、ある程度の広さの土地がないと高い建物は
理論的には可能でも、実際には建てる人はいないんですよね。
ちなみに、調べれば誰でもわかりますが北側の近隣商業地も南側の
第二種住居地域も日影規制も高さ制限もありませんが
5階建て程度で、それほど高い建物がないのがその証拠でしょうか。
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

＞本当にそこからの眺めを愉しめるのは一部の住戸しかないと思います。
マンションとは、そういうものです、低層階に眺望なんて求める人はいません
低層階に求めるのは、割安感、高層階に求めるのは割高でも将来も変わらない
可能性が高い日当たりと眺望かな？
都心では億ションが上層階を占めているのは、条件が良くなるから。

大塚と違って”都心”のまともな立地のマンションは、中層のマンションでも低層階から億ションですが、何か？。

これだけ価格差があると中古で上の方は買い叩かれそうだね

>>239
美術館の絵のように、「億ションを、ただ見ているだけ〜？」

素人マンション評論家にしても、やや幼稚（笑

要するに坪単価。つまり専有面積

しかし、高級住宅地というかイメージ先行の”都心のまともな立地の・・・”
不便なところが多いんだよな、商店街なし、スーパー少ない、医療機関少ない
坂道が多い　昔と違って空洞化で人が少なくなったから仕方ないけど。

文京区や千代田区のマンションは、イメージいいんだけど
日々生活するのは大変だな〜

モリモトが飛鳥山で高い値段付けてきそうです。
ここの高層階とは比較にならないと思いますけど
北区で、坪320ってのは異常に高い…
ここの低層と飛鳥山の低層が同じ位の値段になれば割安感あるかも？

最上階の90㎡台1億5000万円は置いといて
実際の坪単価は、北向き低層階の320万円〜南向き
高層階プレミアムの400万円とそれほど幅はない。

夜に近くを通りましたが、入居されているのは2ＬＤＫの
小さなタイプとプレミアムを除いた南側のお部屋ですね。

少し前なら、目白ガーデンヒルズの南側が買える値段ですから
ファミリータイプはサラリーマンには厳しいかも。

一時投資用で買って短期売却益をねらっている輩がいたけど今は首が回らなくなって夜も寝られないようです。実需だけになると億ションはそんなに数売れません。バブルも終わったな。ご愁傷様でした。

>>238
想像力が欠如しているのではないでしょうか？
営業さんですか？？？
一区分が小さくても、複数の区分を使用することによって
高いマンションが建設可能となります。
地権者数が多くなるかもしれないですが。
237さんが言いたかったことは上記じゃないでしょうか？

ちなみに同物件の北側の風景は・・・。
看板ばっかり・・・・・・。

>>一区分が小さくても、複数の区分を使用することによって高いマンションが建設可能となります。
>>地権者数が多くなるかもしれないですが。

想像力というか、現実離れした妄想のようですねｗ
自分の知らないことは、すぐ営業と思い込むし。。。

そんな面倒なことするほど価値のある場所でしょうか？
六本木ヒルズの場所は、地権者が多数いたそうですが計画から
完成まで20年以上掛かったそうですよそれほど価値がありますかね

マンション用地なら最低でも200坪以上、普通は400坪以上ですから、20坪の戸建て10〜20件分です
事情の違う多数の戸建てを何年もかけて買収してまとめるような、暇なデベがいるのでしょうか
それに、容積率の大きな商業地系はここの北側ですし、以前からビルやマンションが建ってます。

ここも、以前は広い駐車場だったようですからまとまったマンション用地になったのでしょう。

南大塚で、大規模な再開発があるとしたら駅前か、都営住宅の民間開発くらいでしょう。
歩いてみるとわかりますが、ある程度の広さのまとまった土地は残っていません。

このあたりで、駅前通、プラタナス通り、春日通りの幹線道路沿い以外に
高い建物がないことが、多少の知識と少し調べれば誰でもわかります。

完成してみれば庶民には手のでない、高価格になったのには驚きました
過去にない大塚エリアでは最高ランクの分譲価格なのでないでしょうか。
坪300万円以上のマンションがありましたか？
ここは350万円〜400万円なんですから、文京区ではあるまいしビックリです。

丸ノ内線のホームや社内に広告がたくさん出ていました、やはりシティテラス目白同様に
相当に苦戦しているのかも。

フリーペパーの「マンションズ」の巻末のリストで、沿線が丸ノ内線5分から
JR山手線徒歩6分に移動していた、やっぱり、山手線沿線の方がイメージがいいからね。

交通利便性・資産価値共に、山手線１強！！

住宅地にあって、駅にも近い
幹線道路に面していないのに14階建てで眺望も期待できる
公園が目の前というのが、一番の魅力かな・・・

眺望はいまいち。
看板の海を見て嬉しいか？
何か貧乏臭いんだよね。

公園って・・・。

ここにこの値段出すんだったら、
シティハウス護国寺やパークハウス護国寺、三井の池袋の物件等々、
同じ値段でいくらでもマシな物件ある気がします。

ていうか、あとどれくらい売らんとダメなんですか、ここ？

半分以上売れてるみたいですよ

完成して結構経ちますが、やはりまだ半分程度なんですかね！？
目白に比べればいいのでしょうけど、スミフくらいになると
中堅デベなどが厳しくなっても流石に焦らないのでしょうかね。

>>251さん
三方向角部屋というより、実質北向きしか検討できないということね
やはり、高層階の南向きじゃないと価値はね〜

超割高物件＝売れ残り発生必至

超高級物件＝買えない人続出　買える人が多数購入済み

>>254

そう思います。
でも北向き物件も上層階でないと前の物件に被ったような。。。

南向きも良し悪し。真夏は冷房がんがん必要だし。

結局ココは「イマイチ」という評価で良いですか？

>>259
はい、それでいいです。

いいところは？

この物件の利便性、周辺環境を考えると、妥当な金額かなという感じもします。
購入前向きに考えています。

ここは1億円以上の物件なら買いかな・・・。

えっ？じゃあ俺にとっては買いじゃないってことか？

完成後に現地ＭＲを見に行きましたが、住友にしては高級感が全くないマンションでした。土地柄に合わせているのでしょうか？
クレヴィア新大塚よりましですが？でも高い！

最近のスミフに高級感あるのなんてあったか？
みなおんなじじゃん？

>>258
最近のマンションの断熱を知らない団地？賃貸の人？？
マンションのバルコニーのひさしは何のために・・・・

>>265
高級感＝大規模＝格差マンション＝スミフ目白の物件？？

>>267

258の言ってることはあながち嘘でもないよ。
我が家も南向きなんだが、夏は異常に暑い。蒸し風呂状態。
1日中冷房は消せない。
逆に冬は日中は暖房いらず。真冬でない限り暖房使わなくて大丈夫。

最近のマンションって、平凡な田の字プランの場合は開口部全てが
バルコニーということもあるが、ワイドスパンだと一部の部屋は
バルコニーなしの部屋もあるんだよね。つまり直接外に面した窓が
あるということ。そういう部屋だと結構夏の暑さは強烈。

でも、南向きはやっぱりいいと思うけどね。
人気があり高いだけのことはあると思う。
勿論眺望もないとちょっと価値は下がるけど、一日中陽が入るというのは
いいものだよ。

さらに、この物件の南側は確かほとんどバルコニーはないです。
まさに直射です。

風通れば少しは涼しいんじゃないの。蒸し風呂だなんだってそんなに熱射地獄になるもの？

南側の逆側（北側？）がどうなっているかにもよると思う。
うちは内廊下構造のため、廊下側に窓がない。
だから、リビングとリビング以外の窓を開けて空気を循環させるんだが、
それでも結構厳しい。やはり夏は灼熱地獄に近い。
外廊下で廊下側に窓があれば、風通しもいいだろう。
これであれば暑さは多少軽減される。
内廊下vs外廊下の戦いがどっかのサイトであったけど、これまた一長一短。
でも個人的には内廊下構造の方が○。

もちろんエアコンがない家なんてないから一日中灼熱地獄は大丈夫だろう。
外から帰ってからの数分間の我慢である。

ちなみに住不物件によくあるＦＩＸの窓は住んだことがないから良く分からない。
多分うちより厳しい暑さになることは必至。

南側はね。

内廊下には、今の物件はエアコンがついてますよ。

>>273

当たり前じゃない！
うちだってエアコン付いてますがな。

廊下側に窓がないから、空気が抜けずに暑いって言ってるだけよ。

東側に平屋の大きな家（アパート？）がありますが、将来マンション建ちますかね？
民家が密集しているこの地域で同規模のマンションが立つ可能性ってあるのかしら。。
物件は悪くないと思うので、前向きに検討しています。

古ければ　立て壊しするかも。

＞立て壊し

日本語になってない

やっぱり、少し高くても南側買わないとね・・

南側でなくても、十分にリッチ感が味あえると思うよ。

周辺のビルの壁や看板ばかり見ててもね・・・

ナイト営業とかで、平日も9時までモデルルームがオープンになるらしい
エントランスの前に、大きな看板が出来ていてライトアップされていた。

写真を見ると高層階の夜景はたしかに綺麗なようだけど、夜遅くまで営業では
入居済みの住民は、どう思うんだろう。。

コンビニみたいに人が押し寄せるわけではないので、気にならないのでは。

部外者が夜立ち入るのはちょっと、かも。

>>部外者が夜立ち入るのはちょっと、かも。

出前もとれねーじゃん。

公園側の西側は、夜に電気がついている
東側は、ほとんど暗い。
20戸くらい売れたのですかね、スミフにしてはよく売れている
近所の護国寺、シティテラス目白はほとんど空き家ばかりみたいで
夜は暗いし、外から見ても自転車置き場もほとんど入っていない。