グランドヒルズ成城ってどうですか？

浸水した場合、補償はどうなるのですか？

成城のマンションは浸水しないの？
どういうこと？

散歩がてら外見を見てきました。
億ションという高級感は皆無ですね。
住友不動産のマンション設計に？です。それともデザイン設計はゼネコン？
こんなんじゃどんなに販売頑張っても…。

55さん


私は価格に見合う内外装はあって良いと思います。
高級マンションなんてどこにでもある時代ですからね。

ただ頭ごなしに５４さんの意見を否定するのもどうかと思いました。
自慢したい、なんて触れていませんしね。

パークコート成城は　
低層地域に立ち条例改正前なので当時は適法ですが、現状では空ぼりが
世田谷区条例違反で既存不適格で　遠い将来まで考えると資産価値が低い
地下室マンションのようです。

グランドヒルズ成城は低層専用地域ではないようですが、風致地区のようなので
やはり空ぼりが間際なので資産価値が気になります。新条例に適合物件を待つのも手かと
思います。

今世田谷区で地下室のみのマンションを購入することはかならリスキーですね。
メゾネットタイプは規制が適用されないようです。

ここも販売は苦戦してそうですね。
価格と仕様のバランスが悪い。

アドレスは貴重では？

成城は駅の南側は崖があり良くない。
成城で本当に良い立地は6丁目と5丁目のみですよ。

真剣になって住むとこじゃなくて、ご近所さんがセカンド利用や賃貸するとこ。
寸評加えてもしかたない。

平成22年1月から　地下室のみの住居を持つマンションは　世田谷区でもようやく既存不適格にほぼなるようです。

この手のマンションは10年後は過去の遺物か？

http://kugi.city.setagaya.tokyo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=200&K...,3&KGTP=1,2,3&TITL_SUBT=%95%BD%90%AC%82Q%82P%94N%81@%81@%82Q%8C%8E%81@%93s%8Es%90%AE%94%F5%8F%ED%94C%88%CF%88%F5%89%EF%81%7C02%8C%8E09%93%FA-01%8D%86&SFIELD1=HTGN&SKEY1=%83%81%83]%83l%83b%83g&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&KGNO=744&FINO=1862&HUID=214731


--- 以下　上記区議会議事録より抜粋 ------ 平成２１年　　２月　都市整備常任委員会,02月09日-01号

具体的な斜面地条例の改正点、２主な改正点でございますが、裏面をごらんください。上のほうが規制のイメージ図でございます。現在はこの上面の左側のとおり、住戸Ｄというのが地盤面よりそっくり地下にあるわけですが、有効な空堀を有していれば、これは現在のところこういった形の独立住戸が認められているところでございます。これを改正後は右側のように、完全に地盤面下にある住戸は認められなくて、そのうちの一つ以上の居室は地上面になければならない、つまりメゾネット型でなければ住宅はつくれないというふうな規制でございます。

~

　順調にまいりますと、ご了承いただきました場合には、施行日としては平成二十二年の一月一日を考えております。
　説明は以上でございます。


○上島　委員長　ただいまの説明に対しご質疑ありましたら、どうぞ。
　　　〔「なし」と呼ぶ者あり〕


○上島　委員長　ないようでございますので、本件の報告を終わります。

ここ値引きやってるみたいですね。買いかも

既存不的確分　実際価値が下がるので値引きは当然で得とはいえない。ゴタゴタを背負い込むだけ。２０１０.1-
業者に報告義務が生じる前に売り抜けたいのだろう。

仕様とバランス　既存不適格リスクを考えて目先の価格変化を冷静に判断する必要があるでしょう。

ここの原価と売値もうけを推定試算してみました。土地坪単価１８０万円広域一括なので土地買収総額１０億円地下室マンション造成費1億円宣伝販促費１億円建築坪単価７０万円として建築総額13億円　ここまでで総費用25億円販売総戸数３６戸　平均価格１．２億円で３６ｘ１．２＝４３．２億円　定価で売れれば利益１８．２億円３割引まですると利益がなくなるがみたいな感じでしょうか？坪７０万円はかけていないかな？むしろ宣伝広告販促に２－３億円かけているかも？（本部経費もあり？）定価は高いが1－2割引き限界？

no.67訂正　4割引で利益なしでした。　売れ行き悪ければ3割引も可能か？

なるほど。
しかし、4割引でもこの立地じゃ買わないかな。

買えない人の遠吠えかな

売り出し後1年経って入居は北４階の1軒だけ（桜？）.後は南西5階の販促AVルームとその他、必死に売ろうと意気込む営業マンの打ち合わせ後の影だけでは.....

そんなに売れてないんですか？

成城学園前で探してますが、いずれも空いてるなぁ。なんでやろ？

都心嗜好が強い 都心近いベイエリア 埋め立ての供給過で安い。 タワーマンションが人気 こんなとこですかね とも働き増えて、環境より利便性という若い人が増えたんでしょう その内また郊外嗜好が高まりだすとおもいますけど 歴史は繰り返すからね

かなり売れていないようですね。
高級感が弱いからでしょうか。

値段高過ぎですよ。

竣工後、半年以上経ったのに公表しているだけでも4割以上の売れ残りですか
シティハウス成城より酷い？

今日、前を通りましたけど、向かいの住居数戸が建設反対の旗を立ててた。
立地も日当たりも建物も良い物件だと思うんだけど、周りがそう言う状況だと正直安心して住みずらいから購入を躊躇しちゃうと思うので、それも売れない原因のひとつだと思う。

傾斜地地下室マンションではないけれど↓と同様な不動産屋の利益優先物件だと思う.
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/53/
前ここの土地にたっていた営林局の３階建ての建物の7倍容積とのこと。
縁を残して全体土地を掘り下げて
建築基準法を数値上クリアするやり方では、
姉歯事件のように許可はでるにせよ。空間にゆとりがないのは当然。
こうした無理なたて方が周辺の1種住専地域等の反対の表明方法につながっているのでは？

なるほど。勉強になりました

祖師ヶ谷大蔵

三Ｌで1億超えはやりすぎだ。

このレベルは当然だよ

スミフ三茶物件の話したらあちらは！苦戦ですねだと。あちらも！と思うが。
物件レベルは甲乙つけたがいが三茶と比べるとここは環境が悪い。坪単価同じならやはり三茶かな。

ここ、まだ残ってたんだ。一体何年で完売する気だよ？
既存不的確で再販難、住民との軋轢、消防署隣接・・終の棲家として考えている人以外は手を出せないな。
資産価値の観点からみたら、リスク過多。

既存不適格では今の半値でも買えない

先日、久々にそばを通りかかったら、
いまだ近隣住民宅に建設反対の表示などが残っていました。
いろいろ根深い問題があるんでしょうね。
やはり、成城駅周辺は、低層建築で瀟洒な町並みが似合います。

本当に売れ残り4割だけ？目の前の道をよく通るけどかなりの部屋が真暗だよ。

明かりのついているところも営業が2－3軒、オープンルームでで使っていてこまめにつけているので住んでいるのではなく見掛け倒しだったりします。

完売させたいなら、営業マンの教育をやり直すべきだよ。
知り合いも偶然ここを見学してて、営業マンの悪口で大盛り上がり。
見学に行っても待たせるし、価格交渉を少しでもしようものなら露骨に嫌な態度、または無視！
無視はないだろ、無視は。
「社の方針で値下げはできないので・・。すみません」と低姿勢でやんわり断れば、こちらも嫌な気がしないのに。

おかげで二度と住友と名のつく物件は見に行かず、他で決めたよ。
住友より名門大手だったけど、そこの営業マンはいつもかんじがよくて気持ち良かった。
この程度の社員教育なんだから、買ってからもアフターサービスで嫌な思いすること間違いないだろうね。
住友は客を客とは見てないから。

物件のリスクについては、上の人が書いてるとおりだね。

中古でプラウド成城、プラウド成城樟景台がそれぞれ売りに出てる、、、もう少し下がれば、、、

あのサカキはなんと？

モデルルームを見学しました。
値引きも始まっているようですし、
比較的良いつくりのマンションだと思うのですが、人気ありませんね。
消防署横、既存不適格、値段、周辺住民の反対運動以外にもマイナスポイントがあるのでしょうか？

現在値引きは何％？入居率は何％？

新モデルルームが6/19(土)にできたそうですね！！なにか仕様の面では変更あったのでしょうか？現在の価格がどれくらいか全然わからなくて、見に行こうか迷っています(;_;)

モデルルームを見てきました。
やはり内装はすごいですね。
４月以降、契約は増えているようです。
夏には、明かりも増えるのではないでしょうか？

スゴイのは、あの立地は！

このマンションは世田谷区浸水危険あり地区の全体を掘り下げて建ています。
注意しましょう！↓
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/koho/koho/2010/100601/p01_002.html

SOSは、消防署へ。。。そっか、目の前か