シティハウス南大塚

http://business.nikkeibp.co.jp/article/premium/20080207/146665/nakazur...

こういうの見ちゃうとどうなんだろうと思いますよね
2003年に小日向の中層マンション80m2半ばが6000万台で買えたから
その水準までいきそうな気もしますし
今は様子見が最強にも思える小心者です

ここ10年のマンション価格が下落局面では高値覚えで、また騰がると思って買えなかった人

マンション価格が上昇局面のここ数年では、安値覚えでまた下がると思い込んで買えなかった人。
買えない人は、いつの時代でも買えないのかも。
現在の大塚のレベルは、ちょうど10年くらい前のレベルと同じなんだと思う。

自分が少し無理して買える物件を、買えるエリアに買うことが幸せなんじゃないかな。
収入も職業も地位も違うんだから、他人は他人、自分は自分と思うことなんだよね。

現在の50歳前後の世代は、結婚してマンション適齢期がバブルで地元の山手線内に
マンション買えるなんて夢のまた夢、板橋区や荒川区ならまだ良い方、
埼玉や千葉、東京市部に散っていきました。
地元育ちが、結婚して地元で家を買って生活できないのが都心エリアの特色でしょうか。

申し込みが始まっていますが、申し込んだ方いらっしゃいますか？

モデルルームの最上階には、申し込みが入るのでしょうかね・・・
ここ数年で、大塚エリアでは最高価格の部屋なのではないでしょうか。

どなたか申し込まれましたか?
どちらと検討されましたか?

第一期が抽選から土曜日の締め切りを受けて、先着募集に変わったから
かなり残っているのではないでしょうか。

レスありがとうございます
90㎡台のを購入はできるのですが
このあたりも新築は高くなりましたね
中古と比べるとその差があまりにもあって
例えば諸事情で2年後ぐらいに売るようなことになったときに
どうなんでしょうと思うのですね
中古のリホームも考えてみたり
販売状況が鈍い(?)というのは
最も率直な指標なのでしょうかね

＞170
中古の年代と程度にもよりますが、2年後に売却した場合に目減り額（率ではない）が
少なくて済むのは間違いなく、中古でしょう。築20年で新築の半額程度？
広さにもよりますが1000万円でかなり新築に近いリフォーム出来るようです。
業界人に言わせると、住まいとしてなら極論を言えば新築は新しいこと以外にメリットが
少ないという人さえいます。
マンション適齢期の世代は、80％近い人が新築志向だそうですから、実力以上に割安ではないでしょか。
90㎡超をご希望となると、文京区なら普通にありますが、このエリアではニーズがないのか
希少価値で物件が限られてくるのと、売り物件がタイミング良くあるかどうか。

少し前に、南大塚グランドヒルズの中古の書き込みがありましたが、築17年くらいになりますが
駅から遠いことを除けば、バブル期のスミフでは最高グレードでしたから全てにおいて豪華だったと思います。現在でもトップの高級マンションでは、当時も話題になって注目されました。
たった30戸で全戸専用駐車場付きで、半数以上は地下駐車場ですが見方を変えると
老夫婦で車がなくても駐車場使用料を払うからその分、維持費がかかるということ
その他は賃貸物件がいくつもあることくらいでしょう。

大塚駅5分のコスモレジア大塚が新築未入居で5200万円で出ていますね。
こちらは山手線の外側ですが、価格的には魅力です。
売れ残りの物件でしょうかね？

大塚にしては高いなという書き込みが多いですね。
プレミアムの最上階1億5000万円ばかり目立ちますけど、全体の価格をよく見ると
スミフにしては割安感がある。
あまり売れてないと言われているシティテラス目白、シティハウス文京護国寺と比較すると？

第一期で発表されている部屋をまとめると。

北向きの三方向角部屋3LDK（スーペリアル）・7200〜800万円（坪325〜353万円）
西向きの角部屋2LDK（デラックス）　・5300〜5800万円（坪315〜345万円）
南西の角部屋3LDK（スーペリアル）　・7800〜8300万円（坪339〜360万円）
南向き中住戸2LDK（デラックス）　　・5500〜6200万円（坪315〜355万円）
南東の角部屋3LDK（スーペリアル）　・8200〜8400万円（坪345〜355万円）

1フロアー1戸の三方向角（プレミアム）・11100〜12300万円（坪395〜440万円）
南西の角部屋最上階付近（プレミアム）・11100〜15000万円（坪395〜535万円）
東南の角部屋最上階付近（プレミアム）・11300〜15000万円（坪395〜535万円）
※プレミアムは全て3LDK

北隣に6階の小さなビル、南隣に5階のマンションがあるので眺望を気にする人は
7階以上なら問題なし、それ以外は3階程度の民家だから4階以上なら大丈夫。

このグレードの建物で坪315万円のデラックス2LDKはお買い得かも、他のマンションなら
レベル以上の内装と仕様。
坪400万円弱のプレミアム住戸は、スミフではかなり割安。
目白や護国寺なら最低でも坪500万円〜だから、この内装と仕様で100万円以上安い。
特に13・14階の三方向角部屋のプレミアムは1フロア1住戸で、実質的に専用エレベーターなので
プライバシーは最上級で都心のハイグレード物件でも見ないこと。

それで、売れゆきは如何?

ここマンションコミュニティってデベの広告板でもあるんだ。
あまりにも宣伝臭が・・・

高値掴みになるような気がしますが…
大塚エリアで80平米以下で8000万前後が割安？
とてもそう感じることはできませんね

大塚にしてはというより
絶対的に高い
今後値上がりする余地が不透明
在庫調整売り惜しみの高値付け
　
しかし読みが外れて世の中スタグフ傾向
高値で押しつけられた消費者の運命はイカに・・
というのが総括かね
　
あのまま日経平均が上がり続けていま25000円
今後100年で100万円ぐらいNK225はあがるのよなら
すげー割安お買い得だったでしょうけど
　
あと、173のような褒め殺しは良くないよ

＞177
同感です

ナンセンスな投稿が多いね。
マンションは株や商品相場じゃないんだから高値づかみという発想が可笑しい
住まいとして入居したら翌日から中古物件なんだから価値が下がって当然でしょう。

スミフのスレには、「高い、高い」「売れ残り、売れ残り」を連呼する変わった人
検討しない人が必ず現われて、とりつくのが多いけど。
こんな投稿者に限って、ＭＲに足を運べないから実物を見てないんだな。

大塚では珍しい財閥系の久しぶりの億ションのあるマンションなんだから、
買いたい、価値を認める、資金力のあるお金持ちが買えばいいだけでしょう。
カタカナデベも、経済設計も、下駄履きマンションもいろいろあるから
個人の選択肢は色々でしょう。

世の中色々、先入観があると冷静な判断が出来ないのかも
池袋までの移動手段に原付バイクを使う人、カローラを5年ローンで買って使う人、
足としてベンツをキャッシュで買える人。
移動するという行為も効果も同じだけど実際は・・・・・

＞177
173は予約待ちのモデルルームの営業さんと思われます。

では、179は?

日本語は正しく使用しましょう
誤）「高級感あふれる内廊下」→正）「狭いエレベーターホール」

やっぱりモデルルームに行かれない人だ
百聞は一見にしかず、勇気を持って行きましょう？

土地の歴史としては川のようですが
現在の周辺リスクはどの程度でしょうか?
用途地域を考えると目の前南に14階とか
ネオンつきのシティホテルとか
隣にパチンコ屋や工場とかはありうるのでしょうか
土地勘があまりないので

第一期先着順に、物件概要が変わっています、住宅情報の間取りも変わらず
28戸売り出して、いったい何戸くらい売れたのでしょうか。もしかして、3つですかね？

どう言ったらいいか
この値段では
WCT第一期の最上階買えたからな
東南角のオークション部屋も買えたのか?
今更言っても仕方ないことだが・・
そこまで特別な場所でないところの住居に
金をかけなくなったと
正常なことが起きているだけなのでしょう
既に買いたい人は買ってしまっている

＞WCT第一期の最上階買えたからな

工業地帯で埋め立て地の、バス便の物件とこちらを
比較するのは失礼というか、マンション観がないね。

狭いエレベーターホールのことを内廊下と呼ぶのでしょうか？

いずれにせよ、1台のエレベーターを、その階では1〜3世帯で使うので
プライバシーは抜群でしょう。
手前の棟の最上階近辺は、フロアーに1世帯しかなないので、
まるで専用エレベターで、お隣さんも無し。
エントランスが豪華で高級マンションと宣伝していても、まるで
団地のような外廊下で10世帯で1台といった仕様が多い中、これは希少価値かも。

1フロアに1世帯って言えば聞こえは良いけど、
言い換えたら、戸建て用の狭小敷地に無理矢理
マンション建てた迷惑な物件てことですよ。

>193

なんでそんなに悪口言いたいのかね〜
あそこの敷地1000㎡以上あるよ。
それが戸建用の狭小敷地って・・・
きっと人気があるのがイヤな人なんですね。

＞　192　団地のような外廊下で10世帯で1台といった仕様が多い

まあ、敷地が狭小というかは別として、文京区豊島区辺りの一流デベの物件で外廊下でエレベーターが10世帯で1台のMSって最近ありますか？。

今時、そんなMSの方が探すの難しいですよ。内廊下に関しては、私も内廊下のMSに住んでますから善し悪しわかりますけど、このHPにも内廊下と外廊下の検討用の長いスレがあるから、その辺良く検討された方がよろしいかと？。居住経験がおありか分かりませんが、内廊下無経験の人って、住むと悪い所も分かるのですが、憧れ抱きやすい今のMSの構造ですからね。

この物件の配置に関して問題なのは、
１）内廊下という言葉とエレベーターホールという言葉が同じにしてますね（業界で区別が無いのを悪用しています）。
２）プライバシーという観点では各戸の玄関にアルコープが無く、玄関を開けるとエレベーターをおりて来た他人に玄関内を覗かれる（一番酷いのはH typeで戸内の廊下まで）事があるため、特にプライバシーに配慮した作りとは言えないと思いますね。
３）1台のエレベーターを一つの階で使う戸数が少ない事がプライバシーに寄与するでしょうか？。物件が所謂ペンシルの作りであることを象徴しているだけですね。実際は53戸に2機が多いか少ないかの問題でこのMSがもし30階建てだったら3戸に1機のエレベーターではどうしようもありません。そういう意味ではエレベーターの数に関しては居住者には便利な数（実はこれも普通です）だが、プライバシーとは関係ないですね。

195さんが内廊下とペンシル構造の孕む意味を問題提起した後なので
少しフォローしますと

玄関=エレベータの扉という感覚かな
どの住居内も扉が開いたらエレベータ待ちの位置から見えるでしょう
このエレベータを待っていると見えるというのは問題です
さらに「内ホール」なので外からの環境音も少なく
玄関での行ってらっしゃいの会話も筒抜けですか
　
これがプライバシー「抜群」とどう結びつくのか全く理解できません
むしろプライバシーを考える上では検討が必要な内容に見えますよ

ウチは「行ってらっしゃい」は玄関開ける前だから大丈夫だな。
ついでにチューも開ける前だからプライバシーは万全だ。

>>197
エレベーターの前でやったらタイミングで有名人になれるね　W
言いたかったのは玄関扉は防音性がいいとしても
コンクリートの壁ほどではなく
外に漏れるのですよと言うこと

＞198
やはり、ＨＰの情報のみで棟内ＭＲは未訪問なんですね。
そんなに敷居が高くないので、一度訪問してみると自分の間違いに気付くと思いますよ
なぜ、二棟構造のペンシル？に設計したのかも、教えてくれますよ。

一部屋売却記念デベアゲ

15戸くらい売れているようですよ、1ヶ月で住友不動産にしては好調な売れ行きのよう
月末に入居説明会があるので、その時わかるでしょう。

明らかに年下の担当の女性の態度が横柄で不愉快でした。
馴れ馴れしいし、口臭も酷かった。
大手なのだから、購買層には気持ちのよい対応をして欲しかったです。
サービス業とは何かを良く考えて頂きたい。

住宅情報のサイトで28戸の売り出しが、19戸に減っている
やはり、スミフにしては順調で相当数売れているようですな。

しかし、シティハウス護国寺とシティテラス目白は分譲開始そろそろ1年にもなるのに
不振のようだね。

見学済みです。
価格表の契約済を数えると何戸売れているか分かりますよ。

今まで見学したスミフのマンションの中では、価格と立地のバランスが極端に悪いとは思いませんでした。
ただ、階が変わっても金額が一緒なのは何故なんでしょうか。不思議です。

スミフのマンションをいくつも見たなら、複数フロアーが同一価格なのは常識ですよ。
シティテラス目白の低層階より廊下も内装もワンランク上だと感じましたけど。
周辺で分譲中のスミフ物件では、コストパフォーマンスは最上級だと思いました
（他の2つが、高額すぎる？）
目の前が公園で交通量が少ないのは、子育てには良さそう。
買い物便利と多数の医療機関が近いこと、駅に近いことは熟年夫婦にも住みやすそう。
どの繁華街でも30分以内で到着できるのは、都心住まいとしての重要ポイントでしょう。

>205さんはスミフのマンションに詳しいようですね。
周辺分譲中のマンション含めて、この大塚はお勧めみたいな書き込みですね。
実際にご検討されているのですか？

自分が良いと思ったマンションでも、余り売れていないとか人気がないとかあると少し心配になります。
最近探し始めたばかりで余り知識とかないものですから。

＞205

あの内廊下が「最上級」？？

内装は護国寺や目白の方が良かったと思ったけど。。。
価格はこの2つに比べると南大塚かな。絶対的には予算を超えているけどね。

この巣レット゛
デベの書き込みなのか
嫌がらせの褒め殺しなのか
そんなの多いですよね

>207
もがみきゅう
正確には最上型重巡洋艦。全て戦没。

＞内装は護国寺や目白の方が良かったと思ったけど。。。
？？？？

護国寺のMRはありませんけど、内装は想像したの？

マンションが建った頃から知っていつつも外観を眺めるだけです。
簡単に見学できるものなのでしょうか。

昨日は建物の下から見上げるようにプロの方が写真を撮っていました。
新しくチラシでもつくるのか・・・・？

あからさまに唯の野次馬っていうのも・・・だけど、物件を探しているみたいにしていると、あとからしつこいくらいに連絡が来る。デベは売りたくて必死なわけだから。

212さんはご近所の方なのでしょうか？
必死なのはデベではなく営業がでしょう。あそこのデベは必死じゃないでしょうに。

検討しないと断れば、むこうも買わない相手には連絡しないでしょう。私はそうしていますけど。
時間の無駄を省く為には意思表示をしましょう！！！