アリュール　ゼームス坂（大井町徒歩４分）

ブランズとこちらを比較検討している者です。

品川区教育委員会のホームページを見てみますと、
ブランズの学区の立会小学校は学校選択制の品川区でも屈指の人気校のようで、
学区外から希望者については抽選になるほどのようです。

一方アリュールの学区の浅間台小学校は、
学校選択によって敢えて別の小学校への進学を希望する人の方が多いようで
どちらかというとあまり人気がないように見受けられます。

ご近所の方でその辺の事情
例えば人気不人気の理由や
それぞれの学校の特長などについて詳しい方がいらっしゃいましたら、
教えていただけると嬉しいのです。
（もちろんそれぞれの学校のホームページなども見ましたが
　それだけではわからないこともあると思いますので）

品川区は学校選択制があるので、
学区についてはあまり気にしていなかったのですが、
実際に評判の高い学校に行かせようとすると抽選の壁があるんですね。

小学校の件ですが、立会小学校区には企業社宅がいくつかあり、
教育熱心なご家庭もあるようです。
特に立会小学校が良いのではなく、隣接校より良いので流れてきます。

近隣では大井第小学校が中学受験率が高いので、私学をお考えでしたら
こちらをお勧めいたします。

南品川という立地をお調べになられたことはございますか？
おのずとわかりますよ。

大井町でも事件は起こりますよ。それは大井町に限った事じゃないし。交通の便が良くなりゃ、いろんな人が来るのでしょう。

１２２を書いた者です。

＞１２３さん
立会小学校、大井第一小学校（のことですよね）について参考になりました。
ありがとうございます。
大井第一も人気がありますね。
でもゼームズ坂、仙台坂あたりからですとちょっと遠そうですね。

南品川の立地というのは、何かあるのですか？

他の方でも小学校の情報などありましたら、
教えていただけますと嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

〉125
立会小学校は希望者殺到で、転入希望者も多いです。
浅間台小学校も決して悪い小学校ではありませんが、
先生の入れ替わりが多いと聞いています。

小学校も気になりますが、早く価格が知りたいものです。このあたりはどこも上がり気味なのでしょう。

鮫洲の雰囲気だから、割と安くなるでしょ。

まあ、南品川だからなあ。
北品川だったら「おおー」っておもうけど。
一般のイメージだと「知る人ぞ知る高級住宅街と下町風情＝北品川」、「青物横丁とか鮫洲の工業地域っぽい＝南品川」だから。

そうそう鮫洲よ、鮫洲！

なんか鮫洲を馬鹿にする内容に不快感を感じます。鮫洲に住む方々に失礼。
ゼームス坂の物件に直接関係ないと思う。

世帯数、戸数、人口総数、混住率、被生活保護人員などの記入欄をまったく白紙のまま、１字の記入もなく都に提出している。

ということなので気にすることはないのではないでしょうか？

> 南品川の立地というのは、何かあるのですか？

南品川悪くないですよ

鮫洲は京急でも各駅しか停まらないから、利便性がバスと同じレベルだからじゃないですか？

ここを本命に考えていて、MRを待っている人はどのくらいいるんだろ。
うちは、購入したいけど手が出なそうで現在戦々恐々としてる…。

すっごい無理すれば買えるかもしれないけど、
さ来年の2月入居じゃ金利も高そうだし控除も無いし…。

購入検討中です。
６月の販売説明会を、ずうっと首を長くして待っています。
価格は、それなりになりそうですが、
これだけの敷地規模のマンションは、大井町徒歩４分圏では、
もう出ないと思います。

東芝の役員が住んでいたと聞きましたが、この土地は東芝自体の持ち物だったのでしょうか？
いずれにせよ、良心的な価格で販売されることを望んでいます。
でも安かったら、ものすごい人気が出て、倍率が高くなってしまうのでしょうね。
安くても問題だし、高くても問題で、難しいところです。
実際には、ブランズ仙台坂の販売価格を横目で見ながら、正式な価格を決めるのでしょうね。

大森鹿島とか、青物よこちょの住友なんかから推定しても
坪４００はくだらないと思う、たぶん。

いくらなんでも坪４００はあり得ないでしょう。
新価格になってきているとはいえ、
大井町でその値段では誰も手を出しませんよ。

132の引用先を見て引いている人はあまりいないのかな？
坪単価いくらぐらいになるのでしょうね？

大井町には永くく住んでます。
　緑も多くて大井町地区では最高の立地物件でしょうね。
東芝の創設者の大邸宅跡地・・だと聞いてます
高台で、東は東京湾一望、東南の角部屋が最高でしょう。
住み替えても買いたいですが高くて手が出ないように思います。

>>136さん

他にどんな物件見てますか？
うちは今週末近隣物件を見に行く予定です。
「アリュール待ちだけど、ここ良かったよ。」という城南地区のマンションあったら
教えてください。

大森のシティハウス言ったのですが、駅から10分で近隣アパートに密着して囲まれて、
中身も外見も普通の（庶民的な）マンションで坪315万でした…。

ここでこの値段なら大井町はどうなってしまうのか、とても心配です。

＞＞１４３さま

ご心配無く！ここの雰囲気は鮫洲に近いので高くならないよ、きっと。大丈夫。

マンションの検討は、ヤフー地図の航空写真とか、Google Earthとかで・・土地の感じを
見て検討して見るのも手ですね・・ｗ

池上通り沿いの坂上、ジェントリーハウスあたりと較べると
多少雰囲気落ちるけど、京急沿線ほどでもないよ。

結局は高くなるのでは。一見良さそうだから。

一見良さそうどころか超高級マンションです。
　エレベーターも２．３.戸で一台とか・・プライバシー重視って事ですよね。
　駅から４分であの高級地で・・大井町では、もう・・絶対出ない・・その様な
　場所も無い・・所の物件ですね。
　ゼームス坂上、大屋敷跡地、東側は緑・・樹木多い崖地・・遮る物が無い
　高台ですよ。
　本当に大井町に詳しい人なら分かるってですよ＾ｗ

>148さん
現地をよくご存知の方のようですのでうかがいたいのですが、
この場所は昼間隣の印刷工場が稼働しているとき、うるさかったり
また臭いがわかったりしますか？　もしおわかりであれば教えてください。

確かに全戸両側バルコニー、全地下駐車場を見ても高級っぽいですね。
内廊下ではないですが。

外廊下の方が、３６５日常時エアコンとかかけなくて
地球に優しくていいよ。外廊下っていうと団地を想像
するけど、棟配置を考慮すれば、団地っぽくならないし。

＞１４９さん
　印刷工場の音ですが昼間は会社勤めなので分からないです。
　その近所に住んで居るのでは無いのですよ。
　新聞の折込でマンションの案内が来ましたが大屋敷があった頃から場所は
　注目してました。今は整地されて駐車場になっています。
　買いたい希望ですが・・残念ですが・・高くて手が出せない様に思いますね。

ブランズ大井仙台坂のほうが、６月中旬からＭＲオープンらしいですね。
となると、ブランズの販売予定価格が先にわかりそうですが、
ブランズよりも安い価格だとしたら、みんなアリュール買いますよね。

ブランズの方が安いでしょう、どう考えても。

ブロンズって、独身orＤＩＮＫＳ向けの狭めのマンションじゃなかった？

Googleでゼームス坂を検索すると妙なものが関連検索に出てきてしまうのはどうにかならないんですかね？

今日アリュールのＭＲの前を通りましたが、
商談スペースのような部分は完成しているようでした。
モデルルーム部分はまだ内装工事中なのでしょうか。
（日曜のせいか、工事をしている様子はありませんでしたが）

トップページのアリユールをクリックすると航空写真で場所が分かりますが、
　やはり緑が多いですね。
　大井町は都内では交通、日用品の買い物（大型スーパーが駅前に）が
　一番便利なので・・抽選って事になりますかね。

でも、丸井が撤退で、イトーよーか堂にもそんな噂があり、
阪急ショッパーズは壊されて住宅・ホテルビルになるのですよね。
アトレは残るでしょうが、これらの場所がこの後どうなっていくか
心配（楽しみ？）です。

モデルルームの建物はできているようですが、６月中にみれるのですかね？もっと遅れるのかな？早くみたいです。

丸井は撤退が決まってますが（空室はファンドに移行）何か入るでしょうね。
　阪急の後にはホテルとか・・でも一階部分に食料部が入るって噂もあります
　確定では無いですが・・。ヨーカードーは単に噂ですね。６月からヨーカドーは
　宅配も初めていますよ。
　大井町は大型マンションばかりでは無く個人商店跡地にもマンションが多数
　建っており人口は確実に増えてるので商業施設（スーパー）は減る事は無いと
　思いますよ。

７月中にモデルルームはみれるみたい。楽しみです。

昨日、ＤＭがきましたね。７月にＭＲ案内会とのこと。
ブランズのＭＲは、来週からのようですが、すでに予約で一杯らしいです。
価格がいくらくらいか？楽しみです。

営業さんから事前案内会の予約ご案内の電話がありました。既に７月頭の週末は満席のようです。

ここの立地条件、建物の設計内容からして、価格は高いレンジに
なるでしょうが、あっという間に完売してしまいそうな予感が
します。

＞あっという間に完売してしまいそうな予感がします。
価格次第じゃないですか？大井町とは云っても裏側だし、平坦な道でもないし。大井町は悪くはないですが、やや外側のイメージだし、高ければ即、完売はないと思いますよ（高くても３００万／坪前後でないと）。

３００なら即完売じゃない。
周辺はそんなでもないけど
場所の割りに敷地広いし。

大井町の中古が、結構値上がっています。
大井５丁目のグローリオ大井町２Ｆ：７０．５６ｍ２が５５８０万、
大井３丁目のジェントリーハウス８Ｆ：８６．９７ｍ２が８６８０万、
どちらもＨ１６年築ですが、２０−３０％値上がっています。
あくまでも売り出し価格ですので、値下げはあるのでしょうが、
やはり価格は上昇気味です。
アリュールが、坪３００万円なら即日完売でしょうね。

>坪３００万円

甘めに見て85m2で7700万円ですか？全然手が出ないよ・・・

坪300万円？　んな訳無いでしょ。
ホントにそんなお手頃価格で出てきてくれたら迷わず買うのだが。
㎡当たり100万円（≒坪330万）以下は望めんでしょ。
85㎡なら 8,500〜9,400万円程度と予想。

そこまて行くと、うちは退散です…。

大井町だよね…。ここ。

説明会は７月の予定だそうですね。６０００万円台でどうかな？

坪300万？
大森のプラウドでもそれ以上だったので，それより
品川に近い大井町で，駅からもより近くて，，
もう少し行くのは確実でしょう。

ブランズ大井仙台坂Ⅰ・Ⅱ

>主だったところで言うと
>３F南東角部屋　73.48平米　7980万
>３F南向　　　　83.97平米　8480万
>ざっと見たところ坪350万という感じのようです。

だってさ。坪300万円なら良しとしないとだめかな。

まさかブランズ（鮫洲駅から3分）で坪350万とは…

ブランズが330-350（3階の比較的いい部屋ですよね）となると，
アリュールは高くなりそうですね。階と向きにもよると思いますが，
その価格から↑って感じですかね。売れるかな。っていうか私が買えるかな（く）

方角、広さ等妥協して、買えそうな部屋が一つや二つあるかないかかな・・・
まあ、そんなに妥協してまで、ここに拘る必要もないんだけどね。
横浜市内で駅近なら、通勤時間が少しくらい掛かっても苦にならないし。

この○ちゃんのスレの１３３番は、そうなんですか？
log2/tk/kako/951/951134337.html

さ、鮫洲で350万/坪？こりゃ、いよいよバブってきてるね。

方角はともかく、広さをどこまで妥協できるだろうか…。

80m2は欲しかったけど、8000万超えてしまうようなら、
じゃ買える広さの75m2で…と下げなきゃいけない。

うちはそこまで出来ないな…。
他の場所で探すか、当分賃貸で我慢すると思う。

ブランズが、坪単価３５０万となると、アリュールも同等以上ですね。
ブランズの出方を見てから、価格決定できる余裕がアリュールにはあるから。。
でも、これだけ新築価格が高くなると、買える人が限られますね。
昨日の折り込みチラシで、昨年竣工のアールブランの中古が売りに出ていました。
70m2、東北角部屋、４Fで５５８０万円です。

坪単価の上昇も、そろそろ限界でしょうね。これ以上高くなると、投資目的での資産家の購入しか無理でしょう。フツーの会社員が買えるレベルではなくなりますよね。山手内側ならまだしも、鮫洲でこの価格とは。

ブランズでは、東急不動産もえげつないバブリーな価格設定をしてきましたね。
普通のサラリーマンでは手が出ませんし、投資目的ならなおさら買わないほうが良い気もしますが。。

現地を見てきましたが、築浅の同規模の物件が林立していますね。
希少価値がある立地ではないので、
中古で売らないといけないときは、周りの物件より高く売れるとは
到底思えません。
明らかに新新価格以上ですね！

>フツーの会社員が買えるレベル

というレベルはどこまでなんでしょうか。
坪330万ラインくらいですか？

私は普通の会社員ですが、（年代はいわゆる団塊ジュニア）
正直 坪300万でも厳しいです。
350万なんて全然無理。
（子供は一人で我慢して、無理なローンを組めば行けるかな？）

最近のこの辺りの価格を見ていると、
うちは高望みしてしまった普通以下の会社員だったかな…と思うようになりました…。

川を越えようかな…。

１８８です。
１８８の内容は、ブランズ大井仙台坂の間違いです。
トビを間違えてしまいました。

＞Ｎｏ．１８９様
私、フツーのサラリーマンですが、限界は270／坪です。それ以上はとても厳しいです。

うちもそう。坪２７０万でもまだキツい。
坪２２０万くらいでやっと満足できそうかなあ。
普通のサラリーマンが買える部屋ってあるんすかね？ここ。
ここの立地って、結構庶民派的な雰囲気なのになあ。

坂の途中の住友の中古が出たら、ひょっとうればその予算でも！

近くのイトーピア（新築、青横3分）なら70m2切るけど坪234万があるようですけど。

坪２２０って・・・・・いまどきこの地域でありえないでしょ・・・。
普通の会社員が都内のそれなりの場所にマンションを買える時代は当分来ないと言う事ですね。

向こうが３５０／坪なら、こっちは４００／坪以上ぐらいになるのかな？同じ価格を出せば即、完売も有り得たりして。。

あの場所の雰囲気で坪４００は高すぎでしょ。

そう考えると、ジェントリーハウスは安かったなあ。

そうだね、ジェントリーは破格だったね。友達が入ってるけど、昨今の値上がりにホント驚いているよ。ジェントリーよりも環境が悪いのにバカ高いといってたよ。

ブランズと、アリュールのHPを見比べましたが、
明らかに、アリュールの方が、立地も、緑地が多い敷地計画も、
設計（ほとんどが両面バルコニーなど）高級マンションですね。
これで、アリュールの方が安かったら、大変だあ。

浜田山もそうだけど、東芝って意外にいいとこに土地持ってんだよな。

このマンションはそんなに高くなりそうなんですか…

現在港区の賃貸居住です。
そろそろ購入を考え出したらすでに港区は価格高騰！
大井町なら交通の便は意外は、ネームバリューや環境、文化がいまいち(失礼)なので価格もそれなりかと思い、検討していました。
あの場所で「高級」なんてうたわれ、高額で販売するのも如何かと私は感じました。

元々ＩＴや株で儲けた一部の人たちが相場以上で港区の物件を購入したことで、今回の不動産の高騰がスタートしたと言われています。
特別な一部の物件が高くなるのはわかりますが、どこもかしこも便乗するのは納得できませんね。
隣のご主人が給料上がったからと言って、別会社に勤める自分の旦那が給料上がるわけではありません。
本当は不動産も同じ理屈だと思うのは、私だけでしょうか。かしこ

２０２です。
大井町なら交通の便は意外は、・・誤
大井町なら交通の便以外は、　・・正
訂正です。

202さん、同じく品川区在住近隣に住むものです。
どうしてそんな風に不快な内容を書かれるのか・・・。
港区にずっとお住みになられるといいと思いますよ。

まあ、イマイチなのは事実だし．．．しょうがないよね。

私は大田区内の別の物件の購入者です。みなさんそんなに怒らなくても２０２さんは都心及び城南の物件を買える方じゃないですよ。　　　港区で高級賃貸ならマンションを買う場合普通は港、目黒、渋谷以外考えないと思いますよ。この人は自分の貧乏さに愚痴ってるだけですよ。大井町は間違いなくこれから高級化してくるところなんでこの物件はお買い得だと思います。私が買った大森のタワーより安いんですから。品川、大崎、大井町はこれからすごいことになりますよ！

大森のタワーって坪２７０でしたよね？？？

大森じゃなくて、大森海岸。

この物件、東芝の社員の人だと
やっぱり安く買えたりするんですか？

やっとMRの案内が…。
しかも完全予約制（平日まで…）。

>私が買った大森のタワーより安いんですから

そうであって欲しい…。

資料によると地下住戸があるようですが、よくあるテラスが南、
東、西面にはありません。そのような土地のゆとりがない配置に
なっていますよね。その配置図をよく見ると、池のある庭の横の
共有施設の南側に空地のようなものが見えますが、これは
もしかしたら、地下住戸は北側にテラスをとっているのでしょうかね。
でも、さらにその北側に共有施設があるので、谷底のようになるのは
少し無理を感じますし・・・　どなたかもう少しご存知ですか？

もう少し待てば全貌が分かるとは思うのですが、色々検討が
必要でせっかちになっているかもしれません。すみません。

いよいよ、MRオープンですか！
早く予約しようっと。
それにしても、予定価格がどうなるかが、
最大の関心ですね。

私も楽しみです。
価格は階、方角でかなり違うでしょうね。最近の感じでは、うちは
まったく中層階までいけないかと心配しています。西向きだと少し
安めかもしれませんが、あの印刷工場が難です。敷地境界に近くて
隣接住宅や工場を気にするくらいなら、むしろ、北東側（大きな
中庭を眺めて）向きのリビングという間取りがあればよかったのに
と思います。

これから大井町は本当に発展するでしょうか。特にこちらの東側。
駅前は窮屈で、回りも再開発なんてありそうにない感じですよね。

とにかく予約、予約。

No.214さま。
大井町住民です。
東側の開発は、なかなか、なさそうですが、
西側は、これから４−５年で大きく再開発されますよ。
今、書店で販売している「近未来地図」で、大井町の西側の
再開発超高層マンションのイメージ図が出ていました。
また、大井阪急と、アワーズイン阪急が超高層の２棟に建替えが
来年から着工です。（このマンションはすごい人気が出そうです）
これが完成すると、西側は大きくイメージが変わりますね。
三叉時計台の前の、かんべ土地の青空駐車場も、今月から
着工で、２５F建てのホテルになる様です。
駅前の景色が、都会的な雰囲気になりそうです。
更に将来は、西側にあるJR社宅群の再開発なども、可能性は
あります。（以前、品川区がJRに打診していたらしい）

臨海線と羽田空港を結ぶゾーンが非常に重要視されています。国内線ベースではあまり意味が無いのですが定期便で国際線乗り入れになった場合大井町ー大森ー大崎ー品川はまだ再開発余地があります。特に大井町の地価は高騰するでしょう。アングロサクソン系外国人が居住しはじめると高級化されます

大井町に住んでいますが、私の知る限りでは　
ヨーカドー、阪急、丸井　
これらは数年中にすべてなくなります。
その後に期待ですね。
大井町を愛する住民の一人として

MR案内状来ました。
２４H　有人管理ですね。
中庭が眺められるゆったりとしたライブラリーも良さそうです。

すごい人気です。
DM発送希望者が２０００件以上で、
MRの予約も、昨日から受付開始し、土日はほぼ満杯です。
価格は、現在検討中とのこと。

高くなって購入は無理かなあ・・
　駅から近くって緑多い・・大井町では最高の物件だし・・。
　もう出ないですね。
　ゼームス坂の名が有るようにゼームスですからね。
　分かる人はわかります。
　スーパーは発展しますよ・・阪急の食品館も建て替えられてから
　新しくなって営業との事、ヨーカドーは駅前、西武も有るし。
　交通も便利で最高です。
　価格はどうなるのでしょ。

「土地用途」に「第１種住居地域 近隣商業地域」と二つ並んで書いてあります。これは、部屋によって違うっていうことですか？

基本的な質問ですみません。