来年春販売予定の平井７丁目計画。
駅まで少々遠い、場所は区境の川沿い。
大手の大規模物件・・・安いのでしょうか？高いのでしょうか？
所在地：東京都江戸川区平井7丁目2064番（地番）
交通：総武線 「平井」駅 徒歩15分
東武亀戸線 「小村井」駅 徒歩13分
管理会社：住友不動産建物サービス
売主：住友不動産 新日鉄都市開発
販売会社：売主／住友不動産
設計施工：前田建設工業
[スレ作成日時]2008-11-30 21:55:00
アクラスの辺りって本当に何もなかったから、まさに今整備が進んでる。
近くの亀戸レジデンスも見たけどお金掛かってたよ。ただ共用施設にね。図書館とかカフェがある。私的には洗車場所があるのが魅力でした。部屋の間取りが豊富だったけどはっきり言って部屋の設備はほとんど
変わらない。購入費と管理費や駐車場代を考えると
アクラスは超お買い得間違いなし！！
140です。
清掃工場の影響がある・・・というのは、
確かに根拠があるわけではありません。
訂正してお詫びします。
ただ、
川向い（清掃工場の南側）のゴルフ練習場によく行くのですが、
そこで異臭を感じたことがあるものですから
そういう書き込みをしてしまいました。
それはゴルフ練習場の施設のものなのか、
それとも外部の要因のものなのかわかりませんから
無責任な書き込みは控えるべきかもしれませんが、
ただ、（別物件ですが・・・）マンションを購入したものの感想として、
その物件のいい面も悪い面も知った上で買うかどうか判断したほうがいいと思いましたので、
舌足らずではありましたが、書き込みをしてしまいました。
このマンションは価格的に魅力ある物件だと思いますので
竣工して入居されて、いいコミュニティになるといいですね。
東洋経済、私も読みました。なんか、ああいうのを見てしまうと
もう少し待った方がいいのかなと思ってしまいます。。
ここは基本的なことはかなりちゃんと押さえてますよね。印象は良いです。
駅15分は若干痛いけど、車生活が大丈夫な人ならありなんでしょう。
遅ればせながら家族で事前案内会に行ってきました。
とても好印象だったので前向きに検討中です。
建設地も見学しましたが、驚くほど静かでびっくりしました。
川岸では釣をする人や、ペットを散歩させる人など、
とてもいい雰囲気で、臭いやヘドロなどありませんでした。
マンション内の公園も含めて、
娘とのお散歩コースに入れたいです。
清掃工場も問題ありません。
煙突から煙など出てませんし、
新しい工場とのことで、有害物質も出ていないようです。
私達が検討している１号棟と２号棟からは
視界にも入りませんし気になりません。
駅からの距離は確かに近くはないですが、
シャトルバスが朝から総武線の終電まで走るので助かります。
主人の仕事が結構夜遅いもんで･･･（泣）
それと平井駅前で買物する際に使えます。
買物の荷物をバスに乗せて帰れるので、
ある意味徒歩１０分のマンションより楽かもです。
運転手付きのマンションと思えば、すごい贅沢な気分ですし。
あっそれと運行間隔は１５分間隔でしたよ。
路線バスまで含めると１時間に何本も運行するので
主人の通勤にも問題なさそうです。
実際と同じ大きさのバスに乗せてもらいましたが、
営業の方によると、同規模・同運行間隔のマンションの実績を踏まえて、
更に大型の６０人乗りにしたそうで安心しました。
大手分譲にも拘らず、価格が安いのも魅力的でしたが、
ランニングコストも無駄を省いて安いのが魅力的です。
３ＬＤＫで管理費12000円台、駐車場台500円～など、
ローン完済後に余計なお金がかからないのが安心です。
加えて江戸川区の子供に対する助成が半端ないですし、
民主党の子供手当てまで考えると、お釣が出るので
もう１人産みたいなぁ～と真剣に考えています。
まだ当選していませんが（笑）
以上、私が見学した時の情報でした。ご参考まで。
158さん
たいへんお疲れ様でした。
事前案内会に参加されプラスの書き込みをされている方との
あまりの明暗に、失礼ながらちょっと笑ってしまいました。
そりゃ購買欲下がるわ、という感じですね。
近くにスーパーができたと言うのは嬉しい情報ですね！
ちなみに、何ができたんでしょう？安いといいな。
シャトルバスで駅まで行く事ができたとしても、
やはり近いのは便利ですよ。時間短縮できますしね。
島忠ホームズが平井にできたと聞いて、ここの近くなら良いなぁと思ったんだけど
やっぱりちょっと遠いみたいですね。
私も近くに出来たスーパーっていうのがどんなところなのか気になります。
ここの物件は駐輪場がサイクルポート形式なのが嬉しいですね。
大人用自転車２台＆子供用の自転車一台あるのですが、十分置ける広さみたいですし、
よその物件なんかで各戸のポーチなんかに余剰自転車を置いてて問題になったりなんて
話も聞きますが、ここはそういう心配もなさそう。
２３区内の大規模マンションを探してここ半年ぐらい
マンションズを眺めていますが、
個人的なランキングをつけてみました。
採点方法は、立地、価格、デベ等で人それぞれ環境が違うと思いますので、
上記はあくまでも個人的な見解です。
パークハウスフォレストリエ⇒プラウドシティ金町⇒常盤台ガーデンソサエティ⇒
TOKYO FOREST⇒アクラス⇒亀戸レジデンス（完売済み）⇒リライズガーデン西新井
です。
2位と3位は逆かな…？
初めてのマンション購入なのでPriorityをつけるのが難しい～～
遠いね。
亀レジも遠いと思ったけど平井までは11分。
ここは最寄りが平井で15分。さらに遠い。
救いは二年後のスカイツリーでいわゆるスカイツリーが見える街としての価値になるってことかなあ。
平井駅まで１５分ですからねぇ。ちょっとというか、かなり遠い。。。
シャトルバス、大型６０人乗りになってんですね。
でも、シャトルバスがどのくらいあてになるのかちょっと不安。。。
路線バスもね、どうなんだろう。
駐車場料金、安くて自走式だし、マンション自体の価格も安い。
設備も欲しいものは最低限そろってる。
魅力的な部分もたくさんあるから、前向きに考え中。
スカイツリーが見える街になると価値は上がりますかねぇ。
亀レジの方が京葉道路も近いし錦糸町に行きやすい。
新宿線にも行こうと思えば行けるから立地としては大分負けてると思う。
でも、バランスが良くて価格も十分安いのでお得感はあるかな。
この前亀レジで5800万(新築販売時はもう少し安かったと思う)の部屋が売りに出てたけど、
結構すぐ無くなったみたいなので亀レジで十分あの価格が認められているなら
ここは結構いい値段付けだと思う。
結構前向きに検討中。
モデルルームの70mmのタイプはよく考えられてる。
収納スペースがすごい！！他のマンションの75〜 80mmをいくつか見たけど一番良かった。
リビングと隣の洋室の間に壁がなくて窓も続いてて開放感があるし70mmであそこまで満足させるとはさすが住友かと思ってしまう。
駅からの距離なんて自転車に乗っちゃえば大した問題じゃないでしょう。
これで駅前に自転車置き場が無いんだったらだめですけど、ここはその問題もないですし。
混んではいるみたいだけど、以前よりはだいぶましになりましたよね。
逆に言っちゃうと、徒歩15分の物件だからこの価格で新築を買えちゃう訳で、
あとは割り切れるかどうかですよね。。
下手に中古を考えるよりもずっと現実的だと思うんだけどな。
モデルルームは見ましたけど、そんなにすごかったですか？
結局はあれもこれもオプションなんでしょ？ってちょっとだけ冷めた目で見ちゃってました。
たしか、ここって「買ってはいけない大規模マンション 首都圏編」に入ってましたよね？
S氏がいうように郊外型で駅から遠いマンションは10年で半額になるのではないのですか？
今までモデルルームを5つ実際の部屋を3つ見てきたけど、アクラスの70mmの部屋はむだなく設計されていて収納スペースが豊富でフラットな窓と窓の高さと壁のない空間が評価高いです。ディスポーザー、バルコニー水せんなどなど基本設備で嬉しいですね。
オプション部分は全部聞きましたが通常のモデルルームよりは随分少ないですよ感じかたは人それぞれですけど
亀レジ、亀レジ言っても完売してますし、
第一、両者でコンセプトが全く違いますから、引き合いに
出しても何もはじまらんのでは？
ちなみに、以前のレスで、目の前のゴルフ練習場で匂いが、、、
とのコメントが付いてましたが、川の反対側の水色の工場が確か
何かの油のリサイクル工場みたいで、そこからかなりの悪臭が
出てくるとのことらしい。風向きによっては、、、やばいですね。
清掃工場：煙突による景観悪、水色の工場：悪臭による被害
と金額、設備、駅からの距離とかを総合的に考えたら、、、
現状微妙な感じです。
もしかして
大手不動産 住○ 野○嫌いなSさん？
タワーマンション買った友達が住み心地最高なのに
マイナス面ばかり言われて嫌な思いをしてると住人も怒ってると言ってた。
アクラスは駅からの距離を割りきれば買いですよ
以前、亀レジを検討していました。
様子を見ていたらいつの間にか完売してしいてショックでしたが、こちらの物件も視野に入れていたので先日MRへ行ってきました。
コンセプトが違うと上の方がおっしゃっていますが、ここまで差が歴然としていると購買意欲も萎えてしまいました。
第一同じくらい大規模なのに、共用施設が違いすぎます。
それなのに、管理費はほとんど同じ。
コンシェルジュなんて日曜日以外は４時間しかいない、って意味あるんだろうか。（亀レジは毎日朝から晩までいたはず）
スーパーなど買い物施設までの距離や駅までの距離、学校保育施設までの距離、また錦糸町へのアクセス、それに我が家が最大の魅力と感じていた中央公園…など
物件価格は安かったけど、大規模MSのメリットはほとんどなしでなんだかなあと言う感じです。
唯一、魅力は専用バスですが、これも１台でのピストン輸送となると特に朝のラッシュ時などはダイヤを維持できるのかと疑問。
部屋の中は亀レジと似たような感じ。
営業マンによると７０平米くらいの部屋は
「年収４～５００万の人が、このくらいなら出せると背伸びして検討している」との事。
あと、川向こうの歴史を調べてみたらやはりパスかな。
ここに４５００万なら、もっと高くても周辺環境がもう少しマシな所が良い。
管理には何に対してかかってるんだろう？
普通の小規模マンションみたいなノリですね。
売主に住友が入ってるからって、住友系の管理会社を儲けさせようなんて話だったら寒い。
（売主と管理会社の資本が共通の場合によくある話）
そうでないことを祈ります。
近所に住むものです。
ここは静かですし、町内会活動も盛んで子育てするには最適だと思っています。近じか、区民施設（体育館など）も完成しますしね。
ただ小学校が一つ離れた場所が指定校になると聞きましたが、何かその辺の情報はありますか？
>小学校が一つ離れた場所が指定校になると聞きましたが、何かその辺の情報はありますか？
HPには区立平井小学校が通学指定校として記載されていますが・・・
と思って調べてみたら、アクラスの住所からしたら平井西小学校の方が近いようですので、
そういう意味では平井小は「一つ離れた」小学校ですね。
平井西小ではアクラスで増える児童数をカバーしきれない等の理由でもあったのでしょうね。
雰囲気的には両校とも似たような感じなのでしょうか？
地元の者です。天気の良い日は釣りをしたり、隅田川花火大会のときは芝生に座って家族とビールを飲みながら観賞しています。
結構、周りからはうらやましい環境にいると言ってもらえています。
アクラスのお陰でしょうか？川沿いが整備されたり、スーパーが出来たり、コミュニティ会館が出来たり、道路が出来たりありがたいと思っています。
人それぞれ考え方は違うと思いますけど、アクラスを購入する方は、この付近の環境を気に入ってくれる人たち
であってほしいです。
住んでもない人に自分が気に入って住んでいる所を悪く言われるのは、気分の良いものではありません。
「管理費」が高い安いかは、
「管理費」＋「駐車場代」が管理グレードに相応しているか？
で判断すべきです。
マンションを買ったことがある人ならご存知のとおり、
管理費をまかなうための収入は「管理費」＋「駐車場代」が大半です。
（収入には専用庭使用料などあるが全体からみれば小額）
「亀レジ」と「アクラス」を比較して、
『第一同じくらい大規模なのに、共用施設が違いすぎます。
それなのに、管理費はほとんど同じ。だから「アクラス」はイマイチ。』
と書いている人がいますが、
こういう批評にだまされてはダメです。
「亀レジ」と「アクラス」の管理費が同じだとしても
「駐車場代」が全く違います。
「亀レジ」は14000円～20000円。「アクラス」は500円～9000円。
「アクラス」の駐車場代は大半が500円～3000円くらいだから、その金額差は歴然。
つまり「亀レジ」は豊富な共用部や長時間のｺﾝｼｪﾙｼﾞｭを、毎月14000円～20000円で使っているマンション。
「アクラス」は共用部がほとんど無いけど、管理費がめちゃくちゃ安いマンション。
これにシャトルバス代まで入っているので、いかに安いかがわかります。
どちらがいいのか？というのは愚問で、どっちが好きか？という好みの問題でしょうね。
・大規模メリットを活かして費用はかかるけど豊富な共用部を持つか？
・大規模メリットを活かして究極まで管理費を下げるか？
「亀レジ」が前者で、「アクラス」が後者。
後者のタイプが非常にめずらしく、今の時代に合っているので、
「アクラス」はマスコミやユーザーの評価が高いのです。
それと、『普通の小規模マンションみたいなノリですね。
売主に住友が入ってるからって、住友系の管理会社を儲けさせようなんて話だったら寒い。
（売主と管理会社の資本が共通の場合によくある話）』
と論じている人は、それこそ論外。
そんなところで儲けようとするあまり、
管理費が高くなって売れないマンションにする会社など今時ありませんよ。
今は売るのに必死だし、管理会社なんて住民の意思ですぐに換えられてしまいます。
この掲示板は初めてマンションを買う人が多いので
誤解するような間違った書き込みにより
判断を誤らないようにしてください。
１８２さん。
そうかもしれませんね。。。
ただ、私も亀レジの芝生が張られた広い中庭の印象が今も消えません…。すぐそばに中央公園があるのにあの広さ。
スミフがブログで賞賛している児童公園とは比べ物になりませんよね。
この間アクラスの現地を訪れたとき、あの広々とした中庭がほとんどコンクリートの駐車場になるのかと思うとがっかりしたものです。
子供はもちろん、大人だってMS敷地内で事故にあう確率が高いわけです。
それに、コンシェルジュ、２４ｈ有人管理も忘れがたい。
ここを購入するなら車を買うかもしれませんが、今は持っていないので、駐車場代が安かろうが現段階では興味ありません。
我が家のような車なし世帯（現状では不便さを感じていない）は、亀レジの共益費とここの共益費を比較して
ついつい共用施設の差を感じてしまうわけです。
つまり、１８２さんがおっしゃる駐車場代が安いカラクリは、アクラスの場合、管理費にある程度、駐車場代分が内包されているからではないでしょうか。
ちなみにシャトルバスは、多くの方が懸念しているように今後管理組合のお荷物的存在になりかねないと思っています。
バスのリース代・人件費・燃料費…だけでも月100万はいっちゃいますよね。
収入は600万そこそこのはずなのに。
亀レジのことを言ってもしょうがないですけど、むしろまじめに検討するからこそ、マイナス要因について悩むのは当然ではないでしょうか。。。
23区内でこの安さはまあ魅力的です。
住むだけと割り切ってしまえば、アリですよね。
他の方はどう考えていますか？
住宅ローン減税や金利の低さを考えるとお尻に火がついているのに、他に出ている物件も決め手に欠いていて困ってしまいます。
あー、あと、環境面も色々あるんだよなあ・・・。どうしたものか。
そんなにマイナス要因に目が行ってしまっているならアクラスを外して他をさがしてください。
大規模マンションで共用施設が充実してる所は結構ありますよ。
亀レジデンスだって完成後数ヵ月は売り出してたじゃないですか？
私も見に行きましたよ。
その上でアクラスを待って良かったと思ってます。
182さんの見方の通りです
１８５サラリーマンさんへ
１８２です。
そこまで色々と悩まれるのなら早く別のマンションを探しに行かれることを真摯に勧めます。
豊富な共用部分と、大きな芝生の庭を持った、駅に近くて環境の良いマンションを探すべきです。
「アクラス」はコンセプトがまったく逆なので、１８５さんには向かないと思います。
それと、
「シャトルバスは、多くの方が懸念しているように今後管理組合のお荷物的存在になりかねないと思っています。」
についてですが、
どうしてお荷物になるとお考えになるのでしょうか？
多くの方は、営業さんからきちんと説明を受けており、全く懸念していませんよ。
営業さんによれば、「アクラス」のバスは、運賃収入を前提に運営するシステムではないそうです。
またバス自体を所有して運営するシステムでもありません。
つまり、車両のリース・運転手の派遣費用・ガソリンなど、生じた費用を単純に管理費で分担するシステムなのです。
このシステムに将来不安があるとすれば、物価の急激な上昇くらいです。
ただその時は、バス関係の物価だけが急上昇することは考えにくく、
世の中全体がインフレとなり、どこの管理費も現状維持できなくなるだけです。
バスだけ固有にお荷物にならないシステムであり、さすが住友と思いました。
よーく考えてみると、これは「アクラス」全体のコンセプトと同じく、
機械系の共用部分を持たないことに通じていました。
なるほどと思いました。
大きな芝生の庭を持てば、芝生の維持管理費がかかります。
共用部をたくさん持てば、ランニングコストや修繕費用がかかります。
機械系の設備（機械式駐車場・ラック式自転車置場・エレベーターなど）を
多く持てば持つほど、将来に渡りコストが生じるのです。
バスも所有すると、修繕費やメンテ、いずれは買換えが生じますからね。
収支のバランスを偽ってまで導入してるような書き方をされていますが、
なぜそこまで独自的というか断定的な発想になるのか不思議でなりません。
ライバル業者の方でしょうか？
普通、ここまでネガティブな方は、すぐに別物件の検討に入るはずなのですが？
１８８さん
すみません、タイミングの差で１８９を投稿後に、１８８を読ませていただきました。
>多くの方は、営業さんからきちんと説明を受けており、全く懸念していませんよ。
はい、私も営業から説明を受けています。
その際に、
「このダイヤの案は、スミフが考えたものであるので管理組合発足後にダイヤの大幅改定また最悪の場合バスの廃止もありうる」とのことでした。
>営業さんによれば、「アクラス」のバスは、運賃収入を前提に運営するシステムではないそうです。
>またバス自体を所有して運営するシステムでもありません。
>つまり、車両のリース・運転手の派遣費用・ガソリンなど、生じた費用を単純に管理費で分担するシステムなのです。
運賃収入を前提にしていないバスということは、運行費用は『毎月同じ額が負担として上がってくる』ということで
つまり試算が正しければ、管理費全体の２割程度をこのシステムに必ず持っていかれる訳です。
逆から考えれば、バスさえなくしてしまえば管理費の約２割を減額できるということにもなります。
さて、住民はどう考えるでしょうか。
揉める要素にもなりかねません。
ランニングコストを抑える事は素晴らしいですが、例えばⅠ棟Ⅱ棟Ⅲ棟、３棟合わせてあれだけの戸数があるのに
エレベーターがたった４基しかありません。
朝は当然大混雑です。
最上階に住もうものなら、家を出てからエントランスを抜けるまでに何分位かかるのか。
Ⅲ棟なんて、EVがあればサイクルポートからすぐに公道へ出られるのに、無いからすごく遠回りして混雑するEVに乗って…という悲惨な目にあうおそれもあるわけです。
アクラスには、そういう不安要素が多すぎる気がします。
価格は魅力でしたが検討対象から外します。
もうここへ書き込むことはしません。
世の中にはいろいろな価値観があります。
だから自分の価値観に合うマンションを検討すればいいと思います。
私にはこのマンションの考え方がぴったり合ったので検討しています。
会わない人は他のマンションを検討したほうがいいと思います。
184さん
駐車場代金、500円は無理そうですか。そうですよね…。
3000～7000円でも相場より十分安いですが、
やっぱりワンコインって目玉ですよね。
先着順かしら？？
シャトルバスは15分間隔での運行だそうですが、1台のみだと
確かに朝の混雑している時間帯はどうなるんだろう？と思いますよね。
そこまで考えが及びませんでした。
私は車の運転ができないので日中買い物に利用したいと考えておりますが、
利用者が少ない場合は、将来的に廃止になったりするんでしょうか。
１９４さん
私もはじめは、立体駐車場でも最上階の５００円～五百円刻みで高くなり、一階は３０００円と聞いていました。
参考までに、５００円は全戸数の一割弱くらいです。立体の２階は６０００円～７０００円します。
平置きも６０００・７０００円です。周辺に比べたらこれでも安いですよね。ただ、５００円～の大きな売り文句を信じていただけに、自分の考えが甘かったです。
シャトルバスはどうなんでしょう。私も利用したいので、存続の件で心配です。
勝手な憶測ですが、今のダイヤは長く続かないと思います。
朝・夜はともかく、日中は利用者が少ない気がしませんか？
平井駅まで自転車だと近いですしね。
住み始めてから「必要ない」という声がたくさん出るのではないか・・・不安です。
駐輪場もⅠ棟だからⅠ棟のそばを確保できる訳ではないようです。
最悪、棟から離れた所になるかも・・・と言われました。
どういう決め方をするのでしょうね。大規模だと、ひとつの事を決めるのにも大掛かりですね。
不動産購入未経験なのでわからないのですが、購入を検討されている方は、住戸以外の施設（駐車場の値段・駐輪場の位置など）は未定でも契約出来るものなのですか？
安ければ良いという訳じゃないと思いますヨ。
我が家では、出しにくい、野ざらし、雨がかかりまくりよりも、
日陰で屋根があって出やすい方を検討しています。
相場より安いんだから全然OKです。
毎月、数千円単位で出費がかさむのは、確かに痛いと言えば痛いのですが、
だからって外に放っておいて車が汚れたり、夏の暑い日に高温になりまくりの
社内でエアコンを3分も5分もかけまくらないと乗れないなんてことに
ならない方がよっぽど良いです。
その対価として数千円を支払うのは価値があるんじゃないかな、と。
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
千葉県市川市南行徳１-10-6 |
|
6198万円・6398万円（うち販売事務所使用住戸価格6198万円） |
|
3LDK・3LDK+S（納戸） |
|
72.51m2・76.45m2 |
|
総戸数 27戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
|
3800万円台～5100万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
59.4m2～68.78m2 |
|
総戸数 64戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
