グローリオ蘆花公園ってどうですか？

庶民の街で、誰も高級だなんて思ってないのでは？

品川の物件の話題がありましたが、定借でしょ…。
その辺の知識を踏まえて投稿していただかないと混乱しちゃう人続出します。
Yahooニュース（？！）のトップにも出てましたが、報道としても見出しが適切ではないですよね。

マンションは定借が相応しいと思う。
どうせ数十年たって老朽化したころは資産価値ゼロどころか
修繕・取り壊しの負担でマイナスになるんだから。
しかも建て替えのコンセンサスなんて簡単に纏まらず
ただ何も手を打てないまま廃墟と化していく。
それなら初めから割り切っている方がましだともいえる。
よく、賃貸との比較で資産が残るからマンション買うって人いるけど
間違ってるよね。残る資産なんてないよ。

でも定借ってずっと土地代支払うわけでしょ…。
まあ所有権があっても管理費と修繕積立金は支払うからローンが少なくなった分（ローン期間が同じなら）で一緒なのかな〜。
まあ品川2000万円とか3000万円とかってニュースの見出しになると誤解するよね。
それもマーケティングかな〜。
あれ…3000万円の家って高くない（汗）一戸建てなら超豪邸！

あの〜、タワマン分譲価格に占める1戸当たり建物価格の3000万円が高いって・・・。
超一等地の低層小規模高級マンションじゃあるまいし、
土地所有権付きのタワマンの総事業費に占める土地価格なんて
建物部分の施工建築費に比べたら微々たるものですよ。
一戸当たりの土地代はもっと高いものだと誤解しているのですか。

定借は当然地代があります。
一定期間ごとの修繕一時金もあれば取り壊し費用積み立てもあるでしょう。
しかし、ことCTSに関して言えば、地主は東京都で地代も格安、
分譲価格も坪130万程度(?)と定借であることも考慮しても激安。
いまあの近辺で土地所有権付きの新築物件買ったら坪単価が倍でも利かないくらいでしょう
通常が6000万・定借が3000万として、初期費用が3000万円少なければ、
年利2％のローンなら年間60万円の支払金利をセーブできるし、
現金があるなら使わずに済んだ3000万円を長期投資にだって回せるのです。
年利2％で回せる自信があるなら複利効果を考慮しなくても年間税前60万の収益を享受できるし、
リスクを避けてネット銀行の定期か個人向け国債を買っておいてもその半分はもらえるでしょう。
長期にわたる地代が分譲価格の差額を食いつぶすどころか、
セーブできた資金借入コスト又は資金を運用した収益で地代なんてカバーできちゃうくらい。
それと、土地の所有権がないので土地部分の固定資産税を払う必要がないこともお忘れなく。

水はけの問題（ここは窪地なので雨のとき水がたまる）は解決しているみたいだけど、住環境としてはちょっと…
目の前のラブホテルについては、気にならない人は大丈夫でしょう。小さい頃から目の前を通っているけど、特に風紀が乱れる様子はなかったし。
旧甲州街道は片側一車線の狭い道なのにバスをはじめ車がかっ飛ばして通行人にやさしいとはいえません。もっとも、歩く人や自転車も平気で車道に出てくるから運転する側もひやひやものですが。新道の方はたまに暴走族が走ります。
千歳烏山駅周辺は自転車があふれかえっているから、自転車で買い物を…と思っている人にはうれしくないかも。自転車を縫って歩くのも大変だし、こないだ駐輪自転車がドミノ倒しになってあやうく子どもが怪我をしそうになりました。芦花公園駅はそれほどひどくないですが、商店街はたいしたことありません。
あと、千歳烏山駅はバリアフリー化されてませんから、車椅子、ベビーカーでの電車移動は苦労します。
周辺医療マップにある下田病院は行かないほうがいいです。脳梗塞で倒れた人に煙草を許容する医者が院長ですから。周囲からの評判も「？」でした。
烏中も（私が通っていたころから）変わらず＜雰囲気のよくない＞学校のようです。お住まいを予定する方のご子弟は私立中学をお薦めします。

ここって坪330万円超えてるってホント？？

この辺り、築浅中古で坪２００万円弱だから、新築で２５０万円がいいところじゃないの。このご時世、烏山で３００万超えなんて正気の沙汰とは思えない。
昨日のガイアの夜明けでやっていたアウトレットマンションになっちゃうんじゃないの。

ここが裁判沙汰になる（なっている）という根強い噂話を聞いているのですが、
どなたか詳しい話をご存じないですか？

はい　確かに裁判沙汰になっております。

あまりのセコムの悪行に付近住民は怒り心頭のようです。

世田谷と言っても烏山は下町ですので古い住民怒らせるとお子様達は学校でヤバイですね

その辺も考えて購入を考えた方がいいいかも

ペラペラの紙の挨拶状と、一度巻き折りしたチラシを
再度４つ折りに伸ばしたＤＭが届きました。
こんな安っぽいＤＭ送って恥ずかしくないのかな？
今まで来たＤＭの中で最低レベル、この物件もそういうレベル？

>>62さん
うちにもきましたよ〜！！！
失礼だな〜、やる気ないな〜と思いました。

価格は、一流！

セコムは子会社を通じて手がけているマンション開発を凍結する。新規のマンション用地の取得を当面見送るほか、既に取得していて着工していない土地についてはマンション建設を見送り、現金輸送の拠点や社宅などに転用することも視野に入れる。マンション市況はしばらく回復が見込めず、マンションを新規に開発しても、採算が取れないと判断した。

６５さんの書き込みは、グローリオ蘆花公園関係のブログに載っていた
日経産業新聞の記事ですね。
私もあのブログで見てびっくりしました。
セコム本社も業績の下方修正を発表しているし（セコムホームライフの巨額の不動産評価損が
セコム本社の足をひっぱった）
高級感で売ってるマンションなのに、会社がこんな状態だと、
今のご時世を考えても、見送った方が良さそうですなぁ。

>マンション建設を見送り、現金輸送の拠点や社宅などに転用

立地的に考えても（甲州街道沿い、大雨で水が出る川沿い低地、目の前にラブホ）
賢明な選択と思われます。

間取りが悪すぎるし下がり天井ばかり・・・
しかもこの値段・・・
見送り決定です。

当地を見てきました。
なんか、周りと調和してないイヤーな感じの建物でした。。。
せせこましい感じ。
パンフレットの写真と全然違いますね。

でも、半額くらいになれば考えなくもない。

僕も現地見に行ってみました。

ホントに、せせこましい感じでパンフのかっこいい感じと全然違いました。
あんなに近隣と接近しているようだと、セキュリティの面でも不安です。

いくら、周りのフェンスにセンサーとかつけても、
隣近所の家の中からこっちが見えてしまったら、
セキュリティの前にプライバシーが守られてないって感じです。

高級を売りにするなら、もっと周りにゆとりをもって、
建物にしなくちゃダメですよね。


・・・でも、半額以下になれば考えなくもない（笑）
今日発売のAERAにもマンションの価格崩壊の話が出ていました。
たぶん、どこかがまとめて買い取って、安く再販してくれるんじゃないでしょうか。
みんなで一緒にしばらく待ってみましょう！
（みんなが買わなければ、より安くなるかもしれないし？？？）

このマンションの敷地に隣接しているところに住んでいるものです。

物件HPを見るたびに、よくもまあ、あんなに素晴らしい風景に仕立てられるなあと思いますよ。敷地内の建物同士も結構近接していますが、敷地外の建物との方がより近く建てられています。HP上では敷地外は一切映像が出てこないからわかりませんよね。

逆にこっちの方が家の中を覗かれて、プライバシーの侵害も甚だしいです。

建設中止ですか？

排気ガスやラブホもいやだけど、裁判はもっといやだ・・・。

ahoか。
ただ「開発許可」の取消を求める裁判を起こしただけなのに。

さびしい人は、構って欲しくて、裁判をおこす。
さびしい人は、掲示板でネガレスして、騒ぎをおこす。

相手は建築基準法に則って開発許可を受けているわけですよね？

そしたら、いくら近隣住民が裁判沙汰にしたところで
負けると思うのですが・・・
これは素人考えでしょうか？

>78

開発許可は建築基準法じゃありません。
まずはぐぐっってみましょう。

裁判というのは、その許可を下ろしたことが間違いである＝違法である
ということを争うものです。
そうそう簡単に勝てるものじゃないでしょうが、
実際、開発許可の取消ってこの１〜２年で都内でも何件かあったそうですよ。

７６です。

無関心じゃなくて、確実に負けるのが見えてるのに、、、お金と時間の無駄だなぁと思って。
だって、勝てる要素ある？？

元・購入検討中さんです。

どんなところが争点になってるのかよくわかりませんが、
裁判起こされてるってことだけで、十分、購入意欲はなくなりました・・・。

勝ち負けが問題じゃなくて、計画（許可？）に問題ありってことではないでしょうか？

そうでなくとも、建設現場を見に行ってみたら、
広告のＣＧとはずいぶん違って、ギューギューに建っているので驚きました。

これはいい物件になるぞ。
が、開発業者に体力がないな。

地名に騙されるなよ。

地元の不動産業者なら
地名がどうこう言う以前に
この立地が人（特に子供のいるファミリー）が住むのに適した場所か否か
分かっているでしょうに。

>実際、開発許可の取消ってこの１〜２年で都内でも何件かあったそうですよ。
http://www.shibukei.com/headline/3995/
↑が有名

>>85
渋谷区都市計画課に聞けば？

案の定というか、当然というか、全く売れていないようだね。
早くて決算時期の3月末、遅くても建物が完成するころには
大幅な値引きか価格改定があるのは必至だな。
ここの埼玉の物件みたいに、また半値で野村あたりに売って
アウトレットマンションとして来年売り出されたりして・・・。

これ如き環境に悪影響を受ける様では先行きが心配だな。

やはり立地が厳しい。。。

>実際、開発許可の取消ってこの１〜２年で都内でも何件かあったそうですよ。

行政訴訟：「タヌキの森」に建築、違法　新宿区が逆転敗訴−−東京高裁判決
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20090115ddm041040032000c.html

何を期待してるのか分からんが、、
まぁ、たぶん、火事の野次馬根性だと思うが、、、

どうやっても、建築中止にはならないのは自明の理。

もしかして、騒いで示談金を高くしようと目論む、金の亡者と化した近隣住民。

ここは１０００万〜１５００万値引きしてる様だが、
それでも売れないのは初期の価格設定がおお間違いですね、
この立地で５０００万は異常ですよ、
４割近く安くしないと売れないのでは。

↑
誤爆スマン！！！！

確かに価格を間違えていますね。
こんな場所でこんな大規模を作ってしまって、販売は大変そう。

普通に買わないでしょ、この物件。

なかなか厳しい物件。
セコムホームライフの担当者、責任問われないのかな。
どう考えたって、こんな時期にこんなマンション・・・。

京王線は駅の北側よりも南側のほうが
地価・人気が高い。

甲州街道沿いですので元々立地が厳しいですよね。
かなり危険な匂いを感じます。

ＤＭ届きましたよ、
堂々と値引き金額が表示されていました。
そでれもまだ高い？

>>90
下落合のたぬきの森
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43527/

建築確認処分執行停止の申立
認容されたらしい

閑散としてますね

>>101
http://news.nifty.com/cs/magazine/detail/diamond-20090219-01/2.htm

今回の判決で、工事の進捗状況にかかわらず行政裁量が裁判で否決されることもある、という事業者側にとってのリスクが浮き彫りになった。開発に権利関係が錯綜するのは常だが、周辺住民の合意なしの強引な開発が割に合わなくなる可能性を覚悟すべきであろう。

本日時点で住宅情報ナビに出ている価格は、新価格なのですよね？
最近このスレ見ましたが、2駅徒歩10分以内で驚くほど高いとは思いませんでいたが。。
（自分に手が出せるかは別です。）
週刊ダイヤモンドの高額物件ランキングにも乗ってましたし、値引き交渉前提で見に行って見ようかとも思いましたが、評判悪いですね。

一部の周辺住民が粘着してるだけ

悲惨だなここ入居する住民は

23区内の価格高めの物件はどこも同じようなもんだよ。

リストラされちゃったの？大変だね。頑張って！

この規模で閑散とした動かないスレ物件はやはり敬遠してしまいます。利点を営業してくれたらよいのに。

利点、ないでしょ・・・

リストラされた人？

この辺は創価学会が多い。今は引退したけど、甲斐円治郎っていう公明党の区議がそばに住んでたせいかどうかは分からないけど、聖教新聞を「ご自由にお取りください」状態にしている家とか、夕方になると読経の声が聞こえてくる家とか、さりげなく三色旗をかざっている家とかがある。選挙のたびに音信不通だったクラスメートから突如として電話がかかってくるなんてこともあった。近くに学会の建物とかはないんだけどね。

引退した公明党の区議とは岩本さんじゃねか？
この辺に特に学会員が多いのかよくわからんが、ポスターはよく貼ってある。
音信不通のクラスメイトから選挙前に突然連絡が来るのは、
ここに限らず全国区の話だろ。

グローリオ蘆花公園のおかげで被害を受ける学会員も何人もいるが、
公明党は何の役にもたたなかった。
それどころか、相談に行った区民に区議が酷いこと言ったらしいぜ。

粕谷に創価学会の講堂が建設中です。
ドライビングスクールの近く。

なんかここ社宅みたいで外観安っぽい

リストラマン参上！

先日内覧会？（工事の途中で完成していない状態でもこう言うのかな？？）に行ってきました。

＞内覧会にセコムホームライフの社員は一切立ち会わずに、下請け業者に丸投げだったらしい。

セコムの名札みんな付けてましたけど・・・？
担当の営業の方もいたし・・・

しかも外で部長さんがお出迎えしてくれましたよ！
名刺までもらったので、下請け業者じゃないと思うんですが。
違うのかな？？？

■№117サンへ
＞売ったら売ったであとは知らんぷりだからね。
　これホントですか？

パンフレット見たら、セコムセンター？サロン？みたいなのが
物件の中にあって、セコムは逃げようが無いなと思って安心してしまったんですが！

実際は違うのでしょうか？？

検討者対象の現地見学会は内覧会と全然ちがうよ。

内覧会は契約した人が完成後室内をチェックしたり、オプションをチェックしたりするものです。

営業マンが丁寧な対応をするのは契約するまで。以降は別部署や下請けが対応するということですよ。

そういう事ですよ
売買契約まではニコニコ、この物件はいいですよ～と言って、契約取ったら知らんぷりしますよ

【一部テキストを削除しました。管理人】

色々な会社のマンションをみました。そこでの対応等から判断してここに決めました。NO117さん（○○不動産さんORリストラさん？）まN　○　不動産の担当の方が同じような事をいってました。その時点でいやになりました。真剣に考えてこの掲示板を見ている方もいらっしゃるはず。利用規則を参照の上、責任のある発言をお願いします。

昨日、たまたま甲州街道でこの前を通りました。
だいぶできあがっていましたね。
ただ、北側の住宅は騒音に悩まされそうです。

あんたも暇なんだねw

＞営業マンが丁寧な対応をするのは契約するまで。以降は別部署や下請けが対応するということですよ。
　121サンありがとうございます。
　もしこのマンション買ってそんな応対されたら、頭金放棄？して解約してやります。
　　

■126サン
＞過去の増水のことの説明をちゃんと受けました。
　↑過去の増水の件、私も受けました。
　　自分の中ではこの件はあまり重要ではないんですが、

＞その上で立地とセキュリティで購入を決めました。

　↑私もほぼ同じです。最近母親が一人歩きするもので･･･（汗
　　セキュリティというか病院のサービス？ですかね＿。
　　126サンはどんなことが、後押しになったのでしょうか？

家買うのは初めてですが、すごくエネルギーを使いますね！
早く決めて楽になりたい気持ちが出てきましたが、なかなか＿＿

もうすこしがんばります。

去年、発売当時は完成が今年の８月末、入居は９月となっていたと思うのですが、
いつの間にか完成が９月末、入居が来年１月となっていました。
完成が１ヶ月くらいずれるのはまだわかるとして、
完成から入居がこんなに遅くなるのはなぜなんでしょうか？

検査で引渡し・入居開始が遅れる？
そんなの聞いたことがない変な理由付けだね。
ただ単にあまりにも売行きが悪いので、当初の予定とおりに引渡ししたら
空き部屋だらけのまるでゴーストマンションになっちゃうから
無理やり遅らせているだけじゃないの？

最近、桐島さんを見かけませんが契約が切れたのでしょうか。

昨日、思い切ってMDに行ってきました。
価格は。。。うちの経済状況では、なかなか手がでません。
価格設定が中途半端に高いような。。。
手が出せそうで出せない。。
東側を狙いたいのですが。
この時点での購入者の方々はどこら辺のお部屋で決めたのか。。。
あまり売れ行き絶好調という印象も受けなかったので、もう少し待つべきですかね。
まぁ、このご時世、売れ行き絶好調のマンションも珍しいとは思いますが。。。

この御時世ですから完成物件を販売することになるでしょうね。
セコムが社運をかけた物件だと思いますが、はたして売れるか潰れるかｗ
グレードは高いと思いますが、値段も高いでしょうね。

地盤はよくないのですか？

世田谷区ハザードマップを一度ご覧になることをお勧めします。

そうそう。
売買契約完了したら、後は知らぬ存ぜぬの会社ですよ。

パンフレットに記載されている長期修繕計画もめちゃくちゃ甘い計画ですから
本当にこの計画でいくのか、もう一度確認した方がいいですよ。
計画通りにいかなくても、セコムホームライフには関係のない事で、あきらかに計画が甘くて将来修繕費が高くなる予想がでても知らんぷりですから。

>>営業さん
竣工まであと2ヶ月を切ったけど、
売れ行きはどんな調子でしょうか？
ヴィラ棟はいつから販売開始？

乾式耐火壁の防音性はコンクリートスラブ(200 mm以上)と比べても遜色ありません。
また地震などでも被害を抑える効果があるようです。
但し、衝撃に弱いので、思い切り叩くと(といっても何か工具を使って)陥没、破砕します。
また釘を打つことも出来ませんので、絵などを吊るしたかったら天井に専用のハンガーレールを引く必要があります。
組み板にコンクリート流すわけでなく、工場から持ってきて組み立てるので、軽量化のみならず工期の大幅短縮(コストダウン)もできます。

業者の説明を額面どおりに受け止めれば、乾式耐火壁の防音性能はコンクリに劣らないということ
だが、施工がまずいと防音性能が大きく低下する可能性があるとのこと。また、入居後に住民や内装業者や誤って壁に穴を開けてしまう危惧もある。

タワーでもないのに乾式を選択するなんて、
コストダウン以外の理由はないでしょ。

芦花公園は環境良いですよね。緑多いし。
世田谷区というブランディングもあってか、セコムが力入れているのが分かりま
す。でもこれ売れ残り感ありますね。少々割高でも購入するっていう感じにはこ
のご時勢なりませんよ。ＭＲいって防音・耐震・セキュリティあたりを直接チェッ
クしてみてみまーす。他にＭＲ行かれた方いらっしゃいますか？

MRにいっても、セキュリティは(本職なので)ともかく、防音、耐震は数字上のスペックしか分からないのでは？実際スペック上の効果があるかどうかは建付けによるわけですから実物(検討する部屋)で見てみないと実感できないと思いますよ。
それにMRはオプションだらけでイメージ先行ですし(酷いのになると間取りまで変更している)、MRになっている部屋が希望する部屋というわけでない場合が殆どですからね。
なのでここももう少しで竣工ですし、MRもみますけど、竣工してから実物を見に行って(余り売れていないようなので好きな部屋を見ることが出来るでしょう)決めようと思います。

モデルルーム見学しました。すごく良かったです。実際のお部屋も見せてもらえたので大満足です。やっぱり実際のお部屋を見られると安心できますね。いろいろと見て慎重に決めたいと思います。

内覧会の話題があったので。
以前他のホームライフの物件を購入して後悔している者です。
当時も、いろいろ問題があったのですが、内覧会の件、当方もずっと下請け会社しか立ち会いに来ませんでした。
後々、クレームを出したところ、セコムホームライフの役員から、「弊社社員は営業部門及び建築部門から複数の社員が内覧会の立ち会いをしております。」（尚、個々のお部屋の立ち会いはしておりません。内覧会全体を取り仕切っておりました。）とはっきり書面で送られてきましたよ。

内覧会を何回もやり直して、いつまで経っても直しが悪いので、頭に来たんです。
そして立ち会いをしていた下請け業者に、なぜセコムホームライフの営業は立ち会いに来ないんだ？と言っても、結局、セコムホームライフの営業には言わないで欲しいと嘆願されました。
売る方も立ち会いの下請け業者も最悪ですね。

いいかげんガマンできずに自分から営業に電話してようやく現場を見る様になったのです。
なにが「内覧会全体を取り仕切っておりました。」だよって文句言いたいですよ。
取り仕切ってたら、問題があったらすぐに駆けつけるものでしょう。
キズの直しなど、報告書を見たとは言っていますが、4回も5回も再内覧会をやっているのに、こちらが電話するまで立ち会いせずにほったらかしされておりましたから。（私は初めて分譲マンションを購入したので、そういうものなのかな？って最初は何も思わなかったんですが、だんだんこれって変だよね？と思うようになりましたよ。ある意味、ダメなマンション販売会社に当たって良い勉強になりましたよ。）

そういう会社なんです。
自分達が販売したマンションでも、内覧会の立ち会いは自分達で行わない、内覧会の立ち会いという意味が間違っているんですよ。
ここを買って後悔しないためにも、、、、って思いますよ。

営業に言ったって下請けに伝達するだけですから2度手間ということでしょうかね？
それにしても不誠実な対応があればお怒りもご尤もです。

私はここを購入候補に考えていますが、やはり目の前のラブホが先ず気になります。
さらに蘆花公園駅、千歳烏山駅からこの物件にかけての道路が緩やかな下り坂になっていますが、これは無意識に自動車のスピードが出るので、歩道にはガードレールもないし、子持ち家庭としては交通事故が心配です。
この下り坂のため豪雨のときは浸水なども起こるのではないでしょうか？

立地の不安に加えて内覧会の不安までは背負いきれないですね。

昨日、現地を見ました。ちょっと思っていたよりもグレードが・・・という感じです。
セコムさんもいろいろこの1年であったみたいですし、当初の予定よりもちょっと仕様を下げちゃったんじゃないかな～という印象がしました。

まだ工事中ですから何とも言えませんけど、これで外構に入ってきたらまだマシになるのかなぁと思っています。購入にはまだもう少し時間がかかりそうですが・・・
気に入ってる部屋があるのですが、実際に買いたいとなるまでは何とか残っていて欲しいものです。

№１４６さん、事実であるならばもう少し具体的に物件名とか担当さんとか教えて貰いたいですね。
現在検討中名ものですから....。
どうも書き込みを見ていると悪意があるように思われるようなものが多く感じるので....。

>>147
過去の水害の記録は浸水実績図を見れば分かります。
青く塗られた土地は近年浸水被害があった場所のようですね。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...