グランドヒルズ成城ってどうですか？

確かに世田谷区は地下室のある物件が多いのですが
他の区より規制がゆるいということで区議会や住民運動もあり
↓のように昨年から条例が変わっているようです。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00013146.html
ここは、隣地境界から1M程度を掘っているので低層地目だと現時点でも
あぶないかもしれません。

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区議会議事録より　抜粋

世田谷区の場合は、空堀の周壁の上部で地盤面をとっているため、地下室マンションが建設しやすく、紛争も多いと思います。この問題はそもそも、平成六年の建築基準法の改正、地下容積制度の創設が引き金であります。世田谷区のように、都心周辺に位置し、緑が多く、住環境に恵まれた地域が、利益追求第一主義の一部開発業者のターゲットになりました。
　地下空堀つきマンションの増加の大きな原因は、空堀の部分における地盤面のとり方にあります。目黒区では、一つ、地下階のある建築部の地盤面を一階レベルで算定するには、空堀の用途が、通風、採光用のみで、そのために必要な最小限の幅、一メートル程度しか認めていない。なお、最大でも幅二メートルを限度としている。二、空堀の用途が窓先空地、避難通路、バルコニー、庭などの場合は、幅二メートル以下でも地盤面を地階レベルで算定するとしています。ほかにも新宿区を初めとする計七区が同様の取り扱いをしているため、地下室マンション建設も少なく、紛争も少ないと聞いております。

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http://matsubara6.rakurakuhp.net/i_23444.htm
↑と
同じことか、ずっと住まずリスク分安ければ...でもね

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１階の売れ行きはどうでしょうか。
２月に行った時は１階は売れていませんでした。
印象的だったのはマンションよりも営業マンが非常に正直な人であったことです。
そろそろもう一度見学に行こうかと思っています。

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１階部分は１戸しか売れていないみたいですね。
成城で販売中の新築物件は一通り見ましたがどこも売れ行きが悪いですね。

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ディアクオーレ成城は結構売れてましたよ。
価格は三井や住友より高いと思いますが売れているのは立地ですかね。
ここはこの立地では20％引きでも売れないかも？

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＞２７さん

ディアクオーレ成城ですが、どうも営業担当が信用できません。
前回は契約済み、と案内された部屋を勧められて来たり支離滅裂です。
成城の北側というのは良いかもしれませんけど。
共通して言えるのは、どれも魅力に欠けるのではないかということです。

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もし成城にマンションを買うとしたらここを買うと思います。
金額はほぼ同じですが成城北口で仕様もほか２社に比べると
高級感がありました。

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ここはディアクオーレ成城の事です。

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価格は妥当だと思いましたよ。
セキュリティ等、非常に充実していました。
私自身まだまだ勉強しなくてはなりませんが、担当者は優秀でした。
色々な意味で勉強になるマンションだと思います。

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29~31はディアクオーレのスレに行くべき。

成城住民からすると、ディアクオーレの高圧線そばの立地は
北口といっても、あまりよくないイメージです。
その分、内装とか仕様をよくしてるのかなーと。
グランドヒルズのほうがまだ場所はいいんじゃないかな。

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>32さん

私はグランドヒルズ成城への投稿をしたのですよ？
もともと生家が成城５丁目でした。
長く成城に住んでいる人達ほど高圧線を避けたいと考えていると思います。
ディアクオーレ成城を中傷するつもりはありませんが、高級マンションが建つロケーションではないと思います。
公道に面していないなんて一戸建てでも有り得なくないでしょうか？

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32さん

グランドヒルズ隣が消防署でもいいのでしょうか？
一日に一回以上は出動していますよ！

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週末時点では　４戸しか売れていませんよ
高すぎます。われわれ庶民には

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購入世代が変わって、成城ブランドも通用しなくなったみたい。

マンション買うなら都心の発展エリアだよな。

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春にここを検討しました。正直かなり気に入り、真剣に悩みましたが、やはり予算が合わず断念しました。ただ、販売員の方はとても親切で、大変勉強になりましたし、結局は、住不の別の物件を購入することになりましたが、個人的にメール等で情報提供して頂き、とても感謝しています。ここを買える方が羨ましい！と正直に思っています。ただ、いま同じ路線に住んでいますが、快速はいつも混んでいますね。私はもっと手前の駅なので各駅電車で通っていますが、雲泥の差があります。その点だけは、ちょっと成城は大変かも、とは思いますが、そうはいっても、電車の本数は多いので、便利は便利なんだろうとは思います。

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成城には快速は停まりませんよ〜
代々木上原から急行で10分くらいなので
混んでてもガマンできますが。

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>33
32です。
北口側に住んでいるので、消防署の出勤動向は知りません。
でも高圧線の傍は、健康に影響がでないか心配なので嫌ですが
消防署の傍は別に気になりません。
あくまで、個人的意見ですが。

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＞３９さん

長く成城に住まわれている方は高圧線を避けるようですね。
個人的に調べましたが、結論は出ていないものの小児ガンの発症には少なくとも影響しているようですね。
私は病院勤務ですから、サイレンの音は生活音の一部として受け入れられそうです。
実は先月、グランドヒルズ三軒茶屋を見学に行ったのですが、やはり素敵だなと思いました。
こちらのマンションも楽しみです。
私は可能な限り、建物が完成してから購入を検討しようと思っております。

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この物件が２４時間管理であれば文句無しでした。いくつか投稿がありますが、セキュリティの良さはポイント高いですよ。
あとは消防署を呑めるかどうか。担当者はガラスの防音等級を標準よりも上げていると言っていましたが、やはり聞こえはするでしょうね。

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ここの物件は機械式駐車場が車幅1950mm対応が売りとなってますが、車幅1920mmのフェラーリは駐車可能でしょうか？

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42さん

当方ＳＬＲマクラーレン（車幅約191です）を所有しています。
事務所で借りている機械式駐車場が全幅195ですが、ギリギリですね。やはり205は欲しいところでしょう。
腕には自信を持っていますが、機械式はリスクが大きいのでは。
リフトでテスタオーナーがエアスカーフ周辺を何度も擦っていました。
やはり良い車は屋内平置きに限るでしょう。
都内のマンションで平置き駐車場は希少性がありますよね。

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ここは世田谷区ハザードマップで駅から下がった窪地のため水没の危険ややあり地域なので
昨今の局地豪雨の多さを考えると駐車場や地下階は危険です。cf↓
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

ペットokで動物病院が隣なので車持たずペットありなら1階以上は検討できますが....

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No.44さん
下記のほうがみやすいですね。でもこの図は今のように10m
も地下を地盤全体掘って道路より30-40ｃｍは高かった前の営林局の３階が立っていたころの
評価なのでもっと危険でしょう。スミフに良識はあるのか？
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ze...

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今日グランドヒルズ見てきました。
消防署が少し気になったけど成城学園前駅まで平坦に7分はやはり魅力的
室外機がバルコニーにないあたりがすごいの一言
ホテル住まいのような感覚で住むには良いかも
うちは少し予算オーバーなので悩みます、、、

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先日、モデルルームを拝見しました。設備、仕様なかなかよかったです。住友さんのグランドヒルズのマンションは４年ほど前に検討したことがあったのですが、主人の転勤で断念しました。その時も同じように広い面積の間取りで、すごくグレードの良いマンションであった印象があります。このマンションもほとんどが９０㎡以上なので１００㎡以上希望の私たちにとっては検討したいマンションのひとつです。何よりも子供が小さいので自然がいっぱいの環境が気に入っています。以前住んでいた頃より駅がきれいになり、緑が多くなり街がきれいに明るくなったように感じました。お店もやっていて懐かしかったです。もう少し検討し結論を出したいと思います。

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駅は綺麗になりましたが、緑はずいぶん減ったと思いますよ。
お屋敷が２分割、３分割されてマンションや建て売りが増えましたから。

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成城学園前駅から１０分以内の新築マンションは本当にないですね。住友さん以外ですと駅３分のところに来年出るようですが、そのくらいのようです。モデルは、見学してないのですが周りが囲まれていて…　。グランドヒルズのモデル私たちにとってはすごく良かったです。駐車場の平置きと２４時間有人管理でないのが残念ですが、それ以外はマルです。都心より少し離れていますのでグレードは、あまり期待していなかったのですが、仕様は都心の高額マンションと同じかそれ以上かもしれませんね。とりあえず北口のマンションのモデルを見学してから判断したいと思います。

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三井不動産のパークコート成城も条件が近く候補にしています。

成城に住む友人の話では
秋の台風シーズンにはグランドヒルズのそばの成城2丁目交差点付近で通行難なほど浸水することも
あるということで　三井のパークコートのほうが無難かとも思います。

近くに平置き駐車場があるのでそれを契約して2階以上も考えていますが...　　　あとは値下がり相場をどう読むか？

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浸水した場合、補償はどうなるのですか？

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成城のマンションは浸水しないの？
どういうこと？

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散歩がてら外見を見てきました。
億ションという高級感は皆無ですね。
住友不動産のマンション設計に？です。それともデザイン設計はゼネコン？
こんなんじゃどんなに販売頑張っても…。

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55さん


私は価格に見合う内外装はあって良いと思います。
高級マンションなんてどこにでもある時代ですからね。

ただ頭ごなしに５４さんの意見を否定するのもどうかと思いました。
自慢したい、なんて触れていませんしね。

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パークコート成城は　
低層地域に立ち条例改正前なので当時は適法ですが、現状では空ぼりが
世田谷区条例違反で既存不適格で　遠い将来まで考えると資産価値が低い
地下室マンションのようです。

グランドヒルズ成城は低層専用地域ではないようですが、風致地区のようなので
やはり空ぼりが間際なので資産価値が気になります。新条例に適合物件を待つのも手かと
思います。

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今世田谷区で地下室のみのマンションを購入することはかならリスキーですね。
メゾネットタイプは規制が適用されないようです。

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ここも販売は苦戦してそうですね。
価格と仕様のバランスが悪い。

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アドレスは貴重では？

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成城は駅の南側は崖があり良くない。
成城で本当に良い立地は6丁目と5丁目のみですよ。

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真剣になって住むとこじゃなくて、ご近所さんがセカンド利用や賃貸するとこ。
寸評加えてもしかたない。

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平成22年1月から　地下室のみの住居を持つマンションは　世田谷区でもようやく既存不適格にほぼなるようです。

この手のマンションは10年後は過去の遺物か？

http://kugi.city.setagaya.tokyo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=200&K...,3&KGTP=1,2,3&TITL_SUBT=%95%BD%90%AC%82Q%82P%94N%81@%81@%82Q%8C%8E%81@%93s%8Es%90%AE%94%F5%8F%ED%94C%88%CF%88%F5%89%EF%81%7C02%8C%8E09%93%FA-01%8D%86&SFIELD1=HTGN&SKEY1=%83%81%83]%83l%83b%83g&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&KGNO=744&FINO=1862&HUID=214731


--- 以下　上記区議会議事録より抜粋 ------ 平成２１年　　２月　都市整備常任委員会,02月09日-01号

具体的な斜面地条例の改正点、２主な改正点でございますが、裏面をごらんください。上のほうが規制のイメージ図でございます。現在はこの上面の左側のとおり、住戸Ｄというのが地盤面よりそっくり地下にあるわけですが、有効な空堀を有していれば、これは現在のところこういった形の独立住戸が認められているところでございます。これを改正後は右側のように、完全に地盤面下にある住戸は認められなくて、そのうちの一つ以上の居室は地上面になければならない、つまりメゾネット型でなければ住宅はつくれないというふうな規制でございます。

~

　順調にまいりますと、ご了承いただきました場合には、施行日としては平成二十二年の一月一日を考えております。
　説明は以上でございます。


○上島　委員長　ただいまの説明に対しご質疑ありましたら、どうぞ。
　　　〔「なし」と呼ぶ者あり〕


○上島　委員長　ないようでございますので、本件の報告を終わります。

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ここ値引きやってるみたいですね。買いかも

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既存不的確分　実際価値が下がるので値引きは当然で得とはいえない。ゴタゴタを背負い込むだけ。２０１０.1-
業者に報告義務が生じる前に売り抜けたいのだろう。

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仕様とバランス　既存不適格リスクを考えて目先の価格変化を冷静に判断する必要があるでしょう。

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ここの原価と売値もうけを推定試算してみました。土地坪単価１８０万円広域一括なので土地買収総額１０億円地下室マンション造成費1億円宣伝販促費１億円建築坪単価７０万円として建築総額13億円　ここまでで総費用25億円販売総戸数３６戸　平均価格１．２億円で３６ｘ１．２＝４３．２億円　定価で売れれば利益１８．２億円３割引まですると利益がなくなるがみたいな感じでしょうか？坪７０万円はかけていないかな？むしろ宣伝広告販促に２－３億円かけているかも？（本部経費もあり？）定価は高いが1－2割引き限界？

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no.67訂正　4割引で利益なしでした。　売れ行き悪ければ3割引も可能か？

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なるほど。
しかし、4割引でもこの立地じゃ買わないかな。

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買えない人の遠吠えかな

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売り出し後1年経って入居は北４階の1軒だけ（桜？）.後は南西5階の販促AVルームとその他、必死に売ろうと意気込む営業マンの打ち合わせ後の影だけでは.....

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