グランドヒルズ成城ってどうですか？

浸水した場合、補償はどうなるのですか？

成城のマンションは浸水しないの？
どういうこと？

散歩がてら外見を見てきました。
億ションという高級感は皆無ですね。
住友不動産のマンション設計に？です。それともデザイン設計はゼネコン？
こんなんじゃどんなに販売頑張っても…。

55さん


私は価格に見合う内外装はあって良いと思います。
高級マンションなんてどこにでもある時代ですからね。

ただ頭ごなしに５４さんの意見を否定するのもどうかと思いました。
自慢したい、なんて触れていませんしね。

パークコート成城は　
低層地域に立ち条例改正前なので当時は適法ですが、現状では空ぼりが
世田谷区条例違反で既存不適格で　遠い将来まで考えると資産価値が低い
地下室マンションのようです。

グランドヒルズ成城は低層専用地域ではないようですが、風致地区のようなので
やはり空ぼりが間際なので資産価値が気になります。新条例に適合物件を待つのも手かと
思います。

今世田谷区で地下室のみのマンションを購入することはかならリスキーですね。
メゾネットタイプは規制が適用されないようです。

ここも販売は苦戦してそうですね。
価格と仕様のバランスが悪い。

アドレスは貴重では？

成城は駅の南側は崖があり良くない。
成城で本当に良い立地は6丁目と5丁目のみですよ。

真剣になって住むとこじゃなくて、ご近所さんがセカンド利用や賃貸するとこ。
寸評加えてもしかたない。

平成22年1月から　地下室のみの住居を持つマンションは　世田谷区でもようやく既存不適格にほぼなるようです。

この手のマンションは10年後は過去の遺物か？

http://kugi.city.setagaya.tokyo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=200&K...,3&KGTP=1,2,3&TITL_SUBT=%95%BD%90%AC%82Q%82P%94N%81@%81@%82Q%8C%8E%81@%93s%8Es%90%AE%94%F5%8F%ED%94C%88%CF%88%F5%89%EF%81%7C02%8C%8E09%93%FA-01%8D%86&SFIELD1=HTGN&SKEY1=%83%81%83]%83l%83b%83g&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&KGNO=744&FINO=1862&HUID=214731


--- 以下　上記区議会議事録より抜粋 ------ 平成２１年　　２月　都市整備常任委員会,02月09日-01号

具体的な斜面地条例の改正点、２主な改正点でございますが、裏面をごらんください。上のほうが規制のイメージ図でございます。現在はこの上面の左側のとおり、住戸Ｄというのが地盤面よりそっくり地下にあるわけですが、有効な空堀を有していれば、これは現在のところこういった形の独立住戸が認められているところでございます。これを改正後は右側のように、完全に地盤面下にある住戸は認められなくて、そのうちの一つ以上の居室は地上面になければならない、つまりメゾネット型でなければ住宅はつくれないというふうな規制でございます。

~

　順調にまいりますと、ご了承いただきました場合には、施行日としては平成二十二年の一月一日を考えております。
　説明は以上でございます。


○上島　委員長　ただいまの説明に対しご質疑ありましたら、どうぞ。
　　　〔「なし」と呼ぶ者あり〕


○上島　委員長　ないようでございますので、本件の報告を終わります。

ここ値引きやってるみたいですね。買いかも

既存不的確分　実際価値が下がるので値引きは当然で得とはいえない。ゴタゴタを背負い込むだけ。２０１０.1-
業者に報告義務が生じる前に売り抜けたいのだろう。

仕様とバランス　既存不適格リスクを考えて目先の価格変化を冷静に判断する必要があるでしょう。

ここの原価と売値もうけを推定試算してみました。土地坪単価１８０万円広域一括なので土地買収総額１０億円地下室マンション造成費1億円宣伝販促費１億円建築坪単価７０万円として建築総額13億円　ここまでで総費用25億円販売総戸数３６戸　平均価格１．２億円で３６ｘ１．２＝４３．２億円　定価で売れれば利益１８．２億円３割引まですると利益がなくなるがみたいな感じでしょうか？坪７０万円はかけていないかな？むしろ宣伝広告販促に２－３億円かけているかも？（本部経費もあり？）定価は高いが1－2割引き限界？

no.67訂正　4割引で利益なしでした。　売れ行き悪ければ3割引も可能か？

なるほど。
しかし、4割引でもこの立地じゃ買わないかな。

買えない人の遠吠えかな

売り出し後1年経って入居は北４階の1軒だけ（桜？）.後は南西5階の販促AVルームとその他、必死に売ろうと意気込む営業マンの打ち合わせ後の影だけでは.....

そんなに売れてないんですか？

成城学園前で探してますが、いずれも空いてるなぁ。なんでやろ？

都心嗜好が強い 都心近いベイエリア 埋め立ての供給過で安い。 タワーマンションが人気 こんなとこですかね とも働き増えて、環境より利便性という若い人が増えたんでしょう その内また郊外嗜好が高まりだすとおもいますけど 歴史は繰り返すからね

かなり売れていないようですね。
高級感が弱いからでしょうか。

値段高過ぎですよ。

竣工後、半年以上経ったのに公表しているだけでも4割以上の売れ残りですか
シティハウス成城より酷い？

今日、前を通りましたけど、向かいの住居数戸が建設反対の旗を立ててた。
立地も日当たりも建物も良い物件だと思うんだけど、周りがそう言う状況だと正直安心して住みずらいから購入を躊躇しちゃうと思うので、それも売れない原因のひとつだと思う。

傾斜地地下室マンションではないけれど↓と同様な不動産屋の利益優先物件だと思う.
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/53/
前ここの土地にたっていた営林局の３階建ての建物の7倍容積とのこと。
縁を残して全体土地を掘り下げて
建築基準法を数値上クリアするやり方では、
姉歯事件のように許可はでるにせよ。空間にゆとりがないのは当然。
こうした無理なたて方が周辺の1種住専地域等の反対の表明方法につながっているのでは？

なるほど。勉強になりました

祖師ヶ谷大蔵

三Ｌで1億超えはやりすぎだ。

このレベルは当然だよ

スミフ三茶物件の話したらあちらは！苦戦ですねだと。あちらも！と思うが。
物件レベルは甲乙つけたがいが三茶と比べるとここは環境が悪い。坪単価同じならやはり三茶かな。

ここ、まだ残ってたんだ。一体何年で完売する気だよ？
既存不的確で再販難、住民との軋轢、消防署隣接・・終の棲家として考えている人以外は手を出せないな。
資産価値の観点からみたら、リスク過多。

既存不適格では今の半値でも買えない

先日、久々にそばを通りかかったら、
いまだ近隣住民宅に建設反対の表示などが残っていました。
いろいろ根深い問題があるんでしょうね。
やはり、成城駅周辺は、低層建築で瀟洒な町並みが似合います。

本当に売れ残り4割だけ？目の前の道をよく通るけどかなりの部屋が真暗だよ。

明かりのついているところも営業が2－3軒、オープンルームでで使っていてこまめにつけているので住んでいるのではなく見掛け倒しだったりします。

完売させたいなら、営業マンの教育をやり直すべきだよ。
知り合いも偶然ここを見学してて、営業マンの悪口で大盛り上がり。
見学に行っても待たせるし、価格交渉を少しでもしようものなら露骨に嫌な態度、または無視！
無視はないだろ、無視は。
「社の方針で値下げはできないので・・。すみません」と低姿勢でやんわり断れば、こちらも嫌な気がしないのに。

おかげで二度と住友と名のつく物件は見に行かず、他で決めたよ。
住友より名門大手だったけど、そこの営業マンはいつもかんじがよくて気持ち良かった。
この程度の社員教育なんだから、買ってからもアフターサービスで嫌な思いすること間違いないだろうね。
住友は客を客とは見てないから。

物件のリスクについては、上の人が書いてるとおりだね。

中古でプラウド成城、プラウド成城樟景台がそれぞれ売りに出てる、、、もう少し下がれば、、、

あのサカキはなんと？

モデルルームを見学しました。
値引きも始まっているようですし、
比較的良いつくりのマンションだと思うのですが、人気ありませんね。
消防署横、既存不適格、値段、周辺住民の反対運動以外にもマイナスポイントがあるのでしょうか？

現在値引きは何％？入居率は何％？

新モデルルームが6/19(土)にできたそうですね！！なにか仕様の面では変更あったのでしょうか？現在の価格がどれくらいか全然わからなくて、見に行こうか迷っています(;_;)

モデルルームを見てきました。
やはり内装はすごいですね。
４月以降、契約は増えているようです。
夏には、明かりも増えるのではないでしょうか？

スゴイのは、あの立地は！

このマンションは世田谷区浸水危険あり地区の全体を掘り下げて建ています。
注意しましょう！↓
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/koho/koho/2010/100601/p01_002.html

SOSは、消防署へ。。。そっか、目の前か

浸水危険地区だというのは、近年問い合わせが多いみたいで、考慮されて設計されてるみたいですよ。

少しずつですが、売れ始めてきてるみたいですね。
気になった物件が、契約済になってました。

どうせ値引きするならもっと早くに手を打てば良かったのにね。
潜在客にさんざん失礼な態度取り続けて、挙句の果てに値下げとは・・。

成城の外れで消防署隣り。ここは成城であって成城でない立地だと思います。
いわゆる高級住宅地成城の中心は５丁目と６丁目。ここは国分寺崖線の縁です。でも眺望もない。
この場所で住友最高級ブランド「グランドヒルズ」と言われても、皆さん「はっ？？何で？？」って感じだと思います。
成城を知らない方しか買わないでしょう。
何が最高級なのか疑問です。内装は良いですが立地がいかんせん…。

成城アドレスにこだわったところで、このエリアのマンション選びは、妥協が必要
価格だけでみれば、いかにも成城プライスだが、立地や物件の質など魅力に乏しい
パークシティ、シティハウスの中古も苦戦という印象をぬぐえない

世田谷区斜面地等における建築物の制限に関する条例（平成２１年６月改正）

　住宅の居室を地下に建設することは、かつては法令により禁止されていましたが、近年の建設技術の向上と規制緩和の流れを受けて、建築基準法等が改正され、認められることとなりました。そのため、地下のみに設置される住宅を伴うマンションの建設が世田谷区内でも多くみられるようになりました。このような住宅の中には、日照や通風が充分ではなく好ましい居住環境とはいえないものもあります。また、大規模なからぼりを伴うマンションが多く建設されることにより、実質的な空地が減少し市街地の環境を損ねる事態となってきました。
　このため、世田谷区では、良好な住環境の保全と良質な住宅の確保、さらに市街地環境の保護を目的とし、建築基準法第５０条に基づく「世田谷区斜面地における建築物の制限に関する条例」を改正し、地下のみに設置される独立住戸の原則禁止することとしました。

条例の詳しい内容は、こちらをご覧下さい。
　○世田谷区斜面地等における建築物の制限に関する条例

流行りでも地下住戸だけはカンベン。。。物件のイメージダウンも甚だしい

あなぐら生活、、、

毎日サイレンが何度も…。隊員が「ヨシッ！」とか威勢のいい声で訓練してる。消防署マニアしか買わないんじゃないか？

成城のマンションは立地に難アリ

プラウドはバス通り沿い、横はコンビニ
パークコートは正面の景観がイマイチ
パークシティやシティハウスは崖下

余りに強気な用地仕入れ。こんな場所では「成城に住んでます」とは言えないでしょう。坪230位なら買う人いるかも。

成城アドレスでもないのに、物件名に「成城」を冠した物件でも法外な値づけ、、、なめてます

普通に成城アドレスです。とこの出身？

こんな立地が〇友の最上級ブランドなんだ…。
意味不明です。

113

文章をしっかり読んでから書き込んでね。。。ここの物件に言及したわけでないから
でも、似たようなもんか、サイレンが聞こえるようじゃ

シティハウスの中古も売れないね

ＨＰを見ると、

誰もが憧れる希少な立地のみ企画＝グランドヒルズ
との記載がある。

この場所に憧れがあるのだろうか？？？

成城の「印籠」が目に入らぬかあ～～入るわけないよ！

近隣住民が反対する気持ちわかるね

なぜ、ここにマンションなんだよって

デベロッパーと近隣住民による必死の書き込み・・・

だっせー・・・

↑思い込みだね。ま、いいけど…

24時間サイレンがなる消防署隣りの億ションは確かに希少。
普通有り得ない。いつまでも売れ残ってるから、でかい看板が堂々と車寄せに置いてある。
来訪者から二匹目のドジョウを狙ってるのかも。 普通の神経なら恥ずかしくて仕方ないけど…。

↑憧れる人が沢山いるんですよ-。

ガーデンコートのほうがいいな

西隣の空き地は何が建つのでしょうか？
マンションですか？

今のところ道路を広くするだけで、マンションが建つ予定はないみたいですよ。

高級住宅地の成城で最高級のグランドヒルズ。
憧れますが資金的に厳しいです。
二子玉川辺りがせいぜい身の丈です。
いいな、グランドヒルズ。
憧れます。

そうですか？

そうですよ。

成城はいいですよ。

なんだかんだ批判も多いですけど、この物件なかなかのセレブ物件ですよ。某芸能人の方や、会社経営者や、お医者さんなど多数らしいですよ。
文句いってる人は、基本負け惜しみですね。かわいそうに　

あなた、買ったら、○○に捨てるおカネがあるみたいだし。。。

>文句いってる人は、基本負け惜しみですね。かわいそうに　

どこの板にも、こういうタイプ多いですね
成城の住民でないことは、明らかですが…

>>128
>>129
>>130

営業マン、必至だな。
そろそろ築2年じゃないの？この物件。
そんなに良いマンションなら、とっくに完売してるって。

築2年？

すごい頑張りですね。

スミフさんだもん

世田谷区の新規売り出し物件はかなり値を下げてきているけど、このままで売れるのかね？

下げたら、買うんですか？　

郊外のマンションは買う気ないです。ｗ

都心好きの○○さん

買う気がない→買う○○がない　日本語を正確に書きましょ！

税金対策で買っているけど住んでいない､ま 入居率見れば 評価が自明!!

消防署にとっては火の見櫓の視界を容積率欲張った塔屋で大迷惑 いい加減 丸投げﾃﾞ
容積最大のプランは止めろ!!

↑意味不明。早く買った方が良いです。成城の住友マンションですからね！

こっちのほうが気になります。

http://mansion.realplan.jp/sp_mlist/buy/pco_seijo/?cd=yjls401000

9300万はまだ高い。あそこも最後の数戸は一億以下でも3000万近く値引きしてたからね。
物自体はこちらが上だけど場所はパークコートかな。

最上級のグランドヒルズですよ！３割引は有り得ません。住友なら３割値上げの方が有り得ますよ。
３０万くらいならまけてくれるかもね？

いくら最上級と言っても、売れないことには評価しようもなく。。。

>早く買った方が良いです。成城の住友マンションですからね！

そういえば、シティハウスも売れてないね

成城にありますか？

プラウドの中古は、出れば、すぐ売れるなあ