アリュール　ゼームス坂（大井町徒歩４分）

No.700さま。こんばんは。
第一期で１００戸販売するとなると、順調と言えると思います。
どうやら、テラス大井町も、アリュールに近い坪単価の様ですので、
比較するとアリュールの方が人気になると思います。
アリュール＞テラス＞ブランズという人気順ではないでしょうか。
価格が安いところは、第一期で完売すると予想しています。

最初で半分以上放出しちゃうの？それがほんとうなら凄い。
３回くらいの販売で、ほとんど売れちゃうのかな？
竣工までに何戸か残って、値引きになればうれしいぞな。

ここいつから予約なしでMR見れるようになりますか。ご存知のかた教えてください。

9/1からだと聞きました。

買わなきゃ、きっと下がるよ！

そういう705は、値引きが始まる竣工まで待て。絶対、何戸か残る。
・・・が、日照条件等から値ごろ感のある部屋は間違いなく売れている。
後は、705が１億円の部屋が９千万円になったなら手が届くのかどうかだな。

完成してから、現物で品定めして、その時の周辺の新築価格とも比較して検討します。新築価格が上がってたら、ここの今の価格でも”買い”でしょ？　完売してたら潔くあきらめます。

昨日が『ご希望住居承り書』受け付け締切日でしたが実際には未だ7、80戸とのことで金額を見て敬遠された人が多いのではないでしょうか？　坪40というのも随分強気な値付けかと思われます。暑い中、大井町駅、ＭＲのそばにも立て札をもった業者さんが立っていたのはびっくりです。実際の問い合わせと引き合いのギャップなのでしょうか？　私の知り合いでも多くの方がＭＲを覗いていますが購入目的でなくほとんどがヒヤカシで、価格の高さが話題に上っている他、あとはどれ位売れ残って、いつまでに完売するかが皆さんの興味のようです。この土地も持ち主が処分してしばらく塩付けにして満を侍して売り出したのはいいのでしょうが工期が長く、景気や金利の動向が入居までの間にどうなるのかもあり長期戦になるのではないでしょうか？
また、この土地は緑地も多く一見贅沢な敷地に見えますが、個人の大邸宅だったせいか道路に面している部分が少なく袋状の地形になっています。多分隣接している戸建ての買収がうまくいかなく図面を引いたのでしょうか？　狭い間口からの車と170戸の人々の出入りを考えると1億円以上を投ずるマンションなのかとも思えてしまいます。丘の斜面でも低層の眺めは住宅密集地の屋根ばかりで最悪かと思います。

日当たりの良い部屋はたくさんありますが、眺望の良い(美しい)部屋はほとんど無いですね。
庭の木が見える部屋が一番ましかもしれません。
まぁ、大井町あたりのような住宅混在密集地では望むほうが無理なのかも・・

有明辺りの新築物件もかなり苦戦しているそうです。
理由は高いから。
大井町のような庶民の町では、所詮価格しだいなのかもしれません。
ここがどんなふうに売れていくのか、興味があります。

サブプライムローン問題発生を機に、日本の株価も下がり、景気もこれからどうなるか不透明ですね。
一方、確かに、今は、マンション価格が高値に近い可能性あり。

しばらく様子見した方が良いかもしれない気がしてきました。
我が家は、第一期は見送り、どれくらい売れるのかを観察します。

買えない人たちの発言ばっかり。
価格次第・・・。
何言ったって買えないんでしょ？結局。
カキコミなんかしてないで、さっさと自分たちが
買えるとこ他で探したら？

キッズルームとか無いから、子持ちの購入予定者は少ないのかもしれないけど、あの辺り、夜は暗くて人通りも少なくさみしいよね。
子供ひとりで歩かせるのはかなり不安があります。

>>713
時間帯にもよるでしょうが、物件のすぐ前は確かに夜8時をすぎると
かなり寂しい感じ（良く言えば、喧騒から離れている感じ）になります
よね。
でも、バスも走っていますし、駅からの道はゼームス坂通りを渡る
一歩手前までは、かなり遅くまでそれなりに人通りはあります。

子ども一人で大丈夫かどうかとなると、また別の問題かもしれませんが。

だからさぁ、不安なら子供に安心な場所で探せばいいでしょ？
ここで何か言って環境変わるの？
眺望がダメ、あれがダメこれがダメ、だから高いって言えば
価格下がるの？
値下げしてほしいなら再来年完成後売れ残ること期待して待てば
いいし、ここがダメなら別を探す。それだけのことでしょ？
結局、自分が買えないから売れないこと期待してるだけでしょ。
異常な暑さだったのに、わざわざ予約してヒヤカシに行くヒマな
人もいるみたいだけど。

正直、値下げを希望しています。
やはり、第一期の販売状況によっては、価格見直しをせざるを
得なくなるのではないか？という甘い期待を持っています。

確かにネガキャンの時期だけど・・。
欲しいのに買えないのわかって、ただ文句言っているのがミエミエ
だから。

ちなみに私は登録しますよ。
要望書も出したし。
いろいろ言われてるけど、自分では納得してるんで。価格も含め。
そういう人(要望提出者)が１００件以上はいるらしいですよ。
それでも最終的に価格が下がるなら、当然嬉しいですけど。

自分の希望している部屋は抽選になりそうで不安ですが。。

「文句」と受け取らずに「情報」だと受け取れば良いのではないでしょうか。
近隣の人ばかりが申し込むわけではなく、時間が取れずにまだ日中しか現地を見ていないという人もいるでしょうから。

ネガキャンを「情報」と取るか「文句」と取るかは見ている人次第かと。
我が家は、地元じゃないけど夜中仕事終わりで見に行きましたよ。
本気で検討するなら、時間が無くても板に頼らず自分で確認しに行き
ます。

なんだかんだ言っても、第一期で１００戸位売り出すようですよ。
それなりに、人気あるのでしょう。
現金で購入される方も多いようですしね。

売れ残ってしまうマンションって、そもそも関心をみんな持たないから
そういう意味では７２１の言うとおり人気はそれなりにあるんでしょうね。ここ・・・。

>>718さん
物件登録者が100件以上あるらしいですよ。といった酷く客観的な情報源は
どこから得たのでしょうか？
私も先週の日曜日、取敢えず要望書を出しましたが希望者は未だ7,80人と営業担当者からは聞いています。三井の営業の方のニュアンスでは販売サイドより売主が高売りを希望しているとのことでこんな価格でと、申し訳なさそうに価格帯を見せてくれました。重複も東南角部屋の12Fが2件とのことでしたが、私が希望した部屋のクラスは埋まっていない状況でした。入居が先なので一遍に170戸の内100戸も売り出すことはないと思いますが・・・
ブランズは近隣の方が多いと言っておりましたが、ここは近隣より遠方が多いと伺っています。

金のないやつは、もう消えなさい。情報も納得できるだけ持っただろ。
ここは高いからさ。

第一期の販売予定は１００戸前後と、MR内覧時に聞きました。
実際には７０−８０戸しか、要望書が入らなかったようです。
最近の株価下落で、先行きに不安がでた人は、立ち止まったのでは。
でも、一期で、８０売ったら、まあまあの出足でしょうね。

あの、すいませんが質問です。
要望書ってなんですか？
発売が始まっていないのに、購入希望書みたいなもの？

>>727
一般的にマンション販売では、申込み受け付け前に、要望書という
ものを、モデルルーム見学者から受け付けます。
これは、「だいたいどのあたりの住戸を買いたいと思っている」
という要望を出すもので、販売側ではこの要望書の集まり具合や
要望の出方を参考にして、販売住戸の期分けや、価格帯の再設定を
行うわけです。
最近はどこのマンションでも、これを実施していますから、自分の
興味のあるマンションがあったら、モデルルームには早めに行った
ほうがいいみたいですね。早期の分譲対象になると、プランや
カスタマイズを申し入れる余地が広がることもあるので。

アリュールゼームス坂では、この前の日曜日まで、要望書の受け付け
を実施していて、正式価格や、第一期の販売住戸はこれから決まる
予定です。

で、売り出し戸数はその要望書と同じ数にして、「第一期即日完売」と宣伝するのよ。

728、729さん
727です。
なるほど、よくわかりました。
デベ側には販売戦略上の、
購入者には欲しい部屋が買える可能性が高い？、
というような双方にメリットがあるシステムなんですね。
何事も先手先手に準備するべきってことですね。

もう少し待てば、きっと下がるよ。都内の貸しビルの空室率は反転、上がってきているから。バブルもいよいよ終焉さ。

こんなにギリギリまで正式価格決まらないのって最近のマンション販売では普通のこと？

732さん
ハイクラスのマンションだと、価格発表まで長いというのは良くあるそうです。
某販売会社に勤めている友人の話では、モデルの正式オープン前に行う
有望なお客様向け見学では事前予約は当然。
１日の予約は多い日で５組くらいしかとらず、お客様の見学時間が
重ならないようにするのだそうです。
有望客の見学が終ってから一般の予約を受け付け、そのあとにモデルを
正式にオープン、やっと価格を発表となるので、必然的に長くなるそうです。
広告も、折り込みチラシや駅で無料で配っている●ンションズには載せず、
カード会社のゴールド、プラチナカード向け冊子を始めとする
高額所得者向けの雑誌に掲載するそうです。
ターゲットが違うのでしょうね。
そういえば、ここの広告って、●ンションズでは見かけないですね。
やはりターゲットがちがうのかなぁ。

川崎のモリモトのタワーなんて、一般公開前に売っちゃったんでしょ？
そういうのもあり？

ここだって、８月中に売ってくれれば、倍率を気にせず気に入った部屋
を購入できたのにね。

あのモデルルールの所にマンションが建たないかと期待してたりする。

モデルルールの前は豪邸だね。あの辺は結構な邸宅街なの？

昨日から始まったモデルルーム一般公開、
どんな感じだったんでしょうか？

来週はいよいよ価格発表ですね。

きっと値段は下げるんじゃないでしょうか。

思ったより要望書が少ないので。さらに倍率も下がるとうれしいんだけど。

要望書はあんまり集まってないんですか？

正式価格は予定価格より多少は安くなりそうですね。
2-400万は、下がるかな？

えー…あんまり下げないでほしいなぁ…

>>740

勝手な期待をしておいて、下がらなかったらまた暴れると・・・

多少は、下げるでしょう。１００−３００万かな。
第一期８０戸は、即日完売になるらしい。

>>７４０さん

安くなりそうって本当ですか？
確かな情報だとうれしんですけど・・・。

３桁は下げないんじゃないの？
せいぜい、端数調整(２桁)がいいとこだと思うけどな〜

正式価格発表は今週末？

今週末を、楽しみに待ちましょう。
１００万−２００万はさがるでしょう。

１００−２００万下がると。。。
でも、最初に一戸一戸聞いていった価格で、こちらの希望や
反応を見ていて、あとで再度聞いたら最初に言われた予想の
価格よりも１００−３００万高くなってました。

それでもし正式価格が下がっても元に戻るってことかぁ。

なんじゃそりゃ。

正式価格は、良くできていますよ。
要望が入ったところの、予定価格より、多少安くしてきます。
予定価格は、最初から丸めて高めにしているので、１００万は安くしても
売主は痛くないです。
織り込み済みです。

住まいサーフィンの評価も出ましたね。
コストパフォーマンスは3と出てました。
旦那がこれの評価を見て、モデルルームに行く気になってくれたので
今週末、早速行ってきます。

価格が下がるのはほぼ確実なんでしょうか。
期待しててやっぱり・・・なんてことにならないでほしいです。

なんで、自分勝手に下がると思ってるの？
それに、どうせ１００−２００万円下がっても、買えないんでしょ？
関係ないじゃん（笑

>753
性格悪…

もとが高いから１００−２００万円下がっても、買えない。

３０００万円くらい下がらないと買えない。

買ったあとは、家具もカーテンも買う余裕はない。

うちの予算では買えるところはあまり条件がよくないので、
そこをどの程度がまん妥協するかで決めます。

>756
東京湾渡って千葉に行きな。

今日行って来ましたよ。うちの希望部屋は全て予定価格とほぼ変わりませんでした。しかも希望部屋全て抽選になりそうです、、、１００戸も売り出すのに人気者だねー

販売金額予想
４５００万　〜　７０００万　かな。
一戸建ての家が５５００万前後から、購入できることを考えるとこんな金額ですかね。
どうでしょう？
あまりに高いとマンション購入しないからね。

4,990〜15,600でした。
一戸建て信奉者からすると高いかもしれませんが、セキュリティや
共用設備、近所づきあいなど、マンションの優位性を高く買う人も
いますからね。

購入検討中ですが、大井町駅の朝の通勤電車の混み具合ってどんな感じなのでしょうか？
（特に朝８時３０分頃の京浜東北線上り電車なんですが）

京浜東北線の上りは、かなり混んでいます。
大船・横浜方面からの人を大勢乗せてきていますから。

ただ、東海道線のようにすし詰め状態ではありませんし、隣の品川で
かなり降りますから、座れないものの、立って本を読んだりくらいは
余裕を持ってできる混み具合でしょうか。
比較的編成が長いので、最後尾に近い車両は比較的すいています。

第一期で、１００戸前後販売するとは、やはり人気がありますね。
多少高くても、いい立地と、高級設計マンションだと、売れますね。
ここは、年内に完売しそうです。
４９９０万の部屋は、かなりの倍率になりそうです。

N0763さま、おはようございます。
８：３０ごろだと、かなり混んでいます。
品川方向（前方）は、大井町線からの乗り換え通勤客で
すごい人です。
No764さまが書いているとおり、後方は比較的すいています。

5000〜6000万円台は、倍率高そうだな。
7000万円以上は、俺は無理。

ブランズと、価格があまり変わらなかったので、アリュールに決めました。
問題は、倍率です。
抽選ではずれた人向けにら、１期２次で、似たタイプの部屋を販売するのでしょう。
完売時期は結構早いかも。。。

一番高額の南東角は、今期ですべて出しますし、低層の比較的
手ごろな価格のものもほとんど出てしまうので、要望の出そうな
いい部屋は先に出してしまって、その完売の勢いで、残りも
売り切ろうという戦略でしょうかね。

地価も頭打ちぎみですが、大井町近辺に限定すると、待っていても
この物件と似たようなものが出せる可能性は少ないので、
販売側も強気なのでしょう。

南棟を購入検討してますが、隣に計画中の大型マンションの影響が気になっています。ＭＲの営業マンも言葉を濁してますが、１０階近辺まで日照に影響があるのではないかと思っています。どなたか情報をお持ちの方、教えて頂けませんか？

>>770さん

隣地のマンションの影響はあるでしょうね。
印刷工場がある土地は住宅地域ではないとのことなので、
建蔽率も容積率も東側の住宅地域とは異なっています。

言葉を濁しているというのは、本当ですか？
私のときには、敷地面積や用途から、想定される高さと距離を計算した
図面を見せていただきました。
基本的には、高いものを立てることは可能であるものの、一番広いところ
の中央でぎりぎり可能なだけで、細長い土地であることもあって、
ほとんどのところでは、3〜4階程度までということでした。

発表になった価格でも、南向きの西よりの部屋で、4Fまでと5Fからで大きく
価格に差が出ている部分があるのは、これを見込んでのことと思います。

この物件と隣の物件の敷地形状から見て、一番影響の出るのは西向き棟
ではないかと思います。
もし気になるようでしたら、なるべく東寄りの部屋になさるといいのでは
ないでしょうか。

771、772さん
早速の情報ありがとうございました。参考になりました。
前向きに購入検討し何回か聞いたにも拘らず、担当者がはっきり言ってくれませんでした。あたった営業マンが悪かったのだと思います。明日にでも担当替えを申し出てみます。

建築物の計画がある南側隣接地（印刷工場敷地）、事業主はどこのデベになるのでしょうか？

>>７７３さん
南側の半分は３，４階、南西角は６階から最高で１２階、
西側は３階からだんだんにその最高１２階までの高さ制限の
図をうちの場合も見せてもらいましたよ。それが実際どの
くらいまで設計してくるかは分かりません。全体的に南側は
３，４階、南西あたりから６−８階とかかかもしれませんし、
１０階以上かもしれませんし、それ以上、それ以下かも
しれません。

それがどうなるか「わからない」というリスクがある状況で
（もちろんたいていのマンションは将来のそのようなリスクが
あるわけですが、これだけ近接が決まっているのに、どの
程度かわからない、つまり日照や隣接環境について想像しか
できない状況で、覚悟がしにくかったので、現在引き気味
なのです。もう少しわかれば突っ込んだのですが。もちろん、
南棟の高層階が買えれば問題ないわけなのですが・・。

ズン〜ズン〜、ズンズズン！
南向き！
何か建つ？
明快な答えが無い！？

そんなのかんけ〜ね〜。
そんなのかんけ〜ね〜！！！

土地があればマンションが建つ。
日本全国、どこでも一緒！

それが嫌ならブランズにすれば？
すでにマンションに囲まれているから、
安心だよ！！
今なら諸費用サービスだよ！！

出ましたネガキャン！

770〜776は自作自演でした・・・。
すいません・・・。

えぇ…これでもネガキャンになるの？
確かに、この物件唯一の気になりそうなところについての話だから、
良くない情報ではあるけど、きちんと図面見せてくれるっていう、
いいほうの話だと思ってた

>>778

この掲示板の投稿密度からすれば、やっぱこの連続投稿は自作自演かなｗ

No.770 by 購入検討中さん　2007/09/09(日) 23:08
No.771 by 匿名さん　2007/09/09(日) 23:32
No.772 by 購入検討中さん　2007/09/09(日) 23:34
No.773 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:03
No.774 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:09
No.775 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:10
No.776 by 匿名さん　2007/09/10(月) 00:19

どうせ、ＭＲででっかい声で暴れてた奴でしょ。

そんな疑ってかかって、楽しいですかねぇ…ｗ
まあ、買わない人は、どんな話題だって冗談の一種でしょうけどね。

こちらのマンションは、大井町では、かなり高額な部類ですが、
どうやら、さくっと完売しそうな雰囲気ですね。
どうやら「金持ち喧嘩せず」というかんじでしょうか。

南東の最上階の一番高い部屋も、第一期で売り出すようですし、
いくらでも、ここを購入したいという、地元人が多いみたいですね。

確かに、大井町は生活にも通勤通学にも便利な街ですからね。

ブランズは、苦戦していそうですね。
価格表を送ってほしいとお願いしたのですが、断られました。
（あまりにも問い合わせが多いので、いちいち送っていられないという
　売主側の理由でした。アリュールは送付をお願いしたら、OKでした。
　売れる自信があるのでしょう。）

もらった価格表みててふと気が付いたんですが、
管理費、修繕積立金は意外と高くないですね。

タワーマンションに比べたら、管理や将来の修繕計画も安心だと思います。こちらのマンションは、購入者層が、ある程度のレベル以上で、
投資用などの部屋はなく、基本は永住される方が多いので、管理組合も
まとまると思います。
タワーマンションだと、低層階と高層階の住民層が異なったり、投資用で
購入される方も多いので、将来の管理、修繕でリスクがあると思います。

>>782
>いくらでも、ここを購入したいという、地元人が多いみたいですね。

これには同意です。
去年まで7年間大井町在住で、今は都内の別の場所にマンションを購入をして住んでいますが、ここが検討時期に出てたら立地・仕様とも購入第一候補だったと思います。当時は大井町の物件が全くなかった…。
大井町は、生活のしやすさと利便性のバランスが取れたかなり住みやすい町だと思います。

>>783
そうかなぁ。かなり高いと思うけど．．．　タワマンじゃないんだし。

大井町には少々通った口なので、町の印象を一言。
住み易い町のキーワードで、山の手と下町の境界、と聞いていた。
お屋敷のオーナーの家族は、お屋敷同士の交流か都心の三越と帝劇。
住み込みの奉公人の息抜きと賄いの仕入れの目利きの商店が沢山ある。

そんな気風が連綿と続いて、独身者にも所帯持ちにも優しい町が、
ここ大井町と呼べるかも、残念ながらお屋敷は衰退の一途だけど。

羽田空港にも品川駅にも便利、都心通勤にも近すぎる位、
私立校にも各線経由でレベルに応じて選べる。

町の猥雑な部分には賛否両論にしても、スパイスは必要悪と思い切り。

>>788
ちなみに、大井町のお屋敷って、どの辺りにあるのでしょうか？

>>789
このアリュールも元をたどればお屋敷だし、
向かいの三越マンションもそうだったらしい。
この辺のマンションは結構広い敷地の一戸建てだったとの話。
仙台坂の由来もその当りにあるのではないかな。

僕は住んでいた訳でないので。
その知人がお屋敷と呼んでいたのは、芝生と築山の庭があるお宅、
敷地が２００坪以上が目安だった由。

>>790
いったい何十年前の話をされているのでしょうか？
東芝屋敷も何年も前に廃屋で、三越にいたっては相当前に
マンションが建っている。
その他、どこにお屋敷があるというのか？
隣駅の山王ならいざ知らず・・・

>>791
790さんはきっと江戸時代のお話をされているのでしょう。
仙台坂も仙台藩伊達家下屋敷に由来しますものね。

>>791
大森区、蒲田区の頃から聞かされた話です。

ここは高いね。

もう相場は完全に転換点見えてるんだし。
一年前の上がり相場の真ん中なら少々高めに見える物件でも
思い切りが吉だったけど、いまは無理する時期じゃない。

一年後には見送って大正解だったと思うはず。

>>794
ただ、ここの場合、高いと思って見送ったからといって、あとから同じような物件が
出てくる可能性が非常に低いのではないでしょうか。
この地域で、この物件のような条件のものを探していて、投資的な視点ではない場合は、
損得の問題ではないので、後悔もしないでしょうし、見送って良かったとも思わないだろう
と思います。

不動産はあまり詳しくないんですが、数年前の底値の時、もし、
アリュールがあったとしたら、坪いくら位になったんでしょうか？
（要はどのくらい上がってしまったのかなぁと思って．．．）
アリュール程のグレードで駅近のものは他にない？ので、
比較できないのかもしれませんが．．．

お屋敷と言うと大金持ちを連想するけど、
４０年くらい前だったら、人の倍の通勤時間を覚悟すれば、
２００坪くらいの敷地は大会社の普通の社員だったら
簡単に入手が出来た。退職金の前借とかでね。

庭の手入れや屋敷の維持で使用人を置いていたのは戦前の話、
今の尺度で話を聞くから混乱する。
東京みたいに家だけは連なって、便利さは田舎と大差ないのは変だ。

書き込む年代は平均３０歳代中頃か？
例外もいる。

＞795
今後大井町は西側が開発されることになっている。阪急跡地も
半分は高層マンション？　1丁目の中央公園のそばの駐車場も眠っている。
広町というＪＲの社宅地といった広大な土地が眠っている。
駅そばには関ペや日本ペイント、菱鉛筆だってある。
樹木はマンション共有でなく、隣の公的施設の樹木を眺める
方がリーズナブル。結局、高い管理費と固定資産税ちょっと敬遠。

どもうアリュールは売り急いでいる気がしてならない。要望書も
100は出ていないと聞いているし、見学も近所の人ばかりではない
と聞いている。本当に1期の100戸がさばけるのか興味がある。
もし売れても残りの70戸があるわけだし。入居まで1年数ヶ月もあるし。

かつて、バブルがはじける直前がこんな感じだった。

＞７９６
線路の反対側のジェントリーが８５ｍ２で５０００万程度。
今とは隔世の感！

>>798
795です。いろいろ詳細な情報ありがとうございます。

確かに、隣地の取り壊しでも始まれば、検討者は一気に醒めるかもしれないので、
できれば早め早めに売ってしまいたいと、販売側は思っているでしょうね。

でも、それ以外の点では、やはり私の感覚では「同じような物件」は出ないという
印象を受けました。駅周辺の開発が進めば、それはそれでプラスですしね。
公園の隣などは、以前に公園の隣に住んでいた経験からすると、頼まれてもお断り
という感じです。

795でも書きましたが、買ってしまえば、あとは自分たちが住んで消費するだけなので、
損も得もないですし、いま住んでいるところで、狭い狭いと思いながらこの先待っている
ストレスのほうが、少なくとも私には、負荷が大きいです。

冷静に検討できるご教示をいただき、ありがとうございました。