シティハウス南大塚

JR大塚と地下鉄丸の内線新大塚との間で徒歩５〜６分で行けます。靜かですよ。
近くに公園が有ります。個人病院もまわりに有りますし、総合病院は都立大塚病院。
大きなスーパーはライフが有ります。サンシャインまで徒歩10分位。
学校は文京区には国立（東大・お茶の水・学芸大付属・筑波大付属）があります。
私立も区立も文京区・豊島区にいっぱいあります。
大塚は便利なところです（マイナーだけど）。池袋・新宿・上野・有楽町・早稲田・王子まで
電車に乗って20分以内で着いちゃうし。成田にもサンシャインプリンスホテルからリムジン
出ているので便利です。

ただ、南東側隣接はビルじゃなかったですっけ？

販売がまだ先なので高い金利と物件価格に悩みそうです。。
利便性を求めれば生活しやすいかもしれないですね。

南側に5階建ての賃貸マンションがあります、通りを隔てて目の前は公園ですから静かです。
徒歩5〜10分圏内に大型〜小型を含めてスパーは5〜10軒くらいあったと思います、
コンビニならそれ以上にあります。

地元民です。
住友不動産がこの近辺で建設中の、護国寺プロジェクト（文京区大塚）、
シティテラス目白（学習院下）と比較すると徒歩5分前後でメトロ丸の内線、山手線、都電と
2駅3路線使える交通利便性、買い物の利便性、大通りに面していない閑静な周辺環境については、
間違いなくこのマンションが1番だと思います。
住所が豊島区南大塚という立地を考えると、この中では最も分譲価格は安いのかと思います。
でも住友不動産が売り主ですから、周辺相場より高額になるのではないでしょうか。
シティテラス目白とここは、建設会社は前田建設工業で共通なんですね。

10階建てのマンションもあるから11階以上なら完璧ＯＫ

現場を通り掛かったら、だいぶ工事が進んできているようです
9月に分譲開始とのことですが、だいたい平均の坪単価いくら位と予測しますか？

最近のマンション新価格には驚きですね、秋には更に値上げして新々価格というのが
出てくるそうです。
山手線沿線では坪300万円でも買えないものが目立ちます。
山手線の内側ですから、ここも高くなりそうな予感がします、大きな部屋は1億円を超えたりするかも。
しかし、このスレは閑散としていますね、あんまり注目もされていないのか不人気なのかも。

早く分譲開始欲しいというか情報が知りたいです。
ここといい、護国寺といい、最近の住友は情報隠ぺいしてるような？？

2つに分かれた、ツインタワーみたいな感じになるようです
大塚にしては珍しい内廊下採用、最上階は吹き抜けの高い天井。

価格も大塚では破格なんでしょうか？

豊島区の大塚でなく、文京区の大塚値段にするんでしょう。
破格の坪400万でしょ。

坪/400万円だとすると、最も広い92㎡なら1億1200万円
最も広いのは普通は最上階だから、1億3000万円位になるのでしょうか、すごいですね。

>2つに分かれた、ツインタワーみたいな感じになるようです

それほど大きい敷地に思えないのですが、一つのタワー（棟？）が
小さいのでしょうか。

〔物件概要〕
所在地：東京都豊島区南大塚２-30-6外
交通 (1)東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅より徒歩5分
　　　(2)山手線「大塚」駅より徒歩6分

管理総戸数 53戸
敷地面積 1031.84m2
構造：地上14階建
完成時期 2008年2月予定
施工／前田建設工業(株)
地域地区／第2種住居地域、近隣商業地域

専有面積 55.4m2〜92.76m2
間取り 2LDK〜3LDK

単純に53戸で14階なら、エントランスを除いても1階あたり平均で4戸
2つに分かれるなら各棟2戸ずつになります。2戸1ＥＶ、内廊下ということでしょう。

富士見坂は文京区でマンション街で並びにも沢山あるし、幹線道路の不忍通りの坂に面しているので
排気ガスと騒音は、相当覚悟しないとならないと思います。
買い物をするにも、徒歩圏のスーパーもちょっと思いつかない立地です。
全くロケーションが違いますから、ここと比較する物件ではないでしょう。

販売は9月から来年1月に大幅に延期のようです、売り渋りなのか住不は積極的に売る気がないのかも。
竣工が来年2月だからインテリアオプションもないのでしょう、全く魅力のないマンションとも言える。
あんまり売り渋りしてると、景気が変わって長期売れ残りになるかも・・・

正式名称シティハウス南大塚で決まったようです。

正式名称決定はいいのですが、資料請求でもしたら、
何か情報でも、送られて来るのでしょうか？
どなたか、資料請求された方はいらっしゃいますか？

資料請求しました。まだ作成中だそうです、近くに住んでいるのですが公園側の最上階の窓は見れるように成りましたよ。スタイリッシュです。

＞22さん
まだ資料も出来ていないんですか？マンションのHPもありませんよね。
周辺のマンションは、相当販売が進んでいるのにどうしたんでしょう。

52戸で来年6月入居の「ウェリス駒込レジデンス」は、MRで販売最終期。

82戸で来年3月入居の「小石川アインス」は、MRを作って今月で販売最終期。

204戸でここと同じ来年4月入居の「パークタワー池袋」もMRで販売開始。

37戸で来年2月入居の「イニシア上池袋」まで、MRを作って販売中。

56戸で同じ住友で来年5月入居の「シティハウス文京護国寺」はMRで8月から販売。

293戸で、同じ住友が売り主、同じ前田建設施工のシティテラス目白はMRで
第二期の販売開始。

シティハウス護国寺の価格が掲示板にありましたが
いくら文京区にしても、すごい高価格でビックリ。
北向きの55㎡2ＬＤＫが7000万円台らしいです
坪単価420万円〜ということでしょう。

ここは、どうなるんでしょうか、やはり300万円は
超えるのでしょうかね。

シティテラス目白より番地はいいんだよね。
高田より南大塚のほうがずいぶん上。
だからここは坪450万〜でもおかしくない。
しかし、シティテラス目白は高田でも「目白」を打ち出してるし、ガーデンヒルズの近くみたいな感じで値段を上げている。
高田の明治通り沿いとは思えないほど室内や外壁のクオリティも高い。
また護国寺も坪420万と考えれば、高田を目白とみなした値付けだろう。
となれば、ここは護国寺のワンランク下の値段、坪350万〜400万というところだろう。
平均380万。

シティテラス目白の高田の坂下は、豊島区でも最も庶民街？
いわゆる高級エリアの目白エリアとは、正反対な街並みですからね(笑)
本当の目白エリアの住民には、すごい違和感がありますね。
高田は印刷工場、町工場が多くて長屋があんなに残っている
場所も豊島区では珍しいし。
駅から遠いから地元の人は全く興味もないというのが実情では？
買い物も、スーパーよしやがたった1軒あるだけで選べない。

ここは3路線2駅が徒歩5分程度で、生活するには便利で病院も
スーパーも沢山ありますから住みやすいと思います。
バブルの頃、大塚にしては超高級で全部屋億ションで話題になった、
やはり住友の南大塚グランドヒルズの近くではなかったでしょうか？
山手線内側ですし、やはり400万円でもおかしくないですが豊島区の
大塚エリアでは300万円超は最近は例がないかも、大塚駅徒歩圏の
パークタワー池袋あたりでも、300万円程度で最高でも360万円位
だったと思いますけど。

近くを通りかかったので、聞いたら躯体は14階まで出来たみたいです。
裏に回ると下の方の階は、外壁のタイルが貼ってあって色は黒でした。
黒い外壁のマンションは、あまり見たことがないですけど
周囲の住宅地と、何だか違和感があるように思えました。

ここは、全く注目されていませんね。
知らないうちに、駒込、護国寺、上池袋、東池袋・・・・
こちらより竣工時期の遅いマンションが積極的に販売しているのに
余裕なのかな。
同じ住友不動産で販売中の、護国寺、目白のマンションも販売不調で
大苦戦のようです。坪400万円を超える高値というのも原因かもしれません。
大塚エリアですから、坪300万円未満じゃないと苦戦しそう。

来年の販売開始ですが、資料請求すると何か資料が送られてくるのでしょうか。
エリア限定で探しているので、300万円前後のお手頃価格だと嬉しいのですが。

＞300万円前後のお手頃価格だと嬉しいのですが。

絶対に無理だそうです。

もう建物は14階までできあがっているのに、全然情報ありませんね。
工事現場のカンバンも、「南大塚プロジェクト」のまま、完成予想図もありませんね。

HPは１月販売開始予定なのに、全く情報が出てきませんね。　スミフは目白も護国寺も全く売れてないからここは売り出せないのですかね？。

文京区、豊島区辺りは、完全に価格上昇傾向が鈍って踊り場状態になってますけど、どこでも無茶な値段を付けるスミフが、周辺の自社物件が全く売れず、他社のもっと適正価格の物件も売れ残っている現状で、さらに交通利便性の良さそうなこの物件の価格をどのように判断するかがとても興味深いです。

ここが、むちゃくちゃな値段で無ければ、目白、護国寺も下げ始めるかもね。

大塚というマイナーなイメージはありますが
護国寺や目白と比較すれば環境も利便性もここが一番じゃないかな？
複数の駅に近い、目の前は公園だし、大通りに面さない住宅地の一角、
スーパーも病院も施設も徒歩圏に多数。

エントランスの高級感が無いのと、建物が詰め込まれている印象はマイナス
だけど、立地条件はいいね。
目白、護国寺より安いことは間違いないけど、問題はどの程度
割安かと言うことじゃないかな・・・

ＤＭ来ました。１月１９日から事前案内会開始。・・・ここまで引っ張ったのにＤＭの内容は場所の情報だけで物件に関する説明は一切なし。さすが住友。ここまで完成売りでひっぱったのですから坪３００万台前半は無いんでしょうね・・。周辺の相場から考えるとありえない価格ですが、、、このプロモーションのやり方で安値はありえないんでしょう・・

デベと立地を考えたら300万円台前半はないでしょう
大塚駅北口、東池袋方面でも300万円台前半を超えていますから。

平均して350万円と仮定すると、75㎡で8000万円
物件概要に書いてある93㎡が最上階だとしたら1億2000万円超では？
北大塚の大京のグランフォートの100㎡が中古で1億以上で売れたらしいから、文京区隣接の南大塚になればこの程度にはなりそう。
外観とエントランスを見る限り、周辺では見かけない高級志向

>>35

３５０万でおさえてくれたら御の字ってとこでしょうね？下手したら３７０−３８０。誰が買うのか・笑

>>35
スミフなら、そんなこと無関係なんじゃないのかな、まだ工事中で既に発売されている物件を考えたらわかると思う。
不忍通りの坂の途中で排気ガスが貯まるとという、地下鉄しか使えない
シティハウス文京護国寺は、坪/420万円前後。
明治通り沿いで排気ガスが蔓延している目白駅から15分、どうしてここか目白なのと思える立地の豊島区高田のシティテラス目白が400万円前後で売られている。
ここがもし300万円前半だとすると、その価格差は何なんだろう
不便だけど文京区アドレスの護国寺は理解できるけど、
最寄りの新駅が雑司ヶ谷、都電の駅も学習院下の偽目白の庶民街
シティテラス目白との価格差は、建物の豪華さだけなのでしょうか。

つい先日、シティテラス目白の営業マンがTELしてきて、シティハウス南大塚の坪単価はシティテラス目白よりは安くなる予定だと言ってました。（「確定はしていませんが」と断りは入っていました）

＞34
大京のグランフォートの住所は上池袋ですよね。目の前の道路を渡れば北大塚ですが…（北大塚側という意味では正しいです）
ちなみに広さ115㎡で1億2,000万円でした。

環境は南大塚の方がいいでしょうね。

豊島区アドレスだけど、いい場所だと思うよ、ここ。
すみふの目白や護国寺買うんだったらここ買いたいけど、
おいくらなんでしょうねー。
目白より安いって言っても、限りなく坪400に近い300台なんでしょうね。
すみふさんだし・・

確かにＪＲ徒歩圏ってことを考えれば
「地下鉄しか使えない」護国寺に近い値段になっても不思議はないか？

＞37
シティテラス目白のHPの価格表が最近掲載されていないけど
以前のものを見ると、分譲価格で6100万円〜2億7000万円（51〜135㎡）でした、これを坪単価にすると390万円〜660万円。
これに準じると330〜500万円？？

330〜500万ですか…。
とても手が出ません。
せめて300くらいになって欲しいものです。（無理そうですが）

300万円コースだと、現在は板橋区辺りでも場所によっては
厳しかったりしそうです。
23区目立った格差はないと思いますが、不動産に関しては
区によって大きな差がありますね、豊島区は何事においても
23区では中庸か、上の下あたりで平均的だと思います。

都内でも数の意少ない、都立大塚病院の小児科・新生児科が近くにあるので、、、
真面目に検討中です・・・。
妻の体が弱いので。
ちなみに、豊島区民でも、いざという時には、検診に通えば、
都民なので、ＮＩＣＵに入れますか？

ホームページ更新されてます、ツインタワーの内廊下で豪華そうで高くなりそうだね。

徒歩5分の都立大塚病院は、周辺の医療機関に配慮して医院の紹介がないと受診できなかったと思います、夜間の急患は、子供がけっこう多いです。
設備は周辺では最高クラスなのではないでしょうか。
その他日通病院と健生病院、一心病院その他小さな総合病院を含めると、
徒歩圏に総合病院が7つくらいあります、その他個人医院は多数で医療機関には困りません。

立地・仕様ともに良さそう。
あとは価格だけど、すみふだからね・・・

大塚病院で検診をすれば大塚病院のNICUには入れると思います。
ただ、大塚病院の産婦人科の受診（検診も）は基本的に医療機関の紹介が必要です。
緊急時と出産は大塚病院を紹介してもらえる地域の産婦人科を探すか、
知り合いの医者に依頼するか、、、などの方法があると思います。
大塚病院で出産すると母子ともに大塚病院の診察券がもらえます。
診察券があると緊急時は電話一本で休日も、夜中も受け入れてくれます。
大塚病院の診察券は乳幼児期のお守りみたいなものですね。

病院（医師法）には応召の義務というのがあって、診察券、紹介状があとうと無かろうとみなければいけません。大塚病院は紹介状、診察券が無いとみてもらえないという噂があるのは、如何に、高飛車に患者を断っているかという事ですね。公立病院に一般的に言える事ですが、こういう噂が立っているというのも、どれだけ、レベルの低い、救急対応の出来ていない病院か物語っています。実際、私の病院の夜間救急外来にも大塚病院の患者さんが多数、受診されますし、夜はみれないと救急車断られて、回されてきますよ。都民だろうと、NICUの設備が良かろうと、医療従事者と職員は、公務員ですからね、夜働くわけないし、昼間も自分の義務以外の事する訳無いでしょ。社保庁とか、厚生労働省とか、各種地方自治体の裏金とか、そういう公務員の不祥事のニュース沢山みてるのに、どうしてこの辺の事が理解出来ない、分からない人が多いのかな？。

実際に紹介がなければ受診できないのは本当です。
地域の医療を守るのがもともとのようです。
風邪でも、擦り傷でも総合病院を受診したがる人が多いからではないでしょうか。

①地域の産婦人科の紹介で大塚病院で出産しましたが、
夜中に救急外来電話すると（発熱、じんま疹など）小児科につないでくれ、
丁寧に症状を聞いてくれ来院にするように言われました。
②近くの歯科医に通院してて口の中におできが出来て大塚病院の口腔外科で切除しました。
①、②とも丁寧に対応していただきました。（医療の内容は素人なのでよくわかりませんが。）

地域の医療機関を利用し、何かあったら総合病院というのがいいのかなって思います。
No.44 by 匿名さん　の言うように周辺に医療機関たくさんあって安心ですよね。。

エントランスの植栽が素敵ですよね。
間取りとか知りたいので、HPの更新が楽しみです。

＞実際に紹介がなければ受診できないのは本当です。

それってほんとにひどいね。紹介が無い人は近所でも患者扱いしてもらえないって事ね。医者のすることか？。

徒歩１分の桜並木ってどうですか？
宴会やってって、うるさいとかありますか？？

ホームページに掲載された外観と実際の外観が全然違うのはなぜ
大塚エリアではなかったモダンなデザインの外観なのに残念
誰か外観写真でもアップしてくれないかな。
最上階は明かり取りの高窓があるし、ルーフバルコニーもあるみたいです

坪300くらいで買えませんかね？

坪300万〜350万位じゃないの〜？
この辺りで坪300万以上はエアライズタワーだけだし。
物件自体、シティテラス目白のような荘厳感は無いしね。

DMが届きました。いいのか悪いのかよくわからない資料でした。
坪350万だとしたら厳しいですね。

最低３５０でしょ。スミフですよ。

ここまで引っ張って坪３００〜３５０ってことはないと思いますよ。
その値段なら青田で売ってるでしょう。
限りなく坪４００に近いとみます。

坪338万と予測します

平均ですよね？。350を下回るなんてあり得ないと思いますね。スミフの物件だよ。

この場所で坪単価が最低350万じゃあ、売れないでしょ。中規模マンションだし。

どうでもいいんだけど、最低価格と平均価格が混在していて、意味の無い意見交換になってますよ。

低めに見積もって最低350からで平均400、というすみふ価格。

ここの書き込み見てると価格発表されたら荒れるね。買えない人しか見てないもん。

シティハウス護国寺のHPで発表されているプレミアム住戸を除いた平均が440万円くらいのレベル。
同じデベで、規模もほぼ同じだからこの辺りが比較対象になるでしょう
仮にここが350万円とすると、坪単価の差額は90万円、この差はどこにあるんだろうね。

シティハウス目白/護国寺が高いのは納得できるけど、ここが坪400万位だったら意外だなぁ。

だって、大規模でもないし、そんなに高級感も感じないからね。住み心地は悪くないと思うけど。

No.44 〜49さま、情報ありがとうございます。
地図でこちらの病院を見つけたので、検討してました・・・。
今日、近隣の他のマンションも見学したので、足を延ばして
はじめて、見に行きました。
マンションの周辺も歩いてみました。
先に見たマンションより、広い道路からも離れてましたので、静かな場所でした。
すぐそばに、産婦人科もありましたけど、評判はいかがでしょうか。
しかし、小児科から歯医者と個人経営の病院も多いですね。
１９日から事前案内との事なので、電話しましたが、予約が一杯とのこと、翌週で予約しました。
価格はどれくらいでしょうかねぇ。

間もなく価格が明らかになりますので、スレが荒れ始めますので、皆さん、戦闘態勢で御願いします。

今日見てきました。伊藤忠の物件みるついでに。

エントランスはこんな感じ。

バルコニーの立ち上がりはスケスケの透明ガラスですね・・・
道路から部屋の中が見えます。

ただ周辺環境に目を向けると・・・

クレヴィア新大塚の立地と比べた場合、幹線から１本入ってる分、
住友のほうがいいですね。ただ周りのたたずまいを見るとお世辞にも
高級感はない・・というかまぁ大塚ですから。豊島区。

これで４００万ですか・・・無言。

上の画像右、一階倉庫で二階独身寮？
下の画像左はアパートですね。

なんじゃいこのお隣さんは！
あまりにもギャップが・・・

これなら幹線沿いのほうがまだマシなんじゃないの？

みなさんここは、豊島区で、大塚ですので、そんなに無理な期待されても、、、。

　周辺の環境については、これが以前からのものでして、この辺に御不満でしたら、大塚は御検討から外された方がよろしいかと。

　今の相場では、山手線の駅の中で最も貧相とされる大塚でも、いちおう、山手線の内側で、そこから徒歩圏ですので、環境がどんなとこでもこんな価格です。

　みなさんは、おそらく坪単価３５０から４００の御予算の方が多いと思いますが、これ以上の環境が御希望でしたら、御予算の方を御検討下さい。

クレヴィア新大塚のHP見たら80戸のうち、地権者店舗と住戸で35戸
つまり、4割強が最初から賃貸物件になるということ。
買い物や交通は便利かもしれないけど
部屋の間取りも、1DK〜2LDK賃貸用の小さな部屋ばかり最大でも31〜55㎡の2LDKだから
独身、DINKS専用の賃貸物件が中心で、南大塚と比較することがおかしいのでは。
ここは55㎡〜95㎡とまったくクロスする間取りもないでしょう。
おまけに、お隣は中学校で砂埃と子供達の歓声は覚悟しないと。

>>76

地権者住戸は全部賃貸とは限らないのでは。

でもあれですね、住友大塚が４００で出れば
いま売ってるコスモスイニシアの大塚は山手線外側だけど、「割安」ってことに
なるんだろうな〜

クレヴィア新大塚も３３０くらいだとすると全然割安とは言えないけど。

＞77
戸建て住まいの人が自分が住むなら、最低でも70㎡でしょう
賃貸で貸しやすいのは30〜50㎡の小さな部屋だと思いますけど
だから、大きな部屋を分割して細切れにするのだと思います。
周辺では家賃20万円を超えると、貸しにくくなるそうです。
東池袋隣接というのが、イメージダウンにもなりますね。

コスモイニシア上池袋は、確かに数字を見る限り割安感はありますけど
駅から遠いことと周辺環境と至るまでの風俗、外廊下の団地仕様、完成間際の建物は並だったので
実際にはそれほど、割安感はないのではと思います。

>>78

ここ、いくらだったら買います？

低層階でも坪330万円未満と言うこといはないだろうから
最低でも7000万円〜はするのでしょう。
資料にある92㎡だと軽く1億円は超えるだろうから
サラリーマンの1馬力だと一流企業でも厳しいかも。
経営者とか夫婦共稼ぎとか戸建て処分してとか・・・・・・。

>>80

ほんと、どういう人が買うのか？

いま東京建物が巣鴨で売ってるブリリア駒込染井だって坪４００はいってない。
いくら山手線の内側っていったって所詮は大塚。まあアッチも学校グラウンドの砂埃は
気になるわけだけど。巣鴨警察署目の前のタワーも十文字高校前にも東京建物が建てるし
ここにあせって４００万は考えられん。

蓋を開ければ坪300〜350万位でしょう！！
高級感が売りのグランフォート青淵閣も坪235万位から出てたし、古いけど住友のシティタワー池袋も坪240万位から出てたし。だいたい、この辺りって金持ちが住む町じゃないし、洒落たスーパーなんてないから。あるのはスーパージャンボとかライフみたいな庶民店や焼肉屋とラーメン屋。まだ、東池袋の方が大丸ピーコックとかポロロッカとかあってお洒落だよ♪〜

文京護国寺は音羽の直ぐそばだし、大塚とは全然違うよ！！
護国寺で坪400万には全く違和感無いけど、大塚じゃ違和感あるね。。
まあ、これがまともな相場観でしょうね。
しかも、シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。

まあ現実はもうすぐ明らかになりますので、安値期待の皆様の怒りで、スレが荒れるのが、もう既に明らかになっている感じですね。このスレで350以下を称えてる人は時間の無駄だから早く埼玉県のスレみた方が良いよ。

例えば
＞護国寺で坪400万には全く違和感無い
違和感アリアリだから全く売れてないのですよ。スミフは違和感のある価格を出してくる現実をもう少しよく見ましょう。

＞シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。
シティハウス目白も十分しょぼいのに高いから売れてないのですよ。それと同じ、目白より安くても坪３５０以下にするなんてあり得ない。

＞グランフォート青淵閣も坪235万位から出てたし、古いけど住友のシティタワー池袋も坪240万位
新価格の時代とどうしても比較したいのですよね。そんな事言ったら３年前はもっと安かったって。あなたもまだ夢見てます。

新価格なんて、豊島区大塚/東池袋にはあまり関係ないですよ。パークタワー池袋は坪250〜350万だし。大塚の北方面は坪200〜300万。まあ、3年前と比べて、せいぜい坪50万ＵＰって程度でしょうね。シティハウス目白は荘厳で高級感あると思うけど、あれがしょぼいのなら大塚は鶏小屋みたいなものですね！！

まあ、民家街であるし
最低価格帯坪280万3戸(サービスルームあり)
中心価格帯坪325万
最高価格帯坪380万(3戸)で
上等だ

＞シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。

シティテラス目白の間違いですか？
それとも、シティハウス目白台？（丹下事務所設計だと思いました）
過去の「安値覚え」ばかりで、新価格の相場観の乏しい人が多いのはなぜ
伊藤忠のシングルやDINKS向けのマンションと購入層が全く違うこともわからないみたい

路線価だって大塚駅北口エリアより南大塚2は20％程度高いことを御存知でしょうか？
東池袋も安いです、安いのには、ちゃんと理由がありますからね。
あんまり、ここに安値を期待してもどうなんでしょうね？
板橋区練馬区を検討した方が賢明かもしれません、山手線最安値の荒川区、北区
日暮里エリアの山手線の外側だって、300万円の時代です、内側なら更に高い。

確かに今まで大塚エリアで350万円超を見かけませんが、山手線内側の分譲もほとんどない
都電向原駅近くの、東レのマンションくらいでは。
南大塚では、ライフの隣の徒歩10分のカタカナデベの「アーバンビュー新大塚プラタナス通り」
くらいじゃyないかな、それも2004年分譲だから比較にならない。
大塚エリアで80㎡超の部屋は少ないし、90㎡超はほとんど見ない、100㎡超は皆無かも。

ちなみに、シティハウス護国寺の平均は400万円ではなくて440万円です
最低価格と平均価格を混同しても意味がない。

蓋を開けて平均坪400万以下なら大笑いだねｗ
平均坪400万を越えることは無いと思うけど…
もし、坪400万以上なら「ふーん、凄いなあ！」って感じ、それだけ。
こんな中規模マンションの話題で盛り上がるのも今の内でしょうな。

予定価格は、上層階の90㎡台は1億1000万円〜1億5000万円もするそうです。

まぁそんなもんでしょうね

91が笑いものでした・・・。

高杉晋作

っていうか91に限らず、ここ笑いもん多いって。

スミフとか、現在の相場とかに無知すぎる。

実際、最終価格は予定価格より下げて来るのはどこでもある事だから

92平米が1億ぐらいだとすると坪360ぐらいですからね。

まあ、最低が350ぐらいからって感じな訳で、無茶な価格って主張が無茶だよね。

そんな人は板橋へどうぞ。

相場を当てたからって、どうせあなた方買えないんだろｗ

こんな価格ならば、駅の反対側でもいいからイニシアの方がいいです。
価格差の相当するメリットが感じられるとは思えませんね。
文京区ならばともかく。

最低350万以下なら買いですか？
中規模マンションで充分です。
後は、ランニングコストの問題です。
家は静かな場所で、勤め先の大手町まで
近くければ充分です。
共働きなので・・・。
欲を言えば、７０㎡台の３ＬＤＫなら
次の子供が男の子なら満足です。
さらに欲を言えば、３４０から３２０万円なら
なんとかがんばれそうです。
ようやく、週末予約なので楽しみですが・・・。

80平米（約24坪）の場合、坪320だとしても7700万くらいになりますよ。
上層階ならば8000万超になりそうですね。
高すぎる…。

＞９８

買わないよこんなとこ。

私は文京区の物件を先日契約しました。この価格帯を買えない人なんて山手線の内側の新築物件探している人に居ないんじゃないの？。

文京区のマンションも立地から部屋の位置まで、価格差が色々ありますね。
一般的マンション　文京区＞豊島区　ですが、文京区の川沿いや低地≦豊島区の高台　です。

先に住友不動産で分譲中のシティハウス文京護国寺とシティテラス目白の価格を見て
想像できなかった人は、マンションの相場観がなさ過ぎる。
これらも、地域相場と比較してかなり高めの価格設定になっています。
実際に19年度の路線価図は、シティテラス目白（豊島区高田2丁目）の土地より
こちらの土地が10％以上高いですよ。路線価が示す通り利便性と立地はこちらが上だと思います。
（文京護国寺の土地は、南大塚より更に5〜20％高い）


マンションの価格は、部屋の方位と眺望で同じマンションでも大幅に違います。
南大塚の北側の棟であれば南棟にじゃまされて、日当たりも眺望も若干落ちますから
安いのではないでしょうか、また南棟も5階建てのマンションが隣接しているので
眺望の抜ける高層階と比較すれば若干安めになると想像します。
ただ、角部屋が大半ですのでそれほど価格差はないとも思います。
高層階の坪500万円超があっても、多分低層階や条件の良くない部屋は350万円未満
や場合によっては300万円前後の部屋もあるかもしれません。
シティテラス目白のHPを参考にすれば、部屋によって坪370〜553万円まで開きがありました。

でも平均300万円前後を期待するなら、足立区とは言わず練馬区や板橋区、北区を探したらいい。
大塚駅と北池袋の中間のコスモイニシア上池袋と比較するのは、的はずれでさすがに失礼なのでは？
ネットだけでコスモイニシアの、現場をきっと見たことがないのでしょう

＞103

＞大塚駅と北池袋の中間のコスモイニシア上池袋と比較するのは、的はずれでさすがに失礼なのでは？ネットだけでコスモイニシアの、現場をきっと見たことがないのでしょう

似たようなもんだと思いますけど

似てるとは思わないけど、まあそこはひとそれぞれ。
同じ値段なら南大塚買う人多いんじゃないかな。
つまり、大多数の人は似てないと感じてると思うよ。
もちろん、最初に言ったように人それぞれだけどね。

土地代が高いからという理由以外
ここの価格は正当化できない
　
だがコスモイニシア上池袋との違いは
高層階があることだが、
それならコスモレジア大塚で
良かったジャンともなる
　
山手線内側といっても大塚じゃぁ
あんまり価値無いな
外でもいいのでは?

＞105
＞同じ値段なら南大塚買う人多いんじゃないかな。

同じ値段ならばそうなるでしょうね。
でも実際には価格差は大きいようですので、そうなると106さんと同じような意見の方も多くなるのではないでしょうか？

>107
北と南で価格差ほどの違いを見出せないってことなんでしょうかね？
でも同じ値段なら南を買う人がほとんどでしょうし、やはり北と南は違うんでしょうね、というか106さんのようなマイノリティな完成の人以外、大多数は違いがわかるんでしょう。

ちょうど線路の反対側(北大塚)にこの坪単価ででたとしたら
グランドヒルズになってしまうヨカン・・

大塚周辺じゃ、山手線の内外で坪単価に大きな差があるが、安いからという理由でコスモイニシア上池袋やコスモスレジア大塚なんて選ぶと、売却に苦戦しますよ！！とはいえ、ココは高すぎなのでそれはそれでリスクがあるけど。

コスモは外廊下の団地風＆半面バルコニーでコストダウン、エコノミーに作り
地域相場より安く売るというのが、会社の戦略みたいです。
ここより規模も小さいのに、立派なモデルルームを作るんだからその費用はどこから？
コスモレジア大塚は土地の問題で珍しく内廊下にしたようですけど、コストの問題か
廊下にエアコンもないので夏冬は実質的に吹きさらしの外廊下と変わらない。

シティテラス南大塚の内廊下は、エアコンもちろんありますよね？

大塚エリアで、シティハウス南大塚のような内廊下マンションは、とても珍しい。
北大塚の大京の高級マンション、グランフォートだってエントランスは豪華でも外廊下。
大塚仕様ではなくて、文京区仕様を目指しているようだから販売も長期戦かも
ホームページ見ても、文京区の施設や公園ばかり掲載されています・・・・・

住友バッシングは、決まって価格が高いことと周辺環境が悪いこと
不思議なことに建物や設備のバッシングは、あまり聞かない

安いマンションなら、カタカナデベや下町や郊外のマンションを探さないと
財閥系では、期待しても無駄だと思う。

住友の建物や設備はいいと思います。
しかし価格は割高すぎると感じるのも事実です。

この物件の立地がいいとは思えません。
特に隣接する建物が…。
坪250万程度のエリアを彷彿させますね。

＞111
グランフォートは上池袋にあります。北大塚に隣接しているけど…。
（大塚駅の北という意味では正しい）

内廊下はいいですよね。
もしエアコンがなかったらキツいですね。

>>112
マンションの立地の善し悪しとは、隣の木造の建物を指すのですか？
普通の人は、買い物の利便性、医療機関の質と量、駅までの距離とその駅が使えるか、
交通機関の質、周辺の公園などの子供の遊び場があるか、閑静な町並みか、
教育機関までの距離とその機関の質・・・・このようなことを、立地というのでは。
普通に考えても、
大塚駅北口エリアで名前の挙がっていた物件より交通の便も立地もいいと思いますけど。
名前だけはなぜか目白で駅から遠くて町工場と庶民街のはずれの渋滞の激しい明治通りに
隣接して、都電がひっきりなしに走っている、住友物件より立地はいいと思いますよ。

問題は、価格が高いのと南側に5階のマンションがある、戸数が中規模だということですか。
でもこの規模で、2戸1EV＆内廊下というプライバシーのある物件は希少だと思う。
普通のこの規模のマンションは、EV1台でもっと低層だからワンフロアー10世帯前後で1台の
EVを使うのが普通だからエレベターで毎日のように近所と顔を合わせるのが普通です。

お隣を気にしているようですが、別に普通の古い木造家屋だし、
嫌悪施設というわけでもないでしょう？
将来に立て替えられたら、立地が良くなるとでも言うのでしょうか（笑
坪250万円だと板橋区や荒川区でも最近は探せない。

周辺環境も立地でしょ！

確かに豊島区在住なのと文京区在住なのと聞き比べると文京区在住の方がイメージが良い。
だけど交通機関は豊島区の方が便利。
ここは、JR・都電荒川線・営団丸の内線の駅まで徒歩6分程度。サンシャインも歩いて15分位。
文京区隣接だからお受験組なら私立・国立は通学便利。
近くに住んでいる者ですが、意外と穴場だなって思います。住んでいて不自由は感じない。
デベがスミフだし、強気なんではないかな。

最近の相場で、スミフの物件と考えたら正直、安くて驚いた。

護国寺も目白も売れ残りまくりで、さすがのスミフも少しは空気読んだのかもという価格ですよね。ここの価格見て本当にMSの相場って下がり始めてるのかなって感じました。

近い将来の物件は最近の高値の時に取得した土地でも、資材相場は建築確認の遅れでだぶついて下がって来たって話だし、民主が頑張ってガソリンも下がれば運搬コストも下がりますからね。今後、政治が余計なことしなければMSは本当に高値安定でなくて、下がり始める可能性ありますよね。

民主が頑張ってガソリンの暫定税率が廃止になり
ガソリン代が２５円やすくなっても、代替財源が
ない以上、消費税他の間接税を増やさねばならず
庶民は返って負担を強いられる事になるという
理屈が分からないのが民主党指示派だね。

＞117
坪単価どれくらいですか？

モデルルーム行かれた方、だいたいの価格を教えてください。

>代替財源がない以上、消費税他の間接税を増やさねばならず

頭固いね。

道路作らなきゃ代替財源いらないの。
道路は造らなきゃいけないという考えが間違いなのです。

道路作ってる田舎の建設業者だけがもうかるのと、車使う人すべてに恩恵があるのと全然意味が違うってわかるかな？。

頭悪いね。

道路作るだけじゃないんだよ。
特定財源って補修費用にも充てられてる事知らない？
冬は降雪地域の除雪作業もそうだし、歩道のガードレール補修
設置、舗装補修などなど。
代替財源いらないなんて、一から勉強し直してから
書き込みして下さい。

ここは税金の使い道を話すとこではないので他でやって下さい。

今の道路の財源の半分の話ですよね、本当に必要なものは残りの半分でやればよいので、私はガソリン値下げ賛成です。

いずれにしても構造改革は頓挫したわけだ
　
さて、坪単価に話しを戻そう

モデルルームがスタートして7日、引き渡しが4月なのにHPに間取りもモデルルームも載せてない
短期間で売れる自信があるのか、それとも長期戦でのんびりして売る気がないのか。
青田売り、竣工前完売で悪戦苦闘しているデベが多いのに余裕なのか

立地は悪いと思う。
だから安くないとね。

ようやく、見学出来ました。
エレベーターを降りた、廊下も天井が以外と見学してきた、
近隣のマンションと比べても高く、空調も効いていて好印象でした。
日当たりや眺望の良い８０００万円の３ＬＤＫには予算不足でしたが・・・。
７０㎡台の６０００万円台の３ＬＤＫもありました。
３方向に窓のある部屋が、７０００万円少々でありました。
リビングに多少、北側の建物が目に入りますが、北側の建物に窓も無いので、
あまり気にならないようです。
女性の営業さんですが、マンションの外に出てお部屋の位置と北側の建物を
丁寧に説明してくれました。
文京区のマンションも見ましたが、こちらの方が生活しやすいのと、
通勤に便利なので・・・。値段にも惹かれてます。
２月にもう一度、見学に行きます・・・。

ＤＩＮＫＳさんには、日当たりとか関係ないのかもしれませんね。

お喜びなのはわかりますか、興奮したのか文章の意味がよく理解できません・・・
少し落ち着いたら、もう一度具体的に価格とか印象を投稿してください。

坪300くらいか？

坪３００なら今の相場だと高くない印象ですね。
実際のところどうなんでしょう？
同じスミフならバカ高の護国寺よりここのほうが便利だと思います。

この掲示板見ていると3ＬＤＫで6000万円台〜15000万円
坪300万〜500万円超まであるなんてすごい
その価格差は、どこにあるのでしょう・・・

売れないだろうなｗ目の前の公園にはホームレスが居るしｗ

MRまだ行ってないけど、価格情報はどれが正しいのでしょう
平均で400万円位なの、それとも300万円くらいなのですか？

生活するには、イメージはそれほどでもないけど、立地と利便性はかなりいい
大手町までドアツードアーで30分未満というのは、いくら山手線内でも優秀でしょう。

平均は、400前後じゃないですか？
平均300じゃ即日完売間違いないですよ

モデルルームに行ってきました！

事前案内会では希望の広さではなく、最上階の広い部屋を見ました。
今週末からは、希望の部屋が見られるという事で楽しみにしています。

価格は、プレミアム（億）を除くと坪300〜340くらいですよ。
予約が中々取れにくい状態みたいです。

バブル期はともかく、ここ10年ぐらいで大塚エリアでタワー以外で
億ションは久しぶりなんじゃないかい？　
時代は変わったもんですね。

だいたい、プレミアム住戸なんて目白や駒込ならありそうだけど
大塚や巣鴨であんまり聞かないですね。

2006年築の大京グランフォート（10階建て）の上層階は1億超えでしたけどね。
住所は上池袋ですが、大塚北口が最寄ですので、大塚エリアの物件になりますよね？

300〜340じゃ思ってたより安いな〜
日曜にでも行って来るか。
予約取らなきゃ断られるのかな？

>>137
そうか、グランフォートがありました。
128㎡　1億990万円（坪・283万円）　今考えても立地的には高いですね。

こんな値段で高いって思うなら北区にでも行きなよ。この辺の物件検討する時間があなたの人生の無駄ですよ。

>140
同意。
グランフォートもいまとなってはお値打ち価格なのにね。
北区に立地のよいとこ（西ヶ原、田端の高台「道灌山」）は無理そうだけど。

141見たいな事書いたけど、西ヶ原も田端高台も駒込圏だからなあ。
139さんのいうこともちょっとわかるかも・・・。
でもグランフォートは安いよ。

やっぱり、蓋を開ければ坪300〜350万位じゃねーかｗ

坪平均400万を下ることはないとか言ってた奴、ド素人で大笑いだなｗ

高層階や南向きは、350万円では買えないのではないですか。
最上階はどうも500万円超えるみたいですし。

眺望や日当たりを度外視して北向きや低層階なら、安いかもしれませんが
南側には5階建てマンション、北側にも同様の小さなビル、西側は3階程度の住宅ですが、
東側はプラタナス通りに面して8階建のマンションがありますよね。
1階に住戸を作らないのもこんな理由なのではないでしょうか。

ところで、地域の小中学校の評判はどうなんでしょうか。
小学校は巣鴨小学校、中学は西巣鴨中学になるようですが、生徒数は少ないみたいですね。

平均は３８５万円ですよ。坪あたり。
プレミアム除かないように・笑

豊島区の小学校・中学校とも人数は少なく１クラスか２クラスが殆ど。
隣は文京区だし、国立・私立・公立で人数が割れてしまうのでは。
子供の最終学歴をどのあたりに考えるかで選んだ方が良いと思います。
例えば高卒・専門学校ならどこでも良いのでは。
学士を取らせたいなら国立か私立。
豊島区でも文京区でもいじめは有ります。但し暴力的な過激ないじめは少ないと思います。
文京区が隣接しているので越境している子もいます。
豊島区内なら区立ならどこでも選べるので地域外の学校を選んでいる家庭も有ります。

正式に価格出ましたね

すごいね・・
4年前ならこの4割引か?

＞148さん
カタカナデベの、店舗の入った外廊下マンションなら
そうかもしれない。
建物もデベも違うから、同列には比較できないでしょう。

スーパー　ライフの隣の旧住友の南大塚グランドヒルズの
北向きの部屋でも90㎡台で1億7000万位〜だったと思います、
バブルの終わり頃だったかな、でもなかなか売れなかったような。

予想通りとはいえ、分譲価格が発表になって、HPが出来上がったら急に書き込みがなくなった。

いいマンションだとは思うけど、この場所でココまで高いと手が出ない。というか手を出したくないｗ景気後退が鮮明になってる中で高値掴みになるのは確実だからね。

かといってコスモイニシアやコスモスレジアやパークタワーじゃ
それこそ『安物掴み』になって、後で困るのは目にみえてるし。
いっそ北区まで行くしかないのかな。

見れば安物じゃないのはよくわかるけど、大塚エリアで
プレミアム、スーペリアル、デラックスの3ランクの住戸グレードがある
マンションなんて聞いたことがない、目白や駒込じゃないんだから。

住宅情報ナビを見ると価格もバラバラで値付けも独特、
同じ間取りタイプで何フロアーか同価格だと思ったら、急に10％以上も上がる。
同じ間取りの最上階が1億5000万円でその一つ下の12階が1億1,300万円
たった1階違いで差額は3700万円とは、その違いは何だろう。
一方北側の14階の最上階は、1億2300万円で13階は1億1100万円で差額は1200万円
最上階のプレミアムなんて庶民には関係ないけど、不思議な値付けをするもの。

＞153
モデルルームを実際に見てから書き込みした方が
いいですよ。
住宅情報ナビの情報だけの判断だとこんな意見に
なるんだな〜と思いました。
プレミアム最上階のリビングの天井の高さは
3mだか4mあってハイサイドライト付きでした。
とにかく明るいし、開放的だし素敵な部屋です。
その下の部屋と3700万円差があってもちっとも
不思議ではなかったです。

＞154
差額の3700万円あれば、天井が高いより10坪（33㎡）以上広い部屋が買えると思うのは
庶民的な発想なんですかね、やはり億ションを検討できる人は違いますね・・・・・

A 3LDK １１１００万円〜１５０００万円 92.44 m2
B 3LDK １１３００万円〜１５０００万円 92.64 m2
C 3LDK １１１００万円〜１２３００万円 93.04 m2
D 3LDK ７８００万円〜８３００万円 76.16 m2
E 2LDK ５５００万円〜６２００万円 57.75 m2
F 3LDK ８２００万円〜８４００万円 78.67 m2
G 3LDK ７２００万円〜７８００万円 73.14 m2
H 2LDK ５３００万円〜５８００万円 55.40 m2

青田売りだったらこの2割引
プレミアムは3割引か

ふ〜ん
今時の価格ですね。
とりたてて高いという気もしませんが。

場所柄
億ションは厳しいと思うけど
５０−７０㎡はそれなりに売れるのでは。

>>153さん

＞B 3LDK １１３００万円〜１５０００万円 ・・・92.64 m2
　　（12階）天井高2580㎜　　（13階最上階）天井高4530㎜
＞C 3LDK １１１００万円〜１２３００万円 ・・・93.04 m2
　　（13階）天井高2580　　　（14階最上階）天井高4530

＞D 3LDK ７８００万円〜８３００万円 ・・・76.16 m2
　　（5〜6階）　　　　　（8階、9階）
＞E 2LDK ５５００万円〜６２００万円・・・ 57.75 m2
　　　　（5〜6階）　　　（9階）
＞G 3LDK ７２００万円〜７８００万円 ・・・73.14 m2
　　　　（4〜6階）　　　（10〜11階）

分譲中の周辺の豊島区文京区の住友のマンションでは最安値です。

詳細はわかりませんがサイトの発表価格だとプレミアムを除く平均（340万）で
シティテラス目白は約15％アップ（395万）、
シティハウス文京護国寺は約30％アップ（440万）という価格設定。
2駅3路線がいずれも徒歩5分程度で、幹線道路に面していない立地を考えると割安かも。
（護国寺は同規模物件で不忍通り、目白は大規模物件で明治通りに面している）
両方とも住友のHPでは、プレミアムグレードMSに分類されるので単純比較は出来ないかも。
それでも、高級物件の目白ガーデンヒルズと同等かやや高いから時代の流れを感じる。

正直、悩みます。文京区の物件買えるんですもん。
オリックスだけど、小石川のタワーの方が一部は安い。
文京区で中古にすればもっと安くて築浅が手に入る。

スミフ内で比べると、目白、護国寺より条件は良いと思います。少し静かで、排ガスの影響少ない、そして護国寺と目白は窓無し部屋が多くてね。もし、立地と価格が近ければ、この大塚は長所が多いと思います。

しかし、逆にこの価格になっちゃうと、文京区の物件と迷いますよね。

見てきました。
周辺環境からかなり浮いてますね、想像以上でした。。。
近くの住民から嫌われそうな高層になってますね。

ここに限らず、新しい高級マンションが出来て喜ぶ周辺住民なんて
聞いたことがありません。

普通は、反対運動ののぼりや旗がそこらじゅうにあって普通の光景だと思いませんか。

北大塚のコスモの物件なんて完成しても周辺の民家に、
まるで戦国時代のようにのぼりが何本もありました。
シティテラス目白も、未だに反対運動の垂れ幕が複数下がっています。

こちらは、周辺環境といい　すぐ前は公園で周辺では貴重な緑があって
どう見ても住宅地なのに、用途地域はなぜか商業地ですからこうなるのかもしれません。

いずれにしても、80㎡未満で8000万円、2LDKでも6000万円近いですから場違いな感じはします
スミフは売れ行きに関係なく当面値上げはしても、値引きなんてないでしょうから
売れ行きはどうなりますか。
分譲中の護国寺のシティハウス、ブリリア、パークと比較するとかなり割安ですから
案外人気が出るかもしれませんね。
大塚エリアでは、現状では競合物件がないこともありますし。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/premium/20080207/146665/nakazur...

こういうの見ちゃうとどうなんだろうと思いますよね
2003年に小日向の中層マンション80m2半ばが6000万台で買えたから
その水準までいきそうな気もしますし
今は様子見が最強にも思える小心者です

ここ10年のマンション価格が下落局面では高値覚えで、また騰がると思って買えなかった人

マンション価格が上昇局面のここ数年では、安値覚えでまた下がると思い込んで買えなかった人。
買えない人は、いつの時代でも買えないのかも。
現在の大塚のレベルは、ちょうど10年くらい前のレベルと同じなんだと思う。

自分が少し無理して買える物件を、買えるエリアに買うことが幸せなんじゃないかな。
収入も職業も地位も違うんだから、他人は他人、自分は自分と思うことなんだよね。

現在の50歳前後の世代は、結婚してマンション適齢期がバブルで地元の山手線内に
マンション買えるなんて夢のまた夢、板橋区や荒川区ならまだ良い方、
埼玉や千葉、東京市部に散っていきました。
地元育ちが、結婚して地元で家を買って生活できないのが都心エリアの特色でしょうか。

申し込みが始まっていますが、申し込んだ方いらっしゃいますか？

モデルルームの最上階には、申し込みが入るのでしょうかね・・・
ここ数年で、大塚エリアでは最高価格の部屋なのではないでしょうか。

どなたか申し込まれましたか?
どちらと検討されましたか?

第一期が抽選から土曜日の締め切りを受けて、先着募集に変わったから
かなり残っているのではないでしょうか。

レスありがとうございます
90㎡台のを購入はできるのですが
このあたりも新築は高くなりましたね
中古と比べるとその差があまりにもあって
例えば諸事情で2年後ぐらいに売るようなことになったときに
どうなんでしょうと思うのですね
中古のリホームも考えてみたり
販売状況が鈍い(?)というのは
最も率直な指標なのでしょうかね

＞170
中古の年代と程度にもよりますが、2年後に売却した場合に目減り額（率ではない）が
少なくて済むのは間違いなく、中古でしょう。築20年で新築の半額程度？
広さにもよりますが1000万円でかなり新築に近いリフォーム出来るようです。
業界人に言わせると、住まいとしてなら極論を言えば新築は新しいこと以外にメリットが
少ないという人さえいます。
マンション適齢期の世代は、80％近い人が新築志向だそうですから、実力以上に割安ではないでしょか。
90㎡超をご希望となると、文京区なら普通にありますが、このエリアではニーズがないのか
希少価値で物件が限られてくるのと、売り物件がタイミング良くあるかどうか。

少し前に、南大塚グランドヒルズの中古の書き込みがありましたが、築17年くらいになりますが
駅から遠いことを除けば、バブル期のスミフでは最高グレードでしたから全てにおいて豪華だったと思います。現在でもトップの高級マンションでは、当時も話題になって注目されました。
たった30戸で全戸専用駐車場付きで、半数以上は地下駐車場ですが見方を変えると
老夫婦で車がなくても駐車場使用料を払うからその分、維持費がかかるということ
その他は賃貸物件がいくつもあることくらいでしょう。

大塚駅5分のコスモレジア大塚が新築未入居で5200万円で出ていますね。
こちらは山手線の外側ですが、価格的には魅力です。
売れ残りの物件でしょうかね？

大塚にしては高いなという書き込みが多いですね。
プレミアムの最上階1億5000万円ばかり目立ちますけど、全体の価格をよく見ると
スミフにしては割安感がある。
あまり売れてないと言われているシティテラス目白、シティハウス文京護国寺と比較すると？

第一期で発表されている部屋をまとめると。

北向きの三方向角部屋3LDK（スーペリアル）・7200〜800万円（坪325〜353万円）
西向きの角部屋2LDK（デラックス）　・5300〜5800万円（坪315〜345万円）
南西の角部屋3LDK（スーペリアル）　・7800〜8300万円（坪339〜360万円）
南向き中住戸2LDK（デラックス）　　・5500〜6200万円（坪315〜355万円）
南東の角部屋3LDK（スーペリアル）　・8200〜8400万円（坪345〜355万円）

1フロアー1戸の三方向角（プレミアム）・11100〜12300万円（坪395〜440万円）
南西の角部屋最上階付近（プレミアム）・11100〜15000万円（坪395〜535万円）
東南の角部屋最上階付近（プレミアム）・11300〜15000万円（坪395〜535万円）
※プレミアムは全て3LDK

北隣に6階の小さなビル、南隣に5階のマンションがあるので眺望を気にする人は
7階以上なら問題なし、それ以外は3階程度の民家だから4階以上なら大丈夫。

このグレードの建物で坪315万円のデラックス2LDKはお買い得かも、他のマンションなら
レベル以上の内装と仕様。
坪400万円弱のプレミアム住戸は、スミフではかなり割安。
目白や護国寺なら最低でも坪500万円〜だから、この内装と仕様で100万円以上安い。
特に13・14階の三方向角部屋のプレミアムは1フロア1住戸で、実質的に専用エレベーターなので
プライバシーは最上級で都心のハイグレード物件でも見ないこと。

それで、売れゆきは如何?

ここマンションコミュニティってデベの広告板でもあるんだ。
あまりにも宣伝臭が・・・

高値掴みになるような気がしますが…
大塚エリアで80平米以下で8000万前後が割安？
とてもそう感じることはできませんね

大塚にしてはというより
絶対的に高い
今後値上がりする余地が不透明
在庫調整売り惜しみの高値付け
　
しかし読みが外れて世の中スタグフ傾向
高値で押しつけられた消費者の運命はイカに・・
というのが総括かね
　
あのまま日経平均が上がり続けていま25000円
今後100年で100万円ぐらいNK225はあがるのよなら
すげー割安お買い得だったでしょうけど
　
あと、173のような褒め殺しは良くないよ

＞177
同感です

ナンセンスな投稿が多いね。
マンションは株や商品相場じゃないんだから高値づかみという発想が可笑しい
住まいとして入居したら翌日から中古物件なんだから価値が下がって当然でしょう。

スミフのスレには、「高い、高い」「売れ残り、売れ残り」を連呼する変わった人
検討しない人が必ず現われて、とりつくのが多いけど。
こんな投稿者に限って、ＭＲに足を運べないから実物を見てないんだな。

大塚では珍しい財閥系の久しぶりの億ションのあるマンションなんだから、
買いたい、価値を認める、資金力のあるお金持ちが買えばいいだけでしょう。
カタカナデベも、経済設計も、下駄履きマンションもいろいろあるから
個人の選択肢は色々でしょう。

世の中色々、先入観があると冷静な判断が出来ないのかも
池袋までの移動手段に原付バイクを使う人、カローラを5年ローンで買って使う人、
足としてベンツをキャッシュで買える人。
移動するという行為も効果も同じだけど実際は・・・・・

＞177
173は予約待ちのモデルルームの営業さんと思われます。

では、179は?

日本語は正しく使用しましょう
誤）「高級感あふれる内廊下」→正）「狭いエレベーターホール」

やっぱりモデルルームに行かれない人だ
百聞は一見にしかず、勇気を持って行きましょう？

土地の歴史としては川のようですが
現在の周辺リスクはどの程度でしょうか?
用途地域を考えると目の前南に14階とか
ネオンつきのシティホテルとか
隣にパチンコ屋や工場とかはありうるのでしょうか
土地勘があまりないので

第一期先着順に、物件概要が変わっています、住宅情報の間取りも変わらず
28戸売り出して、いったい何戸くらい売れたのでしょうか。もしかして、3つですかね？

どう言ったらいいか
この値段では
WCT第一期の最上階買えたからな
東南角のオークション部屋も買えたのか?
今更言っても仕方ないことだが・・
そこまで特別な場所でないところの住居に
金をかけなくなったと
正常なことが起きているだけなのでしょう
既に買いたい人は買ってしまっている

＞WCT第一期の最上階買えたからな

工業地帯で埋め立て地の、バス便の物件とこちらを
比較するのは失礼というか、マンション観がないね。

狭いエレベーターホールのことを内廊下と呼ぶのでしょうか？

いずれにせよ、1台のエレベーターを、その階では1〜3世帯で使うので
プライバシーは抜群でしょう。
手前の棟の最上階近辺は、フロアーに1世帯しかなないので、
まるで専用エレベターで、お隣さんも無し。
エントランスが豪華で高級マンションと宣伝していても、まるで
団地のような外廊下で10世帯で1台といった仕様が多い中、これは希少価値かも。

1フロアに1世帯って言えば聞こえは良いけど、
言い換えたら、戸建て用の狭小敷地に無理矢理
マンション建てた迷惑な物件てことですよ。

>193

なんでそんなに悪口言いたいのかね〜
あそこの敷地1000㎡以上あるよ。
それが戸建用の狭小敷地って・・・
きっと人気があるのがイヤな人なんですね。

＞　192　団地のような外廊下で10世帯で1台といった仕様が多い

まあ、敷地が狭小というかは別として、文京区豊島区辺りの一流デベの物件で外廊下でエレベーターが10世帯で1台のMSって最近ありますか？。

今時、そんなMSの方が探すの難しいですよ。内廊下に関しては、私も内廊下のMSに住んでますから善し悪しわかりますけど、このHPにも内廊下と外廊下の検討用の長いスレがあるから、その辺良く検討された方がよろしいかと？。居住経験がおありか分かりませんが、内廊下無経験の人って、住むと悪い所も分かるのですが、憧れ抱きやすい今のMSの構造ですからね。

この物件の配置に関して問題なのは、
１）内廊下という言葉とエレベーターホールという言葉が同じにしてますね（業界で区別が無いのを悪用しています）。
２）プライバシーという観点では各戸の玄関にアルコープが無く、玄関を開けるとエレベーターをおりて来た他人に玄関内を覗かれる（一番酷いのはH typeで戸内の廊下まで）事があるため、特にプライバシーに配慮した作りとは言えないと思いますね。
３）1台のエレベーターを一つの階で使う戸数が少ない事がプライバシーに寄与するでしょうか？。物件が所謂ペンシルの作りであることを象徴しているだけですね。実際は53戸に2機が多いか少ないかの問題でこのMSがもし30階建てだったら3戸に1機のエレベーターではどうしようもありません。そういう意味ではエレベーターの数に関しては居住者には便利な数（実はこれも普通です）だが、プライバシーとは関係ないですね。

195さんが内廊下とペンシル構造の孕む意味を問題提起した後なので
少しフォローしますと

玄関=エレベータの扉という感覚かな
どの住居内も扉が開いたらエレベータ待ちの位置から見えるでしょう
このエレベータを待っていると見えるというのは問題です
さらに「内ホール」なので外からの環境音も少なく
玄関での行ってらっしゃいの会話も筒抜けですか
　
これがプライバシー「抜群」とどう結びつくのか全く理解できません
むしろプライバシーを考える上では検討が必要な内容に見えますよ

ウチは「行ってらっしゃい」は玄関開ける前だから大丈夫だな。
ついでにチューも開ける前だからプライバシーは万全だ。

>>197
エレベーターの前でやったらタイミングで有名人になれるね　W
言いたかったのは玄関扉は防音性がいいとしても
コンクリートの壁ほどではなく
外に漏れるのですよと言うこと

＞198
やはり、ＨＰの情報のみで棟内ＭＲは未訪問なんですね。
そんなに敷居が高くないので、一度訪問してみると自分の間違いに気付くと思いますよ
なぜ、二棟構造のペンシル？に設計したのかも、教えてくれますよ。

一部屋売却記念デベアゲ