グランドヒルズ成城ってどうですか？

グランドヒルズ消防、西向き地下と北向きは一億以下ですがまともな部屋は住友価格です。
竣工、竣工までに売れたら失敗と本部に叱られる！！そんな販売価格です。サイレンマニアには
たまらない物件です。

チトフナのシティハウスは電車マニアに、浜田山のシティハウスは郵便マニアに・・
住友はそういうの好きなんでしょか？

雑司ヶ谷の物件は都電マニアに良いですね。一流デべの都電の駅前MS珍しいですよ。
確かに護国寺のは特に無いな特徴が、マニア受けしないから全然売れないのかな？、アッ護国寺があるから御稜マニアとかいるのかな？。

三茶は格差マニアで代田は排ガスマニアですかね？
スミフ大丈夫？？？

スミフが嫌いな人が多いみたいですね？
マンションなんてどこの会社も似たよーなネガティブ物件ばかりでしょ？
やはりスミフは高いから？

でも、消防署や郵便局や線路高架の真となりにマンションを建設するのは中々ないよね。
たまたまにしては数が多いな〜と思う。

ところで一戸でも売れているのでしょうか？
竣工までに完売は怒られるにしても限度はあるかと思います。
最近モデルルームに行かれた方はいませんか？

通勤層にとっては便利な立地かな？電車が混みそうだが。

一戸建てと比べたら優位な点はセキュリティだろう。

また気密が高く冬温かいの光熱費節約できる

このマンションはセキュリティは良くないですよ！！
ある部屋の屋根から侵入可能です。全体図みればすぐに分かります。

このマンションのいいところは全戸セキュリティのかかった駐車場と学区の明星小ぐらいかな？
それで十分な人は買いだと思います。

ここの防犯ガラスは、割って侵入しようとすれば数十分かかる。
その間に警備会社が余裕で到着しますね。

侵入は簡単ですがガラスは割れないよ？？？
ガラスを割られる行為になったら終わりだと思いますが。

火事は大丈夫そうですね！！

ガラスを割らずに侵入可能なの？

それなりに売れてるみたいですね。

まさか３６戸中３５戸売れて残り１戸だと言ってますか？
スミフのマンションでは有り得ない現象だとおもいますが。

良い物件だけど、値付けに失敗したようですね。
この分だと、売れ残りが多数発生しそうですね。
うちは、竣工後の売れ残りを狙ってみようと思います。
昨今は市況が悪化しているので、３割引きの可能性も否定できないと考えています。

スミフは完成後も値引きしませんよ！！
数年後売れ残っていれば高級賃貸マンションに変身です。
賃貸と分譲との共生です。

スミフは竣工後、売れ残り物件も値引きはしませんよ！
数年後に高級賃貸に変身です。
分譲と賃貸の共生です。

駅からは近く道も平坦でよいのですが...
ここは独立地下室住居がありますが、神奈川県や都区内１０区では条例違反のようですが、世田谷で将来条例規制で立替で既存不適格という懸念はないでしょうか？　価格が高めなだけに資産価値が気になります。砧のマンション反対掲示板でみて気になりました。

マンションのセキュリティは良くなくても街全体の治安はよい思う。一度は成城に住みたい。

このマンションのデザインは好きですが、どうも間取りが悪い気がします。
それと駐車場は余ってしまうのではないでしょうか。

ここ数年、成城に憧れ様々なマンションを見てきましたがほぼ全てのマンションで地下の部屋がありますよね。
仮に１９さんの書き込みのように条例違反だとしたら、世田谷の他のマンションはほぼ全てが既存不適格になってしまうのではないでしょうか？
私は夫婦共働きですので、留守がちな日中の日照はあまり気にしません。地下の部屋でも間取りが気に入れば問題ないと思います。

確かに世田谷区は地下室のある物件が多いのですが
他の区より規制がゆるいということで区議会や住民運動もあり
↓のように昨年から条例が変わっているようです。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00013146.html
ここは、隣地境界から1M程度を掘っているので低層地目だと現時点でも
あぶないかもしれません。

区議会議事録より　抜粋

世田谷区の場合は、空堀の周壁の上部で地盤面をとっているため、地下室マンションが建設しやすく、紛争も多いと思います。この問題はそもそも、平成六年の建築基準法の改正、地下容積制度の創設が引き金であります。世田谷区のように、都心周辺に位置し、緑が多く、住環境に恵まれた地域が、利益追求第一主義の一部開発業者のターゲットになりました。
　地下空堀つきマンションの増加の大きな原因は、空堀の部分における地盤面のとり方にあります。目黒区では、一つ、地下階のある建築部の地盤面を一階レベルで算定するには、空堀の用途が、通風、採光用のみで、そのために必要な最小限の幅、一メートル程度しか認めていない。なお、最大でも幅二メートルを限度としている。二、空堀の用途が窓先空地、避難通路、バルコニー、庭などの場合は、幅二メートル以下でも地盤面を地階レベルで算定するとしています。ほかにも新宿区を初めとする計七区が同様の取り扱いをしているため、地下室マンション建設も少なく、紛争も少ないと聞いております。

http://matsubara6.rakurakuhp.net/i_23444.htm
↑と
同じことか、ずっと住まずリスク分安ければ...でもね

１階の売れ行きはどうでしょうか。
２月に行った時は１階は売れていませんでした。
印象的だったのはマンションよりも営業マンが非常に正直な人であったことです。
そろそろもう一度見学に行こうかと思っています。

１階部分は１戸しか売れていないみたいですね。
成城で販売中の新築物件は一通り見ましたがどこも売れ行きが悪いですね。

ディアクオーレ成城は結構売れてましたよ。
価格は三井や住友より高いと思いますが売れているのは立地ですかね。
ここはこの立地では20％引きでも売れないかも？

＞２７さん

ディアクオーレ成城ですが、どうも営業担当が信用できません。
前回は契約済み、と案内された部屋を勧められて来たり支離滅裂です。
成城の北側というのは良いかもしれませんけど。
共通して言えるのは、どれも魅力に欠けるのではないかということです。

もし成城にマンションを買うとしたらここを買うと思います。
金額はほぼ同じですが成城北口で仕様もほか２社に比べると
高級感がありました。

ここはディアクオーレ成城の事です。

価格は妥当だと思いましたよ。
セキュリティ等、非常に充実していました。
私自身まだまだ勉強しなくてはなりませんが、担当者は優秀でした。
色々な意味で勉強になるマンションだと思います。

29~31はディアクオーレのスレに行くべき。

成城住民からすると、ディアクオーレの高圧線そばの立地は
北口といっても、あまりよくないイメージです。
その分、内装とか仕様をよくしてるのかなーと。
グランドヒルズのほうがまだ場所はいいんじゃないかな。

>32さん

私はグランドヒルズ成城への投稿をしたのですよ？
もともと生家が成城５丁目でした。
長く成城に住んでいる人達ほど高圧線を避けたいと考えていると思います。
ディアクオーレ成城を中傷するつもりはありませんが、高級マンションが建つロケーションではないと思います。
公道に面していないなんて一戸建てでも有り得なくないでしょうか？

32さん

グランドヒルズ隣が消防署でもいいのでしょうか？
一日に一回以上は出動していますよ！

週末時点では　４戸しか売れていませんよ
高すぎます。われわれ庶民には

購入世代が変わって、成城ブランドも通用しなくなったみたい。

マンション買うなら都心の発展エリアだよな。

春にここを検討しました。正直かなり気に入り、真剣に悩みましたが、やはり予算が合わず断念しました。ただ、販売員の方はとても親切で、大変勉強になりましたし、結局は、住不の別の物件を購入することになりましたが、個人的にメール等で情報提供して頂き、とても感謝しています。ここを買える方が羨ましい！と正直に思っています。ただ、いま同じ路線に住んでいますが、快速はいつも混んでいますね。私はもっと手前の駅なので各駅電車で通っていますが、雲泥の差があります。その点だけは、ちょっと成城は大変かも、とは思いますが、そうはいっても、電車の本数は多いので、便利は便利なんだろうとは思います。

成城には快速は停まりませんよ〜
代々木上原から急行で10分くらいなので
混んでてもガマンできますが。

>33
32です。
北口側に住んでいるので、消防署の出勤動向は知りません。
でも高圧線の傍は、健康に影響がでないか心配なので嫌ですが
消防署の傍は別に気になりません。
あくまで、個人的意見ですが。

＞３９さん

長く成城に住まわれている方は高圧線を避けるようですね。
個人的に調べましたが、結論は出ていないものの小児ガンの発症には少なくとも影響しているようですね。
私は病院勤務ですから、サイレンの音は生活音の一部として受け入れられそうです。
実は先月、グランドヒルズ三軒茶屋を見学に行ったのですが、やはり素敵だなと思いました。
こちらのマンションも楽しみです。
私は可能な限り、建物が完成してから購入を検討しようと思っております。

この物件が２４時間管理であれば文句無しでした。いくつか投稿がありますが、セキュリティの良さはポイント高いですよ。
あとは消防署を呑めるかどうか。担当者はガラスの防音等級を標準よりも上げていると言っていましたが、やはり聞こえはするでしょうね。

ここの物件は機械式駐車場が車幅1950mm対応が売りとなってますが、車幅1920mmのフェラーリは駐車可能でしょうか？

42さん

当方ＳＬＲマクラーレン（車幅約191です）を所有しています。
事務所で借りている機械式駐車場が全幅195ですが、ギリギリですね。やはり205は欲しいところでしょう。
腕には自信を持っていますが、機械式はリスクが大きいのでは。
リフトでテスタオーナーがエアスカーフ周辺を何度も擦っていました。
やはり良い車は屋内平置きに限るでしょう。
都内のマンションで平置き駐車場は希少性がありますよね。

ここは世田谷区ハザードマップで駅から下がった窪地のため水没の危険ややあり地域なので
昨今の局地豪雨の多さを考えると駐車場や地下階は危険です。cf↓
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

ペットokで動物病院が隣なので車持たずペットありなら1階以上は検討できますが....

No.44さん
下記のほうがみやすいですね。でもこの図は今のように10m
も地下を地盤全体掘って道路より30-40ｃｍは高かった前の営林局の３階が立っていたころの
評価なのでもっと危険でしょう。スミフに良識はあるのか？
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ze...

今日グランドヒルズ見てきました。
消防署が少し気になったけど成城学園前駅まで平坦に7分はやはり魅力的
室外機がバルコニーにないあたりがすごいの一言
ホテル住まいのような感覚で住むには良いかも
うちは少し予算オーバーなので悩みます、、、

先日、モデルルームを拝見しました。設備、仕様なかなかよかったです。住友さんのグランドヒルズのマンションは４年ほど前に検討したことがあったのですが、主人の転勤で断念しました。その時も同じように広い面積の間取りで、すごくグレードの良いマンションであった印象があります。このマンションもほとんどが９０㎡以上なので１００㎡以上希望の私たちにとっては検討したいマンションのひとつです。何よりも子供が小さいので自然がいっぱいの環境が気に入っています。以前住んでいた頃より駅がきれいになり、緑が多くなり街がきれいに明るくなったように感じました。お店もやっていて懐かしかったです。もう少し検討し結論を出したいと思います。

駅は綺麗になりましたが、緑はずいぶん減ったと思いますよ。
お屋敷が２分割、３分割されてマンションや建て売りが増えましたから。

成城学園前駅から１０分以内の新築マンションは本当にないですね。住友さん以外ですと駅３分のところに来年出るようですが、そのくらいのようです。モデルは、見学してないのですが周りが囲まれていて…　。グランドヒルズのモデル私たちにとってはすごく良かったです。駐車場の平置きと２４時間有人管理でないのが残念ですが、それ以外はマルです。都心より少し離れていますのでグレードは、あまり期待していなかったのですが、仕様は都心の高額マンションと同じかそれ以上かもしれませんね。とりあえず北口のマンションのモデルを見学してから判断したいと思います。

三井不動産のパークコート成城も条件が近く候補にしています。

成城に住む友人の話では
秋の台風シーズンにはグランドヒルズのそばの成城2丁目交差点付近で通行難なほど浸水することも
あるということで　三井のパークコートのほうが無難かとも思います。

近くに平置き駐車場があるのでそれを契約して2階以上も考えていますが...　　　あとは値下がり相場をどう読むか？

浸水した場合、補償はどうなるのですか？

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成城のマンションは浸水しないの？
どういうこと？

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散歩がてら外見を見てきました。
億ションという高級感は皆無ですね。
住友不動産のマンション設計に？です。それともデザイン設計はゼネコン？
こんなんじゃどんなに販売頑張っても…。

55さん


私は価格に見合う内外装はあって良いと思います。
高級マンションなんてどこにでもある時代ですからね。

ただ頭ごなしに５４さんの意見を否定するのもどうかと思いました。
自慢したい、なんて触れていませんしね。

パークコート成城は　
低層地域に立ち条例改正前なので当時は適法ですが、現状では空ぼりが
世田谷区条例違反で既存不適格で　遠い将来まで考えると資産価値が低い
地下室マンションのようです。

グランドヒルズ成城は低層専用地域ではないようですが、風致地区のようなので
やはり空ぼりが間際なので資産価値が気になります。新条例に適合物件を待つのも手かと
思います。

今世田谷区で地下室のみのマンションを購入することはかならリスキーですね。
メゾネットタイプは規制が適用されないようです。

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ここも販売は苦戦してそうですね。
価格と仕様のバランスが悪い。

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アドレスは貴重では？

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成城は駅の南側は崖があり良くない。
成城で本当に良い立地は6丁目と5丁目のみですよ。

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真剣になって住むとこじゃなくて、ご近所さんがセカンド利用や賃貸するとこ。
寸評加えてもしかたない。

平成22年1月から　地下室のみの住居を持つマンションは　世田谷区でもようやく既存不適格にほぼなるようです。

この手のマンションは10年後は過去の遺物か？

http://kugi.city.setagaya.tokyo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=200&K...,3&KGTP=1,2,3&TITL_SUBT=%95%BD%90%AC%82Q%82P%94N%81@%81@%82Q%8C%8E%81@%93s%8Es%90%AE%94%F5%8F%ED%94C%88%CF%88%F5%89%EF%81%7C02%8C%8E09%93%FA-01%8D%86&SFIELD1=HTGN&SKEY1=%83%81%83]%83l%83b%83g&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&KGNO=744&FINO=1862&HUID=214731


--- 以下　上記区議会議事録より抜粋 ------ 平成２１年　　２月　都市整備常任委員会,02月09日-01号

具体的な斜面地条例の改正点、２主な改正点でございますが、裏面をごらんください。上のほうが規制のイメージ図でございます。現在はこの上面の左側のとおり、住戸Ｄというのが地盤面よりそっくり地下にあるわけですが、有効な空堀を有していれば、これは現在のところこういった形の独立住戸が認められているところでございます。これを改正後は右側のように、完全に地盤面下にある住戸は認められなくて、そのうちの一つ以上の居室は地上面になければならない、つまりメゾネット型でなければ住宅はつくれないというふうな規制でございます。

~

　順調にまいりますと、ご了承いただきました場合には、施行日としては平成二十二年の一月一日を考えております。
　説明は以上でございます。


○上島　委員長　ただいまの説明に対しご質疑ありましたら、どうぞ。
　　　〔「なし」と呼ぶ者あり〕


○上島　委員長　ないようでございますので、本件の報告を終わります。

ここ値引きやってるみたいですね。買いかも

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既存不的確分　実際価値が下がるので値引きは当然で得とはいえない。ゴタゴタを背負い込むだけ。２０１０.1-
業者に報告義務が生じる前に売り抜けたいのだろう。

仕様とバランス　既存不適格リスクを考えて目先の価格変化を冷静に判断する必要があるでしょう。

ここの原価と売値もうけを推定試算してみました。土地坪単価１８０万円広域一括なので土地買収総額１０億円地下室マンション造成費1億円宣伝販促費１億円建築坪単価７０万円として建築総額13億円　ここまでで総費用25億円販売総戸数３６戸　平均価格１．２億円で３６ｘ１．２＝４３．２億円　定価で売れれば利益１８．２億円３割引まですると利益がなくなるがみたいな感じでしょうか？坪７０万円はかけていないかな？むしろ宣伝広告販促に２－３億円かけているかも？（本部経費もあり？）定価は高いが1－2割引き限界？

no.67訂正　4割引で利益なしでした。　売れ行き悪ければ3割引も可能か？

なるほど。
しかし、4割引でもこの立地じゃ買わないかな。

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買えない人の遠吠えかな

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売り出し後1年経って入居は北４階の1軒だけ（桜？）.後は南西5階の販促AVルームとその他、必死に売ろうと意気込む営業マンの打ち合わせ後の影だけでは.....

そんなに売れてないんですか？

成城学園前で探してますが、いずれも空いてるなぁ。なんでやろ？

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都心嗜好が強い 都心近いベイエリア 埋め立ての供給過で安い。 タワーマンションが人気 こんなとこですかね とも働き増えて、環境より利便性という若い人が増えたんでしょう その内また郊外嗜好が高まりだすとおもいますけど 歴史は繰り返すからね

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かなり売れていないようですね。
高級感が弱いからでしょうか。

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値段高過ぎですよ。

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竣工後、半年以上経ったのに公表しているだけでも4割以上の売れ残りですか
シティハウス成城より酷い？

今日、前を通りましたけど、向かいの住居数戸が建設反対の旗を立ててた。
立地も日当たりも建物も良い物件だと思うんだけど、周りがそう言う状況だと正直安心して住みずらいから購入を躊躇しちゃうと思うので、それも売れない原因のひとつだと思う。

傾斜地地下室マンションではないけれど↓と同様な不動産屋の利益優先物件だと思う.
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/53/
前ここの土地にたっていた営林局の３階建ての建物の7倍容積とのこと。
縁を残して全体土地を掘り下げて
建築基準法を数値上クリアするやり方では、
姉歯事件のように許可はでるにせよ。空間にゆとりがないのは当然。
こうした無理なたて方が周辺の1種住専地域等の反対の表明方法につながっているのでは？

なるほど。勉強になりました

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祖師ヶ谷大蔵

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三Ｌで1億超えはやりすぎだ。

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このレベルは当然だよ

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スミフ三茶物件の話したらあちらは！苦戦ですねだと。あちらも！と思うが。
物件レベルは甲乙つけたがいが三茶と比べるとここは環境が悪い。坪単価同じならやはり三茶かな。

ここ、まだ残ってたんだ。一体何年で完売する気だよ？
既存不的確で再販難、住民との軋轢、消防署隣接・・終の棲家として考えている人以外は手を出せないな。
資産価値の観点からみたら、リスク過多。

既存不適格では今の半値でも買えない

先日、久々にそばを通りかかったら、
いまだ近隣住民宅に建設反対の表示などが残っていました。
いろいろ根深い問題があるんでしょうね。
やはり、成城駅周辺は、低層建築で瀟洒な町並みが似合います。

本当に売れ残り4割だけ？目の前の道をよく通るけどかなりの部屋が真暗だよ。

明かりのついているところも営業が2－3軒、オープンルームでで使っていてこまめにつけているので住んでいるのではなく見掛け倒しだったりします。

完売させたいなら、営業マンの教育をやり直すべきだよ。
知り合いも偶然ここを見学してて、営業マンの悪口で大盛り上がり。
見学に行っても待たせるし、価格交渉を少しでもしようものなら露骨に嫌な態度、または無視！
無視はないだろ、無視は。
「社の方針で値下げはできないので・・。すみません」と低姿勢でやんわり断れば、こちらも嫌な気がしないのに。

おかげで二度と住友と名のつく物件は見に行かず、他で決めたよ。
住友より名門大手だったけど、そこの営業マンはいつもかんじがよくて気持ち良かった。
この程度の社員教育なんだから、買ってからもアフターサービスで嫌な思いすること間違いないだろうね。
住友は客を客とは見てないから。

物件のリスクについては、上の人が書いてるとおりだね。

中古でプラウド成城、プラウド成城樟景台がそれぞれ売りに出てる、、、もう少し下がれば、、、

あのサカキはなんと？

モデルルームを見学しました。
値引きも始まっているようですし、
比較的良いつくりのマンションだと思うのですが、人気ありませんね。
消防署横、既存不適格、値段、周辺住民の反対運動以外にもマイナスポイントがあるのでしょうか？

現在値引きは何％？入居率は何％？

新モデルルームが6/19(土)にできたそうですね！！なにか仕様の面では変更あったのでしょうか？現在の価格がどれくらいか全然わからなくて、見に行こうか迷っています(;_;)

モデルルームを見てきました。
やはり内装はすごいですね。
４月以降、契約は増えているようです。
夏には、明かりも増えるのではないでしょうか？

スゴイのは、あの立地は！

このマンションは世田谷区浸水危険あり地区の全体を掘り下げて建ています。
注意しましょう！↓
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/koho/koho/2010/100601/p01_002.html

SOSは、消防署へ。。。そっか、目の前か

浸水危険地区だというのは、近年問い合わせが多いみたいで、考慮されて設計されてるみたいですよ。