アリュール　ゼームス坂（大井町徒歩４分）

最低価格6000万〜？

エレベーター多過ぎ。管理費に響く。

今まであまり東芝不動産のことを聞いたことがないのですが、
いかがでしょうか。

緑も多いみたいで、これも管理費に響きますよね。
価格が気になります・・・

ラゾーナが東芝不動産じゃなかった？
にしても相当高いだろうな。坪４００超えそう。

シティテラス目白が坪４００からでしたが、それより上？

友人が近所に住んでいるので何となく土地勘あるのですが、
この敷地のすぐ南側にラブホあるんですよね。
間に戸建て２〜３軒挟んでたかもしれませんけど、３階くらいから上だと丸見えかも。
あそこもまとめて地上げしててくれないかな。
どなたか現地の状況ご覧になられた方、ご報告願えないですか。
あと、公式HP見たのですが、
ゼームス坂を「ＺＥＭＵＳＵ−ＺＡＫＡ」って書くの勘弁して欲しいですね。
売主は品川区もそう表記してるからって言うんでしょうけど、
なんか、すごい馬鹿っぽい。
「Ｊａｍｅｓ−Ｚａｋａ」でいいんじゃない？
みなさんはどういう表記がいいですか？

ＳＬＯＰＥでしょ。ＺＡＫＡじゃなく。
大井町で坪４００ですか。

>08さん
大井町に住んで3年、毎日のようにゼームス坂を歩いていますが、そのてのホテルの存在は全く気が付きませんでした（笑）　大井町はこじゃれた店はないにしろ、生活するには便利な街だと実感しています。ここは駅近ゼームス坂ではありますが、坪400って・・・新価格恐っ。

坪400万って確定情報なの？
電話で教えてもらったのかね？

ゼームス坂は、素直にカタカナと漢字で書いた方が印象いいと思うな。
例えば、松涛を「SHOTO」とか書いたらちょっとマヌケっぽいのと一緒。

大井町は、駅周辺ある程度区画整理してるけど、
ゼームスの方までは、もう予定ないんですかね？

利便性とのトレードオフだけど、コンセプトと周辺がちょっと合わないなぁ。

駅からの途中は、小さい歩道に渋滞の車道、パチンコに飲み屋に細かい商店街
どれも取り立てて致命的では無いが・・・

先日、夜に現地を見てきました。
工事のフェンスができており、隙間から確認しましたが、
樹木が結構、そのまま残っており、庭園、散策路関係は、良い感じになりそうです。
これだけの大きな敷地が、大井町の駅近くに残っていたのは、知りませんでした。
敷地が広く、かつ、庭園などの空間が広く（57%)、２戸１ＥＶや、住戸の面積が60m2〜130m2と、
かなり高級マンションの価格設定となりそう。
プラウド大森鹿島が高くてあきらめましたが、こちらも手が届かないとなると悲しいです。

>この敷地のすぐ南側にラブホあるんですよね

マンションの位置（3階より上？）からネオンや看板が見えるでしょうか。

とっても気になる物件で楽しみです。
ただ個人的にオール電化なのが気になります。
うちは出来れば床暖とか料理の面でガス欲しいんですよねー。
オプションでオール電化に出来ますよ、的な感じにしてくれないかなー。

6です。
坪400は単なる私の予想です。スイマセン。
新々価格、駅徒歩4分、品川区ならばこれくらいかなと。
既に他の物件を購入したので、これくらいだったらいいなという
個人的な希望も入っています。

大井町だし４００は無いんじゃないか？　いくらなんでも。
３００は固いだろうけど。
２００２年の写真が多いってのは、土地はその頃取得したのかな？
東芝もなかなかやりますね。

資料郵送で着たけど、ＨＰ以上の情報は無いので
すぐにポイしてしまった。

ということは間をとって350ですね

どの物件でも想像を上回って皆さんびっくりするので、370ですかね。。

いやいや、であればほんとにびっくりの410ということで

大森駅徒歩6分の物件が坪350程度らしいので、それより下ってことは
おそらくないでしょう。
戸当たりの土地も広いので、やっぱり400くらいかな。

大井町徒歩４分で、これだけまとまった土地、
緑地（庭園）を活かしたランドスケーププランなど、
高層階は、坪４００超えするではないですか。
イメージ図を見ると、外に駐車場がないので、
駐車場は、建物の地下に作られるのでしょうかね。
東芝不動産がいくらで落札したかは不明ですが、
かなり高い金額で購入したのでしょう。

うちはガスはいらない。
オール電化が希望。
キッチン周りの掃除が楽です。

東芝不動産なんだからオール電化でしょう。

確かに東芝はIHの家電を作ってますね。
ならエレベーターも東芝。で、基数が多いのかな。

もともと、あそこは、東芝の役員（社長？）か何かのお屋敷でした。
地元では有名でした。よく家の人が門の前で猫にえさを与えていたおばあさんとかどうしたのだろう。。。

No26さま。
そうでしたか。
なぜ、東芝不動産が売主なのか？不思議でした。
これだけ良い土地なら、野村や住友などが、高値で応札し、受注し、
新価格で、マンションを販売するのが
ここ最近の都心・城南物件のパターンですから。
東芝関係者からの土地購入なら、多少は安く土地仕入れができたのでしょうかね。
すると、販売価格も良心的な価格だと期待したいところです。（無理か。。。）

>すると、販売価格も良心的な価格だと期待したいところです。（無理か。。。）

完成のこれほど前から公表するのは少し良心的に思えます。
もっと引っ張ることもできたでしょう。それともこの地区の他の
物件販売との競争の兼ね合いで、出しておきたかったのでしょうか。
間取りをＨＰに出すのも、大手はあまりやらないのでちょっと親切なのかな。

地下３階とあり駐車場があるのでしょう。建物周りが散策路になっているのに
いわゆる地下住居というのもあるのでしょうか。早くもっと情報が欲しいです。

坪４００万ならちょっと。。手が届かない。。
坪３００万ちょっとなら買うのですが、さすがに無理？

４００って都心の物件に匹敵しません？（最近は都心はあまりしらべていませんが）

まあ４００までは行かないかもしれませんね。
行ってもおかしくは無いですが。
ただし３００は絶対にありえないと断言できます。３５０も望み薄でしょう。

>４００って都心の物件に匹敵しません？（最近は都心はあまりしらべていませんが）

そうですよね。住友不動産の目白でも４００の部屋がありますよ。

土地勘がなく、名前や邸宅跡地で、おしゃれな地域かと思ったら、いろいろ調べると
近所は随分庶民的なところみたいだね。

>邸宅跡地で、おしゃれな地域
そういう立地だったら、坪単価は400どころじゃないですよ。

http://www.31sumai.com/yahoo/A6223

ちょっと、現地見てくるは

３年前に家賃7万5000円（バイク駐輪込・管理費込）で近くに住んでいました。
結構、庶民的なエリアですよ。

今日現地を見てきました

【いいところ】
①駅前は庶民的だが物件周辺は静かな邸宅街、そこそこオシャレな家も多い
②リアルに徒歩４分
③確かに敷地内の木々は立派
④近所に駄菓子屋がある

【微妙なところ】
①駅周辺は若干ピンク系の店舗あり
②物件の南側に何故かポツンと３階建のラブホあり

>37さん

情報ありがとうございます。
航空写真で見ると、入り口南西部には何か工場のような大きな敷地の建物が
あるのですが、あれは何階建てだったかわかりますでしょうか。私は遠くて
まだ行けてないもので、わかれば教えてください。

＠４００なんて完全に山手線の内側ですよね。新価格、高値でもよいって人ならいいですが。

山の手外側なら@400はきびしいでしょう。一部で天井（都心除く）という意見も出てきています。
高いともっとも多い買い手（団塊Jr）が買えなくなり、売れ残る＞一部客のみ下げる＞クレーム多発
というマンションもあります。

天井に、都心除くっていうのはどうでしょうね。
郊外に需要が移ってるわけですから。

大井１丁目住人です。プラウド大森鹿島のスレッドで、大井町イトーヨーカドーの撤退についての話がでています（愕然）将来、阪急とイトーヨーカドーがなくなるとなると思うと辛いです。今はその後の再開発がいい方向に向かっていくことを祈るばかり・・・。

３８さん
マンション入り口右手ですよね
南西というと。
あそこはなんかよくわかりませんが
３階建ての事務所っぽいです（写真参照）
その建物の横にコインパーキングがあったので
敷地に見えたのはそれでしょうかねぇ…

それよりも気になるのが
一番日当たりのよい南東角に１０数階建ての
マンションが２棟あることですね

３８さん
コインパーキングをはさんで印刷工場があります。
おそらくそのことではないでしょうか。
２階から３階位の高さです。

郊外に需要が移っているというより、サラリーマンが買える物件が都心になくなっているだけでは。。。

＞４３、４４さん

どうもありがとうございます。また写真まで貼っていただき感謝です。
何回建てが近く（開放面）にあるかは、何階以上を買うべきか（買えるか
の方が正確...）の問題なので本当に重要ですよね。

ただ、この建物や印刷工場、おっしゃっているマンションなどとの間に
どの程度植栽があるのかによっても少し違うとも思います。背の高い
大樹が入り口近くに配されるということで、ほとんどその影になるとか。

いずれにせよ、現地を見てＭＲで確認しないとだめですね。

今晩は。
プラウド大森鹿島のレスにあった「ＩＹ大井町が将来撤退する」という
情報ですが、昨日、ＩＹのＨＰから問い合わせした結果、
ＩＹから「大井町店が撤退する事実はないので、安心してご利用ください。」
というメール回答をいただきました。
ＩＹ大井町店を良く利用している住民としてはよかったです。

>４７さん

情報ありがとうございます。よかったです。

ただ、構想段階で計画が確定していない時点では、また確定していても公表を
決定するまでは、企業は「そのような事実はない」と答えるのが通例ですから、
この先も撤退がないかはわかりませんが、私としてもそんなことはないことを
祈るばかりです。

>企業は「そのような事実はない」と答えるのが通例
その通りです。
大森にも昔ありましたが、急に撤退しました。
噂段階ではもちろん否定していました。
ただ、今回は、カ不動産が次のテナントを探しているという話があるので、そこそこの信憑性は
あるのではないでしょうか。
ほぼビル１棟なので、決まるまで公表はないのでしょうね。

大井町は住みやすいですか？
西大井は静かでよさげ。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/38621603.html

マンション選びのコツ
間取りの選び方、浴室乾燥機などの機能について。

マンショントレンド情報
供給戸数が大幅減少、供給が上昇と。株と一緒で需給関係と心理、金利だね。
供給戸数のピーク　03年、04年と。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/38621603.html

No.50さま。
大井町に住んで約３年ほどです。
生活するには、本当に便利な街だと思います。
駅前にアトレ、ヨーカドー、阪急、丸井があり、日常の買い物は
ほとんど大井町で済ませられます。
１００円ショップも、ダイソー、キャンドー、ショップ９９などがあります。
交通も、JR,臨海線,大井町線,東急バス,京急バス,都営バスなど
充実していて、だいたい都内への移動は困りません。
商店街も、それなりにあり、昔ながらの下町の雰囲気も残っています。
住んでいる人たちも、品の良い方々が多い気がします。

>５２さん

お住まいの方の情報、貴重です。
ゼームス坂に行くほう、また坂、現地周辺あたりはいかがですか？
もしご存知なら教えてください。

No.53さま。
ぜームス坂は、何度か歩きました。
ぜームス坂近辺には、マンションや住宅が多く、住宅地だと思います。
印刷工場が隣にありますが、それほど大きな感じではありません。
坂の下には、大きな寺があり、昔ながらのレンガ塀が残っていて、レトロな感じです。
入ったことはありませんが、坂の途中に、古き良い雰囲気の「喫茶店」があります。
大井町駅から、ぜームス坂までは、商店街のアーケードで色々な店が連なっています。
高級店はありませんが、庶民的なお店で賑わいがあります。
ぜームス坂の上に、１店、お水系の店がありすが、規模も小さくあまり気にすることは
ないでしょう。（やはり駅近くのマンションでは、仕方ないと思います）

＞54さま
いろいろな情報、ありがとうございます。私も時間を作って
いってみようと思います。

60平米台に興味があるのですが、HPでは70平米台以上の間取りしか
のっていなくて。どなたか何か情報がある方はいらっしゃいませんか。

大井町はいいところですよ。住みやすいです。商業施設がそろっていて、交通便利
横浜方面、自由が丘、二子玉、銀座方面への出やすさなど、
城南で一番、賃貸の家賃が高いのがわかります。

城南は長いですが（１５年ぐらい）となりの大森、品川、城南の蒲田と比較しても、
マンション買うなら（永住するなら）ここですね。

>>56
大井町はいいところですけど、城南とは京浜東北線沿線だけではありません。
確かに丸井とIYが出来て急によくなりましたね。

以前、西大井に近い辺りで分譲された外断熱のマンションを見に行ったことがあります。
通りから中に入ると一方通行が多かったり、厳しい曲がり角があったり、また細い道を
結構スピード出す車が走ってたり、とどちらかというと下町の雰囲気でした。
ゼームズ坂のほうは行ったことがありませんが、このマンションの周辺は区画整理された
環境のようですね。興味を持ってます。30坪で1億を切ってくれたら考えるかもしれません
が無理かな・・・

このスレ、なかなかのびませんね・・・
人気ないのかな・・・

注目度はかなりあると思います。どこかのアクセスランキングの上位に
入っていましたし。でも情報がなかなか出てこないので，書き込みが
少ないのではないでしょうか。

仙台坂トンネルの大井公園の近くに東急不動産がマンション建てるようですよ。現地に看板が出てました。

お互い競争しあって、価格が少しでも下がってくれることを期待したい

>61さん

情報ありがとうございます。場所がよくわからないのですが、どのあたりでしょうか。

>63

「ブランズ大井仙台坂」ですね。HPも公開されています。
http://www.bz-sendaizaka.com/index.html

しかし大井町はこれからマンションが大量に計画されていますね。

ブランズ大井仙台坂1・2 2009年完成? 総戸数59戸
アリュール　ゼームス坂　2009年完成 総戸数 172戸
新阪急大井ビル（仮称） 2014年完成 総戸数不明（地上30階建）
大井１丁目南地区再開発 完成時期不明（2010年？） 総戸数不明（地上30階建、オフィスとシェア）
大井町西地区市街地再開発 完成時期不明（2010年？） 総戸数230戸

トータル、800戸近くが一気に供給されていくわけですよね。そうするとジェントリー、アールブラン、シャークレール、リリーベルなど、ここ数年建築されたマンションの中古価格も当然下がっていく、と見るべきでしょうか。

>64
ありがとうございました。ブランズはかなり回りをビルに囲まれた
感じがしますね。もちろん市街地というか駅近では当たり前でしょうが。

大井町西地区市街地。。。も初めて聞きました。土地が空きはじめていますか？

>>64
情報ありがとうございます。
そんなに計画があったんですね。知りませんでした。
供給過剰にならないかちょっと心配ですね。

新築が多く建つと、築浅のマンションが下がりますので、そちらの価格動向もチェックですね。
芝浦や豊洲と違って、大井町はすでに町が完成しているので、住民が増える＞商業施設が増える
というわけではないので、中古が上がるということはないでしょう

計画目白押しか。様子見か？
でも、新築価格は上昇傾向だしな〜。

販売時期が１ヶ月くらい遅くなりましたね。

低層，中層は視界はあまりよくないようですよね。
価格と階のかけひきになるな。

新築は、価格が、新価格で高くなってきているので、
必ずしも待てば安くなるということではないのが難しいです。
中古の価格も、新築販売価格が安くなればそれよりは安くなるという構図でしょう。
アリュールゼームス坂と、ブランズ仙台坂は、坪単価を比較したいです。
敷地面積や物件概要からは、アリュールが、相当高くなりそうですが。
ブランズは、事業協力住戸が、各８戸ずつあるのが気になります。

単純に需要と供給の関係で考えると、これだけ供給があると価格が下がる要素ではあると思うのですが、城南地域の物件がそもそも少なめですからね。。。どっちに振れるのか。
どなたか詳しい方、専門家の筋の方、ご意見をお聞かせ下さい。

絶対金額として、サラリーマンが買える金額を超えると動きが極端に鈍くなります。（バブル期除く）

港区や渋谷区なら富裕層が買うので売れるのでしょうが、大井町は微妙なところです。

ただ、大井町は都内でも、住みやすいところに分類されるので、他の神奈川県や埼玉、
千葉などよりは、天井は高いでしょう。
　ある程度以上は無理して買わない方がよいかと思います
　高い新築を買うと、転勤やリストラなどの緊急時に売るに売れなくなります。

うんっ？大井と云っても、場所はもろ鮫洲でねえのかぃ？！騙しちゃぁ、ダメだぜ！！

ん？？
ここは普通に大井町だと思うけど・・・・

むしろ、なんで鮫洲だと思うの？

思いっきり大井町だろ。京急の青物横丁も使おうと思えば使える距離だが。
たしかに、鮫洲にも自転車でがんばればいけるので、免許の書き換えの時は便利だな。

坪単価いくらぐらいなんでしょ。ここ。
Proud大森鹿島が350〜ぐらいでしたっけ。それより低くなるって事はないのかなぁ〜。
172戸の比較的大規模物件ですから、少し下方に設定されることを期待しているんですが・・・。
いずれにせよ、坪400超えなら即時撤退です。。。
残念！。

他のＭＲに行ったときよくある近隣比較の表では
アリュール　＠３５０になってました。
業者は、そのあたり見てるってとこですね。

大森鹿島が安い方で３２０くらい,だいたい３５０くらいからという感じなので，
また時期が何ヶ月か遅いということもあるので，ここはもう少し高くなる感じが
しています。３５０は最低価格ではあるかもしれませんが，少ないかな，と。

隣の駐車場のところにマンションが建つ可能性はないのでしょうか。
どなたか情報，見解のある方教えてくださいませんか。

昨日の朝日新聞の朝刊折込チラシに、入っていましたね。
かなり、よさそうなマンションです。
全住戸：両面バルコニー、地下駐車場と、かなり高くなると思います。

>全住戸：両面バルコニー

なのですか？　それはチラシに書いてあったのでしょうか。教えてください。

http://www.31sumai.com/yahoo/A6223

ここの間取りを見ると、一応、サンプルは両面バルコニーみたいだね。

>80
資料請求していないのですか？
「全タイプ、ダブルバルコニーを採用した住空間、・・・」と明記されていますよ。
ついでにオール電化ですから、念のため。。。

大井町がこんなに開発されるとは驚きました。
今まで物件を探していましたが、
中古もそんなにでてこない状況でしたから。
駅周辺はしばらく大きな工事が続きそうですね。
ちなみにこの間建築計画の看板を発見しました。
東大井3丁目のトヨタ研修所跡地です。
ここの敷地もかなり広いです。
駅近はどう考えても相当強気な価格になりそうですし、
手頃な価格期待したいところです。

今日、現地に行ってきたけど、幼稚園が裏にあって小さい子がいる家庭には良さそう。
（すぐ裏でも、仙台坂までぐるっと回らないと行けないのかな？）

あのトヨタ研修所の後ってマンションになるのですか？
位置的には微妙なところになりますが、自転車があれば、大森、大井町両方使えるので、価格次第ですかねぇ〜。閑静なところだし。コンビニが極近くにないのが最大の欠点かな。

>No.85さんへ
5階建ての竹中施工のマンションみたいです。
施主はトヨタホーム＆野村不動産でした。
ただし詳細は不明です。
位置はほんとに微妙ですね。
コンビニもセブンまでいかないと無い。
急行がとまる立会川と大井町が両方使えますが、
あとは金額次第でしょうか。
周辺は戸建てしかないし、北側以外は眺望よさそうです。

価格次第でしょうね。この物件もトヨタ後も。
なんか、今なら高値なので、中古かなと思いつつあります。。

背伸びして買うことはないでしょう。今の自分の身の丈にあった価格帯で探すのが王道。
まあ、目利きの人や、リスクを恐れない人は、金持ち父さんのように不動産投資ができる
んだろうけど、俺には無理だ。（だから、いつまでたっても金持ちに成れないんだろうが。）

興味があるのですが、隣の印刷工場の音と臭いはどうでしょうか。
直接窓から音や臭いが出てくることはないでしょうが、印刷工場
周辺は独特の臭いがあると聞いたことがあります。

ご近所の方、音などいかがですか？

HP見ると、周りは結構10階建てくらいの高いビルがありますね。

眺望が抜けるということはなさそう？

敷地の東側が気になっているのですが（入り口の反対側）、どのような状況かおわかりの方、是非教えてください！！！

>92さん

東側は一段低くなっている感じで、戸建て群がありますね。
この戸建てはほとんど気にならないほど低い感じを受けました（谷の下？）
そのさらに東に数階建ての鉄筋の建物がありますが、少し距離があるので、
そうは気にならないと思いますが、低層はどうでしょう・・わかりません。

ありがとうございます。子供がいるので、どうしても南側にあるホテルが気になって、東と考えた次第です。西は印刷工場ありますし。。。。。

とても参考になりました！！！

このマンションもプラウド大森鹿島と同じように超人気物件となるのでしょうかね。。。。

価格帯を早くしりたいものです。

プラウド大森鹿島は、多少人気はあったでしょうが、超人気物件ではありません。
安い住戸は2倍〜3倍でしたが、あとは一倍でした。
アリュールの方が、格はずーっと上でしょう！

>になって、東と考えた次第です。西は印刷工場ありますし。。。。。

やはり西側は印刷工場が気になりますでしょうかね。操業中に行ったことが
ないのでわからないのですが、音や臭いとかってあるのでしょうか。
一般的に言ったらどうでしょうか。どなたか分かる方、教えてください。

現地行ってがっかりしたよ。名前から受ける印象とぜんぜん違うんだね。

＞Ｎｏ．９８
だから、もろ「鮫洲」だったろう？

↑
板間違いというより坂間違いの人は放っておきましょう。

雰囲気は鮫洲だって

>98

私は現地よりも、大井町の駅周辺に違う感じを覚えました。
マルイやアトレと聞いて行ってみたら、東側駅前は圧迫感があるほどせまく
古い建物なのですね。また駅回りのパチンコ屋の大きな派手な漫画看板が
ちょっと残念でした。JRの駅近だから仕方ないとは思いますが。

むしろ、これから土地に余裕がある西側の再開発（阪急？のタワー建設と、
その他西側の再開発）で、逆側がきれいになっていいのでは、と思いました。

斜めになっちる南西向きの住居はリビング側バルコニーが印刷工場に面して
いるわけですが、私はこれがもったいないと思っています。せっかくダブル
バルコニーですから、例えば低層階では、むしろ北東側のバルコニーが
リビングにした方が、"宣伝の"立派な木々の中庭に面していていいと思う
人が多いのではないかなぁ。でも、やはり南向き信仰がありますから、
印刷工場に面してバルコニーのようですが。

南向き信仰ってありますよね。
いいんだか悪いんだか知らないけど。

ラブホの話がありましたが、すぐ近くではないのでは？ゼームス坂というよりも仙台坂に近いのでは？

>105

南東側のベランダから斜め下を見ると、
ちょうどラブホが見える感じじゃないでしょうか。

既出の印刷工場も気になりますが、
都南病院跡の空き地がどうなるかも気になりますね。

そうですね。確かに病院跡地は南側であり、それも少し高くなっているように
思えるのです。土地も大きいからどのくらいの建物が建つのでしょう。

ちょっと大井町と云う感じではないんだなぁ。。はっきり言うと。

坂の途中の高台の立地ではあるのですが、
北から南に下る斜面の途中だったらよかったんですが、
北から南に昇っていく坂の途中っていうのが惜しいんですよね。

しかも南に昇りきった所が大井町駅の商業地。
日当たりや眺望は今後どうなっていくのかが心配です。

＞１０８さん
ここは大井ではなくて、南品川ですからね。

どうも微妙な立地だなぁ・・・
残念ながらちょっと手を出せない感じ・・・

大井町の丸井が８月で撤退となるようですね。

なんといっても価格帯が気になっています。

情報お持ちの方、教えてください。

何となく鮫洲の匂いがするんだな、これが。

丸井なくなるんですか〜？知らなかった。でも、ヨーカ堂と阪急がある。

丸井撤退ですか！　となると、あの古びた窮屈な東側の駅回りはどうなるのでしょう。
ヨーカ堂だっていつ突如閉店するかわからないし。阪急のビルが建つ新し目の西側は
ともかく、なんだか東側は心配になってきましたよ。

まさか、丸井が撤退するとは思ってもいませんでした。。。。
９月に有楽町店ができる為の、業務効率化のためといいますが。。。
ＩＹも、大井町店撤退のうわさが、以前のスレでありましたね。
阪急も、ビル立替で、３−４年間は営業がなくなるでしょうから、
大井町も商業施設面では、これからどうなるのか？心配です。
丸井の後に、何が入るのかが、まずは興味あります。
ダイソーは、残ってほしいです。

GAPとスタバも残って欲しいです。
イオンあたりが移ってくるといいですね。
大手家電量販店やホームセンターでもいいな。

物件までの商店街も少しあるから何とかなるでしょう。やはり問題は物件の坪単価でしょう。

今日、大井町付近で事件がありましたね。
思っていたよりも物騒な町なんでしょうか？

近隣住民です。
殺人事件には、驚きました！
凶悪事件は、めったにありません。

ブランズと、販売価格の牽制中で、お互いに
販売開始時期を後ろにずらしている模様です。

ブランズとこちらを比較検討している者です。

品川区教育委員会のホームページを見てみますと、
ブランズの学区の立会小学校は学校選択制の品川区でも屈指の人気校のようで、
学区外から希望者については抽選になるほどのようです。

一方アリュールの学区の浅間台小学校は、
学校選択によって敢えて別の小学校への進学を希望する人の方が多いようで
どちらかというとあまり人気がないように見受けられます。

ご近所の方でその辺の事情
例えば人気不人気の理由や
それぞれの学校の特長などについて詳しい方がいらっしゃいましたら、
教えていただけると嬉しいのです。
（もちろんそれぞれの学校のホームページなども見ましたが
　それだけではわからないこともあると思いますので）

品川区は学校選択制があるので、
学区についてはあまり気にしていなかったのですが、
実際に評判の高い学校に行かせようとすると抽選の壁があるんですね。

小学校の件ですが、立会小学校区には企業社宅がいくつかあり、
教育熱心なご家庭もあるようです。
特に立会小学校が良いのではなく、隣接校より良いので流れてきます。

近隣では大井第小学校が中学受験率が高いので、私学をお考えでしたら
こちらをお勧めいたします。

南品川という立地をお調べになられたことはございますか？
おのずとわかりますよ。

大井町でも事件は起こりますよ。それは大井町に限った事じゃないし。交通の便が良くなりゃ、いろんな人が来るのでしょう。

１２２を書いた者です。

＞１２３さん
立会小学校、大井第一小学校（のことですよね）について参考になりました。
ありがとうございます。
大井第一も人気がありますね。
でもゼームズ坂、仙台坂あたりからですとちょっと遠そうですね。

南品川の立地というのは、何かあるのですか？

他の方でも小学校の情報などありましたら、
教えていただけますと嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

〉125
立会小学校は希望者殺到で、転入希望者も多いです。
浅間台小学校も決して悪い小学校ではありませんが、
先生の入れ替わりが多いと聞いています。

小学校も気になりますが、早く価格が知りたいものです。このあたりはどこも上がり気味なのでしょう。

鮫洲の雰囲気だから、割と安くなるでしょ。

まあ、南品川だからなあ。
北品川だったら「おおー」っておもうけど。
一般のイメージだと「知る人ぞ知る高級住宅街と下町風情＝北品川」、「青物横丁とか鮫洲の工業地域っぽい＝南品川」だから。

そうそう鮫洲よ、鮫洲！

なんか鮫洲を馬鹿にする内容に不快感を感じます。鮫洲に住む方々に失礼。
ゼームス坂の物件に直接関係ないと思う。

世帯数、戸数、人口総数、混住率、被生活保護人員などの記入欄をまったく白紙のまま、１字の記入もなく都に提出している。

ということなので気にすることはないのではないでしょうか？

> 南品川の立地というのは、何かあるのですか？

南品川悪くないですよ

鮫洲は京急でも各駅しか停まらないから、利便性がバスと同じレベルだからじゃないですか？

ここを本命に考えていて、MRを待っている人はどのくらいいるんだろ。
うちは、購入したいけど手が出なそうで現在戦々恐々としてる…。

すっごい無理すれば買えるかもしれないけど、
さ来年の2月入居じゃ金利も高そうだし控除も無いし…。

購入検討中です。
６月の販売説明会を、ずうっと首を長くして待っています。
価格は、それなりになりそうですが、
これだけの敷地規模のマンションは、大井町徒歩４分圏では、
もう出ないと思います。

東芝の役員が住んでいたと聞きましたが、この土地は東芝自体の持ち物だったのでしょうか？
いずれにせよ、良心的な価格で販売されることを望んでいます。
でも安かったら、ものすごい人気が出て、倍率が高くなってしまうのでしょうね。
安くても問題だし、高くても問題で、難しいところです。
実際には、ブランズ仙台坂の販売価格を横目で見ながら、正式な価格を決めるのでしょうね。

大森鹿島とか、青物よこちょの住友なんかから推定しても
坪４００はくだらないと思う、たぶん。

いくらなんでも坪４００はあり得ないでしょう。
新価格になってきているとはいえ、
大井町でその値段では誰も手を出しませんよ。

132の引用先を見て引いている人はあまりいないのかな？
坪単価いくらぐらいになるのでしょうね？

大井町には永くく住んでます。
　緑も多くて大井町地区では最高の立地物件でしょうね。
東芝の創設者の大邸宅跡地・・だと聞いてます
高台で、東は東京湾一望、東南の角部屋が最高でしょう。
住み替えても買いたいですが高くて手が出ないように思います。

>>136さん

他にどんな物件見てますか？
うちは今週末近隣物件を見に行く予定です。
「アリュール待ちだけど、ここ良かったよ。」という城南地区のマンションあったら
教えてください。

大森のシティハウス言ったのですが、駅から10分で近隣アパートに密着して囲まれて、
中身も外見も普通の（庶民的な）マンションで坪315万でした…。

ここでこの値段なら大井町はどうなってしまうのか、とても心配です。

＞＞１４３さま

ご心配無く！ここの雰囲気は鮫洲に近いので高くならないよ、きっと。大丈夫。

マンションの検討は、ヤフー地図の航空写真とか、Google Earthとかで・・土地の感じを
見て検討して見るのも手ですね・・ｗ

池上通り沿いの坂上、ジェントリーハウスあたりと較べると
多少雰囲気落ちるけど、京急沿線ほどでもないよ。

結局は高くなるのでは。一見良さそうだから。

一見良さそうどころか超高級マンションです。
　エレベーターも２．３.戸で一台とか・・プライバシー重視って事ですよね。
　駅から４分であの高級地で・・大井町では、もう・・絶対出ない・・その様な
　場所も無い・・所の物件ですね。
　ゼームス坂上、大屋敷跡地、東側は緑・・樹木多い崖地・・遮る物が無い
　高台ですよ。
　本当に大井町に詳しい人なら分かるってですよ＾ｗ

>148さん
現地をよくご存知の方のようですのでうかがいたいのですが、
この場所は昼間隣の印刷工場が稼働しているとき、うるさかったり
また臭いがわかったりしますか？　もしおわかりであれば教えてください。

確かに全戸両側バルコニー、全地下駐車場を見ても高級っぽいですね。
内廊下ではないですが。

外廊下の方が、３６５日常時エアコンとかかけなくて
地球に優しくていいよ。外廊下っていうと団地を想像
するけど、棟配置を考慮すれば、団地っぽくならないし。

＞１４９さん
　印刷工場の音ですが昼間は会社勤めなので分からないです。
　その近所に住んで居るのでは無いのですよ。
　新聞の折込でマンションの案内が来ましたが大屋敷があった頃から場所は
　注目してました。今は整地されて駐車場になっています。
　買いたい希望ですが・・残念ですが・・高くて手が出せない様に思いますね。

ブランズ大井仙台坂のほうが、６月中旬からＭＲオープンらしいですね。
となると、ブランズの販売予定価格が先にわかりそうですが、
ブランズよりも安い価格だとしたら、みんなアリュール買いますよね。

ブランズの方が安いでしょう、どう考えても。

ブロンズって、独身orＤＩＮＫＳ向けの狭めのマンションじゃなかった？

Googleでゼームス坂を検索すると妙なものが関連検索に出てきてしまうのはどうにかならないんですかね？

今日アリュールのＭＲの前を通りましたが、
商談スペースのような部分は完成しているようでした。
モデルルーム部分はまだ内装工事中なのでしょうか。
（日曜のせいか、工事をしている様子はありませんでしたが）

トップページのアリユールをクリックすると航空写真で場所が分かりますが、
　やはり緑が多いですね。
　大井町は都内では交通、日用品の買い物（大型スーパーが駅前に）が
　一番便利なので・・抽選って事になりますかね。

でも、丸井が撤退で、イトーよーか堂にもそんな噂があり、
阪急ショッパーズは壊されて住宅・ホテルビルになるのですよね。
アトレは残るでしょうが、これらの場所がこの後どうなっていくか
心配（楽しみ？）です。

モデルルームの建物はできているようですが、６月中にみれるのですかね？もっと遅れるのかな？早くみたいです。

丸井は撤退が決まってますが（空室はファンドに移行）何か入るでしょうね。
　阪急の後にはホテルとか・・でも一階部分に食料部が入るって噂もあります
　確定では無いですが・・。ヨーカードーは単に噂ですね。６月からヨーカドーは
　宅配も初めていますよ。
　大井町は大型マンションばかりでは無く個人商店跡地にもマンションが多数
　建っており人口は確実に増えてるので商業施設（スーパー）は減る事は無いと
　思いますよ。

７月中にモデルルームはみれるみたい。楽しみです。

昨日、ＤＭがきましたね。７月にＭＲ案内会とのこと。
ブランズのＭＲは、来週からのようですが、すでに予約で一杯らしいです。
価格がいくらくらいか？楽しみです。

営業さんから事前案内会の予約ご案内の電話がありました。既に７月頭の週末は満席のようです。

ここの立地条件、建物の設計内容からして、価格は高いレンジに
なるでしょうが、あっという間に完売してしまいそうな予感が
します。

＞あっという間に完売してしまいそうな予感がします。
価格次第じゃないですか？大井町とは云っても裏側だし、平坦な道でもないし。大井町は悪くはないですが、やや外側のイメージだし、高ければ即、完売はないと思いますよ（高くても３００万／坪前後でないと）。

３００なら即完売じゃない。
周辺はそんなでもないけど
場所の割りに敷地広いし。

大井町の中古が、結構値上がっています。
大井５丁目のグローリオ大井町２Ｆ：７０．５６ｍ２が５５８０万、
大井３丁目のジェントリーハウス８Ｆ：８６．９７ｍ２が８６８０万、
どちらもＨ１６年築ですが、２０−３０％値上がっています。
あくまでも売り出し価格ですので、値下げはあるのでしょうが、
やはり価格は上昇気味です。
アリュールが、坪３００万円なら即日完売でしょうね。

>坪３００万円

甘めに見て85m2で7700万円ですか？全然手が出ないよ・・・

坪300万円？　んな訳無いでしょ。
ホントにそんなお手頃価格で出てきてくれたら迷わず買うのだが。
㎡当たり100万円（≒坪330万）以下は望めんでしょ。
85㎡なら 8,500〜9,400万円程度と予想。

そこまて行くと、うちは退散です…。

大井町だよね…。ここ。

説明会は７月の予定だそうですね。６０００万円台でどうかな？

坪300万？
大森のプラウドでもそれ以上だったので，それより
品川に近い大井町で，駅からもより近くて，，
もう少し行くのは確実でしょう。

ブランズ大井仙台坂Ⅰ・Ⅱ

>主だったところで言うと
>３F南東角部屋　73.48平米　7980万
>３F南向　　　　83.97平米　8480万
>ざっと見たところ坪350万という感じのようです。

だってさ。坪300万円なら良しとしないとだめかな。

まさかブランズ（鮫洲駅から3分）で坪350万とは…

ブランズが330-350（3階の比較的いい部屋ですよね）となると，
アリュールは高くなりそうですね。階と向きにもよると思いますが，
その価格から↑って感じですかね。売れるかな。っていうか私が買えるかな（く）

方角、広さ等妥協して、買えそうな部屋が一つや二つあるかないかかな・・・
まあ、そんなに妥協してまで、ここに拘る必要もないんだけどね。
横浜市内で駅近なら、通勤時間が少しくらい掛かっても苦にならないし。

この○ちゃんのスレの１３３番は、そうなんですか？
log2/tk/kako/951/951134337.html

さ、鮫洲で350万/坪？こりゃ、いよいよバブってきてるね。

方角はともかく、広さをどこまで妥協できるだろうか…。

80m2は欲しかったけど、8000万超えてしまうようなら、
じゃ買える広さの75m2で…と下げなきゃいけない。

うちはそこまで出来ないな…。
他の場所で探すか、当分賃貸で我慢すると思う。

ブランズが、坪単価３５０万となると、アリュールも同等以上ですね。
ブランズの出方を見てから、価格決定できる余裕がアリュールにはあるから。。
でも、これだけ新築価格が高くなると、買える人が限られますね。
昨日の折り込みチラシで、昨年竣工のアールブランの中古が売りに出ていました。
70m2、東北角部屋、４Fで５５８０万円です。

坪単価の上昇も、そろそろ限界でしょうね。これ以上高くなると、投資目的での資産家の購入しか無理でしょう。フツーの会社員が買えるレベルではなくなりますよね。山手内側ならまだしも、鮫洲でこの価格とは。

ブランズでは、東急不動産もえげつないバブリーな価格設定をしてきましたね。
普通のサラリーマンでは手が出ませんし、投資目的ならなおさら買わないほうが良い気もしますが。。

現地を見てきましたが、築浅の同規模の物件が林立していますね。
希少価値がある立地ではないので、
中古で売らないといけないときは、周りの物件より高く売れるとは
到底思えません。
明らかに新新価格以上ですね！

>フツーの会社員が買えるレベル

というレベルはどこまでなんでしょうか。
坪330万ラインくらいですか？

私は普通の会社員ですが、（年代はいわゆる団塊ジュニア）
正直 坪300万でも厳しいです。
350万なんて全然無理。
（子供は一人で我慢して、無理なローンを組めば行けるかな？）

最近のこの辺りの価格を見ていると、
うちは高望みしてしまった普通以下の会社員だったかな…と思うようになりました…。

川を越えようかな…。

１８８です。
１８８の内容は、ブランズ大井仙台坂の間違いです。
トビを間違えてしまいました。

＞Ｎｏ．１８９様
私、フツーのサラリーマンですが、限界は270／坪です。それ以上はとても厳しいです。

うちもそう。坪２７０万でもまだキツい。
坪２２０万くらいでやっと満足できそうかなあ。
普通のサラリーマンが買える部屋ってあるんすかね？ここ。
ここの立地って、結構庶民派的な雰囲気なのになあ。

坂の途中の住友の中古が出たら、ひょっとうればその予算でも！

近くのイトーピア（新築、青横3分）なら70m2切るけど坪234万があるようですけど。

坪２２０って・・・・・いまどきこの地域でありえないでしょ・・・。
普通の会社員が都内のそれなりの場所にマンションを買える時代は当分来ないと言う事ですね。

向こうが３５０／坪なら、こっちは４００／坪以上ぐらいになるのかな？同じ価格を出せば即、完売も有り得たりして。。

あの場所の雰囲気で坪４００は高すぎでしょ。

そう考えると、ジェントリーハウスは安かったなあ。

そうだね、ジェントリーは破格だったね。友達が入ってるけど、昨今の値上がりにホント驚いているよ。ジェントリーよりも環境が悪いのにバカ高いといってたよ。

ブランズと、アリュールのHPを見比べましたが、
明らかに、アリュールの方が、立地も、緑地が多い敷地計画も、
設計（ほとんどが両面バルコニーなど）高級マンションですね。
これで、アリュールの方が安かったら、大変だあ。