シティハウス南大塚

80平米（約24坪）の場合、坪320だとしても7700万くらいになりますよ。
上層階ならば8000万超になりそうですね。
高すぎる…。

＞９８

買わないよこんなとこ。

私は文京区の物件を先日契約しました。この価格帯を買えない人なんて山手線の内側の新築物件探している人に居ないんじゃないの？。

文京区のマンションも立地から部屋の位置まで、価格差が色々ありますね。
一般的マンション　文京区＞豊島区　ですが、文京区の川沿いや低地≦豊島区の高台　です。

先に住友不動産で分譲中のシティハウス文京護国寺とシティテラス目白の価格を見て
想像できなかった人は、マンションの相場観がなさ過ぎる。
これらも、地域相場と比較してかなり高めの価格設定になっています。
実際に19年度の路線価図は、シティテラス目白（豊島区高田2丁目）の土地より
こちらの土地が10％以上高いですよ。路線価が示す通り利便性と立地はこちらが上だと思います。
（文京護国寺の土地は、南大塚より更に5〜20％高い）


マンションの価格は、部屋の方位と眺望で同じマンションでも大幅に違います。
南大塚の北側の棟であれば南棟にじゃまされて、日当たりも眺望も若干落ちますから
安いのではないでしょうか、また南棟も5階建てのマンションが隣接しているので
眺望の抜ける高層階と比較すれば若干安めになると想像します。
ただ、角部屋が大半ですのでそれほど価格差はないとも思います。
高層階の坪500万円超があっても、多分低層階や条件の良くない部屋は350万円未満
や場合によっては300万円前後の部屋もあるかもしれません。
シティテラス目白のHPを参考にすれば、部屋によって坪370〜553万円まで開きがありました。

でも平均300万円前後を期待するなら、足立区とは言わず練馬区や板橋区、北区を探したらいい。
大塚駅と北池袋の中間のコスモイニシア上池袋と比較するのは、的はずれでさすがに失礼なのでは？
ネットだけでコスモイニシアの、現場をきっと見たことがないのでしょう

＞103

＞大塚駅と北池袋の中間のコスモイニシア上池袋と比較するのは、的はずれでさすがに失礼なのでは？ネットだけでコスモイニシアの、現場をきっと見たことがないのでしょう

似たようなもんだと思いますけど

似てるとは思わないけど、まあそこはひとそれぞれ。
同じ値段なら南大塚買う人多いんじゃないかな。
つまり、大多数の人は似てないと感じてると思うよ。
もちろん、最初に言ったように人それぞれだけどね。

土地代が高いからという理由以外
ここの価格は正当化できない
　
だがコスモイニシア上池袋との違いは
高層階があることだが、
それならコスモレジア大塚で
良かったジャンともなる
　
山手線内側といっても大塚じゃぁ
あんまり価値無いな
外でもいいのでは?

＞105
＞同じ値段なら南大塚買う人多いんじゃないかな。

同じ値段ならばそうなるでしょうね。
でも実際には価格差は大きいようですので、そうなると106さんと同じような意見の方も多くなるのではないでしょうか？

>107
北と南で価格差ほどの違いを見出せないってことなんでしょうかね？
でも同じ値段なら南を買う人がほとんどでしょうし、やはり北と南は違うんでしょうね、というか106さんのようなマイノリティな完成の人以外、大多数は違いがわかるんでしょう。

ちょうど線路の反対側(北大塚)にこの坪単価ででたとしたら
グランドヒルズになってしまうヨカン・・

大塚周辺じゃ、山手線の内外で坪単価に大きな差があるが、安いからという理由でコスモイニシア上池袋やコスモスレジア大塚なんて選ぶと、売却に苦戦しますよ！！とはいえ、ココは高すぎなのでそれはそれでリスクがあるけど。

コスモは外廊下の団地風＆半面バルコニーでコストダウン、エコノミーに作り
地域相場より安く売るというのが、会社の戦略みたいです。
ここより規模も小さいのに、立派なモデルルームを作るんだからその費用はどこから？
コスモレジア大塚は土地の問題で珍しく内廊下にしたようですけど、コストの問題か
廊下にエアコンもないので夏冬は実質的に吹きさらしの外廊下と変わらない。

シティテラス南大塚の内廊下は、エアコンもちろんありますよね？

大塚エリアで、シティハウス南大塚のような内廊下マンションは、とても珍しい。
北大塚の大京の高級マンション、グランフォートだってエントランスは豪華でも外廊下。
大塚仕様ではなくて、文京区仕様を目指しているようだから販売も長期戦かも
ホームページ見ても、文京区の施設や公園ばかり掲載されています・・・・・

住友バッシングは、決まって価格が高いことと周辺環境が悪いこと
不思議なことに建物や設備のバッシングは、あまり聞かない

安いマンションなら、カタカナデベや下町や郊外のマンションを探さないと
財閥系では、期待しても無駄だと思う。

住友の建物や設備はいいと思います。
しかし価格は割高すぎると感じるのも事実です。

この物件の立地がいいとは思えません。
特に隣接する建物が…。
坪250万程度のエリアを彷彿させますね。

＞111
グランフォートは上池袋にあります。北大塚に隣接しているけど…。
（大塚駅の北という意味では正しい）

内廊下はいいですよね。
もしエアコンがなかったらキツいですね。

>>112
マンションの立地の善し悪しとは、隣の木造の建物を指すのですか？
普通の人は、買い物の利便性、医療機関の質と量、駅までの距離とその駅が使えるか、
交通機関の質、周辺の公園などの子供の遊び場があるか、閑静な町並みか、
教育機関までの距離とその機関の質・・・・このようなことを、立地というのでは。
普通に考えても、
大塚駅北口エリアで名前の挙がっていた物件より交通の便も立地もいいと思いますけど。
名前だけはなぜか目白で駅から遠くて町工場と庶民街のはずれの渋滞の激しい明治通りに
隣接して、都電がひっきりなしに走っている、住友物件より立地はいいと思いますよ。

問題は、価格が高いのと南側に5階のマンションがある、戸数が中規模だということですか。
でもこの規模で、2戸1EV＆内廊下というプライバシーのある物件は希少だと思う。
普通のこの規模のマンションは、EV1台でもっと低層だからワンフロアー10世帯前後で1台の
EVを使うのが普通だからエレベターで毎日のように近所と顔を合わせるのが普通です。

お隣を気にしているようですが、別に普通の古い木造家屋だし、
嫌悪施設というわけでもないでしょう？
将来に立て替えられたら、立地が良くなるとでも言うのでしょうか（笑
坪250万円だと板橋区や荒川区でも最近は探せない。

周辺環境も立地でしょ！

確かに豊島区在住なのと文京区在住なのと聞き比べると文京区在住の方がイメージが良い。
だけど交通機関は豊島区の方が便利。
ここは、JR・都電荒川線・営団丸の内線の駅まで徒歩6分程度。サンシャインも歩いて15分位。
文京区隣接だからお受験組なら私立・国立は通学便利。
近くに住んでいる者ですが、意外と穴場だなって思います。住んでいて不自由は感じない。
デベがスミフだし、強気なんではないかな。

最近の相場で、スミフの物件と考えたら正直、安くて驚いた。

護国寺も目白も売れ残りまくりで、さすがのスミフも少しは空気読んだのかもという価格ですよね。ここの価格見て本当にMSの相場って下がり始めてるのかなって感じました。

近い将来の物件は最近の高値の時に取得した土地でも、資材相場は建築確認の遅れでだぶついて下がって来たって話だし、民主が頑張ってガソリンも下がれば運搬コストも下がりますからね。今後、政治が余計なことしなければMSは本当に高値安定でなくて、下がり始める可能性ありますよね。

民主が頑張ってガソリンの暫定税率が廃止になり
ガソリン代が２５円やすくなっても、代替財源が
ない以上、消費税他の間接税を増やさねばならず
庶民は返って負担を強いられる事になるという
理屈が分からないのが民主党指示派だね。

＞117
坪単価どれくらいですか？

モデルルーム行かれた方、だいたいの価格を教えてください。

>代替財源がない以上、消費税他の間接税を増やさねばならず

頭固いね。

道路作らなきゃ代替財源いらないの。
道路は造らなきゃいけないという考えが間違いなのです。

道路作ってる田舎の建設業者だけがもうかるのと、車使う人すべてに恩恵があるのと全然意味が違うってわかるかな？。

頭悪いね。

道路作るだけじゃないんだよ。
特定財源って補修費用にも充てられてる事知らない？
冬は降雪地域の除雪作業もそうだし、歩道のガードレール補修
設置、舗装補修などなど。
代替財源いらないなんて、一から勉強し直してから
書き込みして下さい。

ここは税金の使い道を話すとこではないので他でやって下さい。

今の道路の財源の半分の話ですよね、本当に必要なものは残りの半分でやればよいので、私はガソリン値下げ賛成です。

いずれにしても構造改革は頓挫したわけだ
　
さて、坪単価に話しを戻そう

モデルルームがスタートして7日、引き渡しが4月なのにHPに間取りもモデルルームも載せてない
短期間で売れる自信があるのか、それとも長期戦でのんびりして売る気がないのか。
青田売り、竣工前完売で悪戦苦闘しているデベが多いのに余裕なのか

立地は悪いと思う。
だから安くないとね。

ようやく、見学出来ました。
エレベーターを降りた、廊下も天井が以外と見学してきた、
近隣のマンションと比べても高く、空調も効いていて好印象でした。
日当たりや眺望の良い８０００万円の３ＬＤＫには予算不足でしたが・・・。
７０㎡台の６０００万円台の３ＬＤＫもありました。
３方向に窓のある部屋が、７０００万円少々でありました。
リビングに多少、北側の建物が目に入りますが、北側の建物に窓も無いので、
あまり気にならないようです。
女性の営業さんですが、マンションの外に出てお部屋の位置と北側の建物を
丁寧に説明してくれました。
文京区のマンションも見ましたが、こちらの方が生活しやすいのと、
通勤に便利なので・・・。値段にも惹かれてます。
２月にもう一度、見学に行きます・・・。

ＤＩＮＫＳさんには、日当たりとか関係ないのかもしれませんね。

お喜びなのはわかりますか、興奮したのか文章の意味がよく理解できません・・・
少し落ち着いたら、もう一度具体的に価格とか印象を投稿してください。

坪300くらいか？

坪３００なら今の相場だと高くない印象ですね。
実際のところどうなんでしょう？
同じスミフならバカ高の護国寺よりここのほうが便利だと思います。

この掲示板見ていると3ＬＤＫで6000万円台〜15000万円
坪300万〜500万円超まであるなんてすごい
その価格差は、どこにあるのでしょう・・・

売れないだろうなｗ目の前の公園にはホームレスが居るしｗ

MRまだ行ってないけど、価格情報はどれが正しいのでしょう
平均で400万円位なの、それとも300万円くらいなのですか？

生活するには、イメージはそれほどでもないけど、立地と利便性はかなりいい
大手町までドアツードアーで30分未満というのは、いくら山手線内でも優秀でしょう。

平均は、400前後じゃないですか？
平均300じゃ即日完売間違いないですよ

モデルルームに行ってきました！

事前案内会では希望の広さではなく、最上階の広い部屋を見ました。
今週末からは、希望の部屋が見られるという事で楽しみにしています。

価格は、プレミアム（億）を除くと坪300〜340くらいですよ。
予約が中々取れにくい状態みたいです。

バブル期はともかく、ここ10年ぐらいで大塚エリアでタワー以外で
億ションは久しぶりなんじゃないかい？　
時代は変わったもんですね。

だいたい、プレミアム住戸なんて目白や駒込ならありそうだけど
大塚や巣鴨であんまり聞かないですね。

2006年築の大京グランフォート（10階建て）の上層階は1億超えでしたけどね。
住所は上池袋ですが、大塚北口が最寄ですので、大塚エリアの物件になりますよね？

300〜340じゃ思ってたより安いな〜
日曜にでも行って来るか。
予約取らなきゃ断られるのかな？

>>137
そうか、グランフォートがありました。
128㎡　1億990万円（坪・283万円）　今考えても立地的には高いですね。

こんな値段で高いって思うなら北区にでも行きなよ。この辺の物件検討する時間があなたの人生の無駄ですよ。

>140
同意。
グランフォートもいまとなってはお値打ち価格なのにね。
北区に立地のよいとこ（西ヶ原、田端の高台「道灌山」）は無理そうだけど。

141見たいな事書いたけど、西ヶ原も田端高台も駒込圏だからなあ。
139さんのいうこともちょっとわかるかも・・・。
でもグランフォートは安いよ。

やっぱり、蓋を開ければ坪300〜350万位じゃねーかｗ

坪平均400万を下ることはないとか言ってた奴、ド素人で大笑いだなｗ

高層階や南向きは、350万円では買えないのではないですか。
最上階はどうも500万円超えるみたいですし。

眺望や日当たりを度外視して北向きや低層階なら、安いかもしれませんが
南側には5階建てマンション、北側にも同様の小さなビル、西側は3階程度の住宅ですが、
東側はプラタナス通りに面して8階建のマンションがありますよね。
1階に住戸を作らないのもこんな理由なのではないでしょうか。

ところで、地域の小中学校の評判はどうなんでしょうか。
小学校は巣鴨小学校、中学は西巣鴨中学になるようですが、生徒数は少ないみたいですね。

平均は３８５万円ですよ。坪あたり。
プレミアム除かないように・笑

豊島区の小学校・中学校とも人数は少なく１クラスか２クラスが殆ど。
隣は文京区だし、国立・私立・公立で人数が割れてしまうのでは。
子供の最終学歴をどのあたりに考えるかで選んだ方が良いと思います。
例えば高卒・専門学校ならどこでも良いのでは。
学士を取らせたいなら国立か私立。
豊島区でも文京区でもいじめは有ります。但し暴力的な過激ないじめは少ないと思います。
文京区が隣接しているので越境している子もいます。
豊島区内なら区立ならどこでも選べるので地域外の学校を選んでいる家庭も有ります。

正式に価格出ましたね

すごいね・・
4年前ならこの4割引か?

＞148さん
カタカナデベの、店舗の入った外廊下マンションなら
そうかもしれない。
建物もデベも違うから、同列には比較できないでしょう。

スーパー　ライフの隣の旧住友の南大塚グランドヒルズの
北向きの部屋でも90㎡台で1億7000万位〜だったと思います、
バブルの終わり頃だったかな、でもなかなか売れなかったような。

予想通りとはいえ、分譲価格が発表になって、HPが出来上がったら急に書き込みがなくなった。