プラウド新宿御苑エンパイア

地権者多いな〜

久々にプラウドらしい都心のいい立地のマンションですね。

あー、こういう景色って最高ですね！
竹橋のエンパイアも同じような景色が見えてたなー。

ところでここ坪単価おいくらぐらいなんでしょう？
周辺相場でもよいので教えてください。

地下駐車場ですか？坪300〜？？

「エンパイアコープ」というマンションの建て替えですね〜

西の眺望が素晴らしいですが、
東〜南に走る外苑西通りの騒音・排気ガスがどうかな〜

これですね。

http://www.proud-web.jp/form/architec_1.html

これから都心ではますます立て替え事業が盛んになってくるでしょうね。

なぜかうちに今頃豪華パンフが送られてきたぞ

建て替え物件ですがどうでしょう？

まず資産価値は落ちないでしょう。買いです。

少しでも安く出してほしいと願うのみ。

↑に同じ。２ＬＤＫで8千万くらいかな。

大京町なんてあるんですね。
確かに近くにライオンズの大京関連のビルが多いけど。

過半数が地権者では、管理組合運営は元地権者の思うまま。

西の景色はいいと思うんだけど、あのあたりって夜はすごく寂しい。
ちょっと徒歩では帰りたくない。特に千駄ヶ谷、国立競技場から。
それと、生活に必要な店のようなものはまったくないと思うんだけど？

車で走り回る人にはいいのでは。

真向かいの病院に二度程入院しましたが、確かに車は良く通りますが、人通りはあまりありませんでしたね。
差し入れは信濃町で調達したと聞きました。
しかし建て替える前のマンションは素敵でしたよ。

学会の施設もあり　その辺気になりますよね？
知人の千駄ヶ谷在住の高齢の方が言うには　日常のお買い物に不便とは
言ってました。
四谷三丁目まで出れば　丸正とかお店も結構ありますけどね。
今後、新たに都市型スーパーが出来たらいいですよね。

昨日現地見てきました。確かに周りには何もスーパーがないですね。
皆さん、宅配か新宿まで出るのでしょうか。

＞18

私も見てきました。やはり緑が近いのは気持ちが良さそうですよね。

スーパーは四谷三丁目の丸正までは自転車なら５分ぐらいでは？
24時間営業のダイエー（グルメシティ）もあるし食料品系の買い物には不便ないと感じました。

とにかく、久々の大手デベによる都心の新規物件だけに大いに期待してるんですが。
地権者が多く販売戸数が少ないので価格だけが心配です。

＞18
私が千駄ヶ谷に住んでいた時は車で丸正に行くことが多かったですよ。
あとは代々木のマルマンか千駄ヶ谷の100均ですませてました。

これは高そうだ
羨ましい単純に

そうでしたか、何とかなるのですね。
マンションは資産と思い、以前野村のヒルズシリーズに住んでいましたが、意を決して売りました。
野村からＤＶＤは送られてくるし、久々のオーダーメイドだし、プラウド中村橋などとは一線を駕していて
正直値段が怖いです。
坪単価400は超えるのでしょうか。

＞22
確実に超えてくるんじゃないですか。
かなり特殊な立地ですから高いと思いますよ。
フォルム内藤町よりも。

＞２３

大汗です。年収2000万では無理かな。。。

＞２４

世帯年収は確実に5000万は必要でしょうね。
無理してローンを組む物件ではないと思います。

このご時世ですが世帯年収５千万円層対象か純金融資産５億円以上のスーパー
富裕層対象ということなのかな。価格発表待ちですなー。

高く売りたい人が多いみたいですね…。

このマンション、間取りを見ると主寝室が台形になっており長方形ではありません。
過去現在、長方形の部屋にしか住んだことがないのですが、壁が斜めになっている
台形の部屋って、住み心地はどうなんでしょうか？

勝手な想像で、平行感覚がおかしくなりそうな気がしてしまいます。
実際に台形の部屋にお住みになられた方がいらっしゃったら、どのような感じか
ご教授いただけますでしょうか。

建て替え前のマンションが絶対的なステイタスを持っていたから、
ココも破格の値段になるでしょう。
買い物の便など気にする方は無理なのでは？

それと国内外の要人専用である御苑正門を見下ろす立地ですから、
ただ金を持っていても買えないのではないかと思います。

隣町関連の方々は気になりますね・・・。
まあ私はまったく縁のない底辺民ですが。

1番高い部屋は10億ぐらいするかもしれませんね・・。
最近では1番の高級物件になるのでは。

いや10億どころか25～30億くらいは、いくんじゃないの？

１２５平米で１０億超えですか？そこまではいかないと思っていますが。いずれにしろ立地は抜群ですから
価格発表を待ちたいですね。

近隣のマンションのモデルルームに行ったところ、
デベは違うのですが、ここはおそらく坪６００万はいくだろうとの話でした。
残念ながら、手が出ません・・（涙）

このスレはどこまでマジレスされてるのか分からん。
坪６００ってホント？
城南・城西の一等地と変わらないじゃん。
一番高いところが１０億って、さすがにそんなのありえないでしょ。

プラウド松涛ですら最高で6億くらいだったのだから10億というのは
さすがにありえない。
PC赤坂のペントハウスと同額てこと？
あちらは港区で赤坂御所、こちらは新宿区新宿御苑だというのに？
ただ地権者が多いだけに手頃な間取りは一般販売向けにはなさそう
な気がするけど。
得意の地下住戸がたくさんありそうな予感。

千駄ヶ谷駅徒歩圏内は、都内一等地と言ってもいいのでは？
タワマンなんて建たない時点で品があると感じる。
山手線内で交通便よく、それでいて静かで緑も多いなんて、稀少。
買えるもんなら、絶対欲しい。

＞34　城南・城西の一等地と変わらないじゃん。
？？？
ここは都心の一等地ですよ。

そもそも城西に一等地があるのか？

ここの地位（ちぐらい）というかエンパイアの価値を理解してない方がいるようですね。

＞城南・城西の一等地
＞松濤
比較になりません。

マンコミだけでバブルが発生してるな、ここ。

400-450ぐらいでしょ。

それがあれよあれよという間に600そして25～30億

千駄ヶ谷～中野あたりが好きなんで、近隣マンションモデルルームを
色々冷やかし半分で見てるのですが、大京の営業マンの話では坪600万
行くのでは・・とのことでしたよ。

２５～３０億といえば、ここ９３戸程度の工事費（原価）にも匹敵するから、そんな値づけだとしたら・・デべはぼろ儲けだね

何で坪600で10億って計算になるの？
一番専有面積が大きくても125㎡なんだから125*0.3025＝37.8坪
37.8*600＝22,700
2億2700万円ってことなんじゃないの？
これが坪1,000だとしても3億7800万円。
坪1,200とすると4億5400万円。
坪1,500ならば5億6300万円.
それとも600/㎡の間違いなの？
だとしても7億5000万円だと思うんだけど・・・。
平均坪単価は600～700くらいではないかな。
坪400～450ってことはまずないと思う。
最高販売額は5億程度と推測。
最近のプレミアムマンションにしては住戸面積が小さめ。

同じ新宿区では、外苑レジデンスのほうが立地が上ですね。南が赤坂御所（しかも東宮御所の近く）、西が明治記念館に隣接しており、神宮外苑から青山一丁目あたりのエリアに入ってきます。学習院も割りと近いです。ここと同様に目の前は大道路なのですが、場所柄交通量は少なくこことは違って静寂さが保たれています。
しかしそれでも賃料はせいぜい坪15,000円のレベルです。現実を見る必要があると思います。

坪６００万と言ってる人と、１０億と言っている人は別人なのでは？
私も坪６００万近辺が妥当かな・・と。

坪６００ですか・・・
戸数が少なく、営業力もあるので新築時は何とかいけるかもしれませんが、中古になったらどうなっちゃうんでしょう。新宿御苑隣接のマンションは結構多いのでその辺が心配です。

空気の読めないノムさんだから、ホントに＠600とか言いそう。適正価格は＠350くらいだと思うが。

従前権利者の戸当たり負担が２０～２３坪で概ね１０百万以上と区の新聞記事に書いてありました。
それからすると坪６００万では３５戸の新規住宅の購入者の負担が重すぎますね。。
居住後に従来の住民と新規の住民で不公平感が出てきそうな感じがします。

何でこのスレには高値を期待する人が多いのだろう…？

それは実はみんな庶民だからです。
富裕層は書き込みませんし、坪いくらかなんて考えません。
すでに野村の営業マンは会員宅にリムジンでお伺いしているゆようです。

野村の営業さ～～ん　リムジンでお迎え行ってどうだった？　リーマンショック以降は頼みの富裕層も以前のように気前よくお金出さないでしょう。。

見に行きましたけど、８０平方メートル１１階で１億３０００万くらいでしたよ。

割安に見せる野村の作戦！？

正解、そのとおりだと思います。

ここのモデルルーム行かれた方、感想聞きたいです。
値段に見合う物件かどうか、疑問ですが。

先日行ってきました。十分に値段に見合った仕様かと思います。

予定最多価格帯、9000万だそうです。
http://release.nikkei.co.jp/attach_file/0225757_01.pdf

意外と安いですね。

外苑西通り沿いの部屋が安いので、平均価格が下がってる感じ。
御苑向きの上層階はだいたい1億2〜3000円台が中心だった。

ここも確実に売れ残りそうな物件ですね・・

戸数が少ないから何となく売れちゃうんじゃないの？

外苑西通り向き低層階の部屋は人気が無くて売れ残る可能性がありそうですね。私はこのマンションの立地が
気に入っているので売れ残った部屋がそれなりに安くなれば検討しようかと考えています。

65さんと違って、外苑西通りの交通量が多くて、これは、、、と思いやめました。2002年に出来た「ヒルズ新宿御苑」は全室御苑向きで、坪単価も妥当（400前後）でした。
プラウド高すぎです。1億5千万は無理。

どなたか希望住戸入れたお方、感想を聞かせてください！！

希望住戸入れました！
担当者の話では、既にいくつかの住戸で複数申し込みとのこと。確かに安くはないですが場所がいいですからね。ただ実際の月末の抽せん日にはどうなるのか？まったくわかりませんね。

＞６８

御苑買う予定でしたが、慎重に地元の不動産屋で情報を仕入れました。

「立替の話が出たとき、２千万を切る価格で売られていた。その人たちは、おそらく完成後、億で転売するのでは」
という内容でした。確か東池袋のエアライズタワーがそのように地権者が販売後売ったのを記憶しています。

悔しいから、今回は無理かな。

外苑西通り沿いの交通量と利便性を比較する人は、ライフスタイルが違うはずだから、ここを選ぶ条件として外苑西通り沿いは重要だけど、価格とか将来性とか考えると、結構とんとんと売れちゃうんじゃないかなって思っちゃいました。個人的には場所はいいと思うな。青山近辺で働いているものとしては。

ここの立地・眺望は最高ですが、共用部・専有部（２タイプ共に）のデザイン・色彩は最低です。
高いお金払って、あの廊下と玄関扉のデザインは、かなりテンション下がります。三井と三菱だ
ったら綺麗に仕上げたでしょうが、さすが野村の低クオリティさを感じます。地権者チームの意見
も反映されているようですが、申し訳ないですが、地権者さんたちのセンスなし。

センスの無さには同感です。確かに占有部の台所や洗面の面材は一見安物と見間違いそうな雰囲気はあります。トイレの質感や鏡の雰囲気にはがっくりです。内装は全体的におおざっぱな印象を感じます。値段の割には高級感はそれほど感じられません。やはり、三井とかだったらもうちょっと違うんだろうなと感じてしまいます。場所はいいんですけどね。。。

そろそろ申込開始ですね。デザイン微妙＋坪単価540万でも、あの眺望＋立地の魅力で抽選は高倍率になるのでしょうか？自分は希望住戸は入れてるものの、まだ1億4千万の価値があるかどうか測りかねてます。将来のビンテージマンションになるには風格不足感が否めないし、既存不適格が将来の売却価格にどう影響するか心配。とりあえずは当選を願ってるけど、当選後辞退の可能性も低くないな。申込予定の方、宜しければお考えをお聞かせ下さい。

いよいよ始まりますね。私も現在すごく前向きに検討中ですが、金額的にまだしっくりいっていません。
一番いい物件だと思いますが、一番いい価格・・・ぎりぎりまで考えることにします。
既存不適格の件、私も最初うん？と思いましたが、資産価値には影響しないと、今は思っています。
だって、そうしたら新宿の少し前にでた物件、全部既存不適格ですから・・・。１００年後の建て替え時期の
心配はひ孫にでも考えてもらいます（笑）。
さて、どうしようかな？

一番狭い66平米でも8330万かぁ。
都心部タワーマンションの狭い間取りのような一般庶民が入れる隙もないね。
大通り沿いでなければもっと良かったんだけどなぁ。

そうですね。既存不適格はこの際、重要では無いかもしれません。やっぱり価格面がネックですね。御苑向住戸と外苑西通沿住戸の価格差＝眺望代と考えると、ずいぶん高くつくな～というのが正直な感想。眺望＝資産価値という価値観は永続的なものなのか？デザインが軽すぎるような印象を受けるが竣工後ガッカリしないか？等、不安もあるので、私もぎりぎりまで迷ってみます。

76さん。73です。
デザインについてはそんなに気にしなくてもいいのではないでしょうか？確かに外観デザインは
軽い感じがしますが、完成したら、外観よりも道路からの見栄えや、エントランスなどしか見えなくなりますから。私はエントランスなどはなかなかいいと思っているから、それほど心配はしていません。もう一度違う側面から
見られたらいかがですか？
ただ、確かに東側との価格差はさすがに大きいですよね。資産価値というよりも、この眺望が死ぬまでの満足につながるのか、なんて重い発想で悩んでいます。あと3日間。あーどーしよう。

でも間取りは、アーバンビューの方が使いやすい。
御苑側は台形で、かなり問題ありです。

年収３千以上。資産１０億ある人向けですね。ローンを組む層は避けたほうが無難でしょう。

10億って・・・んなぁこたねーだろ。
営業担当者も申込者のスペックは幅広い的なこと言ってたよ。

台形は難ありだけど、あの眺望生かすためある程度仕方ない。
アーバンビューこそ選択外。
同じ1億払うなら、もっと良い物件あるよ。

僕は御苑向き住戸で申込む予定です。正直、デザインが少し
期待外れだったけど、場所が良い。
通勤に便利だし、周辺の建て替えの心配もいらない。
２年近く探してきたけど、決めました。
あとは当選を祈るのみ。。

御苑側で一番お安いお部屋はおいくらですか？

申込会は賑わってましたね。
しかし皆さん金持ちそうでした。。

８１さん、
御苑側で10階以上は約1億3千万（80㎡弱）～＋オプション・オーダー費用で1千万円は上乗せされます。一般人は無理ですね。。。外苑西側なら1億位でしたよ。こちらは案外お買い得かもしれません。

はっきり言って、売りは眺望のみとしか思えません。
日常の買い物にはとても不便。千駄ヶ谷駅には商店街やスーパー無し。
私はちょっと引いてしまいます。

私もここの売りは眺望のみです。買い物、食事は至って不便、さらに
デザイン（内部）が最低。ちなみに、ここの新宿御苑の眺望は、永遠
なのでしょうか。国が払い下げし、再開発なんていうシナリオはあり
えるのでしょうか。

抽選落ちました。
83~85さんのような意見を聞くと、傷心の自分には慰めになります。
眺望に魅せられてしまっていたので。。
竣工後の外観が意外としょぼかったら溜飲も下がるのですが・・
おっと、心まで貧しくなってきました（笑
縁がなかったと思って、更に良い物件探します。

私も抽選ではずれました。何度となくモデルルームに通い、何度もオーダーメイドの相談も行い、間取り変更図面を何枚も作ってもらい、自己資金を潤沢にするために賃貸に出していたマンションも売却して準備して、すっかり来年の夏の引越しの予定までしていたのに、、、、とても悲しいです。涙。当分、賃貸生活が続きそうです。

蓋を開ければ、35戸完売でしたね。5倍を超えていたところもあったとのことでした。
こんな御時勢でも、人気物件は存在することを目の当たりにしました。

87番です。野村さんもここまで集まるとは思われなかったのではないでしょうか。囲い込みのつもりでオーダーメイド相談を進めたはずだったのに、囲い込むまでもなく、本気で申しこまれた方が結構多かったのだと思います。担当の営業の方からは、何度も謝られてしまいました。公正な抽選をしている証左でもありましょうか。89番さん、優しいお言葉をありがとうございます。中傷ばかりが目に付く中、慰められてうれしく思いました。

そうだったんですね、ビックリしました。
富裕層は本当にいるのですね。

私は申し込みを辞めた1人です。
それは新宿3丁目の不動産屋さんの以下の言葉でした。

「高い、と思います。バブルの頃で坪800はあったけど、今はね。買い物は不便だし。
　四谷3丁目のタワーの方が人気あるよ。」

担当者は沼上さんでした。

地権者さんからの売り物件が竣工後に出てくると思います。それを待つという選択肢もありますよ。

完売ですか？！すごいですね～　
眺望はよさそうですけれど、利便性を考えると、車で移動するとか運転手さんがいる生活ならいいかもしれませんね。
地権者が多いマンションはやめた方がよいと周りの人に言われて検討外でした。

フォルム内藤町は見にいきましたが、確かに御苑側の景色は最高、でもマンション入り口前の
道路付近の排気ガス臭がひどい（トンネルの出口そばですから）のとグレードの点で即却下。
ここの方が空気や環境はいいのでは？
買われた方おめでとうございます。

実際にマンションを購入された方の「生の情報です」
購入された方だけの、ブログ記事なのでとても参考になります。
抽選？地権者？値引き？などなど・・・。

http://1bps.biz/noek

即日完売の千代田富士見は、けっきょく未だに売れ残ってますね。

ニュースで知りましたが、良い物件ですねえ。
キャンセルが出たらぜひ買いたい。

ま、地権者さんが完全に管理組合の主導権を握れるマンションですね。
地権者さんが半数もいない千代田富士見さえ地権者さんであれこれあるみたいですから。

１０年ぐらい前、目の前に住んでいました（寮です）。
ニュースを見てびっくりしました。
あの重厚なマンションが建て替えられるんですね。
私はマンションの１１階でした。
御苑の眺めはとても良いですけど、それだけな気もします。
夜景は・・・記憶にないので、あまりだったきがします。
生活するには不便でした。
坂も多く、高齢なかたも、ベビーカーも大変そうです。
スーパーも遠いですし、コンビニもちょっと遠い。
私は20代だったので自転車で生活していましたので、
自転車ではどこまででも行けましたが(笑)

どんな方が住むのに適しているのでしょうね～？

日常生活は、自分であれこれ調達するなら不便かもしれませんし地権者が多いのはネックでしょうが、
この場所が好きで、眺望が好きならば、都心のこの場所でこの値段ならすごくお買い得なのではないかと思いました。
実家のある田園都市～大井町線沿いの世田谷あたりなど（成城ではありません）フツーの住宅街というか、やや田舎なのに、同じような平米数で１億５千万～２億なんてザラですから。
「お買い得」と思って買う富裕層が多いの理解できます。

＞地権者が多いのはネックでしょうが


地権者が多いと、どんなことが問題になるのでしょうか？
詳しくご教授いただけるとうれしいのですが。

地権者が多いと

まず、好きな部屋を地権者が押さえられます。
駐車場・駐輪場も押さえることができます。
デべと「地権者に有利な約束」をしている場合があります。

次に、管理組合を地権者の希望に沿って運営できるようになります。
地権者がもともとの住民として大きな顔ができます。

但し、デべと地権者の力関係も大きいです。
上手く処理するデべもあります。