シティタワー東陽町

カルガモ：ママにならってス～イス～イ　江東の公園に親子　／東京
5月2日11時0分配信 毎日新聞
　江東区東陽６の仙台堀川公園の川に、カルガモの親子が姿を見せ、訪れた人たちを和ませている＝写真・日報連会員、田村喜六さん撮影。
　同公園は仙台堀川を埋め立てて造った都内最大の親水公園で、桜並木をはじめさまざまな木々の森が整備されている。区によると、カルガモの親子は毎年この時期に姿を見せるという。
　母ガモの後ろを遅れないようにせっせと泳ぐ子ガモたちの愛らしい姿がしばらくは楽しめそうだ。同公園は東京メトロ東西線東陽町駅または南砂町駅から徒歩１０分。

城東地区では、一番バランスのとれたマンションですね。

子育てに良いところみたいですね。

この掲示板も最近落ち着いてきましたね。

セールスも一段落なんでしょうか？

むしろ営業さんらしき書き込みが増えましたね…。

575
この売れ残り物件のどこが城東で一番？
その根拠は？

当該物件について,価格設定を中心に否定的な意見が多数寄せられていること,また先般「好物件である」旨掲載したものの,たった一度の見学だけでは評価しきれない何か後ろ髪を引かれる思い（表現は適切でないかもしれません）がしたので改めて再訪してまいりました。
さて物件の商品企画(※)に対する評価は,各人のニーズの違いなどにより千差万別かと思いますが,私は｢立地エリア｣,｢周辺環境｣,「建物仕様」の主に3つの視点から,それぞれ順に３：２：１の配賦比率で,他物件と比較考量するなどし,総合評価することにしています。以前投稿した内容の重複となってしまいますが各項目の評価から列記したいと思います。
※「立地エリア」,「周辺環境」,および住戸割り（専有面積）・間取り・設備などの「建物仕様」,ならびに「価格設定」等
[立地エリア]
都内主要８環状道路（内堀通りから環状8号線まで）のうち5番目に当たる「明治通り」の内側で虚飾なく「都心物件」であるといえ,また本丸の一角「大手町」まで電車時間9分の東陽町から徒歩10分程度の通勤利便に富む好立地に位置している。
[周辺環境]
南側は「葛西橋通り」が騒音面での嫌悪要因となりますがその反面採光に恵まれ,北側は江東区内屈指の「仙台堀川公園」に隣接しており,また公共・商業施設に不自由することがない,など恵まれた生活環境が享受できるファミリー向けマンションとして大変好感が持てる絶妙な立地に位置している。
[建物仕様]
数多くの内廊下型タワーマンションは一部の妻側住戸を除き大半が一面採光であり専有面積の割に間取りが少ないなどの欠点を有しているが,当該物件はすべての住戸が二面採光でかつ共用廊下などを隔てずに全室直接採光しているなど,そう簡単には見かけることのできない貴重な住戸プランを提供している。また騒音面の嫌悪要因である葛西橋通りに配慮しすべて二重サッシにしている点も好感が持てる。

以上,長々と書きとどめてしまいましたが,総じて,「立地エリア」「周辺環境」の特性を最大限に生かした「建物仕様」でこれに見合った「価格設定」をしており,改めて「良好な商品企画を有する物件」と評価するに至っております。

アゲ

当該物件について未だに不可思議な布教的ホジ意見が多数寄せられていること、また以前「問題がある」ことを掲載したものの、たった一度の見学でも十分に評価できる明確な思い（表現は適切です）があり、改めての再訪はしておりません。
改めて結果としては、
[立地エリア]
超混雑路線「東西線」の駅から徒歩10分超となる駅遠物件であり、一言で言えば低ランクの立地に位置している。
[周辺環境]
「葛西橋通り」に面し騒音面が最大の問題。更に子供がいる家庭にとっては安全面も注意する必要がある。周囲にはどこにである程度の公園があるだけで、プラス要因とみるべきものは何も無い。
[建物仕様]
20階にも満たない物件をタワーと称する時点でデベロッパーの姿勢を疑う。唯一の売りである内廊下は狭く、細長い建物形状は狭い立地に無理やり建てた感をより際立たせる。間取りは住友内廊下物件特有の柱やデットスペースが多く、表示面積よりも2回り狭い印象を与える。

以上、簡潔に特徴を纏めましたが、総じて"課題が多くプラス要因の無い"「立地エリア」「周辺環境」に"内廊下のみが売りだが、反面課題も多い"「建物仕様」。
これらに見合わない「高額な価格設定」がなされており、改めて「問題を多く有する物件」＝「現実的に売れていないことが頷ける」と評価するに至っております。

↑
もしかして、とても欲しくて買いたいけど買えない人なの？
もしそうなら身の丈にあった買い物選びをすることね。

↑
そういう君はここを買ってしまったのかい？

>>583
ここを買える財力のある人はここを選ばない。
ここを買える財力の無い人もここを欲しない。
ここはそんな物件だ。

現物見れるのは、いいことです。

売れ残りとも云えるが、体力無いデベなら、あの手この手で
竣工前に売り切ろうとしただろうから、納得いくまで現物確認など出来ない。

納得行くまで現物確認すると、買いたくなくなる物件ｗ

誰もが納得いくまで現物確認できる物件=誰もが結局買わない物件

徐々に売れてるみたいで、Ａタイプは、ほとんど残ってないね。

さすが住友。

徐々に売れているみたいで、Ａ’、Ｂ、Ｂ’はかなり残っているね。
Ａもそこそこ残ってるけど。

さすが体力のある住友。

株主が許すのかは知らないけど。

Ａ、Ａ’は、結構売れてるでしょ。
まあ、価値があると感じる人のうちお金持ってる人が買えば
いいんじゃない？

あの～… マンションズの最新号を見ても去年から殆ど減ってないのですけど。

>>591
確かに。
ただ、そんな人は30人もいなかった、ということなんだろうね。

いや なんだかんだで 50はいますよ

新築の近隣物件よりキッチンなどは豪華で間取りもいいし
一度は見学に行ってみると印象が変わりますよ。
周辺はマンションに囲まれているので、
ダイレクトウインドウやガラスバルコニーは
視線が気になって非常に微妙ではありますが、
実際のお部屋は明るくて空間が広々として見えます。

裏手にある尾高橋も綺麗ですよ。
でもトータルで見るとコストがかかるのでファミリー向けではないような。
マンションの規模や作りから見ると
子育ても終わった落ち着いた年代の方によいのでは。

他物件と比べるとここの営業さんは色々と詳しいし親切です。
でもさすがに２年近く経つので、
三井さんよりちょっと下くらいの値段なら完売しそうなのに。

まだ４割くらいでは？

やはり値段なんでしょうか

駅からの距離や周囲に建物が多いという条件を加味すると、今の価格は少し割高な気がしますね…
地縁もあり、緑も多く、自転車圏内にアリオができることもあり、気にはなっているのですが、いかんせん高いなぁと。
とはいえ、スミフさんは値引きしないことで有名ですし、期待してもダメでしょうか？

HPの価格が未定に変わったので、値引きしてるのでは？

未定＝そういう意味ではないですよ。
ちなみに中層階以上の3LDKでどのくらいだったんですか？

たしかに未定になってますね。値段。
遂に価格の変更なんでしょうか？

完売です！

ないない。坪単価いくらくらい？

ここは高値掴み確定

中層階で230位だと思います

決まり値ですか？

駅から遠いし、タワーとはいえ眺望も良くない。
ここに２３０の価値があると感じた人はどの辺りのメリットが決め手になったんだろう？
この金額出すなら他にもっと良い選択肢がありそうなものだが。。。

１７階のモデルルームからの眺望はなかなか良かったですよ。

上層階も 値下げされてるんでしょうか？

眺望は欲しいところですね

川沿いの建設中マンションと比較中ですが

最後の決めてに欠いております

個人的には、川沿いのマンションよりはこっちの方がポイント高いですかね。
まだ駅に近いですし、かつ全室角住戸なのはいいなと思いました。

高層階ってまだ残ってますか？価格次第で検討したいのですが、おいくらくらいなんでしょうか？
あと、モデルルーム住戸って何階のお部屋ですか？家具つきみたいですが、価格は普通なんでしょうか？
最後に、価格攻勢は難しいですか？やっぱり住友さんだけに。

質問ばかりですみません。よろしくお願いします。

610さん

あまり先入観にとらわれず、まずは現地見学をお勧めします。
その際、予算は明確になされた方がよいですね。
資金的な面が決め手としては、欠かせないでしょうが、現物見れるので、きっと今後の選択の参考にもなると思いますよ。

>>611さん
アドバイスありがとうございます。
ただ、今住んでいる場所が結構遠いもので、先に知っている方の情報を得たいなと思いまして質問をさせていただきました。

6000くらいなんですかねぇ。でも公式も値段が未定に変わってますし、
少し様子見をしたほうがいいかもしれません。

半分くらいは埋まってるみたいですが・・

売れ行き的には苦戦してるのかもしれません。
外から見たかんじだとまだ空き部屋が多いように見えますし、営業さんのアピールもけっこうなものです。
とはいってもスミフさんですから、値引きは厳しいんじゃないかと思いますね。
正直、この立地に見合った価格とは思えないので、私もしばらく様子見です。

一度モデルルームに行ってみるといいです。
値引きしそうでしたよ。

値引きしてるんだ？
スミフさんなのに意外。
とはいえ、値引きしないとここは売れないよね。
値引きはどのくらいですか？

210＠坪くらいまでは下げないとね。この立地では掃けないんじゃないかなぁ

>616

15くらい

じっくり歩いてみると…微妙な距離だなあ。
前の通り、夜はどうなの？やっぱり、結構交通量あるの？ 周りはぽちぽち色んな店が、それなりに散在してて不便ではなさそうだけど。 すなぎん は歩いてて楽しいね～。取り立ててこれと言うことはないけど。車入って来ないのがいい。お祭りの屋台みたい。

>>618
15%くらいってこと？

15万ってことはないだろ…

１５％って本当に？
でも２０％引いてやっと適正かとも思うけどね。

1500万円！？

実際15％も下げてるとしたら、駅から遠いとはいえ、
城東地区ではかなり優良物件なんじゃないか！？

15％値引きで優良物件とはどういう意味？

たしかに750万くらいは下げてくれましたね。

もともとが相場よりかなり高いので、完売目指そうと思えばもう一声必要なかんじだね。
土地の狭さや駅からの通さ、まわりのかんじを踏まえたら、スミフブランドをプラスにとったとしても価格に見合うとは近隣住民としてまだ思えないので。
南西側に建設中のマンションってどんなかんじになるのか、知ってる人います？

さすがにそんなにはひいてくれないでしょ。

>>626
本当ならどの部屋の話か教えて？

中層のA′です。

一言。
住友は、押すも引くも 指令ｺﾞｰがでたら 早い。
お茶濁しで煮え切らない三井とは かなり 違う体質。

値引かれる前の値段が わからないのですが・・・

値段発表してくださいよー

>631さん

週末、二度目の見学に伺いましたが、ＧＷの時と比べ契約中の部屋がかなり増えていました。

確かに下げると決めたら、早いですね。感服致しました。

この周辺を継続検討している人は、プラウドを高値掴みしないよう、注意が必要ですね。

具体的に金額が下がる提示を受けるのでしょうか？

まさにプラウドと比較中なのですが

２割ダウンはさすがに
無理でしょうか

１割下がろうが２割下がろうが数千万円払うことに変わりない。
幹線道路が目の前にあり、駅からもそこそこ歩くなら違う選択肢のほうがよい。

↑じゃあ尚更プラウドなんか選んじゃダメですね

遂に新価格！なんでしょうか？

スミフがそこまで値下げしてるとは、にわかには信じがたいなぁ。
週末MRに行ってみるか。

今週末くらいで、売り切れちゃいそうですね

この間、ここと三井のモデルルームに行ってみました。
こっちの方が高いですけど、間取りと仕様はこっちの方が
気に入りました（全室角部屋）。
残り十数戸だそうです。

どなたか、最近の価格教えてください。
やっぱり、三井、野村の影響で10％位は
下がっているのでしょうか？

野村が、坪200万程度で応酬してきましたね。

向こうは、南側が公園ですから、Bタイプ検討している人は、流れそうですね。

やっとこの辺り本来のポテンシャル通りの価格帯になってきた感じでしょうか。

友達が先週見に行ったといってたけど
だいたい1000万～1500万は下げれるらしいよ。
まだ15個くらいはあったそうな。

昨日行ってきました。
葛西橋通り向き、4階で４７００万で、
買う意向をあまり見せなかったからか、
初期費用くらいなら・・・という下げ幅でした。
5000万以下はもうないみたいです。
公園側は、全て契約済みになったそうです。

見た感想、キッチンの狭さ・音が気になりました。

駅前なら幹線道路に面していても許せるがこれだけ駅から離れているなら幹線道路沿いでなく公園前のプラウドのほうが良いですね。

意外と交通量あるね～。夜はどうなのお？

価格情報、ありがとうございます。
そこそこは下がってきてるからか、結構はけてきてますね。
間取りは気に入ってるので、もう一回行ってみようかな。

かなり下がってますね 1000万も！

２割ってこと？？？在庫処分ですね・・・

値引き後の価格で買えた人はラッキーですね

逆に定価で買った人は2.3人しかいないそうですよ
最初から値引きしていたっぽいです
あの値段じゃあねぇ・・・
最初の２．３人、気の毒です

まあ、いいんじゃないですか。
定価で買える人はお金持っているんですから。
最近のやり取りをみている限りでは、646さんの
情報が正しそうな気がしますが。

「スミフは絶対値引きしない」と言い張っていた人は何だったのだろう…営業さんだったのかな？？

最後にスミフが使ってる2階の事務所の部屋を売り出すんだろうね。
あんな部屋、タコ部屋同然だから
きっと破格で出てくると思うよ
南の一番うるさい部屋だし、歩いてる人から部屋の中見れちゃうし
4000万切る可能性
十分にあるでしょうね

もう埋まってるみたいですが・・・。

いずれにせよ値下げは確実な感じですね

三階四階五階も埋まってそうですね

この前確認したら、申し込み入ってもキャンセルとかもあって
確定していないみたいでした
みんなアウトレット物件って、最初は飛びつくけど
冷静に考えたらどうなの？って思うんじゃない？

それにひとつ気になったのは
内廊下設計で、玄関に一番近い部屋がマスターベッドの部屋。
玄関からマスターベッドまでってただの廊下しかないから、マスターベッドでちょっとうるさくすると
廊下まで丸聞こえです。
それってどうよ？と友達も言ってました。
私も・・
イヤです。
かなり気を使うと思うな。

少なくとも同じフロアの人に聞かれるって・・・

子供いる家庭はあまり住んでいないようですよ。
ディンクスか、老夫婦が多いって営業が言ってたし。

あんな設計じゃあ、子供がいる家庭は気を使うよね。静かにしなくちゃって。

>658

田の字型のプランよりマシなんじゃない？

高額なのに柱とデッドスペースの多い間取りより、安い長谷工の田の字プランの方がまだマシ、という市場の回答です。

マンションなんてみんなそうですよ そんなに気になるなら一戸建てを是非

みんなそうなんてことないですよ、
最近のマンションは間取りでプライバシーを守られるように
あれこれ考えるものです。

それにしてはこのマンションは高い割りに考えが足らない感じがしますね。

ちなみに私は一戸建てからマンションに移ろうとしているものですがなにか？

いくらなんでも、長谷工より劣ることはないでしょ。
そもそも、あのプラウド、そんなに売れ行きいいの？

大したプライバシーもないので、私には充分です。

それより、見知らぬ人が玄関前に来れるほうが恐ろしいので、内廊下で戸数が少ないのが希少でした。

安くはないですが、高値掴みだったとは思いません。

確かに、セキュリティーはしっかりしている感じを受けました。

>>658
マスターベッドルームで、
廊下まで聞こえるような、
どんなうるさい事をされるのでしょうか。。。

>>665
見知らぬ人が玄関前に来ることについて、
内廊下と外廊下の違いってあるんです？
オートロックか否か、なら分かりますが、
内廊下だと侵入が少なくなる理由って？

667さん

そういうのを愚問といいます

聞くな、いちいち

セキュリティはしっかりしているにこしたことはない。

>668さん

内廊下、外廊下のみの違いなら単純に外部侵入できるか否かの違いだけです。

かつフロア当りの戸数が4戸と少ないことで、相対的に来訪者の絶対値が減るわけですから、その点が希少だと思っている根拠です。

マスターベットルームが玄関に近いとの意見がありましたが、
外廊下の一般的なマンションのマスターベットルームは廊下に
面してるケースが多くないですか。
それなら、玄関、廊下を挟んでいるだけ、こちらのマンションの
方がまだプライバシーが守られてる気がしますが、、、