シティタワー東陽町

>>447

本当にヤバイよね

野村と三井が売出す前に何とかしないと！　

恐らく　ここより安いだろう。

プラウドが安売りすることも考え難いし、三井の周辺立地も微妙なので、意外に捌けるかもね。

ひがみ、やっかみの書き込みが多いね。

中傷する以外にましな趣味はないのだろうか？

お可哀相でございます。

立地が悪いな。南側は道路で×、北側が公園でいいんだけど。

北側のマンションの位置なら、売れるね。
もうっちょと後ろに引っ張ればいいんじゃないかな。

中古、中古っていうけど
引渡し時に

新築そっくりさんをサービスしてもらえばいいでしょう。

ここって　西側も北側も　かなり隣マンションと近いよな

ここの一番のデメリットは高いこと
だから、手が出なくてひがむ人は多数いると思います

住友不動産＝高級路線＝高額＝欠点が少ない＝お金持ち重視

住友不動産＝高額路線＝価格が最大の欠点＝入居者がいないので共用施設使い放題、エレベーター待ちなし、一年中誰とも会わずに暮らせます。

もうすぐ一歳ですね。
入居者の方は、正直どうおもってるのでしょうか…

涙・・・です。

泣くんじゃネーェ。　今に良くなる周りをミロ、、、、。　野村も来る、新日本も建てている、ヨーカドーもきっと来てくれる。　頭の中で想像してくれ？　きっと自慢できるマンションになる。
子供にも自慢できる「お父さん、買ってよかったね。」といえる日を想像してくれ。それだけでもこのマンションは歴史に残る。　必ず。

最新【イベント情報】だよ〜


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　　空クジなしの抽選会にご参加頂けます♪(先着順)

ナイター営業実施中！　午後８時まで。


何だか　地方スーパーのオープンイベントみたいになってきたな〜ｗ

＜465
　西側は隣りマンションと道路を挟んでる
　北側は最寄のマンションと駐車場、仙台堀川公園（川・道・広場）を挟んでるのでそれなりに離れている。
　
　隣りも北側も13階立てなのでここの14階〜19階は、遮るものはない！

間取りを見る限り公園側の部屋は１面しか隣室と接してないんだね。

これはいいなぁ
うち子供がいるのでいくら防音でも気になるんだよね。
精神的に。

>463

釣られて、行ってみようと思います。
Aタイプの間取り良さそうだし、実質ローン負担が85,342円〜ならお値打ち感ありますね。

固定と変動、数字のマジックに騙されぬようにしてくださいね

固定３５年は年末から底値のようですが

任天堂Wiiや任天堂DSが当たる
　　空クジなしの抽選会 今週Wii買わなくて良かった。　住友さん感謝します。

そもそも住友はこの惨状を見ている近所の人が
ここを買うと思ってるのだろうか・・ｗ

何だかイベントも迷走してきましたね
まあ、面白いので静観ですけど

おれは、もんじゅ、たこ焼き、お好み焼き、屋台などの企画を希望します。
一杯ひっかけての内覧なら気持ちも大きくなり契約もスムーズすぐ完売です。
良い企画でしょう。

大幅な値引きをせずに売切ることで利益をあげ、株主から評価を得ている住友ですから、まぁいつか完売すればいいか、という考えなんでしょうね。
品川とかみてるとそう思います。

やはり大手は強いですね

＞そもそも住友はこの惨状を見ている近所の人が
＞ここを買うと思ってるのだろうか・・ｗ

家賃相場の安い、下町に賃貸で住んでいる人はターゲットではないと思います。

それは言えてますね。

プラウドも同じ感覚なのではないでしょうか

＞＞大幅な値引きをせずに売切ることで利益をあげ、株主から評価を得ている住友ですから、

株主から評価を得ているのなら、２年前の株価５千円から１０００円弱に下がる訳がない。

財閥系じゃなければ、とっくに終わってるでしょう。

東京２３区はまともだが、それ以外は在庫のやまだらけ。

たとえば札幌あたりで完成から１年以上で、半分近くしか売ってない。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/hokkaido/kita1nishi20/detail.cgi

>>４７３
プラウドは普通の感覚だと思うよ。西大島の２物件はこのご時世にもかかわらず、
完成前にほぼ完売状態。

住友の大型物件登場
平井駅までたったの徒歩１５分、工業地域の大規模物件が売り出されます。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/hirai/index.html

亀戸レジデンスの売り出し当初の価格帯と同じくらいかな。

>>471
>大幅な値引きをせずに売切ることで利益をあげ、株主から評価を得ている住友ですから
一度、株買って、総会行ってごらん。
こんんなに売れ残して、販売長期化して、無駄なコスト垂れ流して、株主への還元がこのレベルか、何やってんだ、ってマンション名挙げ連ねて叩かれてるよ。
いや、本当に、プチバブル期ならいざ知らず、なんでこんな事続けられるのか不思議でならない。

>475さん

売れ残りに対して、スミフは何て回答しているのでしょうか？
これだけ市場を無視している意図が説明なされたのでしょうか？
株主になって、出てみようかな。

>>477
>希少な都心物件は値下げせずゆっくり売る方針とのこと。
ここ、有明、豊洲、世田谷もそうだが、近隣に他のデベがより安い価格で販売し、それでも売れない状況で、「希少」も「ゆっくり売る」も言葉として全く合っていない。
競争相手がいる市場で、全く売る気がない、というのが方針としか思えない。
株主と市場をなめているのではないか。

内覧に行って期待していたほど値引きしないので、相当頭に来た人の書き込みのようですね。
今後もここは大幅な値下げ販売はしませんよ。　そのうち完売しますよ？
１〜２年では無理でしょうがね市況が悪くなる一方ですからね。　今日も経済指標の発表がありましたね。アメリカは戦後最大の恐慌、日本も３５年ぶりとか？浮かれている場合ではないですよ。
不動産は、昭和４０年ごろの市況まで下がるでしょう、いやもっとかもね？

今月いっぱいのイベントです


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※2/28までにご来場頂いた方には任天堂Wiiや任天堂DSが当たる
　　空クジなしの抽選会にご参加頂けます♪(先着順)
≪1等≫ 任天堂Wii
≪2等≫ 任天堂DS Lite
≪3等≫ 「なだ万」又は「銀座瀬里奈」お食事券（1万円分）
≪4等≫ マックカード(500円分)

ナイター営業実施中！　午後８時まで。

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

来月はどんなイベントを計画してるのでしょうか
楽しみです♪

ここを真剣に検討しているはいない・・・ですかね。
価格以前に立地が今一つだからでしょうか。
わざわざ東西線の駅徒歩10分超ではね・・・。
現実問題として、値引きされても踏ん切りつかないでしょうね。

何か書いてくれ。　笑えるネタでもいいです。　忘れられないように。

住民版立ち上げますか？

お正月にＭＲにいって大福を貰った人いますか？ 美味しいかったですか？
お金があったら、このマンション買いたかったな〜

おれ、貰ってネェーナ。　おみやでたの？　今日帰りに言ってみようかな？
「正月のだいふく」お願い。

投資用の購入者が多いのだろうか？オフィス街だし。

書き込み有難うございます。　「オフィス街だし」キツイージョークですが、今は、農閑期ですので露前までには

ところで　営業の人ってマンションの空き部屋に寝泊りしてるの？

そんな奴はおらんやろ

どうして大福なんて配ってるんでしょう？
今まで聞いた事ないけれど。

住友さん、気の済むまでゆ〜っくり販売してね〜。

とりあえず　皆の最大の関心事は来月のイベント内容だろう。

野村と三井と住友。
物件として一番いいのはどこでしょうかね？
あと、一番最初に完売するのは？？

>493

すぐ近くに地所もあるよ。駅からの条件は、ここより悪いプラウドがそこそこ売れると、さすがにスミフさんも焦るのかな？

焦りません。　記念館にします。

今月のイベント情報がアップされてません。

ダイヤモンドに出てましたね。値引き率のようなものが。計算方法がわかりにくかったのですが

値下げしているということですよね

ダイヤモンドに出てましたね。値引き率のようなものが。計算方法がわかりにくかったのですが

値下げしているということですよね？
来週また行って見ようかしら。

確かに週末は混んでましたね。
小さなお子様のいらっしゃる家庭が多い印象でしたよ！

>497

次は花見じゃないですかね？今年は開花が早いようですし。

住宅ローン減税の拡充が決定したら、思った以上に捌けちゃうかもしれませんね。

げげげげ　今月のイベント無し！>、<
　　　　　　　　　　　　　　　　、
　　　　　　　　　　　　　　　　、
　　　　　　　　　　　　　　　　、

【イベント情報】　
　　新モデルルーム発表につき、モデルルーム家具付分譲開始！（限定２邸）

水曜日も営業！　ナイター営業午後８時まで。

家具はいくら相当？

遠くから見ると灯が増えているようですが
居住者は増えているのでしょうか？？？

東陽町に行く用事があったので、ついでに現地まで歩いてみた。
売れない理由がわかってきた。

・駅から現地への道は、区役所を過ぎるまでは道が狭く人通りが多く歩きにくい。その後は信号もあり、道路のアップダウンもある。贔屓目に見ても１３分はかかる。
・周囲は団地・マンションと工業系施設多く、電線電柱も多くどちらかと言えば殺風景。
・川ないし暗渠が多いため、周囲の道路（橋）が高くなっており、マンションが窪地に建っているような感覚がある。
・中に入って見たわけではないが、周囲の建物もそこそこの高さがあり、上層部でなければ眺望にやや不安。
・同様に周囲の建物からの視線が気になるため、カーテンをかけると窓面積の広さも意味が無い
・葛西橋通りはやはりそれなりにうるさい

以上から個人的には、なんとなく夢が持てない物件との印象を受けた。
大金を払うには夢もある程度必要だろう。設備や構造のスペックはとてもいいけど、それだけではね。
夢が持てない割には価格が高いんだよね、２割引でも。そのくらい払うなら、他にも色々選べるし。
この立地ならむしろ、設備仕様を落としたずっと安いマンションにしたほうが売りやすかったのではないかな。
現状では富裕層にも庶民にも相手にされないマンションになっているように思います。

先週モデルルーム見学に行ってきました。
感想としては、内廊下や、全角部屋、防音性など惹かれましたが、やはり1部屋1部屋の狭さが気になりました。
低層階であれば、1,000万引も可能と担当者に言われましたが、それでもちょっと高い印象を受けました。

↑
そんなに引いてくれるんですか？

それくらいは引いてくれるでしょう。私も行きましたが結構似たような話されましたよ。
私もスペックは良いと思いましたが低層階は電線や道路が非常に気になりました。

今だとこの値段だと選択肢あるからね～。もっと早くにやれよってな感じ。

そんなに引いてもらえるんですか？
すでに住んでる人にはなにか対応するんでしょうか？

可哀相に・・・

「スミフは値引きしない」というのは、購入者の妄想だったのかな…？

・・・のようですね。
人生最大の買い物で後悔はしたくないですね

スミフは頑張って頑張って耐えて耐えて、最後に放り投げたって感じ。
最近の激しい値引きは業界でも顰蹙を買っているみたいですよ。

つーかスミフさん、値引きするだけではダメですよ。
ちゃんと販売価格に応じた顧客層を囲い込まないと。

この物件の場合だと、５０００－７０００万を２割引で売るとする。この場合実売価格は４０００－５６００万くらい。
亀戸レジデンスやらライオンズなんちゃらを検討している層とかぶってきます。
でも、こういう層は５０００－７０００万の定価を見た時点で検討から外す場合も多いのです。
実際不動産情報サイトなんかで、上限価格４５００万で検索されたらこの物件は引っかかってきません。

実際に見に来るのは実際に５０００万以上出せる、物件を選べる人たちが中心です。
こういう人達は多分がっかりして買わずに帰ります。たとえ値引きされても買いません。他の良い物件を選べる人たちなんですから。

ですから、いくら値引きしても売れないわけです。
モデルルーム価格で４０００万の部屋を一つ作って、価格表示を４０００－７０００万にすれば、検索で引っかかる確立が高くなり、この物件を選んでくれる顧客の訪問が多くなるのではないでしょうか。

「スミフは値引きしない」はスミフの営業トークでしょ！？

ここはどっちつかず。狭い。

普通に、ここは4000万未満のポテンシャルでしょ。

表面上でも下げたら
ブランド志向の居住者から反発くらうんじゃないでしょうか？
棟内モデルルームだから
毎日のように会うでしょうし・・・

このスレの書き込み者にお可哀相な人たちが多いのはなぜでしょうか？

なんの目的でしょう？

（以前書き込みのあった）建設地の駐車場立ち退きの怨みを持つ方でしょうか。

大嘘ばかなので、スレを閉じるべきです。

ここは建具も内装もいい。キッチン周りも秀逸。
ただ価格とターゲットと立地がズレているんですよね。

家具付きのお部屋はどうだったんでしょうか
次なる施策はいったい！？(笑)

お、まだ売ってんのかここ。

まだまだ鋭意セールス中ですよ！
夜に見上げるとだいぶ埋まってきたようですが。

売れるもんですね

三井・野村が出てきてくれたおかげですかね。
モノが思ったよりしょぼかったからなあ～。

モデルルーム見学しましたが、間取り、設備、外見等々勘案して、
良いマンションだと思いました。
予算に収まれば購入したいと思いましたが、確かに周辺の物件と
比較すると、少し高いですね。
東陽町が最寄りのマンションでは、最上級の部類なんでしょうか。
近くにできるプラウドも同じくらいなんでしょうかね。

私はここ3ヶ年で都心エリアの物件を中心に１００あまりの販売センターを回遊しているものです。
最近では、マンション不況の最中、比較的供給量に恵まれている城東エリアに凝っております。
私は当口コミサイトの愛読家でもありますが、物件選びにさまよえる方々にたいして当該物件に関する誤った認識（※）を与えておると判断し投稿することにいたしました。
以下おおまかに列記する当該物件に関するコメントに目を通され、大変良好な物件であることを認識する端緒になれば幸いであります。
（※）割高かつエリアにそぐわない商品企画でマーケットアウトしている
[エリアについて]
「東陽町」といえば、兄弟分といえる「豊洲、東雲」エリアとともにデベロッパー関係者間で囁かれる「江東区坪単価１７０万円の壁」の代名詞のような町でした。
しかしながらその兄弟分である「豊洲、東雲」が、再開発を主な要因として地位が向上したと言われているものの、平均坪単価３００万円弱が定着し江東区自体の差別的評価が払しょくされたとすると、江東区役所のおひざ元であり、まちとしてはより成熟している「東陽町」はこれまで過小評価されて過ぎており、少なくとも平均坪単価２６０から２７０万円前後が妥当なマーケットであると改めて評価できるのではと考えられます。
「周辺環境について」
当該物件は嫌悪要因となる葛西橋通りに南面していますが将来にわたり採光が遮られることもなく二重サッシで遮音性に配慮しており、北側には江東区内屈指の「仙台堀公園」が隣接し都心にありながら自然環境に大変恵まれているとなどから、良好な周辺環境に立地していると考えられます。（ＴＶでも取り上げられたＯＫショップも徒歩1分）
「ベンチマークとなる割安物件との坪単価比較」
大手町、丸の内からほぼ同距離に位置し、価格改定でにわか人気を誇る「亀戸レジデンス」と比較しても、値付け要因である「方位指数」を考えると、ハイレベルな設備仕様と相まって、決して割高に思えません。（南を１００とすると、南東南１０６、東８８、西８５、北７５、程度）
＊まだまだ比較の俎上にあげたい物件はありますが、今日はここまでにとどめます。

以上、脈絡もなく書留めてしまいましたが、最後に大手町至近であることからもリセールスバリューにも優れた大変良好な物件なのではと評価しております。

ワイドスパンがよいですね

526
ここが「駅遠」という致命的な条件があることをお忘れのようですね。
駅5分程度の距離であれば現在の価格も適正に思えますが、
東陽町全体で、平均坪260やら270で東陽町に興味を持つ購買意欲をもつ方々がついて来れると思いますか？
そもそも平均坪300万弱が江東区に定着したことなどありませんよ。
その価格はTOTに始まりCTTで早くも崩壊した1年前の豊洲にのみ当てはまる話です。
実質的にその価格で捌いたのはプチバブルの瞬間風速でタイミングが良かったTOTのみでは？

野村・地所・住友3社のなかでどこがおすすめでしょうか？

>529

三井住友＞鴻池＞長谷工の順かな

豊洲・東雲の平均坪単価３００万円弱はちょっと言い過ぎましたか。。。
でも、プチバブル時代とはいえ、豊洲タワーが事業主間で当初想定収支で平均坪単価220～230万円が設定されていた（噂）にも関わらず、そこから3割程度強の値付けで売り捌けたという事実（※１）は、今後複数年にわたる在庫リスクを抱えたとしても、類似エリアでデベロッパーが立案する事業計画上でのノルマ的な数字となってくることが十分いえる（※２）のではと考えております。
※１．デベロッパーが懸念する「江東区」のアドレス的なビハインドはほぼ存在しなくなった
※２．特に大手は目先の売上高よりも将来の売上計画のほうが重要視される傾向にあるといわれている
それと一般的に駅からの徒歩距離で５分、１０分の区切りで価格減衰が発生すると言われていますが、当該物件は公園至近であり、また砂町銀座を中心に買い物利便のレベルも高く、商品企画的にはファミリー向けに十分な床を有していることから、バス便を使わなくてはならない程度でなければ、あまりマイナス要因にはならないと考えられます。
いずれにしろ、私を含めた中間所得層は、周辺環境に特にマイナス要因がなく、本丸（大手町、丸の内、霞ヶ関など）から電車時間10分程度といった好条件のマンションが買える機会はかなり減ってきている印象を抱いております。
あと3社（住友、野村、三井）の施工レベルの比較ですが、ゼネコン各社の施工標準のみならず各物件での現場長各人の指揮命令の良し悪しができばえに大いに影響してくると考えているので一概には言えないと思います。

マンションオタクですか・・・
坪単価を論じるのは結構だが、たとえば兄弟分のCTTはCT東陽町と比較しても、
駅に近い、カラオケルームやゲストルームや、、、カラオケルームなどの共用部が素晴らしい。
なのに売れていない。

営業と物件購入者以外にこの物件を良いと評価できる人がすごいと思う。

新築でなくなってもまだ完売にほど遠いのにリセール“ス”バリューもあったもんじゃない。
1戸建てや小規模マンションならともかく“現場長”なる役職の人に左右されるんだね。さすが！

色々な意見があって、参考になります。

私は、現在、大手町から30分前後の通勤時間という条件で
物件を探しています（城東地区中心）。
その中では、東陽町付近の住環境は結構気に入っており、
この物件も候補に入れています。

確かに、この物件は駅から若干遠い気もしますが、現在、
ここより駅に近い新築物件ってないみたいですね。

三井のがありますよ。
東陽町駅、徒歩7分。

当該物件が属するエリアに関しては、三社三様で優劣を決めかねますが、ただ一つ言えるのは、東陽町もしくは類似エリア（城南・城西エリアをのぞく山手線圏外）においては、大手であってもぎりぎり賃マンではない規格モノエリアであるとして捉え、あとはただマーケットアウトしないよう相場価格内で売り捌くことを優先に考えているデベロッパーも存在すると思われるので、ブランド順位だけで決めるのはどうかなと思います。
城東エリアをご希望の方は、時間が許すのであれば、「清澄」、「晴海」、はては「亀戸」、「平井」あたりまで足をのばして、広域エリアで物件選びをするのも立地から商品企画についての一長一短が見えてきて面白いのではと思います。

安くすれば、売れる。
しかし、住友はそうそう安くしない。 で、売れない。
それでもよいと表向き言い張る。市況の回復までいつまでもいつまでも待つ？
しかし、総会も近い。市況回復までの維持コストもなかなかのもの。回復までの減価もある。
勿論、天下の住友様、そんなのちんけな負担。でも、それが今の業界情勢下で最善の方針なのか？
ここはそこまで固執するほどのブランド物件でもないと思うのだが…。

まぁいろんな御意見はあるかと思いますが、
買える人は買える。
買えない人は買えない。

結果そこなんでは？
外野からヤイノヤイノ言われても自分が良いと思えば、財布が許せばいいのでは？

なんだか同業者も多そうですが、文句は誰でも付けられるし言えますよ

ここを買える資金力がある人でもここを買わない。
だから売れ残ってるんですよ。
視点がずれてますよ。

買える人は買える、って…。
いつまでもエンドレスですね～。

買える人ほど、ここは選ばない。買える人には、相場下落で選択肢が増えたから。
もう、本来ここ買えない人をターゲットにしないとね～。

野村と三井がこの地域に参戦してきちゃったから、ここはもうどうやっても売れないような。
ここより好条件で割安な価格設定みたいですし。

知らないデベから買うよりは　マシだから　この辺りを検討してる人は選択幅が広がった。

買いたい人は買う。
買わない人は買わない。
買えない人は買えない。

先日モデルルーム見てきましたが、検討物件にいれてますよ

だから、竣工1年経ったのにいまだに半分の部屋が売り出し中。

買いたい人は買う。うんうん、ただし安くなればね。

安くなったから、買っちゃった。

住友不動産だから値下げすることは無いでしょう。
ただ、市況が良くなるのを神頼みしているだけかと＞ここの担当者

＞住友不動産だから値下げすることは無いでしょう。

それは、ここ数年間の話、それ以上前は普通に値引きもしていました。

他の財閥系が値引きして、住友だけが値引きをしない理由は、これいかに？

縦長で両サイドが隣と面しているイカニモな物件よりも
ここの公園側みたいに一面しか接していないのは
いいと思う。
友人が似たような作りに住んでいて実感した。

長く住むだけに金額だけではないな と。