グランドヒルズ成城ってどうですか？

売り出し４年近くで７－８割未入居となると　3割引以上でないと検討できない

公式サイトで見る限り、未入居住戸は2割くらいだと思いますが。
高級物件とは言え、近隣相場を考えると、確かに3割前後値引きしないと完売は無理かもしれませんね。

自動車がなかなか売れない時代に駐車場附置率が125％とか、一般人が住むにはオーバースペックな要素もあり、将来的にさらに管理費がかかる可能性もあるので、値引きがあったとしても、お金に余裕がある人以外は無理しない方が無難かと思います。

目白のマンションもそうでしたけど、住友さんってどんなに時間かかっても絶対に値引きせずに売ろうとしますね。年単位になると、人件費とか広告費をかけるよりも値引きして売った方がパフォーマンスがいいでしょうに。ブランドを下げたくない意図は分かりますが、いつまでたっても売れないでいるのも問題ですし、住人の方にとっては歯がゆい思いでしょうね。

絶対値引きしないなんて、右肩上がりの時代のやり方に固執してるわね

実際は値引きしてますよ。
この物件に関してはそれでも売れてないのが実情です。
３割引いてもそれなりのお値段で買える層は限られているが
既存不適格・消防署隣・間取りも微妙。
それでももっと関心をひける早い時期に値引きを始めてれば
まだよかったかもしれませんが、今となっては。。

高級な感じがしないからなのでしょうか。
４年も経って３０戸くらいなのにまだ終わらない。
成城はマンションでなく一戸建てでないと。
もう中古で売りに出ていました。

全住戸トランクルーム付なのはいいですね。大体我が家は１室が倉庫として
使ってしまう事が多いので。管理費が28079円 ～ 43479円は相場でしょうね。
中古として、いまは3ＳＬＤＫのお部屋9,900万円で出ていますね。
オーケーストアも近いし買い物も便利そうです。

既存不適格の地下住居は7000万以下でないと売れんだろう。

去年見たけど、地下住居はすべて売れてるとの説明だったよ。
地下地下といわれますが、人気で全部売れちゃったんですよ～とMRの担当はいってたが、
自分が見た限りでは地下部屋すべてに人が入居してるようには見えなかった。
なおここの地下住居はちょっともぐってるなんてレベルじゃなく完全に地下。

既存不適格部分だから相当値引いて売ったのか、売れたということにしてるのかは
わからない。
地下以外の部屋も全くといっていいほど売れてなかった。値引きには相当応じそうな
感じだったけどうちは結局見送った。正解だったと思う。

今日折り込みチラシ入っていたよ

ここってまだ新築マンションて事で、売っていたんですよね。一部中古にも出ているし、賃貸もある、どうなってるんですかね？残り４戸ということなんですが、新築ではもう無理でしょ。長くても、来年３月の決算までには終了でしょう。

成城は　都内でも有数の高級住宅街です。

下記は　税務調査を元にした年収1500万円以上の世帯数です（２００５年）。
年収1000万円以上で1500万円以下を　プチ富裕層と言うそうですから、
プチ富裕層以上の世帯数です。

　　　　　　　　年収 1500万円以上の
　　　　　　　　　高額所得者世帯数　　　（　総世帯数　　　　世帯比％　）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
成城　一丁目　　　　　９２世帯　　　　　（　６２６世帯　　　１４．７%）
　　　二丁目　　　　１６８世帯　　　　　（１２０７世帯　　　１３．９%）
　　　三丁目　　　　　９３世帯　　　　　（　７５２世帯　　　１２．４%）
　　　四丁目　　　　２２５世帯　　　　　（１２２３世帯　　　１８．４%）
　　　五丁目　　　　１４９世帯　　　　　（　７９０世帯　　　１８．９%）
　　　六丁目　　　　　７８世帯　　　　　（　５５５世帯　　　１４．１%）
　　　七丁目　　　　１０５世帯　　　　　（　９５３世帯　　　１１．０%）
　　　八丁目　　　　１１９世帯　　　　　（１２７０世帯　　　　９．４%）
　　　九丁目　　　　　９９世帯　　　　　（　９７０世帯　　　１０．２%）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
計　　　　　　　　１１２８世帯　　　　　（８４３６世帯　　　１３．５%）

六丁目が　以外と少ないのは意外でした（シャレ）。　大きな屋敷が多いですから。
世帯数割合も１４％で、２０％は超えていると思っていたのですが、
田園調布三丁目は２０％でしたから、
やはり四丁目、五丁目の高額所得者数割合が高いですね。
　

ところでこの物件はまだ販売中ですか？

販売中みたいですね。
我が家は最近マンション探しを始めたばかりなので
こちらの物件については全く詳しくないですが、
少なくとも販売されています。

駐車場が2台以上駐車可能ということは
この辺りの立地では車を使われる方が多くはないんでしょうね。

ここは元々ほとんど億超えの部屋ばかりで富裕層向け物件ですから
セカンドカー対策で駐車場は最初から２台使用できるように大目に
つくってたんですよ。

まあ駐車場どころか部屋も全然売れてないんですけどね。。。
本気で欲しければかなり交渉できますよ。

まだ、販売中ですね。
中古でも数戸でてるみたいですね。

なるほど。
車はもともと複数台可能だったのですか。
これはうれしいです。
駐車場自体は機械式みたいですね。

維持費大変そう～

静かで落ち着いた街並がステキですよね。
お値段は高いのですが、駅からの距離もほどほどだし、
駐車場があるのはいいところなのではないでしょうか。
管理費が高い割に共用部分があっさりなので、さびしいかも。

今日、中古のチラシが入ってたよ。

いわゆる地下室マンションで、世田谷区対策条令ができ、既存不適格物件なので注意が必要です。

既存不適格は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。まれに現存不適格と呼ばれる場合もある[要出典]が、建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。
そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない（原則）。
当初から法令に違反して建築された違法建築や欠陥住宅とは区別する必要がある。

仰る通りだが難あり物件なのは間違いない。
今更あえて既存不適格の売れ残り物件に大金払いたくはない。
3割下げてもまだ高いし、その値段が払える人は他にいくらでも選択肢がある。

成城近辺で最近建てられたマンションで既存不適格に該当しない物件ってありますか？

＞＞２７０さん
機械式だと維持費や修繕にどれだけかかってしまうのだろうと気になりますよね。
全部うまればいいですが、うまらない可能性もありそうだなと個人的には思っている所です。
駅からのこの距離があるからこそ、この閑静な感じがあるのでしょうね。駅からだと
実際歩いて１２～１３分はかかりますね。

駅まで実質で10分ちょっとで徒歩で歩いて行けるので
この成城というお土地柄、この価格はもうしょうがないんじゃないかと思います。

現地は本当にとても静かだなぁと感じます。
まだ消防車や救急車が出動しているところには遭遇したことがないですが
サイレンの音はどう感じられるでしょうか？
部屋の中ならまだ大丈夫そうですか？

サイレンは出動時に鳴らすことはあまりない気がします。
毎回聞こえるというよりは、たまに火事があったのかな？って感じる程度です。
消防署があることは解って建ててあるので、防音もしっかりしており、窓を閉め切っているとほとんど聞こえませんよ。

24時間誰かいるので、逆に安心できる面もありますね。

テラス階だけど、パークコートのほうがいいなあ

C-1あたりはリビング広いですね。さすが高いだけはあります。

高額物件だけにもう少し廊下の長さや幅も高級感があって良かったかなと思いますが、
あまりだだっ広いとそのうち疲れてくるのかな。

バルコニーがリビング近接でないことは見解がいろいろありそうですが、
私はこれは生活感を見せない感じがして高級なコンセプトに合っていると思いました。

キッチンも別空間になっていてこれも生活感を遮断する意図なのかな、
諸々いいですね。

こんなプチバブル時代の遺物みたいな物件を
今頃宣伝してる住友営業がいるのね・・もっと早くやれば良かったのに。
36戸売り切るのに5年以上もかかるとは。

5年ですか？本当だ、ここは平成20年12月完成済の物件なのですね。
以前からよく聞いていましたが、住友は本当に余裕があるのですね…
モデルルームは建物内にオープンしていますし、イベントも開催されないので
広告宣伝費はほとんどかからないとは言え、全く焦らないのですね。

何せ価格帯が1億800万円～1億4,800万円ですものね。
もちろん土地代もあるでしょうが、数年かけての販売と見越した値付なのですね。
共用施設もさぞ豪華かと思えば、地下トランクルームとエントランスくらいであっさりしたものです。
てっきりポーターやコンシェルジュが常駐しているかと思いました。

買うなら三井のリハウスや、ノムコムに載っている中古物件より、すみふの営業から直接に、新古物件の方がお買い得だと思うが(業者は手数料無料と言いながら、仲介手数料はどうせすみふからもらうんでしょうが）、築５年でこの価格というのは、どうなんでしょうか？いくらならお買い得でしょうか？詳しい方ご意見聞かせてください。

三割引なら妥当だな。

まあ三割引でも買うかと言われたら買わないが。

↑すいません、もし買うならいくらなら考えられますか？今まで一戸建てに住んでいて、老朽化で売却してマンションを成城に探しているものです。中古なら未入居物件と思っております。よろしくご教授ください。

グランドヒルズは住友不動産の最上級ブランドですので、そうそう値引きもないような。。。
HPを見ると家具付のモデルルームとキッチンのグレードアップが特典としてついた
部屋が分譲されましたね。
先着順で限定2邸だそうですが、こちらが値引きに変わるサービスなのでしょう。

↑築５年でそれはないでしょ。３割引き+家具+キッチングレードアップではないんでしょうか？それなら検討したいと思うのですが。

都心のパークコートの新築を2011年に三割引で買ったおいらは勝ち組？

中古未入居も良いけど、中古の方が間取りがいい。

そう思います。が、３階(実質２階)は、完全に北向き。どうなんですかねえ。それと、１階(実質地下）は、住環境に、無理があるし。最上階は、値段が高いうえに、部屋の作りが変ですね。新古物件が安ければ検討したいのだけれど。なんせこの地域マンションが少ないですね。

３階は北東のようですよ。北向きの方が早く売り切れたらしいですけど、どうなんでしょうね？
まあ、新古にせよ、中古にせよ図面ではよく解らない部分があるので、一度見られてみるのがいいでしょうね。

中古はどれくらい値引けますか？

ここは、家具なし、キッチングレードアップなしで２割強だそうです。強気ですね。インフレになれば、売れると思っているんでしょうが、のんきですね。すみふは、よほど高い利益率なんでしょうね。

安倍バブルで
相場が　上昇傾向にありますから　
億ションも　売れるようになってきているようですので　
高額物件でも　売れるようになるのではないでしょうか。

住宅金利上がるんでしょうか？

価格特別相談会だって、スミフにはこんなのやって欲しくないね。

今、ほくそ笑んでいるのは、プチバブル崩壊後に、プチバブル使用の豪華物件を大幅値引きで買った人達ですよね。

すみふも、それだけ追い込まれているっていうことでしょ。しばらくＧＨを名乗る物件は出ないと思うよ。

南側と北側、どちらがお勧めでしょうか？

住まい全般に言えることだと思うのですが、マンションなら、東南の角部屋でしょ。北は避けた方がいいでしょう。西も夏は西日で暑いと思いますよ。

好みの問題ですね。
南側が良いというイメージがありますから、価格もその分高めに設定されてます。
最近のマンションは換気も整ってますし、外で洗濯物を干せるところが減ってますので、あまり差はありません。
気にしない方はお買い得かと。

気にするでしょ、気にしない人は少ないよ。

残り３戸、１４、８００万円・１３、５００万円・１２、６００万円。家具付きだよ。早いもの勝ちだよ。急いでください。値引きは、交渉次第だよ。

価格特別相談会なるものが開催されているようですね。
交渉次第では…といったところでしょうか！？
302号室のみが対象のようです。
Ｂ２タイプは間取りとしては理想的ですよね。
すべての部屋が窓があって、
どこかの部屋のドアが閉まっていても、他の部屋が空いていれば風が通るようになっていますから。

玄関から入って、隣の部屋の居住スペースがでっぱている間取りが、理想的ですか？それと、消防署が近いのが気になります。収納スペースが少ないのも気になります。理想的な、間取りが売れ残っているわけないでしょ。大幅値引きしなければ売れない理由があるんですよ。

こんな小さなマンション５年以上も販売しているのは、割高だからでしょ。住民も気分良くないと思うよ。すみふさんいい加減、賃貸か、不動産やに早く売却したら？

ここから100m ほどの閑静な場所に、三菱地所でマンションがたつようです。具体プラン収集中、こちらの方がよさそう。

値段を下げて、たたき売ろうとしても売れない。残っている物件は、日当たりが悪いもの、変則な間取りのもの。賃貸に回さないと、すみふも、恥ずかしいでしょ。もう無理でしょ。残っている部屋に問題があるんですよ。早期に購入した人たちに失礼でしょ。大手のデベのモラルはないのか？売れないのは、隣の消防署の音のせいにすることは、我々の生活安全に寄与している人たちに失礼でしょ。

３１０さん、どの辺に出来るんですか？すごく興味あります。それと価格が気になります。うちは夫婦２人暮らしなので７０平米位の大きさで十分なんですが。わかり次第教えて頂けたらありがたいです。地所のホームページにはまだのっていませんでした。

３１２さん
NTTの裏,砧中学グランドよりです。　プランは地上五階建てで、資産として問題の多い地下室マンションではないようです。
約5000m2の敷地で建築面積は1850m2 延べ面積8900m2で表示されているので、スミフよりゆったりした感じで規模も大きいです。具体プランはあるのでしょうが一般開示前です。総戸数等は不明。完成はh27.9のようです。

5000㎡って広いですね。
あの辺りの場所ですと駅からは15分弱と言った感じでしょうか？

１０分位でしょ。でも高いんでしょうね？部屋の広さなどわかりますか？

残り3戸の部屋はどの程度割引してくれるんでしょうか。ご存じの方がいらしたら教えていただけますか。

三菱地所プランは　まだ公式ではないものの　99戸　駐車場　機械式37台という情報があります。
共有部分を考えると70-80m2程度のプランでしょうか？

敷地　5000/1865=2.7倍
建築面積　1890/746=2.5倍
建築延べ面積　8900/5712=1.56倍
地下駐車場と地下階がない分　延べ面積は少なめでゆったり

価格的には1戸が狭めと予想され、価格は安くなりそうです。

うちは、夫婦だけですので、現在喜多見の戸建を売却して、賃貸に住んでいます。７０平米もあれば十分です。５０００万円台で買えるといいんですけど。楽しみに待ちます。

お値段はこちらは少々してしまう感じですね。
設備が充実だから、しょうがないとけばしょうがないというか…。
地味に屋内駐車場なのは良いなと思います。
野ざらしはやはりいやですので。
トランクルームはうれしいですよね。
部屋の収納も少なくはないですが、もっとあるといいのにという感じですから。

ここは浸水危険あり地区（世田谷区ハザードマップ）なので地下二階の駐車場はリスク覚悟でとめることになりますね。
スミフの顧客意識のなさがわかる。

世田谷区のハザードマップを見ると消防署は20〜50cmの範囲にかかってますが、この物件は外れているようですね。
このマップの想定は総雨量460〜590mmと言う記録的な大雨です。
これで浸水の危険というのは杞憂ですし誹謗中傷の類いですね。

＞321さん　理解してないな～

この図作成した時の営林局の社宅が建ってたころは地盤が今より50cm以上高かったので、上の図はスミフ全面掘り下げ後は、要訂正でやっぱり危険地区だと思うが、区役所で確認するのが良いだろう。

浸水保険は通常は地盤より40cm以上高くないと出ないので買うなら明文化した特約をスミフに要求すべき。

近年ゲリラ豪雨とかもありますからね～
ここの一階なんて完全地下住居だから水没しそうだな、、、

再測量するとここが浸水危険（周辺の水を集める）になって　消防署はセーフの可能性もあるように思う。

最初はハザードマップと言い、それが否定されると次は正確な数値も根拠もない憶測。

今のハザードマップでも西側は明確にかぶっている　測量するのがしろくろはっきりするぞ！営業さん　　やぶ蛇だが

Googleマップのストリートビューで　消防署との境界で見ると　消防署敷地は塀から入ったから徐々に50cm以上
登っているように見えますが　この物件はエントランスから道と同じ高さの敷地で消防署より低い地盤に見えます。大事なことなので肉眼で確かめてみます。

ハザードマップは想定した総雨量460〜590mmで20〜50cmの浸水ですよね。
たらればの屁理屈レベルでしょう。

なにより確認もせず適当な嘘をつき、その嘘が暴かれると話をそらす。
どれだけの私怨があるのか知りませんが、かなりみっともないですね。

ここが売れなかった理由に浸水の危険性はほとんど関係ないと思います。

既存不適格物件
消防署隣接
間取りが残念

内見した自分が敬遠したのは上記の理由。
値段は超一流なのにエントランスも貧弱だった。

そうですね。
私はいい加減な浸水の危険性について反論しましたが、ここが魅力的な物件かと問われれば返答に困りますね。

間取りはもうちょっとなんとかして欲しかったです。
この価格帯でリビングを抜ける必要のあるベッドルームはいただけません。

まだ残ってるの？
やっぱり小田急って東横線に住めない人が住むってイメージが強いから？

ここは実価値のわりに一番は価格が高いことが売れ残りの原因でしょう。

浸水リスクについて思うところは人それぞれでしょうが、私は気になります。
調べましたが、つい10年ほど前の東海豪雨で下記の記録なので　東京都のハザードマップのマージンは大きいとはいえないと思いました。

～2000年名古屋市では11日の日降水量が、平年の9月の月降水量の2倍となる428ミリとなり、2日間の合計降水量が567ミリに達した。愛知県東海市では11日の午後7時までの1時間に114mm、日降水量492mmを記録～　wikiより

今の世田谷区のハザードマップはH18.3発表であきらかにここが造成される前の調査です。これで現状は判断出来ません。ここが造成される前は、私は友人がここに住んでいて遊びに来ましたが、営林局の社宅は小さな3階建で道から地盤は少し登っていました。このマンションは大きな6階建て、北側の日照権をクリアするため土地全体を掘って地盤を下げてしまったのでリスクは増しているものと思われます。川の増水リスクは標高があるのでありませんが、短時間に降る豪雨にはここは残念ながら弱い場所にされてしまっています。
特に地下駐車場は道路に流れる水が一定以上の水位になりますとそれ以上の水はこの、エントランスに皆、流れてきて流れこみリスクが有ると　ゲリラ豪雨と停電が重なった場合、排水できなくなり、問題に思えます。地下駐車場　浸水でググると　マンションの地下駐車場で起きた実際の浸水事故がいろいろみつかりますが、想定外で補償なし、あるいは地上に移動するよう事前に勧告したなどとなっています。

少し待てる状況なので　購入は　三菱地所の物件の情報を待ちたいと思います。

ＨＰを見ると、どうも最終１邸みたいです。早い者勝ちです。ぶったたけますよ。急げ。

ＮＯ３３２さんに伺いたいです。１３５００万円、１２６００万円の部屋が残っているようですが、何割引きなら妥当ですか、参考までに教えて頂けますか?よろしくお願いします。

>333 >334
最終1邸?
2邸??

現状は如何に･･。
333の言うたたくというのは値下げ交渉のことでしょうか。
できればうちはもう少し下げて欲しいんですよねー。

交渉で駄目なら諦めるしか無い、背水の陣です･･。
バルコニーの乏しさは否めないですから人気が無さそうな気もします。
これを主張して下がらないかな･･。

いよいよ、最終1邸。本当に本当に後一戸。今日にも決まるよ。急いで。大至急。

どれくらいまで安くなるんでしょう？
中古も下がりますかね？

2.5割は行くんじゃないかと思う。中古はそれほど下げないでしょ。個人の持ち物に代わってしまうと持久戦でいくでしょ。新築と言われている物件は正真正銘のあと１つです。

338さんありがとうございます。
新築は間取りがちょっと。。。
高い買い物なので悩みますね。

３３８さん
中古となるとやはり売主側の意思ですからね。一応は見積もりなど出ますけど、
この値段で買ってくれる人がでるまでと売主がいったらその値段ででますから。
トランクルームがついていたり、低層住宅街であったり理想のマンションです。
駅からの道のりもすごくいい雰囲気で徒歩７分も全然苦にならなそうです。

中古の場合ローンを組んでいれば抵当権抹消できる価格で売る必要ありますし。

此処いいですね。12600万円の7.5掛け9450万円+諸費用150万円弱=9600万円。9500万円切れたらいい買い物じゃないでしょうか。まあ、自分は無理ですが。消防署気になりますが、逆に何かあったらそれなりに安心かも。自分は三菱地所が傍で始めるのでそちらに期待します。欲しいですけどね。億ションは今の自分には無理ですね。先行き不透明な現代、借金するのは不安です。

↑そうですか。現地行ってみます。

警察署は消防署って地盤の良いところに作るときいたことがあります。こちらは消防署が近いので、比較的良い方なんじゃないでしょうか。
そういう施設があると治安も良いようですし。。。
これからのお値段次第では、金銭的に余裕さえあればかなりお買い得な感じになるのではないかと思います。

もう完売したのかな？

あと、１つです。２階(地下を１階としているので通常の１階）窓の外は、掘っているため城壁で囲われているようで圧迫感があります。１階には専用テラスがありますので、それなりにいいかと思いますが、ここは中途半端なのが原因で売れ残っているんでしょうね。風の通りはないですね。完売までまだ時間はかかるでしょうね。

成城は物件が少ないですね

中古もオープンハウスしてるようですよ

なんかぐちゃぐちゃですね。早く売り切りたいのだろうが、焦っているのが見え見えだね。足元見られちゃうよ。中古より坪単価安く売っちゃ先に買った人が、かわいそう過ぎるでしょ。すみふも、よく考えましょうね。

あと１部屋とは言え、残っている部屋の中でこの部屋が価格面でも１番売りにくかったのに、残ってしまったね。難しいね。

地下の中古物件表示が無くなりましたね。
売れたのでしょうか？